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5 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2018.8.26.0506

Petição - TJSP - Ação Despesas Condominiais - Execução de Título Extrajudicial

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EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA 6a VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO/SP.

Processo n. 0000000-00.0000.0.00.0000

Nome, já qualificado nos autos da EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL acima referida, apresentada pela ASSOSSIAÇÃO DE MORADORES DO RECREIO INTERNACIONAL , por seu advogado que a esta subscreve, vem à presença de Vossa Excelência, apresentar sua IMPUGNAÇÃO À PENHORA, nos seguintes termos a seguir deduzidos:

I - DA IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA.

Conforme se verifica dos autos, a r. decisão de fls. 205/206, deferiu ao Exequente a penhora sobre a fração ideal do imóvel titularizado pela Executado, objeto da matrícula 11.113, do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto/SP, localizado na Endereço, do Loteamento Fechado Recreio Internacional.

Ocorre que, referido imóvel que se pretende penhorar é o único bem do Executado, sendo, inclusive, o local de residência de sua família, estando, por esse motivo, protegido pela impenhorabilidade do bem de família prevista na Lei n.º 8.009/90.

Com efeito, o exame dos autos revela que o Executado foi citado no endereço de sua residência a Endereçobairro Recreio Internacional (fls.45). Este também é o endereço declinado em sua qualificação na procuração outorgada a seu patrono inicial (fls. 48), o que demonstra que referido imóvel é utilizado pela mesma como sua residência.

Assim, extraindo-se dos elementos juntados nos autos tratar-se de imóvel para moradia do Executado, deve ficar reconhecida a impenhorabilidade sobre o referido bem, nos termos da Lei n.º 8.009/90.

Isso porque, de acordo com o disposto nos artigos e da Lei nº 8.009/90, o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza , contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nessa lei, ressaltando-se, que a hipótese prevista no art. , IV, da Lei 8009/90, e art. 833, § 1º, do CPC, por se tratar de exceção, deve ser interpretada restritivamente.

Importa destacar que o "bem de família" foi criado pelo Estado no interesse geral de preservação das famílias contra os reveses da insolvência. E ele existe independentemente de qualquer formalidade ou manifestação de vontade, bastando, apenas, a fixação da residência familiar, seja em imóvel próprio, seja em alheio, para que o bem de família legal exista.

II - DA INEXISTÊNCIA DE NomeNO LOTEAMENTO FECHADO RECREIO INTERNACIONAL.

Por outro lado, o Executado sempre sustentou que a dívida cobrada pelo Exequente NÃO decorre de cota condominial, mas sim de contribuição associativa cobrada por associação civil de moradores, do qual o Executado jamais se associou e nem pretende se associar, sendo que o Exequente tenta transformar todos os moradores do Loteamento Recreio Internacional, em sócios compulsórios, o que é vedado por Lei e um verdadeiro absurdo que deve ser cessado pelo Poder Judiciário.

Confirmando os argumentos do Executado de que o Recreio Internacional não é Nome, o MM. Juiz Corregedor Permanente da Comarca de Ribeirão Preto/SP, por sentença proferida em 03/10/2019, nos autos do Procedimento de Dúvida Inversa nº 1020085-97.2018.8.26.0506, reconheceu expressamente a impossibilidade de registro da "convenção condominial" apresentada pelo Exequente, tendo em vista o fato do Recreio Internacional não ser um Nome, mais sim um LOTEAMENTO FECHADO (vide sentença anexa).

Referida sentença tomou por base os argumentos presentados pela Oficial do 2a Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto/SP, ao negar o registro da "convenção condominial" apresentada pelo Exequente (vide manifestação anexa) .

Não se trata, portanto, de mera alegação do Executado de nulidade da convenção de Nomeou de mera ausência de registro da convenção condominial, mas sim de reconhecimento judicial de inexistência de Nomefechado no bairro Recreio Internacional, por não atender as exigências legais para sua constituição (vide sentença anexa proferida no Procedimento de Dúvida Inversa nº 1020085- 97.2018.8.26.0506).

Isso porque, as ruas e espaços livres localizados dentro do loteamento fechado Recreio Internacional pertencem ao domínio público e não podem ser transferidas ao domínio particular de forma automática como sustenta o Exequente. Apenas seu uso foi declarado judicialmente como exclusivo dos proprietários dos lotes, não tendo alterado a natureza do empreendimento, de forma que ele continua sendo considerado loteamento fechado.

Certo é que, por força de sentença datada de 20.08.1995, transitada em julgado em 20.09.1995, extraída da ação ordinária declaratória nº 0821972-63.1982.8.26.0506, foi efetuada a averbação na matrícula do imóvel do Executado (Av.8/m.11.113 - fls. 188/193), bem como em todas as matrículas do bairro Recreio Internacional, a fim de ficar consignado que o loteamento Recreio Internacional, foi declarado como " Loteamento Fechado " , sendo de uso privativo dos proprietários e moradores todas as suas áreas comuns.

Ora Excelência, inatacável é considerar que o Loteamento , que trata de uma das formas de parcelamento do solo e dá outras providências, é aquele regulado pela Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979 , e nele consabido que há divisão do solo em lotes, com a subsequente abertura/extensão de Endereçoreferidas áreas comuns passam automaticamente para o domínio público, consoante o que estabelece o art. 22 da citada Lei n. 6.766/1979 .

Nessa linha de raciocínio, deve ser considerada como perfeitamente correta as atuações da Oficial registradora do 2a Cartório de Imóveis de Ribeirão Preto, bem como do MM Juiz Corregedor, ao negarem o registro da suposta "convenção de Nome" apresentada pelo Exequente , em razão de não ter sido modificada a natureza de loteamento fechado do Recreio Internacional, o que somente pode ser alterada mediante o atendimento de todos os requisitos estabelecidos na Lei nº 4.591/64, bem como nas Normas de Serviço e na NBR 12.721/06, as quais estabelecem a necessidade de apresentação dos seguintes documentos:

I. título com a qualificação completa das partes;

II. descrição pormenorizada do imóvel;

III. memorial descritivo (contendo a descrição do empreendimento; a numeração das unidades, com a sua quantidade; as áreas e as confrontações das unidades; a atribuição de unidades aos proprietários, com seus valores);

IV. discriminação das partes comuns e exclusivas;

V. documentos relativos à construção (habite-se, CND do INSS e certidão de valor venal dos imóveis);

VI. ART /RRT recolhida por profissional habilitado;

VII. os quadros das áreas I, II, III e IV; e,

VIII. o projeto aprovado pelo município (contendo o carimbo de aprovação, a

descrição do imóvel, a numeração das unidades e o cálculo das áreas privativas, livres e comuns)

Ocorre que, NENHUM desses requisitos legais foi cumprido pelo Exequente para que fosse possível alterar a natureza de Loteamento Fechado do Recreio Internacional para Nome, razão pela qual, foi negado o registro da suposta convenção condominial apresentada junto ao CRI de Ribeirão Preto (vide documentos anexos).

Da mesma forma, nenhuma Autorização ou Decreto de fechamento editado pelo Poder Público Municipal de Ribeirão Preto, foi apresentado pelo Exequente no sentido de demonstrar, de forma inequívoca, a existência de Nomeno local.

Destaca-se, ainda, o Processo Administrativo nº 2013 019204 6, em andamento perante a prefeitura Municipal de Ribeirão Preto/SP, onde o Exequente foi intimado para apresentar a autorização de controle de acesso do bairro Recreio Internacional e não apresentou!! (vide cópia anexas).

Pelas cópias que segue anexas é possível verificar que referido processo será encaminhado para a Procuradoria Municipal do Município, a fim de que sejam tomadas as providências no sentido de determinar a demolição da portaria construída pelo Exequente.

Portanto, não há nenhuma prova nos autos de constituição regular do Exequente como Nome.

O fato de o Recreio Internacional ser cercado/murado e o acesso ao seu interior ser controlado por uma portaria não lhe concede os créditos de Nomefechado e também não altera sua natureza de Loteamento Fechado.

Como se vê, o Loteamento Recreio Internacional continua sendo um "loteamento de acesso controlado", previsto no art. , § 8º, da Lei 6.766/79.

Logo, a verba exequenda não se convola em taxa condominial, permanecendo apenas como contribuição associativa, desprovida de natureza "propter rem'" .

Em julgamentos recentes pelo Superior Tribunal de Justiça ( REsp 1.280.871-SP e REsp 1.439.169-SP ), com efeito repetitivo e, inclusive, pelo Supremo Tribunal Federal, ficou assentado o posicionamento da Corte Superior de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.

Tal entendimento, já consolidado, aplica-se ao caso, porque o loteamento Recreio Internacional, como visto, não é um Nomeconstituído nos termos da Lei nº 4.591/64 e artigos 1.331 a 1.356 do Código Civil .

Sendo assim, a associação de moradores criada para geri-lo não pode exigir pagamento compulsório de cotas condominiais ou outras taxas dos proprietários que não sejam seus filiados.

A existência de decisão da Corregedoria Permanente dos Cartórios de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto (transitada em julgado), que reconheceu o Recreio Internacional como Loteamento Fechado, registrada na matrícula do imóvel da Executada, não legitima a cobrança de taxas daqueles que, por opção, preferiram não manter vínculo associativo com a ré (artigo , inciso XX, da Constituição Federal).

Logo, não pode ser considerada a penhora do imóvel, pela exceção da Lei, pois, o valor executado não pode ser equiparado a cota condominial.

NESSE PONTO, É INADMISSÍVEL A PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA PARA GARANTIR O PAGAMENTO DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE LOTEAMENTO FECHADO EM RAZÃO DA NATUREZA PESSOAL DA OBRIGAÇÃO.

Nesse raciocínio, a dívida dessa natureza não está abrangida pela exceção à regra da impenhorabilidade prevista no art. IV da Lei 8009/90 ou art. 833 § 1º do CPC, já que as taxas não são devidas em função do imóvel, mas sim em função do exercício do direito fundamental de liberdade de associação.

Portanto, evidenciado está o descabimento da penhora sobre o imóvel de propriedade do Executado, que lhe serve de residência, o qual acobertado está pela proteção da impenhorabilidade dada ao bem de família, por força do art. da Lei nº. 8.009/90 e do art. 832 do Código de Processo Civil, devendo ser afastada a penhora deferida às fls. 205/206.

Por guardar estreita relação de identidade com a hipótese vertente, colaciona-se a ementa do recente julgado abaixo, proferido pelo E. Tribunal de Justiça de São Paulo, que perfilha o entendimento aqui adotado:

AGRAVO DE INSTRUMENTO Ação de Cobrança Cobrança de taxas associativas Fase de cumprimento de Sentença Decisão que rejeitou a impugnação ao cumprimento de sentença, mantendo a penhora sobre bem imóvel Inconformismo Alegação de tratar-se de bem de família Cabimento A contribuição para manutenção de loteamento não possui natureza de obrigação "propter rem", mas sim constitui obrigação fundada em direito pessoal Não aplicação da exceção prevista no artigo , inciso IV, da Lei Federal 8.009/90 Tutela do bem de família deve ser preservada Recurso provido ". (AI 2250063- 50.2019.8.26.0000; Relator (a): José Aparício Coelho Prado Neto; j. 21/04/2020).

Conclui-se, portanto, que a r. decisão de fls. 205/206, DEVE SER REFORMADA para que fique reconhecida a impenhorabilidade que recai sobre o imóvel objeto da matrícula 11.113, do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto/SP, localizado na Endereço, do Loteamento Fechado Recreio Internacional, por restar configurado bem de família do Executado, nos termos da Lei. 8.009/90.

Ante o exposto, requer seja acolhida a presente IMPUGNAÇÃO À PENHORA e ao final JULGADA TOTALMENTE PROCEDENTE , conforme fundamentação retro, para o fim de reformar totalmente a r. decisão de fls. 205/206, e afastar a penhora sobre o imóvel de residência do Executado em razão de sua impenhorabilidade prevista na LEI Nº 8.009/90, e artigo 832 do Código de Processo Civil, ficando expressamente reconhecida a impenhorabilidade que recai sobre o imóvel objeto da matrícula 11.113, do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto/SP, localizado na Endereço, do Loteamento Fechado Recreio Internacional , por ser medida da mais lídima e salutar Justiça!

Termos em que, pede deferimento.

Ribeirão Preto, 16 de outubro de 2020.

NomeC. FERREIRA

00.000 OAB/UF