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30 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2015.8.26.0562

Petição - TJSP - Ação Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes - Procedimento Comum Cível

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 7a VARA CÍVEL - FORO DE SANTOS - SP.

Processo nº 0000000-00.0000.0.00.0000

NomeLTDA. , pessoa jurídica de direito privado, devidamente inscrita sob o CNPJ nº. 00.000.000/0000-00, com sede na EndereçoCEP 00000-000, São Paulo/SP, por seus advogados e procuradores abaixo assinados, nos autos da Ação de Declaratória C/C Indenização por Danos Morais, que lhes move Nome, vêm, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência apresentar sua CONTESTAÇÃO, conforme as razões de fato e de direito que passam a expor:

II - INTIMAÇÕES

Inicialmente, requerem sejam todas as intimações oriundas deste feito e destinadas à parte Ré, em especial as veiculadas pelo Diário Oficial, dirigidas ao advogado Nome, inscrito na 00.000 OAB/UF-A, sob pena de sua nulidade 1 . Requer , ainda, seja o nome do aludido advogado anotado na capa destes autos.

1 "Advogado. Intimação. Requerimento indicando o nome do advogado que receberá as intimações.

II. RESUMO DA LIDE

A Autora narra que, em 10 de Novembro de 2013, firmou junto à Ré, Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma Condominial com Cláusula Suspensiva e Outras Avenças, tendo como objeto a aquisição da unidade imobiliária autônoma nº 43, Torre Dália, Etapa 01, integrante do empreendimento" Way Orquidário ", no valor de R$ 00.000,00.

Afirma que do valor total do contrato firmado, efetuou o pagamento a título de sinal de R$ 00.000,00, bem como suportou despesas, a título de comissão de corretagem, no importe de R$ 00.000,00.

Assevera que solicitou o distrato da unidade, dada à insuficiência financeira, o referido instrumento de distrato foi assinado em 06 de Maio de 2014, pela Autora e a Ré NomeLTDA.

Alega também, que continua recebendo cobranças das Corrés NomeLtda. e Nome.

Mediante todo o exposto, a Autora considera ilegítima as cobranças sofridas, razão pela qual moveu a presente demanda e requer (i) a declaração de inexigibilidade das cobranças realizadas pelas Nomee Nome; (ii) condenação da segunda Ré a restituir em dobro os valores pagos a título de comissão de corretagem; (iii) indenização por danos morais, no importe de R$ 00.000,00e ; (iii) a condenação das Rés ao pagamento das custas processuais, despesas de desembolso e honorários advocatícios no importe de 20% sobre o valor da causa.

É a síntese do necessário.

III - PRELIMINARMENTE

III.1 - DA ILEGITIMIDADE PASSIVA DA RÉ PARA RESPONDER PELA DEVOLUÇÃO DOS VALORES DE CORRETAGEM E PELAS COBRANÇAS REALIZADAS PELAS CORRÉS

Primeiramente, importante destacar a manifesta ilegitimidade da Ré para responder pela devolução dos valores de corretagem, pleiteado pela parte Autora, haja vista que a quantia cuja devolução é pleiteada, não foi destinada à Ré, mas sim às empresas responsáveis pela prestação do serviço de intermediação imobiliária e corretores autônomos, conforme expressamente confessado pelo Autor na exordial e através dos extratos bancários juntado aos Autos pelo próprio autor de Fls 74.

Outrossim, tanto é verdade o conhecimento da parte Autora quanto à destinação dos valores em comento, que este, no ato da celebração do Instrumento de Promessa de Venda e Compra, emitiu cheque e programou débitos em conta bancária, nos respectivos valores e datas de vencimento, para o pagamento dos serviços prestados.

Os documentos são claros ao indicar as pessoas jurídicas e físicas (corretores autônomos), os quais são beneficiários dos valores, sendo que a empresa Ré/Incorporadora recebeu, tão somente, o valor de R$ 00.000,00, A TÍTULO DE SINAL DE PAGAMENTO DO CONTRATO, de acordo com o contrato firmado, e expressamente confessado pela Autora na exordial.

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Desta forma, denota-se a ilegitimidade da Ré para figurar no polo passivo da demanda, haja vista que referidas quantias jamais ingressaram no fluxo financeiro desta empresa, tendo sido destinadas exclusivamente às empresas prestadoras dos serviços de intermediação imobiliária.

Neste sentido, recente decisão do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro:

"CIVIL. Celebração de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária. Comissão de corretagem paga pelo adquirente. Alegado vício no dever de informação. Serviço de corretagem prestado por pessoa jurídica diversa da incorporadora. Preliminar de ilegitimidade passiva corretamente acolhida. Tese recursal manifestamente improcedente. Recurso a que se nega seguimento". - APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002535-09.2010.8.19.0207.

Ademais, salienta-se que o objeto social tanto das empresas prestadoras dos serviços de intermediação de vendas imobiliárias e assessoria técnico imobiliária, em nada se confundem com a Ré, sobretudo pelas atividades por elas exercidas, ou seja, corretagem e incorporção imobiliária, atividades estas inconfundíveis. A primeira consiste na intermediação à celebração de negócios jurídicos e a segunda, na construção de edificações com o fim de posterior alienação.

Desta forma, resta explicitamente demonstrada a incompatibilidade entre a relação jurídica de direito material deduzida e a posição processual, ocupada pela parte Ré, apta a ensejar sua ilegitimidade passiva.

Outrossim, ao tentar obter das Rés a devolução de valores, os quais os Autores tem conhecimento de que não foram destinado à ela, configura-se ato típico de "venire contra factum proprium" , conduta esta totalmente reprovada pelo ordenamento jurídico

Nesse sentido, a título de elucidação, transcreve-se as lições do Ilustre Doutrinador Aguiar Junior, verbis :

"A teoria dos atos próprios, ou a proibição de venire contra factum proprium protege uma parte contra aquela que pretenda exercer uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente. Depois de criar uma certa expectativa, em razão de conduta seguramente indicativa de determinado comportamento futuro, há quebra dos princípios de lealdade e de confiança se vier a ser praticado ato contrário ao previsto, com surpresa e prejuízo à contraparte. Aquele que vende um estabelecimento comercial e auxilia, por alguns dias, o novo comerciante, inclusive preenchendo pedidos e novas encomendas, fornecendo o seu próprio número de inscrição fiscal, não pode depois cancelar tais pedidos, sob alegação de uso indevido de sua inscrição. O credor que concordou, durante a execução do contrato de prestações periódicas, com o pagamento em lugar ou tempo diverso do convencionado, não pode surpreender o devedor com a exigência literal do contrato. Para o reconhecimento da proibição é preciso que haja univocidade de comportamento do credor e real consciência do devedor quanto à conduta esperada." (17)

Ademais, em extenso e brilhante acórdão sobre o tema, referente ao qual foi Relator o e. Desembargador José Osório, da 8a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, julgando ação de dissolução de sociedade, manifestou-se sobre os efeitos do mencionado princípio:

" Com efeito, a contraditória atuação do indivíduo que se volta contra seu comportamento anterior, às vezes até mesmo sem má-fé, perturba de tal forma o tráfico jurídico que, na medida em que provocou situação de justa confiança no parceiro, passa a ser indigno de proteção legal". (Emb. Infr. nº 89.825-2- SP, in BAASP 1525/55 de 09.03.1988).

A Ré também é ilegítima para responder pelas cobranças sofridas pela Autora, uma vez que tais cobranças não foram realizadas pela Ré Nome- conforme confessado pela Autora na inicial, mas sim pelas Corrés.

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E confirmado atravez dos Comunicados do SERASA anexos nos autos de Fls 104/107. Ficando comprovado a ausencia de responsabilidade da Ré Nomenas cobranças realizadas.

Além do mais, a Ré e a Autora distrataram a relação comercial existente entre si, conforme instrumento de distrato ora acostado aos autos, e conforme confessado pela Autora na exordial.

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Devido ao instrumento de distrato a Ré restitui a Autora, integralmente o valor pago a título de sinal, conforme acima transcrito. E consequentemente a Autora concedeu plena quitação a Ré não existindo desta forma nada a mais a reclamar uma parte perante a outra.

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Assim sendo, diante de todo o exposto acima e com base no conjunto probatório juntado aos autos, denota-se que o pedido do Autor merece ser rechaçado de plano, ante a carência de ação, pois esta foi proposta contra a Ré, parte manifestamente ilegítima, motivo pelo qual, deve ser extinta a ação sem apreciação de mérito, nos termos do artigo 267, inciso VI, do CPC.

III.2 - DA INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL - DA AUSÊNCIA DE CAUSA DE PEDIR - DO INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL - DA CARÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL

De forma primordial, cabe à Ré, arguir a preliminar de inépcia da inicial apresentada pela Autora, uma vez que, em simples leitura dos fatos narrados, depreende-se a ausência de causa de pedir.

Permita-se a exploração do conceito de" causa de pedir ": Trata-se de um dos componentes mínimos e suficientes da ação, e deve ser entendida como a razão pela qual se formula um pedido. Ou seja, é o ato ou fato jurídico do qual emerge o direito que a Autora se propõe fazer valer, tendo em vista não o fato jurídico abstrato, tal como a lei o configura, mas certo fato jurídico concreto, cujos contornos se enquadram na definição legal, tal como, um contrato .

No caso em tela, a Autora ADMITE que assinou o instrumento de distrato do compromisso de venda e compra com a Vendedora! Aliás, de forma confessa, narra já recebeu os valores pagos e que concedeu plena quitação. Não existindo mais nenhuma relação jurídica entre as partes.

Note-se que a Autora confessa e comprova que as cobranças que vêm sofrendo não são originarias da Ré Nomee sim das Corrés NomeLTDA. e Nome, não tendo a Ré nenhuma responsabilidade pelos atos praticados pelas Corrés, pessoas jurídicas distintas.

Sem mais, dada a manifesta ilegitimidade ativa, requer-se que a petição inicial seja indeferida, nos termos do artigo 295, III, do Código de Processo Civil.

IV. - DO MÉRITO

IV.1 - DA INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO E DO DEVER DE INDENIZAR

Excelências, tendo em vista (i) a inexistência de relação negocial; (ii) a ausência de nexo causal, ainda que se considerasse alguma responsabilidade das Rés, quanto as cobranças exercidas peor pessoas jurídicas distintas e (iii) a confissão da Autora quanto a responsáveis pelas cobranças, é de rigor o reconhecimento da falta de ato ilícito praticado pela

Ré, haja vista que, em nenhum momento, agiu contra qualquer compromisso que tenha assumido.

Dispõe o Código Civil Brasileiro sobre a matéria:

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Ainda:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Ora, a conduta da Contestante, de nenhuma forma pode ser enquadrada como ato ilícito, ao contrário! Conforme explanado em linhas anteriores, não há RELAÇÃO NEGOCIAL, e assim, consequentemente, não há o dever de indenizar por parte da Ré, sendo de rigor a total improcedência da ação.

IV.2 - DA INEXISTÊNCIA DE DANOS MORAIS

A Autora, ainda que não teça uma linha sequer acerca de efetivos danos morais suportados em decorrência dos atos praticados pela Ré NomeLTDA., formula pedido de indenização a tal título.

Note, Excelência, que dos fatos narrados não se detecta nenhuma situação capaz de ensejar uma indenização por danos morais, haja vista que a Ré não procedeu com as cobranças perante a Autora.

Além do mais, a reparação do dano moral tem em vista dar à pessoa lesada uma compensação, tendo, pois, a prestação pecuniária, função meramente compensatória e não satisfatória, não podendo servir de base para proporcionar um enriquecimento sem causa , sob pena de se tornar um comércio rentável, com a consequente distorção do seu fim primordial.

Ademais, não restaram comprovados elementos exógenos que tivessem o condão de causar uma violência externa à moral da Autora.

Dessa forma, não há que se falar em qualquer ato ilícito por parte da Ré que possa ensejar o alegado direito da Autora ao recebimento de indenização por danos morais.

Com efeito, é sabido que para caracterização do dever de indenizar faz-se imprescindível que ocorra uma ação ou omissão danosa do agente, responsável pelos males alegados, e no caso em tela não houve a prática de qualquer ato ilícito praticado pela Ré, pelo contrário, a Ré procedeu com o Distrato do Instrumento de Compra e Venda, e restitui a Autora do valor pago.

In casu , portanto, no aspecto moral, também não houve qualquer conduta da Ré que possa ser atribuída por esse MM. Juízo como irregular ou em abuso de direito, sequer cogitando-se da ocorrência de negligência ou imprudência, sendo de rigor a improcedência do pedido, nos termos dos requisitos exigidos pelo art. 186 do Código Civil.

De toda sorte, repisa-se, a dor que a Autora alega ter suportado em razão dos possíveis prejuízos financeiros não pode se traduzir em um dano moral, por não interferir no comportamento psicológico da suposta vítima, tomando-se como fato gerador, os atos praticados pela Ré Nome.

Nesse sentido, destacamos um trecho do brilhante entendimento do MM. Juiz da 9a. Vara Cível da Comarca de São Bernando do Campo -SP (564.01.2009.048400-3):

" A esses entreveros estão sujeitos todos aqueles que contratam, sem que a cada frustração de expectativa contratual corresponda o direito da parte inocente a uma compensação pecuniária. É indispensável, também, que a conduta do inadimplente esteja revestida de distinta reprovabilidade, o que não decorre, pura e simplesmente, de toda e qualquer falta contratual . Nesse cenário, tem-se que o aborrecimento experimentado pelo Autor com o atraso de 4 meses não ultrapassa a dimensão do mero dissabor, à falta de qualquer circunstância concreta a tornar especialmente penosa tal espera (...).

Assim, patente que inexiste qualquer dever de indenizar da Ré perante a Autora, haja vista que não houve qualquer atitude danosa e intencional por parte da mesma, sendo de rigor a improcedência do pedido, consoante jurisprudência pacífica de nossos Tribunais), a saber:

"APELAÇÃO - Ação de indenização - Compromisso de Compra e Venda - Sentença que julgou parcialmente procedente o pedido, condenando a construtora a indenizar os adquirentes por haver entregue apartamento de qualidade inferior ao que fora inicialmente compromissado à venda, rejeitando o pedido de indenização por danos morais - Inconformismo da empresa ré - Alegação de concordância dO Autor com a substituição do objeto do contrato - Inconformismo dO Autor - Pedido de condenação da construtora também por danos morais - Alegação de atraso na entrega da obra, obrigando-os, ainda recém casados, a continuar vivendo em lares separados e a se servir do auxílio de parentes e amigos para guardar os presentes de casamento - Ressarcimento patrimonial devido em razão da entrega de imóvel de qualidade inferior ao pretendido - Aos adquirentes apenas foi franqueado o acesso ao imóvel quando já concluída a obra - Pedido de dano moral rejeitado- Não comprovação de abalos psíquicos extraordinários - Jurisprudência no sentido de que o inadimplemento contratual, em regra, não enseja a indenização extra- patrimonial - Sentença mantida - Negado provimento aos recursos ". (TJSP - Apelação Com Revisão (00)00000-0000- Relator (a): Viviani Nicolau - São Paulo - 9a Câmara de Direito Privado - 09/12/2009)

"DANO MORAL - Compromisso de compra e venda - Descabimento - Inadimplemento contratual que, apesar dos transtornos que acarreta, tem como consequência lógica a sua rescisão e não ‘danos morais’ indenizáveis." (TJSP - Apelação Cível nº 2.585-4 - 1a Câmara de Direito Privado - Relator Desembargador GUIMARÃES E SOUZA) - extraído do Acórdão nº (00)00000-0000- Apelação Cível nº 410.375-4/0-00

Além disso, também não consta dos autos qualquer comprovação efetiva por parte da Autora de que a mesma tenha suportado os danos morais em questão, o que de fato lhes incumbia.

Nessa medida, segundo a lição de A GUIAR D IAS " o que o prejudicado deve provar, na ação, é o dano , sem consideração ao seu"quantum", que é matéria da liquidação. Não basta, todavia, que o Autor mostre que o fato de que se queixa, na ação, seja capaz de produzir dano, seja de natureza prejudicial . É preciso que prove o dano concreto, assim entendida a realidade do dano que experimentou , relegando o para a liqüidação a avaliação do seu nome" (op. Cit. P 93-94).

Nessa esteira, há de se considerar que a indenização a título de danos morais deve ser cuidadosamente apreciada a fim de evitar que os mais triviais aborrecimentos da vida constituam-se em fonte de enriquecimento sem causa.

É neste sentido o entendimento da doutrina, inclusive do eminente jurista S ERGIO B ERMUDES , em trechos constantes de artigo publicado no site "www.no.com.br" , no dia 20 de novembro de 2000:

"A ‘ indústria do dano moral existe e prospera , em virtude da deturpação de um instituto jurídico adotado pelo direito positivo, isto é, o direito vigente no Brasil. Trata-se do instituto da indenização do dano moral." (...)

" Incentiva a indústria do dano moral , não apenas o julgamento que estabelece com exagero o valor da sua reparação. Também fomenta esse descalabro a decisão que vê dano moral em qualquer desses inevitáveis contratempos da vida na sociedade . Ainda quando irritem e tragam desconforto, esses superáveis percalços quotidianos não produzem o dano moral, cuja configuração depende também de uma duradoura conturbação emotiva ."

No mesmo sentido, as palavras do eminente desembargador S ERGIO C AVALIERI F ILHO :

" Mero dissabor, aborrecimento , mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral , porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso diaadia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano moral , ensejando ações judiciais em busca de indenizações pelos mais triviais aborrecimentos" . ( in Programa de Responsabilidade Civil, Malheiros Editores, 2a edição, página 78)

C ARLOS R OBERTO Gonçalves, em sua obra Responsabilidade Civil (2006, São Paulo, p. 563/564), conceituando danos morais ensina que:

"O dano moral não é a dor, a angústia, o desgosto, a aflição espiritual, a humilhação, o complexo que sofre a vítima do evento danoso, pois esses estados de espírito constituem o conteúdo, ou melhor, a conseqüência do dano. A dor que experimentam os pais pela morte violenta do filho, o padecimento ou complexo de quem suporta um dano estético, a humilhação de quem foi publicamente injuriado são estados de espírito contingentes e variáveis em cada caso, pois cada pessoa sente ao seu modo. O direito não repara qualquer padecimento, dor ou aflição, mas aqueles que forem decorrentes da privação de um bem jurídico sobre o qual a vítima teria interesse reconhecido juridicamente". (Grifo nosso).

Apenas ad argumentandum e em atenção ao princípio da eventualidade, na remota hipótese de Vossa Excelência entender pela condenação da Ré ao pagamento dos danos morais pretendidos - o que definitivamente não se espera - de rigor a fixação da indenização em patamares módicos, ante as circunstâncias do ocorrido.

Assim, não obstante não haja dúvidas acerca da improcedência do pedido de indenização por danos morais que a Autora pretende obter para si na presente demanda, caso Vossa Excelência, assim não entenda, o que se admite apenas por cautela, a Ré tece algumas considerações acerca de eventuais valores a serem fixados pelo dano moral pleiteado.

Para se quantificar o dano moral, é preciso levar-se em conta outros fatores que fizeram a moral do cidadão ficar abalada. Desta forma, na falta de parâmetros legais, que de resto quedariam inúteis, pois cada caso de dano moral demanda uma análise cuidadosa e individual, é imperioso que se busque socorro na mais moderna e autorizada doutrina pátria, que, em conjunto com a jurisprudência, já fixou a forma ideal de quantificação do dano moral.

É do conhecimento de todos que o dano moral tem sido objeto de debates intensos, em face do crescente número de demandas surgidas nos últimos tempos, porém, a questão da fixação do quantum permanece nebulosa, porquanto faltam parâmetros legais para tal mister.

Em face do gigantismo dos valores movimentados pelas instituições financeiras, não raro as pretensões indenizatórias elevam-se às alturas, distanciando-se da realidade cotidiana, o que dificulta sobremaneira o trabalho do julgador.

Para evitar exageros, as condenações devem procurar guardar uma íntima relação com o dano realmente sofrido pela pessoa, segundo clara e inequívoca comprovação nos autos de que tenha havido um dano, mas sim regular exercício do direito das Rés , para que, assim, possam ser evitadas as indenizações milionárias, sob pena de industrialização das ações de danos morais, a exemplo do v. acórdão unânime da 1a Câm. Cível, do TJRJ ( in COAD-ADV - Jurisprudência/1997 - verbete 78373), "verbis":

"A reparação do dano moral, segundo pensamos, deve ser exceção, e, não, transformado em regra, sendo concedida apenas para reparar aquele dano que a reparação do dano material não consiga suprir, para que o conceito não se apequene. Deve estar restrito aos casos de perda de ente querido, de ficar a pessoa mutilada, ou de ofensa moral, não podendo estar ligado a qualquer problema, embora sério, que a pessoa possa momentaneamente sofrer".

Essa mesma Câmara deste Tribunal, na apelação nº 1287/96, manifestou-se:

"É necessário pôr um basta a uma interpretação facilitária do dano moral, sob pena de abastardamento de uma poderosa conquista da legislação brasileira a partir da vontade constituinte dos oitenta".

É claro que a forma de evitar a "industrialização" de ações de danos morais é aplicar corretamente a teoria do desestímulo, ou seja, o valor não deve enriquecer ilicitamente o ofendido, mas há de ser suficientemente elevado para desencorajar novas agressões à honra alheia.

A indenização não pode tornar-se meio de enriquecimento ilícito, sob pena de desvirtuar-se, de modo que seu valor deverá estar de acordo com o nível social e econômico do Autor, não podendo ser tomado por base à condição econômica da empresa Ré.

Por todo o exposto, ante a ausência de ato ilícito por parte da Ré que pudesse ensejar os alegados danos morais, bem como a inequívoca ausência de comprovação dos mesmos pela Autora (porque inexistentes!), de rigor a improcedência do pedido.

Apenas ad argumentandum , na remota hipótese de procedência, impõe-se que a fixação seja feita em consonância com os princípios da razoabilidade e proprocionalidade, a fim de se evitar o enriquecimento sem causa da Autora.

IV.3 - DA IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE CORRETAGEM - DA EFETIVA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS - ESTIPULAÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE

PAGAMENTO AO COMPRADOR - CUSTO DO IMÓVEL

Conforme já mencionado acima e juntado aos autos, verifica-se que a parte Autora e a Ré NomeLTDA. firmaram "Instrumento de Promessa de Venda e Compra de Unidade Habitacional", sendo a venda intermediada por empresa estranha ao contrato.

Desta forma, frisa-se que além da ciência inequívoca da parte Autora quanto à empresa intermediadora da venda, denota-se que os serviços foram efetivamente prestados, conforme recibo acostado aos autos, bem como detalhamento dos beneficiários dos valores, e o próprio contrato de venda e compra, de forma a demonstrar que a prestação de serviço ocorreu e se exauriu com a celebração do contrato, inexistindo qualquer ilicitude na estipulação comercial do pagamento das comissões de corretagem pelo adquirente do imóvel, conforme há anos tem decidido nosso E. Tribunal:

"a responsabilidade pelo pagamento da comissão de intermediação, salvo estipulação em contrário, é dos vendedores e não da compradora do imóvel, a evitar enriquecimento ilícito" (Ap. c/ Rev. 665.276-00/0 - 4a Câm. - 2.º TAC - Rel. Juiz Júlio Vidal - J. 4.5.2004)

No caso em apreço, restou claramente acordado que o pagamento dos valores cobrados a título de comissão de corretagem e taxa SATI, seria de responsabilidade da Compradora, diga-se Autora, consoante documentado, inclusive, no contrato de venda e compra. Veja-se (fls. 71):

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Ora, inequívoca a ciência da Autora, sendo que se trata de cláusula contratual de clara redação e simples interpretação, com a qual a Compradora anuíu, sem nenhum vício de consentimento.

Nesse sentido, cumpre esclarecer que a planilha apresentada à parte Autora especifica de maneira minuciosa todos os valores despendidos e sua real destinação.

Inclusive, a fim de demonstrar a inexistência de abusividade em relação a referida cobrança, cumpre citar a recente decisão, proferida em sede de pedido de Uniformização de interpretação de lei, pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (processo nº 0000018-42.2014.8.26.0968 - j. 03/07/2014), no qual verificamos que foi LEGITIMADA a conduta praticada pelo mercado imobiliário, no tocante à INEXISTÊNCIA de qualquer tipo de abusividade no pagamento das comissões de corretagem pelos adquirentes, interpretação que deverá será adotada e seguida por TODOS os Julgadores, em demandas que envolverem tal matéria:

PEDIDO DE UNIFORMIZAÇÃO - Contrato imobiliário - Comissão de corretagem devida pelo comprador, ausente abusividade no contrato - Recurso não provido. "Evidentemente houve a corretagem, no caso dos autos, e há previsão contratual de seu pagamento pela compradora. A diferença entre essa atribuição direta e a inclusão desses custos no preço final é apenas fiscal e empresarial, pois em ambos os casos o comprador acabará por arcar com o custo respectivo. Daí, não se vislumbra qualquer abuso na exigência.

Dizer que normalmente a comissão de corretagem é suportada por quem contratou a intermediação é ignorar as circunstâncias negociais, de livre fixação pelas partes interessadas, impedindo a cobrança direta e impondo a cobrança indireta, o que não parece razoável. Assim, uma vez que houve livre contratação a respeito do pagamento - reiterando-se que a única diferença é o pagamento direto ou o pagamento indireto, em ambos os casos suportado pelo comprador - não se vislumbra ilegalidade na cláusula. Afinal, o serviço foi efetivamente prestado.

Finalmente, não parece correto concluir que há venda casada, exatamente porque são esses custos suportados pela vendedora e que podem ser repassados, direta ou indiretamente, aos compradores. Portanto, não há exigência da compra de outro produto ou serviço para a venda do imóvel, mas simplesmente repasse dos custos respectivos, que, sendo custos, podem ser incluídos no preço final."

Nesse sentido, é o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo:

DECLARATÓRIA C.C. REPARAÇÃO DE DANOS. Compra e venda de bem imóvel. Cheque para pagamento de comissão de corretagem. Responsabilidade do comprador . Expressa previsão contratual. Sentença mantida, nos termos do art. 252 do Regimento Interno deste E. Tribunal. Recurso não provido. (TJ-SP - APL: 00127918520118260011 SP 0012791- 85.2011.8.26.0011, Relator: Tasso Duarte de Melo, Data de Julgamento: 23/09/2014, 12a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/09/2014 ) (grifo nosso).

Mediação - Monitória - Comissão de corretagem - Intermediação comprovada - Pagamento - Estipulada a responsabilidade do comprador - Reconhecimento. (TJ-SP - Apelação nº 9177575-37.2003.8.26.0000, Des. Relator Orlando Pistoresi, DJ 17/08/2011).

Ademais, nos termos do art. 725 do Código Civil 2 , denota-se que os valores desembolsados pela parte Autora em relação aos serviços prestados de corretagem, em momento algum deverão ser ressarcidos, haja vista que houve a efetiva assistência dos corretores para a venda do bem, os quais exauriram os seus serviços com a assinatura do Instrumento Particular de Venda e Compra.

Desta forma, não há que se falar em qualquer responsabilização da Ré, vez que os valores pagos a título de comissão de corretagem não são passíveis de devolução nos casos em que a venda é confirmada, como ocorreu no caso em apreço, com o exaurimento da venda.

Ademais, o preço do imóvel foi anunciado de forma clara e foi discriminado o montante que se referia à corretagem. Observa-se que houve de fato a prestação dos serviços de intermediação, tendo a empresa intermediadora mantido stand e funcionários especializados para atendimento ao público, de tal sorte que não houve propaganda enganosa, na medida em que o imóvel foi vendido pelo preço divulgado.

Em suma: a parte Autora tinha ciência do pagamento da corretagem e taxa de assistência técnica imobiliária que efetuaram.

Sendo assim, não se vislumbra qualquer irregularidade na referida cobrança, senão vejamos:

"Repetição de Indébito. Compromisso de compra e venda. Compradora pretende devolução em dobro dos valores pagos a titulo de comissão para imobiliária. Ausência de irregularidade na cobrança acertada entre as partes. Sentença de improcedência. Recurso contra essa decisão, desprovido" ( AC 9139228-27.2006.8.26.0000, Relator Des. TEIXEIRA LEITE, 4a Câmara de Direito Privado, julgamento: 08/04/2010).

Nesse mesmo sentido, transcreve-se o brilhante e recente entendimento do Desembargador Kioitsi Chicuta, da 32a. Câmara de Direito Privado do E. Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação nº, 0131554-06.2010.8.26.0100, DJ. 07/07/2011).

A cessão da obrigação é figura perfeitamente admitida pelo nosso ordenamento jurídico e não se enquadra como sendo "coação". Houve adesão voluntária e não há como acolher argumento simplista dos Autores de que o preço real da compra e venda é inferior ao total cobrado, nele incluído os valores cujo reembolso perseguem. Evidentemente, a Vendedora Ré não se beneficiou dos custos desses valores e não pode incluí-lo como montante recebido. O que se observa, portanto, é que os Autores assumiram o ônus do pagamento dos corretores e dos serviços de assessoria técnico-imobiliária, tanto assim que, tão logo efetuados os pagamentos, receberam os recibos correspondentes (fls. 92/97), havendo no pedido de reserva com proposta para aquisição do imóvel observação de que essas verbas a eles seriam transferidas (fl. 88), como, por sinal, constou na especificação das parcelas (fls. 90/91). O Código de Defesa do Consumidor, aplicável ao negócio, restou observado pela ré, anotando-se que ela não é a beneficiária do pagamento dos serviços de assessoria técnico-imobiliária.

Ainda, no mesmo sentido:

EMENTA: Repetição de Indébito cumulada com revisão contratual. Inadmissibilidade. Pactuado se apresenta claro e preciso. Ausência de abusividade ou onerosidade excessiva. Disposições contratuais estão adaptadas ao cotidiano das negociações imobiliárias. Imóveis novos colocados à venda por construtora têm como praxe o pagamento de comissão de corretagem pelo comprador. Devido processo legal observado. Cerceamento de defesa não caracterizado. Prova documental suficiente para a entrega da prestação jurisdicional no mérito. Apelo desprovido

(...)

Ademais, o documento de fls. 13 faz referência expressa sobre o pagamento de comissão por parte do comprador, ou seja, a remuneração pela intermediação da compra e venda, tendo o apelante emitido os cheques regularmente, e nada consta de que não ocorreram os saques, portanto, se trata de ato jurídico perfeito e acabado, abrangendo as peculiaridades da alienação do imóvel, com a manifestação da real vontade dos participantes da relação negocial

(...)

O polo ativo pactuou de forma clara e precisa, não apresentando nenhuma ressalva, conseqüentemente, nada há para ser modificado, haja vista que os imóveis novos, em lançamento, ou mesmo em construção, e até concluídos, pertencentes à construtora incorporadora, quando colocados à venda é praxe que o adquirente pague a comissão de corretagem, o que pode ser verificado em todos os plantões dos inúmeros empreendimentos imobiliários existentes na Capital paulista.

Desta forma, o que fora ajustado se enquadra regularmente no cotidiano do ramo imobiliário, não se vislumbrando, assim, nenhuma conduta insólita por parte do pólo passivo, mas, ao contrário, caracteriza o costume predominante , o que é notório, por conseguinte, independe de prova, de acordo com o artigo 334, inciso I, do CPC.

O caso em referência observou o disposto no art. 482 do Código Civil, posto que as partes acordaram quanto ao objeto e o preço.

(...)

Assim, ante o contrato perfeito de venda e compra, o argumento trazido pela recorrente com o recurso é pueril, quando nega, que, conscientemente, tivesse assinado o contrato (fls. 107). Então, veio bem decretada a verdade dos fatos dando-lhe conteúdo diverso daquele expresso no contrato perfeito, quando, resistindo ao pedido, negam a existência da venda. " (Álvaro Villaça Azevedo. Comentários ao Novo Código Civil. Volume VII - Das Várias Espécies de Contrato. Da Compra e venda. Editora: Forense. Ia edição. 2005. Pág. 71/72) " (TJ-SP Apelação 0332270-92.2009.8.26.0000, Natan Zelinschi de Arruda, 4a. Câmara de Direito Privado, DJ 25/03/2010 ).

Ademais, não se pode olvidar que a decisão de compra de um imóvel não pode ser tomada por impulso, mas sim após análise do mercado, ver outras opções disponíveis e, também, analisar as condições financeiras envolvidas.

Desta forma, caso a parte Autora preferisse outras condições que não aquelas estipuladas para o Empreendimento da Ré, incluindo o pagamento da taxa de corretagem , poderia adquirir um imóvel pronto e acabado que não teria que arcar com determinados custos inerentes à aquisição de um imóvel em construção. A diferença de preço - prescinde explicar - seria enorme.

O que não se afigura justo, agora, é ingressar com uma ação para modificar as condições de um negócio assumido com a Ré, obtendo vantagem indevida em detrimento dos graves prejuízos que poderão ser causados às mesmas.

Assim sendo, diante de todo o exposto acima, conclui-se de forma inequívoca pela total improcedência do pedido quanto à devolução dos valores pagos a título de corretagem, devendo a presente demanda ser julgada integralmente improcedente.

O posicionamento encontra respaldo, ainda, na Jurisprudência de nossos Tribunais, a qual tem apresentado entendimento notoriamente MAJORITÁRIO, no sentido de que, prestado o pleno dever de informação, devidamente cientificado de que o adquirente arcará com as despesas relativas à comissão de corretagem, inexiste qualquer abusividade em tal pagamento, o que ensejaria o eventual dever de corretoras ou incorporadoras promoverem a devolução das quantias pagas:

COMPROMISSO COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Repetição de indébito - Comissão sobre a venda - Valor que integra o preço total do imóvel - Pagamento diretamente pelo comprador - Regularidade - Valores devidos. Cobrança de serviços de assessoria técnico- imobiliária (SATI) - Ausência de informação clara e precisa sobre o serviço prestado - Cobrança indevida, conforme o art. 31 do CDC - Restituição do valor e em dobro, conforme o art. 42, parágrafo único do CDC - Juros de mora desde o desembolso - Não cabimento - Incidência a partir da citação - Art. 405 do Código Civil - Sentença reformada em parte - Sucumbência recíproca - PROVIMENTO INTEGRAL AO RECURSO DA RÉ E PARCIAL AO DO AUTOR. (TJSP - 9086619-38.2004.8.26.0000 Apelação Com Revisão - Elcio Trujillo - 7a Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 11/11/2009) (grifo nosso).

No referido acórdão, além de detalhar a planilha que discrimina os valores pagos pelo cliente a título de preço do imóvel e a título de comissão de corretagem, o I. Desembargador Relator asseverou que:

"O comprador, pagando a comissão diretamente aos profissionais e à CMW de forma desmembrada, agilizou a remuneração dos serviços prestados por todos os envolvidos no negócio.

Por motivos de ajuste entre a vendedora Klabin e a corretora CMW, foram estipulados os pagamentos da forma como narrado, não havendo nada de irregular.

Afinal, de qualquer maneira, a comissão sempre é paga pelo comprador, seja indireta ou diretamente como no caso, pois seu custo é embutido no preço do imóvel."

Em outro recente acórdão, da 10a Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, o I. Desembargador Relator, Dr. Nome, decidiu, juntamente com os seus pares, no seguinte sentido:

4. Verbas de corretagem. Embora se verifique a irregularidade na formalização de instrumento de contrato pelo qual o comprador contratava serviços de intermediação, que, à evidência, foram, na verdade, contratados pela vendedora, que escolheu a corretora de imóveis e com ela ajustou as condições do trabalho de corretagem, não se exigiu dos autores qualquer pagamento que não estivessem obrigados a fazer em razão da proposta de compra do imóvel que assinaram. Em outras palavras, os autores não pagaram mais pelo imóvel que compraram. Verba de corretagem devida. (TJSP - Apelação nº 0169296-31.2011.8.26.0100 - j. 11 de dezembro de 2012).

Explicou o I. Desembargador Relator:

"Em relação à verba de corretagem, o pedido do autor não pode ser concedido. Os autores foram informados, por ocasião da apresentação da proposta, de que o preço do imóvel era de R$ 196.585 (fls. 5). Quando celebrado o contrato de compromisso de compra e venda, constou na cláusula 3º que o preço do imóvel seria de R$ 190.687,45 (fls. 56). Logo, não pagaram os autores a comissão de corretagem. Eles pagaram parte do preço do imóvel, que foi dirigido à corretora para pagamento dos serviços (R$ 5.897,55 fls. 53). Embora se verifique a irregularidade na formalização de instrumento de contrato pelo qual o comprador contratava serviços de intermediação, que, à evidência, foram, na verdade, contratados pela vendedora, que escolheu a corretora de imóveis e com ela ajustou as condições do trabalho de corretagem, não se exigiu dos autores qualquer pagamento que não estivessem obrigados a fazer em razão da proposta de compra do imóvel que assinaram (fls. 50/51). Em outras palavras, os autores não pagaram mais pelo imóvel que compraram.

(...)

Contudo, não pode ser determinada a restituição pretendida pelos autores porque existia uma causa para o pagamento: o contrato de compra e venda do imóvel. A restituição pretendida, sim, poderia gerar vantagem indevida em favor dos autores."

Não se cogite, ademais, que inexiste prestação de serviços em favor do adquirente ("consumidor"), pois há efetiva dedicação do corretor em prol do consumidor, consubstanciada na apresentação e negociação das condições comerciais, eventuais ajustes pontuais, esclarecimentos acerca de documentação, bem como a apresentação do imóvel, com submissão de layouts diferenciados, opções de plantas e serviços facultativos de personalização, entre outras inúmeras questões.

Outrossim, não se pode negar o fato de que há entre os compradores, a empresa vendedora e a intermediadora imobiliária um livre ajuste, comprometendo-se os compradores ao pagamento dos encargos referentes à comissão de corretagem, repita-se, por importar um custo do negócio jurídico inerente à aquisição do imóvel.

Assim, essencial para a validade do ajuste com o consumidor o pleno conhecimento do adquirente da unidade com relação aos valores que irá desembolsar pelo negócio , sendo que este montante abrange o valor a ser pago à incorporadora pelo imóvel ( preço do imóvel ), assim como o valor a ser despendido com o pagamento da comissão de corretagem . Ambos os montantes são inerentes ao ajuste e compõem o preço do negócio, como já exposto.

O valor do negócio jurídico, indicado pela VENDEDORA, é condição primordial para a concretização do negócio, assim como a estipulação de sua forma de pagamento, não sendo admissível que o Poder Público possa intervir de forma tão abrupta e manifestamente descabida e desnecessária na relação entre os particulares.

Importante ressaltar que a matéria em questão diz respeito a tema eminentemente patrimonial e que faz parte da dinâmica dos negócios imobiliários, em especial daqueles do mercado de unidades imobiliárias em construção.

A assunção pelos adquirentes dos encargos da corretagem integra os usos e costumes desse mercado, fato esse de conhecimento notório e que dispensa provas. E estes usos e costumes têm validade reconhecida pela lei, como se vê no teor do art. 724 do Código Civil que prevê que a "remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais".

Não há um único dispositivo civil que discipline, taxativamente, que a comissão deverá, necessariamente, ser suportada por uma ou outra parte do contrato cuja mediação tornou possível e que, por isso, autorize considerar nula convenção em sentido contrário.

Nesta seara, portanto, o essencial no relacionamento é que a boa-fé das partes envolvidas esteja intacta e que as obrigações assumidas tenham sido claramente compreendidas por todos, em especial pelos consumidores, quanto à essência e extensão.

CUMPRIDO O DEVER DE INFORMAÇÃO, COMO DE FATO AS RÉS TÊM CUMPRIRAM, NÃO HÁ ABUSIVIDADE NO PROCEDIMENTO ADOTADO!

Os interessados nas unidades imobiliárias comercializadas pelas Incorporadoras, antes da celebração do negócio , são informados a respeito da totalidade dos valores que terão que desembolsar para celebrar o compromisso de compra e venda do imóvel.

É apresentado aos clientes, de forma clara e autoexplicativa, a identificação do valor total que deverá ser desembolsado pelos adquirentes e a discriminação de que este valor total é composto pelo valor referente ao imóvel propriamente dito (ou seja, o valor a constar da escritura celebrada com o incorporador) e pelos valores a pagar aos corretores que efetuaram a intermediação.

Verifica-se, deste modo, que os compradores são informados de que o valor do negócio possui a seguinte estrutura:

Valor total do negócio

=

Valor constante da escritura (devido ao incorporador)

+

Comissão de corretagem (devida aos corretores)

Logo, bem informados que são os compradores a respeito dos valores que deverão custear para que possam firmar o acordo, tem-se que não há qualquer afronta ao dever de agir com boa-fé, ao dever de informar, à publicidade enganosa e a todos os demais deveres preconizados no Código do Consumidor , dentre eles os constantes do inciso III do art. 6º, bem como os previstos nos artigos 30 e 31 e o artigo 46.

Para os compradores, em uma análise imediata, nenhuma diferença benéfica existiria se os valores pagos a título de comissão de corretagem estivessem, diretamente, incluídos no preço.

Se a comissão tiver de ser desembolsada pelo incorporador, os valores em tela deixarão de representar um custo ao negócio jurídico inerente à aquisição do imóvel e assumirão a natureza de custo de produção do bem e, por isso, serão incluídos no preço a ser pago pelo consumidor à Incorporadora.

Nesse cenário, com a incidência dos tributos correspondentes ao repasse dos valores recebidos pelas Incorporadoras, mas devidos aos intermediadores imobiliários, haveria MAJORAÇÃO proporcional do preço.

É que, fosse este o modelo negocial alternativamente adotado pelos agentes do mercado, em que a Incorporadora venha a receber e, posteriormente, repassar os valores percebidos a título de comissão de corretagem à intermediadora imobiliária e demais corretores autônomos, passariam a incidir uma série de normas de ordem tributária que impactariam, de maneira substancial, a eficiência econômica da cadeia produtiva do setor imobiliário, e, portanto, a formação do "preço da corretagem", cobrado do consumidor final dentro do preço do imóvel.

Assim, a alteração da formatação existente geraria apenas prejuízos e não benefício para os envolvidos, inclusive os adquirentes ("consumidores").

Note-se que não existe, em tal modo de agir, nenhuma irregularidade ou imoralidade. Se o empresário não fizer embutir no preço final valor suficiente a arcar os custos de sua empresa e, ainda, sua margem de lucro, ele não terá êxito em sua empreitada e irá ter prejuízo ou falir.

Logo, se em qualquer dos cenários se identifica que, de um modo ou de outro, o custeio da comissão de corretagem será arcado pelos adquirentes das unidades, que vantagem estaria a incorporadora ou a intermediadora imobiliária experimentando pelo simples fato de os adquirentes efetuarem o pagamento de tal comissão, de modo direto, aos corretores?

Qual a desvantagem dos consumidores nessa conduta? A resposta é simples: nenhuma .

Diante do exposto, claro está que não há desequilíbrio contratual, nem desrespeito ao princípio da vulnerabilidade dos consumidores, tampouco afronta à razoabilidade nas práticas adotadas pelas empresas, cabendo ao Poder Judiciário definir, caso a caso, quais eventuais situações que o cliente não deve pagar ou deve ser ressarcido pela comissão de corretagem, analisando-se cada circunstância de cada caso concreto, sendo inviável uma visão generalista dessa matéria.

IV.4 - DA LEGALIDADE DO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM PARA A EMPRESA INTERMEDIADORA - INEXISTÊNCIA DE PRÁTICA ILÍCITA A LUZ DO CÓDIGO CIVIL E DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

Atente-se, repita-se, ter sido efetivamente celebrado negócio jurídico por meio do qual a parte autora assumiu compromisso de comprar, e a vendedora o compromisso de construir e vender determinada unidade imobiliária, nesse sentido, analise-se que referida operação se consumou mediante a intermediação de determinadas pessoas, físicas e jurídicas, que fizeram jus ao recebimento de sua remuneração, proporcionalmente dividida, tudo em conformidade com os ditames legais do Código Civil, como se vê nos artigos 722, 724, 725 e

728.

Assim, absolutamente por nenhum prisma que se analise a questão será possível vislumbrar ilegalidade no pagamento em apreço. Veja.

A) A QUESTÃO À LUZ DA LEGISLAÇÃO CIVIL:

Inicialmente, conforme já salientado, houve livre ajuste no sentido de que a parte autora suportaria os encargos em questão. Não por outra razão, emitiu ela, sponte própria , os cheques para pagamento da comissão diretamente aos corretores (pessoas físicas), bem como à pessoa jurídica , que participaram da operação.

Ademais, a lei civil reconhece significado aos atos praticados por aqueles que são pessoas no exercício de sua capacidade civil, do que é prova o art. 175 do CC:

"Art. 175. A confirmação expressa, ou a execução voluntária de negócio anulável, nos termos dos arts. 172 a 174, importa a extinção de todas as ações, ou exceções, de que contra ele dispusesse o devedor ."

Ainda que houvesse alguma irregularidade no negócio em apreço, fato é que a parte autora deu-lhe execução imediata e voluntária, confirmando o negócio em apreço - ou seja, sua assunção do ônus envolvendo a comissão de corretagem.

Note-se que ninguém compeliu a parte demandante a assinar cheques contra sua vontade, de modo que, se assim agiu, reconheceu validade ao negócio, sendo-lhe vedado, na forma da lei, perquirir a reversão do quadro.

Não se olvide que a matéria em questão diz respeito a tema eminentemente patrimonial e que faz parte da dinâmica dos negócios imobiliários, em especial daqueles do mercado de unidades imobiliárias em construção.

A assunção pelo adquirente dos encargos da corretagem, diferentemente do que foi dito pela parte autora, integra os usos e costumes desse mercado, fato esse de conhecimento notório e que dispensa provas (art. 334, inciso I, CPC). E estes usos e costumes têm validade reconhecida pela lei, como se vê no teor do art. 724 do Código Civil:

"Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais ."

Pretende-se por meio desta ação inquinar de ilegal uma prática há décadas consolidada e que em nada, absolutamente nada, afronta a lei ou gera prejuízo ao adquirente de unidade imobiliária.

Importante notar que os dispositivos do Código Civil que tratam da corretagem disciplinam tratar-se de contrato que dispensa formalidade e cujas normas em comento hão de ser aplicadas na ausência de convenção própria a respeito de quem irá custear a comissão, quando ela será devida e os respectivos valores.

A lei protege, neste particular, os interesses do corretor. Assim, se houver ajuste verbal e este resta descumprido, os dispositivos legais autorizarão que o corretor promova demanda em resguardo de seus direitos.

Não há um único dispositivo civil que discipline, taxativamente, que a comissão deverá, necessariamente, ser suportada por uma ou outra parte do contrato cuja mediação tornou possível e que, por isso, autorize considerar nula convenção em sentido contrário. Vale citar, neste sentido, o escólio de O RLANDO G OMES :

"Não determinando a lei quem deve pagar a corretagem, prevalecem os usos. (...) Livres são, todavia, as partes do contrato de mediação para estipulares a cláusula de remuneração. Na falta de ajuste, recorre-se aos usos." 3

Pelo contrário, diante de tal premissa, é patente que a referida quantia é devida aos corretores da empresa que fez a intermediação do negócio, e que exauriram os seus serviços com a assinatura do contrato de compra e venda entre as partes, nos termos do mencionado art. 725 do Código Civil.

Desta forma, mesmo que considerássemos uma eventual responsabilidade da contestante, ainda assim, deve ser julgada improcedente a demanda, uma vez que os valores pagos a título de comissão de corretagem não são passíveis de devolução, já que os corretores e intermediadores imobiliários exauriram a sua prestação de serviços em favor da parte Autora com a celebração do negócio e, assim, fazem jus à devida remuneração.

Não havendo vedação à luz da legislação civil, há que se reconhecer a licitude da operação, vez que (i) entabulada por agentes capazes 4 , tendo objeto lícito e realizado por forma não vedada por lei (art. 104, incisos I a III, CC); (ii) a estrutura do negócio observa a boa-fé e os costumes do local (art. 113, CC); e (iii) a realização do pagamento da comissão, enquanto ato de execução do que foi ajustado, se afigura prova expressiva da vontade das partes (art. 112, CC), não sendo admissível aduzir o contrário, sob pena de afronta à boa-fé, à segurança jurídica e à vedação ao comportamento contraditório (tutelados, todos, na dicção do

3 In "Contratos", 26a edição, Ed. Forense. Atualizada por Antonio Junqueira de Azevedo e Francisco Paulo de

Crescenzo Marino. Coordenada por Edvaldo Brito. Página 474.