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5 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.014.8.26.0565

Petição - TJSP - Ação Promessa de Compra e Venda - Apelação Cível

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2a DA COMARCA DE SÃO CAETANO DO SUL - SP.

Processo nº 1004115-16.2014.8.26.0565

Nomee OUTRA, já qualificados, por seu advogado que a esta subscreve, nos autos da AÇÃO ORDINÁRIA COMINATÓRIA E REDIBITÓRIA cc. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS em face do NomeE Nome. , veem mui respeitosamente à presença de V. Excia.,interpor o presente

RECURSO DE APELAÇÃO requerendo o seu recebimento no

efeito devolutivo, determinando sua remessa para o E. Tribunal Superior.

O presente Recurso almeja a reforma parcial da

r. sentença de 1a Instância e é baseada nas inclusas razões de fato e de direito que ficam fazendo parte integrante do presente.

Requer, ainda, os apelantes, a juntada da inclusa Guia de Custas relativa ao recolhimento do preparo, devidamente quitada, protestando pelo recolhimento de eventual diferença que vier a ser apurada.

Termos em que,

P. e E. Deferimento. São Paulo, 28 de janeiro de 2015.

NomeAlcaroFraccaroli

00.000 OAB/UF

RAZÕES DO RECURSO

RECORRENTES - Nomee OUTRA

RECORRIDA - NomeE Nome.

AÇÃO - AÇÃO ORDINÁRIA COMINATÓRIA E REDIBITÓRIA cc. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS

PROC. Nº - 1004115-16.2014.8.26.0565

ORIGEM - . 2a VARA CÍVEL DO FORUM DA COMARCA DE SÃO CAETANO.

Egrégio Tribunal de Justiça

I. Julgadores !

Osapelantes alegaram que adquiriram um imóvel da ré, que no contrato este custaria R$ 00.000,00, mas acabaram pagando no final R$ 00.000,00, que houve atraso na obra, que pagaram R$ 00.000,00a mais para empresas que não conhecem, que houve cobrança de R$ 00.000,00de diferenças após o Habite-se que os mesmos não entendem, que o Habite-se foi expedido não foi expedido dentro do prazo avençado e por fim que estes sofreram danos morais e materiaisdevido a todas as questões acima.

A apelada contestou a ação negando todas as matérias acima.

Os recorrentes pediram a produção de provas, justificando-as no prazo legal, no entanto o M.Juiz a quo julgou antecipadamente a lide.

I - DA R.SENTENÇA

"...A hipótese presente nos autos é de julgamento antecipado,conforme art. 330, I, do Código de Processo Civil. O magistrado só está obrigado a abrir

a fase instrutória se mantiver dúvida acerca de fatos pertinentes, relevantes econtroversos. Em matéria de julgamento antecipado da lide deveprevalecer a cautelosa avaliação do julgador da necessidade ou não de produção daprova em audiência, em face do caso concreto e com o cuidado para não ofender um dos

mais importantes princípios epistemológicos do processo: o contraditório e a ampladefesa. A adoção de uma tese de mérito significa automaticamenterejeição de todas as teses com ela incompatíveis. Mesmo que não se examinem um aum os fundamentos expostos nos articulados, todos aqueles que não se encaixam na

tese acolhida pelo magistrado ficam repelidos.

O juiz"não está obrigado a responder todas as alegaçõesdas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundar a decisão, nem seobriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas, e tampouco a responder um a um,todos os seus argumento"(RJTJESP 115/207).

No mérito, revendo posicionamento anterior, a ação procedeem parte.

Os autores sustentam haver adquirido o imóvel diretamentecom a ré, tendo dispensado, portanto, a intermediação por parte de qualquer corretor,

razão pela qual entenderam que a quantia de R$ 00.000,00foi paga à empresa MezadriAdministração de Bens Imóveis Ltda. como parte do preço do imóvel, alegando,inclusive, que tal empresa faria parte do mesmo grupo econômico que a ré.

A requerida, por sua vez, alega que tal valor foi pago àpessoa jurídica diversa, a título de comissão de corretagem, e que não há previsãocontratual de que este encargo seria de sua responsabilidade.

Ocorre que as alegações dos requerentes revelam-seplausíveis na medida em que o contrato não fez qualquer estipulação acerca de eventualcontratação de corretor para intermediar o negócio ou acerca de quem seria oresponsável pelo seu pagamento, constando, apenas, que o preço do imóvelcorrespondia a R$ 00.000,00.

Ademais, a alegação de que a ré e a empresa que recebeuos R$ 00.000,00fazem parte do mesmo grupo econômico não foi rebatida.

E o que causa mais estranheza é o teor dos recebidosacostados às fls. 89 e 91, pois em ambos constou que as quantias de R$ 00.000,00e R$ 00.000,00referem-se"ao ato da venda do apartamento 198 THIENE - RESIDENCIALSÃO CAETANO".

Ora, se eram relativos a pagamentos distintos, conformealega a requerida, presume-se, então, que foram descritos da mesma forma a fim deconfundir o consumidor, impelindo-os ao pagamento de verba que não era de suaresponsabilidade e que, ao que tudo indica, sequer foi contratada.

O que se verificou nos presentes autos é que a requeridanão comprovou a contratação dos serviços de corretagem ou a sua efetiva prestação,nem que as partes pactuaram livremente que tais serviços ficariam a cargo dos autores,sendo bastante verossímil a narrativa deles no sentido de que o pagamento dos R$ 00.000,00lhes foi imposto para a concretização do negócio. Ademais, a forma como foi redigido o recibo e o fato deinexistir qualquer outro documento que indique a que título se deu o pagamento daimportância contestada revelam flagrante violação ao dever de informação imposto pelo

Código de Defesa do Consumidor (artigo 6º, inciso III), sendo certo que esta ausência deinformação acabou por suprimir a capacidade de análise do consumidor para quepudesse exercer adequadamente seu direito de escolha quanto à sua aceitação ou não.

Por consequência, forçoso concluir que o pagamento daquantia de R$ 00.000,00foi, de fato, imposto à parte vulnerável do negócio, uma vez que

sua cobrança foi camuflada na contratação, sendo de rigor, portanto, a determinaçãopara que a importância paga seja devolvida aos autores.

Assim, independentemente de qual pessoa jurídicaefetivamente recebeu tal importância, esta revela-se abusiva e deve ser devolvida aoconsumidor, possuindo a requerida, na qualidade de empreendedora imobiliária e demaior credora do negócio, responsabilidade quanto à devolução, pois, ainda que tenhahavido o serviço de corretagem (não contratado pelo consumidor, frise- se), está eleligado na mesma cadeia de fornecimento.

Quanto à cobrança de R$ 00.000,00, contudo, não severifica qualquer ilegalidade, tendo em vista que oriunda da correção do valorcorrespondente à" parte variável "do pacto (fls. 30/31), desde a data da assinatura docontrato (maio/2013) até a data de efetiva liberação do financiamento (setembro/2013),conforme previsto contratualmente.

Importante o adendo para registrar que não houve qualqueralegação de que a demora na liberação da quantia objeto de financiamento (R$ 00.000,00) tenha ocorrido por culpa da requerida.

Consigno que não houve impugnação quanto aos índicesaplicados ou qualquer alegação no sentido de que a atualização não se deu na formaprevista no contrato, tendo os requerentes se limitado a alegar que não entenderam omotivo da cobrança, sem impugnar especificamente o valor cobrado.

Melhor sorte também não assiste aos autores quanto aosdanos que alegam serem de responsabilidade da requerida em razão da demora quantoao recebimento das chaves. Isso porque restou incontroverso que os autores receberamas chaves tão logo efetuaram o pagamento integral do preço, não lhes sendo lícito exigiro cumprimento da obrigação da ré antes de haverem adimplido com a sua parte nopacto.

Ademais, a cobrança se deu única e exclusivamente porconta da defasagem da moeda em razão do decurso de quatro meses, entre a assinaturado pacto e a liberação do numerário financiado, demora que não pode ser imputada à ré(porque sequer foi cogitada tal hipótese nos autos). Diante de todo o exposto, JULGO PARCIALMENTEPROCEDENTE a presente ação para condenar a ré a devolver aos autores a importânciade R$ 00.000,00, a qual deve ser corrigida monetariamente, pela Tabela Prática doTribunal de Justiça, desde o desembolso, com juros moratórios mensais de 1% a partirda citação, ambos até o efetivo pagamento..."

A r.sentença foi julgada parcialmente procedente, devendo ser reformada nos itens a seguir:

II - DO CERCEAMENTO DE DEFESA

Os apelantes requereram provas a serem produzidas, tais como depoimento pessoal do representante da ré, documental, eoitiva de testemunhas.

Uma das provas que se pretendia fazer através de testemunha era o depoimento de outros moradores do condomínio que iriam depor e comprovar que a obra não foi entregue no prazo avençado em contrato.

Assim, os apelantes foram prejudicados com o julgamento antecipado da lide.

III - DOS VALORES PAGOS A MAIOR PELOS APELANTES

A vistoria do imóvel foi feita em 07/06/13, já com um mês de atraso, quando então foi pedido revisão numa série de itens.

Em setembro de 2013, a recorrida fez uma cobrança no valor de R$ 00.000,00do qual os apelantes nunca entenderam o motivo, motivo pelo qual houve discussão através de e-mails e carta (fls...), mesmo porque até essa época, o imóvel ainda não tinha sido entregue!

No dia 26/09/2013 os apelantes acuados resolveram fazer o depósito do valor cobrado pela ré, porque se sentiram coagidos, achando que se não pagassem não receberiam o imóvel.

E realmente, porque assim que fizeram o pagamento do valor de R$ 00.000,00os apelantes receberam as chaves em 30/09/13.

Nota-se que mesmo sem receber as chaves do imóvel, os recorrentes já estavam pagando as despesas de condomínio desde 10/08/2013!

Os apelantes pensavam em mudar-se para o imóvel em maio/2013 (data prevista para a entrega do imóvel), porém tiveram que pagar aluguel até setembro/13, o que gerou uma despesa extra, por culpa da requerida, no valor de R$ 00.000,00.

O fato é que os recorrentes não devem esse valor de atualização porque o imóvel não foi entregue na data aprazada, e sim com atraso, sendo culpa da recorrida.

Assim quem deve ser condenada é a recorrida e não os recorrentes conforme versa o Código de Defesa do Consumidor, devendo ser a r.sentença ser parcialmente reformada.

IV - DA MULTA PELO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.

Segundo cláusula 10a do instrumento de venda e compra, a apelada obrigou-se a entregar o imóvel em maio de 2013, o que não ocorreu.

O atraso de 180 dias existente nessa cláusula somente prevalece quando da existência de um fato ocorrente dentro do rol taxativo, o que não foi comprovado nos autos.

Assim não há falar em se considerar esses 180 dias como prazo normal de atraso para a entrega do empreendimento.

O problema é que as construtoras em geral se aproveitam para modificar a interpretação dessa cláusula, em prejuízo do consumidor, para ter uma carência de 180 dias de atraso na entrega da obra. A INTERPRETAÇÃO DESSA CLÁUSULA É RESTRITIVA.

A vistoria do imóvel foi feita em junho de 2013, porém as chaves somente foram entregues aos apelantes em setembro de 2013, pois a edificação estava atrasada.

Ressalta-se que os apelantes já haviam pago integralmente o imóvel!

A jurisprudência é pacífica nesse sentido,

Tribunal: STJ - Repositório autorizado conforme Portaria nº 2 de 19 de fevereiro de 2010.

Processo: REsp 510267 / MG ; RECURSO ESPECIAL2003/00000-00

Relator: Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR (1110)

Data da Publicação/Fonte: 3/5/2004

Ementa: CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DECOMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA RECONHECIDA PELO TRIBUNAL ESTADUAL. RECURSO ESPECIAL. PROVA. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7-STJ. I. Firmado pelo Tribunal estadual, soberano no exame da prova, que a rescisão do contrato decompra e venda decorreu de culpa da construtora em face do atraso na entrega do imóvel, inviável a reapreciação do tema em sede especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ. II. Indevida a retenção de parcela do preço, se o rompimento do contrato de promessa decompra e venda se deu por inadimplência da construtora e não da adquirente. III. Recurso especial da ré não conhecido. Conhecido e provido o recurso especial adesivo

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da autora.

Órgão Julgador: T4 - QUARTA TURMA

Acórdão: Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, à unanimidade, não conhecer do recurso da ré e conhecer do recurso adesivo da autora e dar-lhe provimento, na forma do relatório e notas taquigráficas constantes dos autos, que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Participaram do julgamento os Srs. Ministros Barros Monteiro, Cesar AsforRocha e Fernando Gonçalves. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira.

(Grifamos)

Como não existe previsão contratual para multa no caso de atraso no cumprimento da obrigação da recorrida, requer seja aplicada por questão de equidade, a multa prevista em caso de inadimplemento, no capítulo IV do Instrumento, atualizados monetariamente pelo índice previsto no contrato, devendo ser reformada a r.sentença nesse item.

V - DO DANO MORAL

Os recorrentes adquiriram um imóvel, e além de terem que pagar mais do que contrataram, ainda sofreram coação, tiveram que pagar a mais R$ 00.000,00que não sabiam do que se tratava para poder receber o bem que já haviam pago integralmente, E QUE POR CULPA DA RÉ A ENTREGA ESTAVA EM ATRASO!

Decorrente desse fato, o constrangimento dos apelantes é enorme, pois não puderam usufruir de seu bem.

No caso em epígrafe estão presentes todos os pressupostos exigidos por lei para que se possa impor responsabilidade civil e a indenização, ou seja, a relação de causalidade entre o fato e o dano. A apelada agiu com culpa, e não há nenhuma concorrência dos recorrentes no caso.

Deve assim ser reformada a r.sentença nesse tópico.

VI - DOS DANOS MATERIAIS

Os apelantes compraram um imóvel para não precisar mais pagar aluguel, uma vez que até então só viveram em locais que não eram de sua propriedade.

Assim, estavam morando num imóvel, onde pagavam R$ 00.000,00de aluguel, que teve reajuste para R$ 00.000,00a partir de setembro/2013.

Como o imóvel dosrecorrentes deveria ser entregue até maio/2013, a recorridadeve ser condenada a pagar os alugueres pagos pelosapelantes no total de R$ 00.000,00a título de danos materiais, assim, requer a reforma da r.sentença sobre essa matéria.

VII - DOS CONDOMÍNIOS PAGOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES

Mesmo sem ter recebido as chaves do imóvel os apelantes pagaram as despesas de condomínio do mesmo.

Essa obrigação era da recorrida, pois os recorrentes não estavam ainda usufruindo do bem adquirido.

Requer, assim, a reforma da r.sentença para que a recorrida seja condenada a reembolsar as despesas de condomínio pagas pelos apelantes antes do recebimento das chaves, no valor total de R$ 00.000,00.

VIII - DA MÁ-FÉ DA RECORRIDA

Os recorrentes pagaram indevidamente o valor de R$ 00.000,00que não sabiam relativo a quê esse valor, tiveram problemas na execução da obra, teve atraso na entrega do imóvel e pagaram novo valor residual porque senão não receberiam as chaves do imóvel.

Devido ao atraso na entrega das chaves, os apelantes pagaram mais juros, mais correção monetária e ainda aluguel onde residiam, já que não puderam adentrar em seu imóvel.

Esses fatos ocasionaram um custo maior para os apelantes, aumentando também o valor que a recorrida cobrou dos mesmos, configurando verdadeira má-fé da APELADA .

IX - DA SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA

O Ilustre M.Juiz a quo decidiu pela sucumbência recíproca, cada parte arcando com metade das custas e despesas processuais e com os honorários de seus respectivos patronos.

O juiz condenou a recorrida em quase 80% do pedido, deixou de conceder apenas 20% do total dos pedidos dos recorrentes, assim a recorrida foi sucumbente em percentual muito superior aos quase da totalidade dos pedidos, em valores muito superior aos apelantes e diante disso é uma injustiça a aplicação da sucumbência recíproca.

Assim, os apelantes sucumbiram em mínima parte do pedido, devendo a recorrida arcar com o pagamento dos encargos da sucumbência, nostermos do parágrafo único, do artigo 21 do Código deProcesso Civil, não havendo que se falar em sucumbência recíproca.

O C. Tribunal de Justiça de São Paulo tem como pacífico o entendimento que os honorários advocatícios são devidos por aquele que deucausa a instauração de ação judicial e visaremunerar o advogado da parte vencedora, senão vejamos:

"Apelação Cível nº 9185493-82.2009.8.26.0000 Comarca: Valparaiso 1a Vara Cível Apelante: Demétrio & Piovesan Tornearia Ltda. Apelada: Wurth do Brasil Peças de Fixação Ltda. Juiz 1a Inst.: Dr. Marcelo YukioMisaka

APELAÇÃO AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS RESTAURAÇÃO DE AUTOS RESPONSABILIDADE PELA SUCUMBÊNCIA AQUELE QUE HOUVER DADO CAUSA AO DESAPARECIMENTO DOS AUTOS RESPONDERÁ PELAS CUSTAS DA RESTAURAÇÃO E HONORÁRIOS DE ADVOGADO, SEM PREJUÍZO DA RESPONSABILIDADE CIVIL OU PENAL EM QUE INCORRER. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1.069, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS NEGATIVAÇÃO JUNTO AOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO REFERENTE A DÉBITOS INEXISTENTES DANO MORAL CONFIRMADO PELA SIMPLES NEGATIVAÇÃO DO NOME DO INTERESSADO NO CADASTRO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO, SEM A NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DOPREJUÍZO CONCRETO APLICAÇÃO DA SÚMULA 227 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DANO MORAL MAJORAÇÃO DO VALOR FIXADOADMISSIBILIDADE MONTANTE QUE DEVE SE REVESTIR DO CARÁTER COMPENSATÓRIO, SEM PREJUÍZO DA ÍNDOLE PEDAGÓGICA, RAZÃO PORQUE NÃO PODE ALCANÇAR CIFRAS IRRISÓRIAS OU ESCORCHANTES CONDENAÇÃO DA RÉ AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO EM VALOR ARBITRADO PELO JUÍZO 'QUANTUM' INDENIZATÓRIO INFERIOR À PRETENSÃO DO AUTOR INDENIZAÇÃO QUE DEVE TER EFETIVA REPERCUSSÃO EM FOMENTO DO CARÁTER PEDAGÓGICO RAZOABILIDADEE PROPORCIONALIDADE QUE IMPÕEM A MAJORAÇÃO DA INDENIZAÇÃO PARA O VALOR DE R$ 00.000,00, SEGUNDO AS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETONO CADASTRO DE PROTEÇÃO AOCRÉDITO, SEM A NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO PREJUÍZO CONCRETO APLICAÇÃO DA SÚMULA 227 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DANO MORAL MAJORAÇÃO DO VALOR FIXADO ADMISSIBILIDADE MONTANTE QUE DEVE SE REVESTIR DO CARÁTER COMPENSATÓRIO, SEM PREJUÍZO DA ÍNDOLE PEDAGÓGICA, RAZÃO PORQUE NÃO PODE ALCANÇAR CIFRAS IRRISÓRIAS OU ESCORCHANTES CONDENAÇÃO DA RÉ AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO EM VALOR ARBITRADO PELO JUÍZO 'QUANTUM' INDENIZATÓRIO INFERIOR À PRETENSÃO DO AUTOR INDENIZAÇÃO QUE DEVE TER EFETIVA REPERCUSSÃO EM FOMENTO DO CARÁTER PEDAGÓGICO RAZOABILIDADEE PROPORCIONALIDADE QUE IMPÕEM A MAJORAÇÃO DA INDENIZAÇÃO PARA O VALOR DE R$ 00.000,00, SEGUNDO AS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO.

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS

OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SÃO DEVIDOS POR AQUELE QUE DEUCAUSA A INSTAURAÇÃO DE AÇÃO JUDICIAL E VISA REMUNERAR O ADVOGADO DA PARTE VENCEDORA.

SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INDENIZATÓRIO APELO PARCIALMENTE PROVIDO."

"VOTO Nº: 11234

APEL.Nº: 9000635-28.2011.8.26.0037

COMARCA: ARARAQUARA

APTE. : NomeMODAS

APDO. : Nome

AÇÃO MONITÓRIA Sucumbência Alegação de queteria havido sucumbência recíproca Descabimento - Hipótese em que o autor sucumbiu em parte mínima dopedido, não havendo, assim, que se falar em sucumbênciarecíproca (CPC, art. 21, parágrafo único) RECURSODESPROVIDO."

(grifei)

Requer a reforma da r.sentença nesse item, para que a apelada seja condenada em honorários advocatícios, bem como pelas custas e despesas processuais.

X - DO PEDIDO

Isto posto, requer que este Tribunal receba e dê provimento ao presente recurso de Apelação para que seja reformada parcialmente a sentença de 1a instância, a fim de que a recorrida seja condenada a:

1) Para que devolva a parcela paga a maior, no valor de R$

11.411,37, devidamente corrigida monetariamente até o efetivo pagamento, por terem sido obtidos por coação, cujo valores os recorrentes impugnam, pois não deviam;

2) Seja aplicada por questão de equidade, a multa prevista

em caso de inadimplemento, no capítulo IV do Instrumento, atualizados monetariamente pelo índice previsto no contrato;

3) Condenação por danos morais causados aos recorrentes, a

ser arbitrado por este E.Tribunal;

4) Como o imóvel dosapelantes deveria ser entregue até

maio/2013, deverá a recorrida ser condenada a pagar os alugueres pagos pelos autores, no total de R$ 00.000,00a título de danos materiais;

5) Que a recorrida seja condenada a reembolsar as despesas

de condomínio pagas pelos autores antes do recebimento das chaves, no valor total de R$ 00.000,00.

6) Condenada ao ônus da sucumbência.

Com o provimento do presente recurso, julgando procedente a ação, a reforma da r.sentença em relação aos honorários sucumbenciais, condenandoa Apelada em custas, sucumbência e demais cominações.

São Paulo, 28 de janeiro de 2015.

NomeAlcaroFraccaroli

00.000 OAB/UF