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17 de Maio de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2018.8.26.0037

Petição Inicial - Ação Despesas Condominiais

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EXCELENTÍSSIMO (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE ARARAQUARA/SP.

NomeNONIS , brasileiro, Estado Civil, inscrito no CPF/MF sob nº 000.000.000-00e no RG 00000-00, residente na EndereçoCEP: 00000-000, e Nome, brasileira, Estado Civil, inscrita no CPF/MF sob nº 000.000.000-00e no RG 00000-00, residente na EndereçoCEP. 00000-000, por seus advogados e procuradores que esta assinam (doc. Anexo), com endereço profissional na EndereçoCEP 00000-000, endereço eletrônico: email@email.com, onde recebem intimações, vem, mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência, propor AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO em face de CONDOMÍNIO Nome, inscrito no CNPJ 00.000.000/0000-00, na EndereçoCEP 00000-000e na pessoa do síndico, Sr. Nome, brasileiro, Estado Civil, advogado, residente na EndereçoCEP 00000-000pelos fatos e fundamentos a seguir expostos:

I. O Requerente é proprietário de um apartamento no

Condomínio requerido, unidade 21, torre II, onde residem sua filha Nome, seu companheiro e suas filhas menores.

O proprietário mora em outra comarca e adquiriu referido imóvel para moradia da filha e sua família, haja vista que a mesma se encontra estabelecida há anos nessa comarca, onde constituiu sua família, consolidou sua carreira de oficial da Polícia Militar e onde suas filhas estudam e moram.

A moradora sempre primou pelo bom convívio e harmonia para com seus vizinhos. Entretanto, no final de 2016, houve reclamação de um vizinho em razão do barulho feito pelas filhas, ocasião em que esse mesmo vizinho se exaltou um pouco, porém, relatou ao Síndico situação adversa, o que pelo arbítrio deste resultou em multa imputada à moradora, sem ser instaurado qualquer procedimento formal pelo representante do condomínio.

Inobstante os fatos terem sua verdade alterada e sem qualquer apuração da mesma, a moradora achou por bem colocar um final para o assunto, pagando a penalidade imposta e seguindo sua vida normalmente.

Porém, dando sequência as irregularidades procedimentais do Síndico, a requerente foi surpreendida ao receber o boleto referente a cota condominial do mês de novembro de 2017, tendo em vista que novamente havia o lançamento de uma multa e dessa vez no importe vultoso de R$ 00.000,00.

Imediatamente, sem qualquer conhecimento do que havia originado a multa, a requerente se dirigiu ao Síndico e questionou a razão de tal penalidade, obtendo a resposta de que recebera inúmeras reclamações informando que a moradora, em 15.10.2017, além de levar um visitante e garrafas de vidro para área da piscina, a mesma e o convidado que a acompanhava foram flagrados em conduta extremamente vulgar, incompatível com o ambiente familiar do condomínio, o que causou intenso constrangimento a inúmeros condôminos que presenciaram o ocorrido.

Novamente sem qualquer apuração da verdade, age o síndico avessamente as normas reguladoras, baseados apenas em algumas supostas reclamações, segundo o próprio, sem qualquer registro de tais atos no livro que deveria estar Portaria, o que faz com que a conduta adotada seja temerária, vez que não há como provar o que foi dito.

A punição aplicada está em desacordo com a Convenção e Regimento interno do condomínio.

Este é o teor dos fatos.

II. É flagrante ilegalidade dos atos praticados pelo Síndico, no que tange a condução da administração do referido condomínio requerido.

Ab initio , os requerentes não concordam com as punições sofridas, bem como não aceitam as acusações infundadas que resultaram nas referidas penalidades.

Prova disso é que uma das acusações imputadas à possuidora, em novembro de 2017, se deu em razão de não ter cadastrado o visitante que se encontrava na piscina, o que não é verdade, pois o tal visitante, atualmente seu marido, morava a época dos fatos com a possuidora e seu cadastro já havia sido efetuado junto a administradora desde 11.10.2017, conforme demonstra o e-mail anexo.

Ou seja, o procedimento que é determinado pela administradora e pelo condomínio, foi cumprido, não havendo que se falar em multa.

Causa estranheza o desrespeito quanto a legislação aplicável ao caso, tendo em vista que o Síndico além de ter acesso a todo o tipo de informação que permeia seu encargo, não é pessoa que desconhece as determinações legais, o que faz com que supostamente soubesse de todo o trâmite para aplicação das penalidades aplicadas aos condôminos.

A vida em comunidade nos condomínios é regulamentada pela Convenção de Condomínio e Regimento Interno, que estabelece regras claras e objetivas sobre a boa convivência da vida em coletividade.

Ainda que fossem verdadeiros os fatos alegados pelo Síndico para aplicação da vultosa sanção - o que se admite somente para argumentar - não foi cumprido o disposto no Regulamento Interno.

Inicialmente, destaca-se que a primeira transgressão ao regimento interno, se deu quando as multas foram aplicadas sem que houvesse prévia notificação, tendo os requerentes recebido o boleto para pagamento da multa sem saber a motivação da aplicação da penalidade, sendo que a notificação somente foi enviada, quando a requerente se negou a receber a multa por não ter sido notificada.

O Regimento Interno determina que todas as reclamações devem ser consignadas em livro próprio. Contudo, conforme declaração do próprio Síndico, as reclamações foram direcionadas diretamente a ele, sem qualquer registro no livro, fato que tornam frágeis as suas argumentações. Demonstrado está que o requerido não observa e não cumpre o que diz o Regulamento Interno em seu artigo 35, senão vejamos:

Art. 35 - Quaisquer reclamações ou sugestões deverão ser dirigidas à administração, por escrito, em livro próprio que se encontra na portaria do Condomínio .

Veja-se que a Cláusula do Regimento Interno não é de observância facultativa e tampouco é uma regra vazia, sendo imperioso que todas as reclamações sejam formalizadas no livro situado na portaria. Ademais, não se trata de formalidade excessiva, tendo em vista que o livro se presta justamente para que as reclamações sejam nele incluídas, guardando a ordem cronológica dos fatos de forma inalterável, evitando assim manipulação de informações pelas partes interessadas, fornecendo segurança jurídica aos administradores e condôminos.

Por óbvio que se houver qualquer tipo de reclamação, elas devem constar do livro dedicado a tais expedientes, sendo essa a única determinação expressa, não permitindo que qualquer pessoa tome informações para si ou que estabeleça outro que não o disposto, que dirá então, punir com base em dispositivo contrário.

Se não há nenhum registro no livro, não há reclamação. E se não há reclamação, não deve haver punição.

A abusividade cometida pelo requerido torna-se ainda mais flagrante quando se verifica o valor da multa imposta aos requerentes (R$ 00.000,00), tendo em vista que o Regimento Interno e Código Civil disciplinam com rigidez os valores e hipóteses de aplicação de multas majoradas.

Inicialmente, deve-se observar que o Capítulo XX - Das Penalidades, do Regulamento Interno do Nome, dispõe:

Art. 32, II: Pela transgressão de normas ou pela falta de cumprimento das obrigações previstas neste Regulamento Interno, o condômino responsável será notificado , e na reincidência , poderá ser aplicada a multa de 20 (vinte) a 50% (cinquenta por cento) do valor da respectiva cota condominial , dependendo da gravidade da infração, vigente na data da transgressão e suspensão do direito de uso da parte comum a que se refere à transgressão, pelo período de 60 (sessenta) dias, independentemente do ressarcimento do dano causado ao Condomínio, podendo chegar ao valor equivalente a dez cotas condominiais, pela reiteração dos atos ou pelo comportamento anti-social.

Isto é, se os requeridos fossem considerados reincidentes, a multa deveria ter sido aplicada na razão de 20 a 50% do valor da cota condominial, devendo-se neste caso ser avaliada a gravidade da conduta para a dosimetria da pena. O valor da cota condominial na época da fixação da exorbitante multa era de R$ 00.000,00, do que se pode depreender a excessiva penalidade aplicada, que corresponde a cerca de quatro vezes o valor pago mensalmente de taxa condominial.

De mais a mais, na pior das hipóteses - o que novamente se admite para argumentar - o Código Civil em seu artigo 1.337, reza que o condômino que descumpre seus deveres, poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e reiteração. No caso, ora guerreado, é visível que a pena foi aplicada acima do patamar previsto no Regimento Interno, bem como que não houve qualquer justificativa para a aplicação da multa prevista no artigo 1337 do Código Civil e tampouco houve a exigida deliberação de três quintos da assembleia.

Tem-se assim, mais um descumprimento legal por parte do Síndico. Subentende-se que a falta tenha sido grave pelo valor atribuído a multa, porém, não se tem registro em ata da deliberação de três quartos dos condôminos para imputar tal penalidade.

O artigo 1348 do Código Civil, o qual se transcreve abaixo, dispõe sobre a competência do Síndico:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembleia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; (g.n.)

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

Ao contrário do acima estampado, as autuações lançadas contra os requerentes não foram precedidas das notificações como se deveria, não houve registro das reclamações que geraram tais penalidades, houve lançamento de multa em valor maior do que o permitido no Regimento Interno e, por fim, não houve deliberação de três quartos dos condôminos para resultar na multa lançada, tudo isso em clara afronta a competência do Síndico.

Destaca-se que o procedimento adotado, permite que qualquer desafeto de qualquer condômino, faça de sua vida um inferno, caso haja relação íntima entre o Síndico e o reclamante, tendo em vista que a identificação deste será sempre preservada, o que causa dúvida se realmente existiram tais reclamações.

Tal atitude fragiliza qualquer ato, vez que se não há prova dos fatos, não poderá haver culpado, colocando em risco qualquer segurança jurídica em relação ao ato praticado.

Por todo o narrado, referida ação merece ser julgada procedente, anulando o débito em questão, pois, se assim não for, estará premiando a conduta arbitrária do Síndico.

Requer, portanto, seja declarado nula a multa condominial lançada e a consequente inexigibilidade do débito, condenando o requerido ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

III.

A multa é ilegal, porém, para que não constitua o autor em mora ou ainda, tenha seu nome inserido nos órgãos de proteção ao crédito, consigna-se neste ato, o valor da multa atualizado, conforme demonstra planilha anexa. A atualização da dívida foi calculada de acordo com os juros moratórios de 12% (doze por cento) ao ano e os índices de atualização monetária adotados por essa egrégia Corte de Justiça em sua página na internet (documento anexo).

Em caso de eventual improcedência, o que se admite somente em amor ao debate, os valores consignados quitam o suposto débito.

IV.

Ante o exposto, requer:

1) A citação dos Requeridos para, querendo, no prazo legal contestar presente sob pena de revelia e confissão;

2) Que seja determinado liminarmente por este Juízo que o Requerido se abstenha de inserir o nome do Requerente em cadastros negativos do SPC/SERASA, protestar em cartório, enviar para empresas de cobrança, etc., enquanto tramitar a demanda, até o trânsito em julgado;

3) Que ao final seja julgada procedente a presente demanda, para declarar inexistente a multa disciplinar no valor de R$ 00.000,00, pelos fatos e fundamentos apresentados;

5) A produção de todo o tipo de prova em direito permitida e admitida, especialmente o depoimento das partes, a juntada de novos documentos e oitiva de testemunhas.

Dá-se à causa, para efeitos fiscais, o valor de R$ 00.000,00.

Nestes termos

Pede deferimento

Araraquara/SP, 19 de março de 2018.

Nome

00.000 OAB/UF