jusbrasil.com.br
21 de Maio de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2017.8.26.0100

Recurso - TJSP - Ação Promessa de Compra e Venda - Apelação Cível - de Hesa 49 - Investimentos Imobiliários

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR DESEMBARGADOR PRESIDENTE DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

REF.: RECURSO ESPECIAL Nº 0000000-00.0000.0.00.0000

HESA 49 INVESTIMENTOS LTDA. e HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A. (doravante Hesa e Helbor ), por seus advogados e bastantes procuradores abaixo assinados, nos autos do RECURSO ESPECIAL interposto contra Nomee Nome(doravante Nomee Nome), vêm, respeitosamente, à presença de V. Exa, com fundamento no artigo 1.042, do Código de Processo Civil, interpor o presente

AGRAVO DE DESPACHO DENEGATÓRIO DE

RECURSO ESPECIAL

pelas razões de fato e de direito expostas no anexo.

Termos em que,

P. Deferimento.

São Paulo, 18 de setembro de 2.020.

Pp. Pp.

Nome Nome 00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF

COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL

AGRAVANTES: HESA 49 INVESTIMENTOS LTDA. e

HELBOR EMPREENDIMENTOS S.A.

AGRAVADOS: Nomee

Nome

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS - RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DOS COMPRADORES - INADIMPLÊNCIA E DESISTÊNCIA IMOTIVADA.

NECESSIDADE DE RETENÇÃO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU EM ABERTO - LEGALIDADE DA CLÁUSULA 16.2 DO COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA FIRMADO ENTRE AS PARTES

Colendo Superior Tribunal de Justiça,

Colenda Turma Julgadora,

I - DA TEMPESTIVIDADE DO RECURSO

1. O v. acórdão que deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto por Hesa e Helbor foi disponibilizado no Diário da Justiça Eletrônico no dia 06.02.2020 (quinta-feira) e publicado no primeiro dia útil posterior, ou seja, 07.02.2020 (sexta-feira), pelo que o prazo para oposição de embargos de declaração teve início em 10.02.2020 (segunda-feira), sendo certo que a Hesa e Helbor opuseram embargos de declaração no dia 14.02.2020 (sexta-feira) portanto dentro do prazo de 5 (cinco dias).

2

Os embargos de declaração opostos por Hesa e Helbor foram rejeitados, sendo que o v. acórdão foi disponibilizado no Diário da Justiça Eletrônico no dia em 16.04.2020 (quinta-feira) e publicado no primeiro dia útil posterior, ou seja, 17.04.2020 (sexta-feira), pelo que o prazo para interposição do recurso especial teve início somente no dia 22.04.2020 (quarta-feira).

Isso porque, por força do feriado de "Tiradentes" e "Dia do Trabalhador", não houve expediente forense nos dias 20.04.2020, 21.04.2020 e 01.05.2020, conforme Provimento CSM nº 2.538/2019 (doc. 01)

Logo, iniciado o prazo recursal em 22.04.2020 (quarta-feira) e contado na forma legalmente prevista ( CPC, art. 219), já descontado os dias de suspensão do expediente forense, temos que o prazo para a interposição do recurso especial encerrar-se-á no dia 13.05.2020 (quarta- feira), sendo certo que as agravantes interpuseram o referido recurso antes dessa data, dentro do prazo de 15 (quinze) dias.

O recurso especial interposto pelas agravantes foi inadmitido e teve seu seguimento negado, sendo que a r. decisão monocrática foi disponibilizada no Diário de Justiça Eletrônico no dia 27.08.2020 (quinta- feira) e publicada no primeiro dia útil posterior, ou seja, 28.08.2020 (sexta- feira). Assim, o prazo para interposição de agravo em recurso especial teve início somente no dia 31.08.2020 (segunda-feira).

Por força do feriado de "Independência do Brasil" não houve expediente forense no dia 07.09.2020 (segunda-feira), conforme Provimento CSM nº 2.538/2019 (doc. 1).

Logo, iniciado o prazo recursal em 31.08.2020 (segunda-feira), e contado na forma legalmente prevista ( CPC, art. 219), descontando os dias em que não houve expediente forense, temos que o prazo para a interposição do presente recurso se encerrar-se-ia no dia 21.09.2020 (segunda-feira). E, uma vez interposto o recurso até a referida data, por certo ele é tempestivo.

3

II - DO CABIMENTO SIMULTÂNEO DE AGRAVO INTERNO E AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - EXCEÇÃO AO PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE

2. O recurso especial interposto pelas agravantes insurgiu-se os seguintes pontos do v. acórdão: (i) a incidência de correção monetária a partir do ajuizamento da demanda, nos termos do artigo º, § 2ºº, da Lei 6.899 9/81; e (ii) necessidade de retenção das despesas condominiais e IPTU em aberto, conforme previsto na cláusula 16.2 do compromisso de venda e compra firmado entre as partes.

3. Com efeito, a despeito de parte do recurso especial interposto não esbarrar nas questões relacionadas à sistemática dos recursos repetitivos (RR nº 577), o I. Presidente entendeu por bem negar seguimento ao recurso especial com base no art. 1.030, I, b do Código de Processo Civil, em razão do recurso especial repetitivo nº 1.00.000 OAB/UF (tema nº 577) e, no mais, inadmitiu-o com base no art. 1.030, V , do Código de Processo Civil.

Da leitura dos dispositivos mencionados na r. decisão agravada, conclui-se que existem dois recursos passiveis de interposição contra a r. decisão da presidência, apesar do erro material da r. decisão agravada, quais sejam:

(i) Agravo interno para insurgir-se contra parte da decisão que negou

seguimento com base no art. 1.030, I, b, do CPC; e,

(ii) Agravo em recurso especial para insurgir-se contra parte da decisão

que não admitiu o recurso especial com base no art. 1.030, V, do CPC.

Portanto, de acordo com o elucidado acima, é passível a interposição de dois recursos distintos e simultâneos contra a r. decisão que inadmitiu o recurso especial das agravantes.

Esta conclusão, aliás, é corroborada pelo enunciado 77 da I Jornada de Direito Processual Civil do Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal:

4

Enunciado 77. "Para impugnar decisão que obsta trânsito a recurso excepcional e que contenha simultaneamente fundamento relacionado à sistemática dos recursos repetitivos ou da repercussão geral (art. 1.030, I, do CPC) e fundamento relacionado à análise dos pressupostos de admissibilidade recursais (art. 1.030, V, do CPC), a parte sucumbente deve interpor, simultaneamente, agravo interno (art. 1.021 do CPC) caso queira impugnar a parte relativa aos recursos repetitivos ou repercussão geral e agravo em recurso especial/extraordinário (art. 1.042 do CPC) caso queira impugnar a parte relativa aos fundamentos de inadmissão por ausência dos pressupostos recursais. "

Ainda, é o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça :

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ENUNCIADOS ADMINISTRATIVOS 2 E 3 DO STJ. INTERVENÇÃO DO ESTADO NA PROPRIEDADE. DESAPROPRIAÇÃO POR INTERESSE SOCIAL PARA FINS DE REFORMA AGRÁRIA. INDENIZAÇÃO. APURAÇÃO EM LAUDO PERICIAL. CONDENAÇÃO EM JUROS COMPENSATÓRIOS. JUÍZO DE INADMISSIBILIDADE. INTERPOSIÇÃO CONCOMITANTE DE AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL E DE AGRAVO INTERNO. POSSIBILIDADE. CAPÍTULOS DECISÓRIOS COM FUNDAMENTOS DISTINTOS. EXPRESSA PREVISÃO LEGAL. REEXAME DO FEITO. VIOLAÇÃO A NORMATIVOS FEDERAIS. CRITÉRIOS E METODOLOGIA DO LAUDO PERICIAL. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. SÚMULA 07/STJ. CONTEMPORANEIDADE. AVALIAÇÃO JUDICIAL. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. PASSIVO AMBIENTAL. DEDUÇÃO DO VALOR NO MONTANTE INDENIZATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. DEFINIÇÃO UNILATERAL. SUJEIÇÃO AO CONTRADITÓRIO. FUNDAMENTAÇÃO INATACADA. SÚMULA 283/STF. 1. O juízo de admissibilidade negativo feito na origem, quando contiver capítulos decisórios fundados autonomamente no inciso I e II do art. 1.030 do CPC/2015 e também no inciso V do mesmo preceito legal, desafia a interposição concomitante de agravo interno e de agravo em recurso especial, hipótese em que admitida exceção à regra da unirrecorribilidade. Precedente . 2. Não é cognoscível o recurso especial para o exame da justeza da indenização arbitrada em ação de desapropriação quando a verificação disso exigir a revisão e a reinterpretação dos critérios e da metodologia utilizados nos laudos do assistente técnico e do perito judicial. Inteligência da Súmula 07/STJ. 3. O art. 12,"caput", da Lei 8.629/1993, o art. 12, § 2.º, da Lei Complementar 76/1993, e o art. 26,"caput"do Decreto-Lei 3.365/1941, atribuem à justa indenização o predicado da contemporaneidade à avaliação judicial, sendo desimportante, em princípio, o laudo elaborado pelo ente expropriante para a aferição desse requisito ou a data da imissão

5

na posse. Precedentes. 4. Não se conhece do recurso especial quando o acórdão tem múltiplos fundamentos autônomos e o recurso não abrange todos eles. Inteligência da Súmula 283/STF. 5. No caso concreto, a questão do passivo ambiental e da sua composição pela dedução no valor indenizatório foi repelida em razão da unilateralidade na sua definição, isto é, pela falta de sujeição ao contraditório, ao passo que as razões recursais apenas repisam a questão da responsabilidade ser do titular do direito de propriedade, em consideração à natureza de obrigação" propter rem ". 6. Agravo interno conhecido para, no exercício do juízo de retratação, reconsiderar a decisão monocrática prolatada por Sua Excelência o Senhor Ministro Presidente do Superior Tribunal de Justiça e, vencida a questão da unirrecorribilidade, conhecer do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento 1 ."

4. Dessa forma, as agravantes informam que no presente ato interpõem dois recursos, sendo eles:

(i) Agravo interno contra parte da decisão que negou seguimento ao

recurso especial em razão do tema repetitivo nº 577 (= correção monetária); e,

(ii) Agravo em recurso especial contra parte da decisão que inadmitiu o

recurso especial com relação à necessidade de retenção das despesas condominiais e IPTU em aberto, conforme previsto na cláusula 16.2 do compromisso de venda e compra firmado entre as partes.

II - SÍNTESE DA DEMANDA

5. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra a r. decisão de fls. 483/486, proferida pelo I. Presidente do Tribunal de Justiça de São Paulo, que inadmitiu ao recurso especial interposto pelas agravantes contra o v. acórdão que deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pelas agravantes.

6. Com efeito, Nomee Nome, ora agravados, ajuizaram ação de rescisão contratual cumulada com restituição de parcelas pagas contra Hesa e Helbor , ora agravantes, na qual busca a rescisão do "Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Condominial a ser Con stituída e Outras Avenças" (doravante

Contrato - fls. 223/288), em razão da desistência imotivada do negócio por parte dos agravados , com a consequente condenação da Hesa e Helbor a restituírem o equivalente a 90% (noventa por cento) dos valores pagos a título do preço do referido Contrato .

7. A r. sentença julgou parcialmente procedente "a ação para i) declarar rescindido os contratos a partir da data do pagamento das últimas obrigações a eles referidas; ii) condenar as rés à devolução , de uma só vez, de 90% do que foi pago (aplicação de cláusula penal de 10%), corrigidos monetariamente desde cada desembolso, cominando-se juros legais de 1% ao mês, contados da citação; e iii) declarar a inexigibilidade de quaisquer débitos e derivadas cobranças referidas a taxas condominiais de consumo e IPTU" (fls. 330).

8. Irresignadas com o r. decisum , as agravantes interpuseram recurso de apelação pleiteando a reforma da r. sentença, a fim de, em suma, (i) majorar o percentual de retenção para 20% (vinte por cento) dos valores pagos no Contrato , percentual este fixado no instrumento particular de promessa de compra e venda firmado entre as partes, conforme expressa e lícita cláusula contratual (=cláusula 13.5); (ii) o pagamento dos débitos condominiais e IPTU é de inteira responsabilidade dos agravados, conforme expressa cláusula contratual (cláusula 16.2), uma vez que as chaves estavam à disposição do s agravados e não foram entregues por força do não pagamento do saldo devedor do Contrato ; (iii) que a correção monetária deve incidir, tão somente, a partir do ajuizamento da demanda, porquanto o ilícito contratual foi praticado pelos agravados que desistiram imotivadamente do negócio; e (iv) incidência de juros moratórios sobre as parcelas pagas a título do preço do Contrato a partir do trânsito em julgado da sentença (fls. 289/298).

9. Com efeito, o tribunal a quo deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pelas agravantes para majorar o percentual de retenção para 20% e estabelecer que os juros moratórios incidirão somente após o trânsito em julgado (fls. 389/402).

10. Contra o v. acórdão, a Hesa e Helbor opuseram embargos de declaração, objetivando (i) a incidência de correção monetária após o ajuizamento da demanda, porquanto o ilícito contratual foi praticado pelos agravados, que desistiram do negócio; (ii) reconhecimento da sucumbência

7

mínima das agravantes e a condenação dos agravados ao pagamento de honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa ou condenação; (iii) corrigir o erro material em relação à majoração dos honorários advocatícios, na medida em que o recurso de apelação foi parcialmente provido. No entanto, os embargos de declaração foram parcialmente acolhidos apenas para afastar a majoração dos honorários de sucumbência em sede recursal (fls. 411/416).

11. Em seguida, as agravantes interpuseram recurso especial, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea " a" e " c" da Constituição Federal, apontando que ao assim decidir o Egrégio Tribunal a quo violou frontalmente (i) o parágrafo 2ºº do artigo º da Lei 6.899 9/81, porquanto o ilícito contratual foi praticado pelos agravados uma vez que desistiram do negócio, razão pela qual imprescindível a aplicação do critério do referido artigo; e (ii) os artigos 421 1, 422 2 e 482 2 do Código Civil l, ao desconsiderar cláusulas contratuais explícitas no Contrato , que previam que as despesas condominiais e IPTU em aberto seriam de responsabilidade dos compradores após a conclusão das obras.

12. Demonstraram, ainda, que o aresto atacado foi contrário ao entendimento jurisprudencial do Egrégio Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro e do Egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios que estabelecem que: "quando o ilícito contratual for praticado pelos adquirentes, que desistiram do negócio, razão pela qual imperativa a aplicação do critério da Lei 6.899/81 para incidência da correção monetária, qual seja, a partir do ajuizamento da ação.".

13. Contudo, o processamento do ditado recurso especial foi inadmitido , sob a genérica alegação de que não estariam presentes os requisitos para admissão do recurso especial interposto.

14. Data maxima venia, a referida decisão não merece prosperar na medida em que as agravantes demonstraram cabalmente os requisitos necessários ao conhecimento do recurso especial, especialmente no que diz respeito aos artigos 421, 422 e 482 do Código Civil, ao desconsiderar as cláusulas contratuais explícitas no Contrato e impossibilitar que as agravantes procedam à retenção das despesas condominiais e IPTU em aberto do saldo a ser devolvido aos agravados.

8

III - DA R. DECISÃO AGRAVADA

15. A r. decisão agravada, proferida pelo Desembargador Presidente da Seção de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, Dr. Nome, indeferiu o processamento da via especial, nos seguintes termos:

"I. Trata-se de recurso especial interposto por HESA 49 INVESTIMENTOS LTDA. E HELBOR EMPREENDIMENTOS S/A, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra o V. Acórdão proferido na C. 5a Câmara de Direito Privado.

II. O recurso não reúne condições de admissibilidade pela alínea a da norma autorizadora.

Devolução dos valores em compromisso de compra e venda de bem imóvel (tema 577):

O E. Superior Tribunal de Justiça julgou a questão acima mencionada no regime de recursos repetitivos, de modo a impossibilitar a admissão do recurso neste âmbito, nos termos do seguinte precedente:

" 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."(REsp (00)00000-0000/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 10.12.2013)

No caso concreto o V. Acórdão está em conformidade com tal posição.

De resto, a correção monetária deve fluir a partir de cada desembolso efetuado, de acordo com o art. , § 1º, da Lei nº 6.899/81, como reflexo da aplicação da tese repetitiva que ensejou a condenação em dívida líquida e certa no presente feito.

Despesas de condomínio e IPTU:

Não ficou demonstrada a alegada vulneração aos dispositivos arrolados , pois as exigências legais na solução das questões de fato e de direito da lide foram atendidas pelo acórdão ao declinar as premissas nas quais assentada a decisão.

9

Nesse sentido, o E. Superior Tribunal de Justiça vem decidindo que"a simples referência aos dispositivos legais desacompanhada da necessária argumentação que sustente a alegada ofensa à lei federal não é suficiente para o conhecimento do recurso especial"(Agravo Regimental no Agravo em Recurso Especial 00.000 OAB/UF, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, in DJe de 02.9.2016).

Além disso, ao decidir da forma impugnada, a D. Turma Julgadora o fez diante das provas e das circunstâncias fáticas próprias do processo sub judice, certo que as razões do recurso ativeram-se a uma perspectiva de reexame desses elementos. Mas isso é vedado pelo enunciado na Súmula 7 do E. Superior Tribunal de Justiça.

(...)

III. Pelo exposto, NEGO SEGUIMENTO ao recurso especial com base no art. 1.030, I, b, CPC (art. 543-C, § 7º, I, CPC 1973), em razão do Recurso Especial repetitivo nº (00)00000-0000/SC e, no mais, INADMITO-O com base no art. 1.030, V, CPC."

16. Cumpre observar que é evidente o cabimento do recurso especial, diante da ofensa aos artigos 421, 422 e 482 do Código Civil, o que restou devidamente demonstrado no recurso especial interposto, sendo inadmissível se falar em não atendimento à hipótese prevista na alíneas a do permissivo constitucional.

17. Portanto, impõe-se o provimento do presente recurso de agravo para que seja admitido e, ao final, provido, o recurso especial correta e tempestivamente interposto.

IV - DAS RAZÕES DA REFORMA DA R. DECISÃO AGRAVADA

18. De fato, o recurso especial interposto pelas agravantes cumpriu todos os pressupostos de admissibilidade recursal, demonstrando a efetiva ocorrência de contrariedade e negativa de vigência aos artigos 421, 422 e 482 do Código Civil.

19. Todavia, cumpre observar, que a r. decisão agravada indeferiu equivocadamente o processamento do recurso especial por entender que (i) não houve demonstração da vulneração dos dispositivos violados; e (ii) as questões postas no recurso especial necessitariam de análise de fatos e provas, o que é vedado pela Súmula77 deste C. Superior Tribunal de Justiça.

10

20. Assim, passa-se a demonstrar o cabimento do recurso especial, rebatendo-se todos os pontos e fundamentos da r. decisão agravada.

A - DA USURPAÇÃO DA COMPETÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA

21. O Tribunal a quo inadmitiu o recurso especial interposto por entender que o aresto recorrido não demonstrou a alegada vulneração aos dispositivos arrolados, bem como a análise das questões postas no recurso especial ensejariam a análise de fatos e provas, o que é inadmitido.

No entanto, a r. decisão hostilizada , ultrapassando a sua competência, analisou o mérito do recurso, ao invés de limitar-se às condições de sua admissibilidade . A bem da verdade assumiu o papel desse Colendo Superior Tribunal de Justiça e julgou o recurso, o que é inadmissível.

Sobre o tema o Ilustre Doutrinador Nomeassevera que "Ao tribunal a quo cabe tão-somente verificar se estão presentes os requisitos formais do RE e do REsp . A efetiva violação da CF ou a efetiva negativa de vigência da lei federal são o mérito do recurso, cuja competência para decidir é dos tribunais federais superiores (STF e STJ). É vedado ao tribunal de origem dizer que não houve violação da CF ou que não existiu negativa de vigência da lei federal ."2

No mesmo diapasão, o professor Nomeaponta que "Não compete ao presidente examinar o mérito do recurso extraordinário, nem lhe é lícito indeferi-lo por entender que o agravante não tem razão : estaria, ao fazê-lo, usurpando a competência do Supremo Tribunal Federal. Toca-lhe, porém, apreciar todos os aspectos da admissibilidade do recurso." 3

2 JUNIOR , Nelson Nery, Código de Processo Civil Comentado e legislação processual civil e

Essa é a hipótese dos autos. A r. decisão agravada inadmitiu o recurso especial julgando seu mérito , pelo que é de rigor sua reforma a fim de que o recurso seja julgado pelo Tribunal competente.

B - DA NEGATIVA DE VIGÊNCIA AOS ARTIGOS 421, 422 E 482 DO CÓDIGO CIVIL - DA LEGALIDADE DA RETENÇÃO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU EM ABERTO

22. Conforme amplamente demonstrado nas razões do recurso especial, o v. acórdão recorrido, ao manter a r. sentença que afastou a pretensão das agravantes de retenção, do saldo a ser restituído aos agravados, das despesas condominiais e IPTU em aberto violou frontalmente os artigos 421, 422 e 482 do Código Civil ao desconsiderar cláusulas contratuais explícitas no Contrato , verbis :

"Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

"Artigo 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço."

23. Conforme a cláusula 16.2 do Contrato , conclui- se que a obrigação de pagamento das despesas condominiais é dos agravados, verbis :

Imagem não disponível

Baixe a peça original para visualizar a imagem.

Logo, considerando que (i) o habite-se do empreendimento em tela foi expedido em 27.08.2015 (fls. 304/306); (ii) o condomínio foi regular e tempestivamente instituído 04.09.2015 (fls. 307/308), (iii) especialmente que os agravados não foram imitidos na posse porquanto não quitaram o preço dos Contratos (fls. 223/288); mostrou-se devida a

12

cobrança do condomínio e IPTU dos agravados referente aos meses de setembro de 2015 até a data da declaração de rescisão do Contrato.

Observe-se que, em casos semelhantes a este, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já concluiu que é de inteira responsabilidade dos compradores as despesas condominiais, ainda que não tenham recebido a posse do imóvel, uma vez que não houve entrega das chaves por culpa deles, porquanto delongaram para firmar contrato de financiamento para quitação do saldo devedor, verbis :

" Se a demora para recebimento das chaves decorre de atraso do financiamento, as taxas condominiais começam a fluir e são de responsabilidade do comprador , que não agiu com culpa a justificar pagamento de taxas que não dizem respeito a sua posição e interesses do contrato. Atrasos de um mês na entrega do prédio não abala direitos da personalidade e não caracteriza dano moral indenizável. Não provimento dos recursos". 4

Desse v. acórdão, pede-se vênia para transcrever o seguinte trecho:

" (...)

Referente às prestações mensais da taxa de condomínio, não seria prudente entender que tais obrigações caem na conta da construtora vendedora que, se exime de recolher condomínio, depois de entregar as chaves. Contudo e mesmo que a entrega das chaves tenha ocorrido em data posterior da criação do condomínio, é preciso avaliar a responsabilidade da vendedora/construtora quando o atraso não se deve a quem conclui a construção e obtém o habite-se, mas, sim, ao próprio comprador. É o caso dos autos e que aconteceu devido a demora na liberação do financiamento , o que retardou a entrada dos autores no apartamento . As taxas condominiais são obrigações consideradas propter rem e acompanham o proprietário, sendo que por um fator meramente escritural, a ré permaneceu como proprietária e detentora das chaves.

No período em que as chaves estavam retidas e o condomínio florescia, nasceram obrigações que são do proprietário. Esse conceito de proprietário não está necessariamente relacionado ao domínio (art. 1227, do CC), mas, sim, a uma situação aparente (de fato) e que indica a titularidade da coisa . O apartamento foi adquirido pelos autores e somente não tiveram acesso antes da data em que as chaves foram entregues, por não terem obtido o financiamento para quitar a parcela final . A retenção era legítima e se deu por conta do atraso dos autores, que, por isso, respondem pelas taxas condominiais no período (não há restituição) ". (g.n..)

4 TJ-SP - Apelação nº 1003475-16.2014.8.26.0565, Relator Des. Enio Zuliani, 4a Câmara de

Direito Privado, julgado em 30/10/2014, g.n..

13

24. De mais a mais, as agravantes esclareceram que, a despeito da conclusão adotada no v. acórdão , o Contrato é instrumento autônomo, totalmente legal e assinados pelos agravados por livre e espontânea vontade, não podendo ser desconsiderado, tal como fez o E. Tribunal a quo, especialmente em atenção ao princípio pacta sunt servanda , norteador do Direito das Obrigações, devido à sua supremacia no ordenamento pátrio, já que é assegurador da autonomia da vontade privada.

Neste diapasão, a liberdade de contratar permite que as partes estipulem quais as obrigações das partes e os valores a serem pagos em todas as situações contratuais, não havendo qualquer ilegalidade ou mesmo situação de posição desfavorável in casu .

Por conseguinte, não há vantagem excessiva, tampouco enriquecimento indevido, devendo-se, portanto, prevalecer a regra do" Pacta sunt servanda ".

Nesse sentido, acerca da função social do contrato e boa-fé, leciona a Professora Nome, verbis :

" 5º) da boa-fé, intimamente ligado não só à interpretação do contrato - pois, segundo ele, o sentido literal da linguagem não deverá prevalecer sobre a intenção inserida da declaração de vontade das partes - mas também ao interesse social de segurança das relações jurídicas, uma vez que as partes deverão agir com lealdade e confiança recíprocas, isto é, proceder com boa-fé ". 5

Igualmente, é o posicionamento de Nome:

"Ninguém estipula um negócio bilateral, para atrair a outra parte a uma armadilha. (...) o conceito de boa-fé, embora flexível, pode ser dominada por uma regulamentação pragmática, a dizer que o espírito da declaração deve preponderar sobre a letra da cláusula; a vontade efetivar predomina sobre o formalismo; o direito repousar antes na realidade do que nas palavras (DE PAGE, Traité Elémentaire de Droit Civil Belge, v. II, n. 468). Tendo as partes contratado para cumprir (este é o 'espírito da declaração'), a execução do ajuste é o objetivo protegido pela boa-fé (Treu und Glauben)". 6

Logo, de acordo com os princípios da autonomia da vontade e da obrigatoriedade dos contratantes as partes se obrigam ao cumprimento do ajuste, pois a força vinculativa do contrato almejada pelos contratantes e garantida pela ordem jurídica é seu elemento essencial, ou seja, do"pacta sunt servanda".

25. Desse modo, considerando-se que as regras contratuais do instrumento de promessa de venda e compra estão em absoluta consonância com as normas legais estabelecidas pelo Código Civil, coerente e justa a aplicação da cláusula do Contrato acima transcrita, a qual prevê que as despesas condominiais e IPTU seriam de responsabilidade dos comprovadores após a conclusão das obras.

26. Assim, resta evidente que a r. decisão agravada deve ser reformada, visto que as agravantes demonstraram amplamente a violação dos artigos 421, 422 e 482 do Código Civil.

C - INEXISTÊNCIA DO ÓBICE DA SUMULA Nº 7 DO STJ - POSSIBILIDADE DE REVALORAÇÃO DAS QUESTÕES EXPRESSAMENTE ABORDADAS NA SENTENÇA E NO ACÓRDÃO

27. Em que pese a r. decisão que inadmitiu o recurso especial apontar, genericamente , que a análise do recurso especial interposto esbarraria no óbice da Súmula 7 do STJ, fato é que , ao contrário do entendimento esposado no decisum atacado, a Súmula nº 7 desse Colendo Superior Tribunal de Justiça VEDA , no âmbito do recurso especial, somente o reexame dos fatos e provas dos autos , ou seja, promover uma reincursão no acervo fático-probatório mediante a análise detalhada de documentos, testemunhos, contratos, perícias, dentre outros .

Assim, é plenamente possível a revaloração dos dados explicitamente admitidos/delineados no v. acórdão recorrido e na r. sentença , não podendo tal revaloração ser confundida com reexame do material de conhecimento, esse sim vedado pela Súmula 7.

Nesse sentido, confira-se o entendimento HÁ TEMPOS pacificado por esse Colendo Superior Tribunal de Justiça , verbis :

" PENAL. RECURSO ESPECIAL. ART. 168-A DO CÓDIGO PENAL. REEXAME E REVALORAÇÃO DE PROVAS. SÚMULA Nº 07/STJ.

I - A revaloração da prova ou de dados explicitamente admitidos e delineados no decisório recorrido não implica no vedado reexame do material de conhecimento (Precedentes).

II - Não se conhece de recurso especial que, para o seu objetivo, exige o reexame da quaestio facti (Súmula nº 7 - STJ). Recurso não conhecido. "7

" PENAL. RECURSO ESPECIAL. CRIME DE TORTURA. ART. , § 1º DA LEI Nº 9.455/97. REVALORAÇÃO DO CONJUNTO PROBATÓRIO. POSSIBILIDADE . TIPO QUE NÃO EXIGE ESPECIAL FIM DE AGIR. SOFRIMENTO FÍSICO INTENSO IMPOSTO À VÍTIMA (PRESO). RESTABELECIMENTO DA CONDENAÇÃO.

I - A revaloração da prova ou de dados explicitamente admitidos e delineados no decisório recorrido , quando suficientes para a solução da quaestio, não implica o vedado reexame do material de conhecimento (Precedentes).

(...).

Recurso especial provido. "8

Logo, resta evidente a possibilidade desse Colendo Superior Tribunal de Justiça realizar a revaloração das provas e dos dados expressa e explicitamente admitidos/delineados na r. sentença e no v. acórdão recorrido para a apreciação das questões fáticas atinentes a violação ou não dos dispositivos legais suscitados no recurso especial outrora interposto.

Portanto, demonstrado que é prescindível o exame das questões fático-probatórias dos autos para o julgamento do recurso especial, é de rigor o provimento do agravo para admitir e, ao final, prover o recurso especial interposto pelas agravantes.

IV - CONCLUSÃO E PEDIDO

28. Em virtude de todo o exposto, não resta a menor sombra de dúvida de que todos os requisitos necessários à abertura da via especial foram devidamente preenchidos, o que impõe o provimento do presente recurso, a fim de admitir o Recurso Especial outrora interposto.

29. Após o provimento desse agravo, deverá ser julgado o Recurso Especial interposto, na forma do § 3º, do artigo 1.042 do Estatuto Processual, de modo a reconhecer-se a negativa de vigência aos dispositivos de leis federais invocados, dando-se provimento ao recurso especial a fim de reformar o v. acórdão atacado para os fins expostos na peça de interposição do recurso especial.

Termos em que,

P. Deferimento.

São Paulo, 18 de setembro de 2.020.

Pp. Pp.

Nome Nome 00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF

17