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24 de Junho de 2021

Petição - Ação Devolução contra Construtora Calper

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 5a VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE JACAREPAGUÁ

Proc. no. 0000000-00.0000.0.00.0000

Nomee outra, nos autos da ação pelo procedimento comum que, perante esse MM. Juízo, movem contra TC NomeI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e outros, vêm, por seu advogado, abaixo assinado, apresentar sua RÉPLICA à contestação de fls. 750/774, pelas razões de fato e de direito que passa a expor.

TEMPESTIVIDADE

1. Em 29.10.18, segunda-feira, os autores foram intimados eletronicamente, pelo sistema do TJRJ, através do seu patrono, a se manifestarem sobre a contestação de fls. 750/774 (cf. certidão de fls. 1170), razão pela qual o prazo de 15 (quinze) dias úteis começou a fluir em 30.10.18, terça-feira.

2. Assim, tendo em vista que não houve expediente forense no dia 02.11.18, sexta-feira (Dia de Finados), e 15.11.18, quinta-feira (Proclamação da República), é manifestamente tempestiva a presente réplica, oferecida hoje, dia 19.11.18, segunda-feira, dentro da quinzena legal.

BREVE RESUMO DA CONTESTAÇÃO

3. A peça de defesa de fls. 750/774 restringe-se à vã tentativa de afastar a responsabilidade das demandadas pelo atraso na entrega das obras, o qual constitui fato incontroverso.

4. Para tanto, alegam as rés, preliminarmente, suposta ilegitimidade passiva da Construtora Calper Ltda. e de Nome, tendo em vista que o contrato de aquisição de unidade imobiliária, o qual se pretende resolver, teria sido celebrado apenas com a TC NomeI Empreendimentos Imobiliárias SPE Ltda, a qual seria “(...) a única e exclusiva responsável pela construção do referido empreendimento imobiliário (...)” (cf. fls. 755).

5. Quanto ao mérito, defendem as rés que os pedidos formulados na petição inicial deveriam ser julgados improcedentes, uma vez que:

(a) não seria aplicável, ao caso, oCódigo de Defesa do Consumidorr, pois os autores seriam investidores, além de se tratar de suposto regime de construção por administração, aplicando-se oCódigo Civill e a Lei no.4.5911/64;

(b) tratando-se de suposto regime de obras por administração, a responsabilidade pela conclusão das obras seria apenas dos adquirentes das unidades autônomas, que não só promoveriam o pagamento do efetivo custo da obra, como suportariam eventuais alterações não previstas no orçamento, nos termos dos

arts. 58 e 59 da Lei no. 4.591/64, sendo certo que a TC NomeI Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. movimentaria a conta do condomínio Nomee Nomena qualidade de simples mandatária;

(c) os condôminos teriam deliberado, em Assembleia Geral realizada em 07.08.2017, pela postergação do prazo de conclusão do empreendimento, razão pela qual não teria havido inadimplemento contratual das rés, além de ter se configurado suposto caso fortuito para o atraso das obras, qual seja, crise nacional de mão- de-obra especializada; e

(d) a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade obstariam a pretensão de resilição unilateral do contrato.

6. Contudo, conforme será demonstrado a seguir, as alegações formuladas pela ré em sua peça de defesa não podem e nem merecem prosperar, senão vejamos:

ESCLARECIMENTO NECESSÁRIO: VÍCIO DE REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL

DA NomeE Nome

7. Preliminarmente, entretanto, destaca-se que a ré Nomee Nomeé a única demandada que não se encontra regularmente representada nestes autos, diferentemente da TC NomeI Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA. (cf. fls. 775), Construtora Calper LTDA. (cf. fls. 776), e Nome(cf. fls. 735).

8. Nesse sentido, apesar de ter se manifestado às fls. 732, requerendo a juntada de documento de representação, a ré Nomee Nomenão o apresentou.

9. Assim, com fulcro no art. 76 do Código de Processo Civil, requer-se a V.Exa. se digne intimar a ré Nomee Nomepara que regularize sua representação processual, no prazo assinado, sob pena de ser decretada sua revelia.

MANIFESTA LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA CALPER LTDA. E DE Nome

10. Ultrapassado vício de representação processual acima destacado, ressalta-se que, diferentemente do alegado pelas demandadas em sua contestação, é flagrante a legitimidade passiva da Construtora Calper Ltda. e de Nome.

11. Com efeito, conforme destacado na petição inicial, versa a lide sobre ação de resolução de instrumentos particulares celebrados entre os autores e a 1a ré, TC NomeI Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA, na qualidade de incorporadora, para aquisição de imóvel adquirido na planta, com sua condenação no pagamento de indenização por danos materiais.

12. A 1a ré é sociedade de propósito específico, formada pela associação da 2a ré, Construtora Calper LTDA., com o 3o réu, Nome, realizando, em conjunto, o planejamento, lançamento, construção, venda

e entrega das unidades do Empreendimento Nomee Nome, partilhando os lucros decorrentes da atividade econômica, conforme contrato social acostado aos autos.

13. Portanto, o 1a, 2a e 3o réus figuram como fornecedores de serviço, à luz do art. 3o do Código de Defesa do Consumidor, que as define como todo aquele que participa da cadeia de fornecimento de produtos e de serviços, não importando sua relação direta ou indireta, contratual ou extracontratual, com o consumidor.

14. São o 1a, 2a e 3o réus, assim, solidariamente responsáveis pela indenização dos danos causados ao consumidor, diante das normas dos arts. 7o, parágrafo único, 25, § 1o e 28, § 3o, todos do CDC, o que denota verdadeiro alargamento da rede de responsabilidade pelos prejuízos decorrentes da relação de consumo.

15. A respeito, transcreve-se a supracitada norma do art. 28, § 3o do CDC, que reza que “ as sociedades consorciadas são solidariamente responsáveis pelas obrigações decorrentes deste Código ”.

16. Destarte, manifesta a legitimidade passiva do 2a e 3o réus.

LEGITIMIDADE PASSIVA DO 4o RÉU

17. Também foi ressaltado na petição inicial que os autores recebem boletos de cobrança em nome do 4o réu, NomeE Nome, cuja exigibilidade é contestada

na presente ação, o que justifica sua inclusão no pólo passivo da demanda.

18. Entretanto, importante esclarecer que o 1a, 2a e

3o réus não só são os responsáveis pela cobrança das cotas de obra, direcionando os respectivos e-mails aos autores, como as gerencia com exclusividade.

19. A respeito, transcreve-se a cláusula 3.12 do

“Instrumento Particular de Contrato de Prestação de Serviços de Construção por Administração e Outros Pactos”, que autoriza as incorporadoras e gerenciarem, livremente, os valores arrecadados dos adquirentes:

3.12 A (s) conta (s) corrente (s) aberta (s) pela Outorgante em seu próprio nome, mas contabilmente apartada para o Condomínio ou em nome do Condomínio, para os fins acima, será(o) movimentada (s) exclusivamente pela Outorgante , que fica investida, desde já, como condição deste contrato, de poderes especiais e irrevogáveis para abrir, encerrar e movimentá-la (s), firmar convênios de cobrança, protestos, emitir avisos/boletos de cobrança, emitir e endossar cheques para atendimento das obrigações do Outorgante e do Condomínio (...)

20. Aliás, o síndico do 4o réu, eleito em assembleia

geral, figura como representante legal da 1a e 2a ré.

21. De outro turno, o próprio relatório contemplando

os pagamentos e as dívidas é emitido pela 2a ré, no portal de relacionamento, em seu site .

22. Portanto, por todos os ângulos, evidente que o 1a, 2a e 3o réus são os beneficiários dos pagamentos efetivados pelos autores.

OBSERVÂNCIA COMPULSÓRIA DO CDC: CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO DESCARACTERIZADA

23. Também não pode subsistir o argumento adotado pelas Endereço, supostamente, de obra pelo regime de administração, que afastaria a incidência do CDC, a responsabilidade pela sua conclusão seria apenas dos adquirentes das unidades autônomas, que teriam, inclusive, deliberado pela postergação do prazo de finalização da construção, diante de caso fortuito, o que afastaria a incidência do CDC.

24. Com efeito, conforme exposto na petição inicial, as peculiaridades do caso concreto denunciam que se trata, em verdade, de obra por empreitada disfarçada de obra por administração, sendo certo que as Endereçode sua responsabilidade.

25. De outro turno, a postergação do prazo da entrega do empreendimento não foi simplesmente deliberada pelas adquirentes, mas imposta pelas incorporadoras rés, sendo certo que não se provou a ocorrência de qualquer caso fortuito externo que a balizasse.

26. Veja-se que a Lei no. 4.591/64, ao regulamentar a incorporação imobiliária (caso do presente negócio jurídico), estabeleceu duas formas de construção

(empreitada e administração), nos termos do art. 48, cujo teor ora se transcreve:

Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.

27. Por um lado, o modelo de construção por

empreitada, em resumo, adota preço fechado, fixo ou reajustável:

Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices previamente determinados.

28. O ganho do incorporador/construtor se faz de

acordo com o VGV (valor geral de venda), com base no resultado entre investimentos, custos e vendas.

29. Já a construção por administração é feita com

base em preço estimado (e não fechado), consoante dispõe o art. 58 da Lei no. 4.591/64, abaixo transcrito:

Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:

I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos

em nome do condomínio dos contratantes da construção;

II - todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato

30. No caso vertente, muito embora os contratos

assinados apresentem rótulo de “construção pelo regime de administração”, há, na prática, características próprias do regime de empreitada.

31. A respeito, merecem ser tecidas considerações que

demonstram, cabalmente, que a construção por administração é mesmo um rótulo, em virtude da flagrante violação, pelas rés, das disposições legais que regem o referido modelo.

32. Destaca-se, primeiramente, que a supracitada

norma do art. 58, II da Lei no. 4.591/1964 exige que a conta seja aberta em nome do Condomínio, mas a cláusula 3.12 do “Instrumento Particular de Contrato de Prestação de Serviços de Construção por Administração e Outros Pactos”, abaixo transcrita, dá às rés completa autonomia nessa questão:

3.12 A (s) conta (s) corrente (s) aberta (s) pela Outorgante em seu próprio nome, mas contabilmente apartada para o Condomínio ou em nome do Condomínio, para os fins acima, será(o) movimentada (s) exclusivamente pela Outorgante , que fica investida, desde já, como condição deste contrato, de poderes especiais e irrevogáveis para abrir, encerrar e movimentá-la (s), firmar convênios de cobrança, protestos, emitir avisos/boletos de cobrança, emitir e endossar cheques para

atendimento das obrigações do Outorgante e do Condomínio (...)

33. Percebe-se, portanto, que a forma de pagamento é

exatamente igual à adotada para o modelo de construção por empreitada, dentro dos limites fixados pelas rés, consoante dispõe a cláusula 3.1 do “Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Cessão de Direitos de Fração Ideal de Terreno e Outros Pactos”, abaixo transcrita:

CLÁUSULA TERCEIRA – DA FORMA DE PAGAMENTO E DOS ENCARGOS PELO ATRASO 3.1 Os pagamentos avençados neste contrato serão efetuados através de boletos bancários que serão enviados para o endereço do outorgado, por via postal simples ou através de e-mail para o endereço eletrônico indicado no item I do Quadro Resumo. 3.1.2 O não recebimento do boleto bancário não exime o outorgado de efetuar o pagamento da parcela que, neste caso, deverá ser efetuado diretamente no escritório da outorgante, sendo certo que tal fato não poderá servir de justificativa para o atraso na liquidação da parcela. (grifou-se)

34. Além disso, a cláusula 4.1.2 do “Instrumento

Particular de Contrato de Promessa de Cessão de Direitos de Fração Ideal de Terreno e Outros Pactos” é uma comprovação cabal de que há a adoção de regramento típico de construção por empreitada, na medida em que dispõe sobre percentuais de retenção de valores pagos em favor da incorporadora/construtora, em razão de despesas com publicidade, cartorárias e honorários advocatícios. Segue a redação da mencionada cláusula:

4.1.2 Na hipótese acima e de desistência voluntária, ficam prefixadas as perdas e danos pelo OUTORGADO do equivalente à retenção de 100% dos valores pagos à título de sinal ; 50% do montante da cota do terreno, 100% da cota de construção, pagos à outorgante a fim de suprir as despesas com publicidade, cartorárias, honorários advocatícios e demais custos inerentes à consecução do empreendimento , se valor maior não for obtido em decorrência da apuração e somatório das aludidas verbas, caso em que por este total responderá o outorgado. (grifou-se)

35. Como visto, na hipótese de desistência do negócio por um dos adquirentes, quem retém parte dos valores pagos é a construtora/incorporadora, a fim de ser ressarcida com os custos de publicidade, despesas cartorárias e verbas honorárias. Essa cláusula é absolutamente contrária à regra estabelecida no art. 62 da Lei no. 4.591/1964.

36. Caso os mencionados contratos tivessem conteúdo de regime de administração, caberia ao condomínio, representado por sua Comissão, reter eventuais valores pagos, em razão de ressarcimento por custos de publicidade, despesas cartorárias, verba honorária, o que não ocorre no caso vertente.

37. Outrossim, em ambos os regimes (empreitada ou administração), que são formas de construção em condomínio, eis que vinculadas ao “Capítulo III - Da Construção de Edificação em Condomínio”, existe a figura da Comissão de Representantes (arts. 50, 55, § 3o, e 60), que deveria ter mais relevância justamente na forma de construção por administração.

38. Nesse sentido, leciona o insuperável Caio Mário da Silva Pereira:

Para o caso de construção por administração, é que a Comissão de Representantes se torna mais útil, e sua presença mais assídua. Se na empreitada, especialmente reajustável, a fiscalização é necessária, mais ainda o será na construção por preço de custo, sujeita a erros, a desvios, a má orientação. Daí haver a Lei de Condomínio e Incorporações cuidado particularmente do assunto (art. 61), minudenciando as suas atribuições.

(Caio Mário da Silva Pereira, Condomínio e Incorporações, Forense, Rio de Janeiro, p. 256).

39. Ocorre que a cláusula 5.3.1 do “Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Cessão de Direitos de Fração Ideal de Terreno e Outros Pactos” declara que a Comissão de Representantes não está autorizada a acessar os dados pessoais dos condôminos, confiados à incorporadora/ construtora.

40. Frisa-se, por oportuno, que o acesso aos dados pessoais dos condôminos é o primeiro passo a ser dado por uma Comissão de Representantes em construção por regime de administração. Sem acesso aos dados pessoais dos condôminos, resta inviável a obtenção de informações sobre o fluxo de caixa do empreendimento, e, via de consequência, torna-se frustrada a execução da construção pelo regime de administração.

41. Para comodidade de exame, cumpre transcrever a referida cláusula 5.1.3 do “Instrumento Particular de

Contrato de Promessa de Cessão de Direitos de Fração Ideal de Terreno e Outros Pactos”:

5.1.3 Com o intuito de preservar o caráter de confidencialidade dos dados pessoais dos condôminos do NomeE RESIDENCE, não serão franqueados à COMISSÃO DE REPRESENTANTES, e nem a qualquer outro condômino, acesso aos dados cadastrais confiados à Outorgante.

42. Trata-se, em suma, de construção pelo regime de empreitada disfarçada por construção por regime de administração, razão pela qual é indubitável a responsabilidade das rés pelo atraso na conclusão do empreendimento.

INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO FECHADO: GESTÃO TEMERÁRIA E RESPONSABILIDADE DO INCORPORADOR

43. Mas, ainda que se entenda que se trata de construção pelo regime de administração, apesar das diversas incongruências com o referido modelo, dúvida não há de que NÃO É OBRA EM CONDOMÍNIO FECHADO e que os adquirentes estão protegidos pelo Código de Defesa do Consumidor.

44. Nos últimos anos surgiram lançamentos vendidos sob falso lastro de condomínio fechado, para que o incorporador tentasse se eximir das obrigações a que está sujeito como tal.

45. Contudo, só se concebe uma efetiva obra em condomínio fechado em construções de pequena monta, com

poucas unidades, geralmente a partir de um grupo familiar, com todas as unidades vendidas antes de iniciada a construção.

46. Ou seja, o referido modelo de condomínio fechado

comporta, no máximo, dez unidades, quando muito, e desde que não haja lançamento público.

47. Atento à referida realidade, PEDRO AVVAD já

observava a tendência de incorporadoras de venderem um modelo sob o falso espectro de condomínio fechado com vistas à maximização da margem de lucro aliado à redução dos riscos, conforme trecho abaixo transcrito:

A inexperiência de alguns e a irresponsabilidade de uma outra parte de empresários encarregaram-se de desmoralizar essa que seria a forma ideal de realizar empreendimentos de pequeno e médio portes, eis que muitos deles viram, nessa espécie de contrato, a possibilidade de aumentar seus lucros, deixando que o custo corresse livremente, já que quanto mais altas as despesas, maior a comissão de administração a que teriam direito.

(AVAAD, Pedro Elias. Direito imobiliário – teoria geral e negócios imobiliários . Editora Renovar, 2006, p. 580).

48. Mas, na hipótese dos autos, trata-se de

incorporação, seja sob o regime de empreitada ou sob o regime de administração, e não condomínio fechado.

49. Portanto, os réus, como construtores e gestores,

continuam ostentando a qualidade de incorporadores, aplicando-se, ao caso, o disposto na parte final do § 6o do

art. 35 da Lei no. 4.591/64, que reza que a incorporadora deve pagar o valor das unidades inadimplentes e das unidades não vendidas.

50. A respeito, dispõe a parte final do art. 35, § 6o da Lei no. 4.591/1964 que “ o incorporador responde, em igualdade de condições, com os demais contratantes, pelo pagamento da construção das unidades que não tenham tido a responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros e até que o tenham ”.

51. Nesse ponto, evidencia-se mais uma ilegalidade praticada pelas incorporadoras, que simplesmente transferem os ônus decorrentes de sua inadimplência, pertinente ao não pagamento das cotas de construção referentes às unidades não vendidas, e da inadimplência de outros adquirentes, aos autores, o que denota transgressão da norma do art. 35, § 6o da Lei no. 4.591/1964.

52. Logo, é manifesta a responsabilidade dos réus, na qualidade de incorporadoras, para figurarem no pólo passivo da demanda, em virtude do atraso na entrega do empreendimento, e na gestão temerária na sua construção, conforme entendimento consolidado pelo e. Superior Tribunal de Justiça.

53. A respeito, transcreve-se a ementa do seguinte julgado:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO (PREÇO DE CUSTO). DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS POR ADQUIRENTE.

LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA QUE RESTOU RESPONSÁVEL POR TODA A ADMINISTRAÇÃO DO EMPREENDIMENTO, INCLUSIVE PELO RECEBIMENTO DAS PARCELAS PAGAS PELOS CONDÔMINOS.

1. Não há falar em violação ao art. 535 do Código de processo Civil. O Eg. Tribunal a quo dirimiu as questões pertinentes ao litígio, afigurando-se dispensável que venha examinar uma a uma as alegações e fundamentos expendidos pelas partes.

2. A construção do imóvel sob o regime de administração (preço de custo), na forma do artigo 58 da Lei no. 4.591/64, é negócio coletivo, administrado pelos próprios condôminos, adquirentes de frações ideiais do empreendimento, que, por meio de uma comissão de representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento são de responsabilidade dos próprios adquirentes, sendo incabível, em regra, que a incorporadora figure no pólo passivo da ação de devolução das parcelas pagas e administradas pelo condomínio.

3. Contudo, no caso ora em análise, embora exista a figura do condomínio, os valores devidos para a realização da construção eram pagos diretamente ao alienante das frações ideias, o qual se confunde com os incorporadores, restando ao condomínio, somente, a fiscalização das obras realizadas, razão pela qual não há falar em carência da ação, respondendo os réus, em tese, pela devolução dos valores pagos e pelos eventuais danos decorrentes do alegado inadimplemento da obrigação.

4. Recurso especial conhecido em parte e, nesta parte, provido.

(STJ, 4a T, Resp no. 00.000 OAB/UF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 16.03.10 – grifou- se).

INCIDÊNCIA DO CDC: EMPREENDIMENTO OFERECIDO NO MERCADO DE CONSUMO

54. Não restam dúvidas de que a parte autora é destinatária final dos serviços, enquadrando-se no conceito de consumidora, assim como as rés o oferecem no mercado de consumo, através de contratos de adesão, figurando como fornecedora de serviços, o que atrai a incidência do CDC.

55. Trata-se de empreendimento regularmente oferecido pelas rés, na qualidade de incorporadoras e promitentes vendedoras, no mercado de consumo, objetivando a aferição de lucro, diferentemente do modelo de obra por administração promovida por condomínio fechado de condôminos.

56. Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, descaracterizada a formação de grupo fechado, aplica-se o CDC, diante da ocorrência de danos por inexecução do contrato por parte do administrador.

57. A respeito, destaca-se, exemplificativamente, a ementa do seguinte julgado:

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO INCAPAZ DE ALTERAR O JULGADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATOS DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESPONSABILIDADE PELO VÍCIO DO SERVIÇO. SOLIDARIEDADE. CADEIA DE FORNECEDORES. INOVAÇÃO RECURSAL. DESCABIMENTO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA No 7/STJ. SÚMULA No 83/STJ. INCIDÊNCIA. JULGADO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1. As razões do presente

agravo são totalmente dissociadas daquelas trazidas no recurso especial, de modo que a inovação recursal impede o conhecimento do pleito. 2. Em que pese o contrato de incorporação ser regido pela Lei no 4.591/64, admite-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser observados os princípios gerais do direito que buscam a justiça contratual, a equivalência das prestações e a boa-fé objetiva, vedando-se o locupletamento ilícito. 3. O incorporador, como impulsionador do empreendimento imobiliário em condomínio, atrai para si a responsabilidade pelos danos que possam resultar da inexecução ou da má execução do contrato de incorporação, incluindo-se aí os danos advindos de construção defeituosa.

4. Para prevalecer a pretensão em sentido contrário à conclusão do tribunal de origem, que entendeu configurada a responsabilidade da imobiliária pelos prejuízos causados aos condôminos em virtude da inexecução das obras do edifício decorrente da alienação dos lotes em disputa, mister se faz a revisão do conjunto fático-probatório dos autos, o que, como já decidido, é inviabilizado, nesta instância superior, por Súmula no 7/STJ.

(STJ, 3a T, AgRg no REsp (00)00000-0000/ES, Rel. Min. NomeVillas Bôas Cueva, j. 18.03.14 – grifou-se).

58. No mesmo sentido caminha a jurisprudência do e.

Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, conforme se infere da leitura de precedente proferido no âmbito do Órgão Especial, em 13.10.16, cuja ementa encontra-se abaixo transcrita:

CONFLITO DE COMPETÊNCIA. CÂMARA CÍVEL. CÂMARA ESPECIALIZADA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. DESCARACTERIZAÇÃO.

RELAÇÃO DE CONSUMO. COMPETÊNCIA DO ÓRGÃO SUSCITADO. 1. Conflito negativo de competência entre a E. 3a Câmara Cível (suscitante) e a E. 26a Câmara Cível (suscitada) do TJERJ. Recurso de agravo de instrumento interposto em ação de rescisão contratual cumulada com indenizatória, referente a promessa de compra e venda de imóvel na planta. Alegação de que se trata de construção por regime de administração ou "preço de custo", regulada pelo art. 58 Lei 4.591/64. 2. Contrato em que não consta cláusula estabelecendo tratar-se de construção nos moldes dos artigos 58 a 62 da Lei 4.591/1964. Descaracterização, de todo modo, do regime de construção por administração no caso, a atrair a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Ré que não é mera construtora contratada por condomínio de adquirentes, mas também era proprietária do terreno e se tornou incorporadora do empreendimento, tendo dividido o imóvel em frações ideais e negociado as unidades diretamente com os autores, de forma individualizada, mediante contrato padronizado de adesão. Existência de cláusula indicando que se trata de empreendimento regularmente oferecido no mercado de consumo. 3. Enunciado no 76 do Aviso TJ 15/2015, de observância obrigatória. Competência da Câmara Cível Especializada. DECISÃO MONOCRÁTICA. PROCEDÊNCIA DO CONFLITO. (TJRJ, Órgão Especial, CC -11.2016.8.19.0000, Rel. Des. Carlos Santos de Oliveira, j. 13/10/2016 – grifou-se).

59. Assim, é evidente que as operações de compra e

venda de imóveis novos são relações de consumo e todos os intervenientes na cadeia de fornecimento, incluindo-se construtora, incorporadora, imobiliárias e corretores de imóveis, são solidariamente responsáveis pelos resultados danosos ao consumidor, incidindo, portanto, a regra do

artigo 7o, parágrafo único, do art. 18 e do artigo 25, § 1o, todos da Lei 8.078/90.

60. De sorte que, após exame acurado dos fatos, forçoso concluir que as demandadas constituem uma cadeia de fornecimento formada com o intuito de obter lucro no mercado imobiliário, atraindo a responsabilidade solidária.

NULIDADE DA CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE

61. Pretendem os autores a resolução do contrato de aquisição de unidade imobiliária na planta em virtude do inadimplemento contratual das rés, razão pela qual não se aplica, por óbvio, a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, nos termos do art. 475 do Código Civil.

62. Entretanto, caso assim não se entenda, merece ser acolhido o pedido subsidiário de resilição unilateral do contrato por insuportabilidade das prestações, sendo nula de pleno direito a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, conforme demonstrado na petição inicial.

63. Com efeito, a regra do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor prevê o direito do promitente vendedor pleitear a resolução do contrato e a retomada do bem.

64. No entanto, o e. Superior Tribunal de Justiça, interpretando a referida norma, em conjunto com o disposto no art. 51, II, do CDC, concluiu ser DIREITO POTESTATIVO do promitente comprador, ainda que inadimplente, promover ação

de resilição unilateral do contrato, extinguindo-se a avença por insuportabilidade no pagamento das prestações.

65. A título ilustrativo, vale mencionar o seguinte julgado:

PROMESSA DE VENDA E COMPRA. RESILIÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. RESTITUIÇÃO. O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação, a fim de receber a restituição das parcelas pagas. Embargos de divergência conhecidos e recebidos em parte.

(STJ, 2a Seção, EREsp no. 00.000 OAB/UF, Rel. Min. Barros Monteiro, DJ 09.12.2002, pág. 281, RSTJ 171/ 206 – grifou-se).

66. Logo, são nulas as cláusulas 14.1 do “Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Cessão de Direitos de fração Ideal de Terreno e Outros Pactos” e 19.1 do “Instrumento Particular de Contrato de Prestação de Serviços de Construção por Administração e Outros Pactos”, que rezam que os referidos instrumentos seriam irrevogáveis e irretratáveis.

CONCLUSÃO

67. Diante de tudo o que foi exposto, confiam os autores (a) em que será intimada a ré Nomee Nomepara que regularize sua representação processual, no prazo assinado, sob pena de ser decretada sua revelia, e (b) em que serão julgados totalmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial.

68. Por fim, os autores impugnam os contratos de prestação de serviços supostamente celebrados entre o Nomee Nomee fornecedores, uma vez que (a) as respectivas propostas foram endereçadas à Construtora Calper Ltda., 2a ré, que é a verdadeira contratante, (b) o teor dos contratos celebrados com diferentes prestadores de serviços é genérico e padronizado, apesar de, em tese, referirem-se a diferentes serviços, não discriminando, sequer, o objeto com suas particularidades, e (c) os réus sequer comprovam que a signatária dos contratos padronizados ostenta a qualidade de representante legal da Nomee Nome.

69. Consequentemente, os referidos contratos constituem verdadeira simulação, para que as Endereçoprestando, portanto, a provarem as frágeis alegações aduzidas na contestação.

Nestes termos, Pedem Deferimento.

Rio de Janeiro, 19 de novembro de 2018.

Nome

00.000 OAB/UF