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Recurso - TJSP - Ação Correção Monetária - Procedimento Comum Cível

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19 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2018.8.26.0010

Recurso - TJSP - Ação Correção Monetária - Procedimento Comum Cível

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3a VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DO IPIRANGA - SP.

Procedimento Comum

Processo nº 0000000-00.0000.0.00.0000

NomeORTEGA CAMPARDO e Nome, já qualificados nos autos, por seu advogado que esta subscreve, nos autos da ação em epígrafe movida por Nome, igualmente qualificado, por seus advogados que esta subscrevem, vêm respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, inconformada data maxima venia com a r. sentença de proferida nos autos, com fulcro nos artigos 1.009 e seguintes do Código de Processo Civil, interpor o presente

RECURSO DE APELAÇÃO

consoante as razões anexas, requerendo seu recebimento e regular processamento, remetendo-se o processo, oportunamente, ao Tribunal ad quem .

Outrossim, requerem a juntada da inclusa guia comprobatórias do recolhimento da taxa judiciária relativa ao preparo do recurso, nos termos do artigo 1.007 do Código de Processo Civil.

Nestes termos,

P. DEFERIMENTO.

São Paulo, 17 de maio de 2019.

Nome

00.000 OAB/UF

E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

RAZÕES DE RECURSO DE APELAÇÃO

Recorrente: NomeORTEGA CAMPARDO e

Nome

Recorrido: NomeSOUZA

Origem: Procedimento Comum Cível - Prestação de Serviços

Processo nº: 102963-07.2018.8.26.0010

3a Vara Cível do Fórum Regional do Ipiranga/SP

EGRÉGIO TRIBUNAL

COLENDA TURMA

ÍNCLITOS MAGISTRADOS

I - DOS FATOS

Trata-se de ação de cobrança de comissão ajuizada pelo Recorrido alegando, em suma, que teria sido procurado pelos Recorrentes para promover a venda dos estabelecimentos comerciais denominados Churrascaria Esteio Ltda. EPP e Esteio Delivery e Eventos Ltda - EPP, cuja venda fora efetivamente concretizada.

Afirma que os Recorrentes deixaram de honrar com o pagamento do saldo da comissão devida pela corretagem no importe de R$ 00.000,00representado por 04 (quatro) notas promissórias de R$ 00.000,00cada uma, com vencimentos mensais e sucessivos a partir de 17/01/2018, motivo pelo qual, ajuizou a presente demanda, pugnando pela sua procedência.

Ação Monitória ajuizada pela Recorrente em face da Recorrida objetivando a cobrança de crédito devidamente representado pelas Notas Fiscais, Duplicatas Mercantis, comprovantes de entrega de mercadorias e Instrumentos de Protestos, pelo valor original de R$ 00.000,00.

Devidamente citados, os Recorrentes apresentaram contestação nos autos, com pedido reconvencional, demonstrando e comprovando a nulidade do negócio entabulado, uma vez que o mesmo fora realizado com manifesto vício de vontade, tendo o Recorrido traído a sua confiança na medida em que participou de todas as tratativas antes e durante a celebração do negócio, mas deixou de ser diligente e prudente, de prestar a devida colaboração e intervenção justificadora da cobrança da comissão da corretagem, levando os mesmos a serem induzidos em erro no negócio realizado.

Os Recorrentes demonstraram e comprovaram, ainda, que houve fraude no negócio jurídico em questão , inclusive com falsificação das assinaturas e dos selos do Cartório de Notas no Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra de Estabelecimento Comercial da CHURRASCARIA ESTEIO LTDA e ESTEIO DELIVERY E EVENTOS LTDA , devidamente constatada pelo Tabelionato de Notas competente, motivando a instauração de Inquérito Policial que determinou o indiciamento dos compradores pelos crimes de estelionato e falsificação de documento público, conforme comprovam os documentos acostados às fls. 194/204.

Diante do evidente vício do negócio jurídico realizado entre as partes, o que lhe torna nulo de pleno direito, os Recorrentes ingressaram com AÇÃO ANULATORIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C REPARAÇÃO DE DANOS (Processo nº 1008648- 16.2018.8.26.0003) em face dos compradores que fora autuada e distribuída a 15a Vara Cível do Foro Central da Capital - SP (doc. nº 22 anexo).

Portanto, é certo e inequívoco que o negócio jurídico em questão não fora validamente concretizado, uma vez que celebrado com vício de manifestação de vontade, o que o torna nulo de pleno direito e, portanto, o Recorrido não possui direito à percepção da comissão de corretagem exigida nos autos, devendo, inclusive, devolver os valores que lhe foram indevidamente pagos, que ora foram pleiteados em reconvenção.

A r. sentença proferida às fls. 459/462 houve por bem julgar PROCEDENTE a presente demanda e IMPROCEDENTE a reconvenção proposta, por entender que, de fato, houve a concretização do negócio e, independente do descumprimento do contrato pelos compradores, a comissão é devida porque o Recorrido aproximou as partes que efetivaram o negócio.

Destarte, em que pese o brilhante senso de justiça das decisões proferidas pelo ilustre Juiz a quo , a r. decisão ora recorrida carece de integral reforma por este E. Tribunal de Justiça, conforme será adiante demonstrado.

II - DAS RAZÕES DE REFORMA DA R. DECISÃO RECORRIDA.

Conforme entendimento manifestado na r. sentença recorrida, o D. Magistrado de primeiro grau, houve por bem julgar procedente a demanda, por entender que houve efetiva aproximação das partes contratantes com a efetiva concretização do negócio e, portanto, o corretor faz jus ao recebimento da comissão de corretagem contratualmente estipulada.

No entanto, a r. sentença deve ser prontamente reformada, uma vez que, no caso em apreço, houve manifesta fraude no negócio jurídico realizado entre as partes, com a devida anuência do Recorrido que não primou pela boa- fé na consecução de seu trabalho, traindo a confiança dos Recorrentes, em manifesta ofensa aos artigos 722, 723 e 422 do Código Civil.

Com efeito, não se ignora que, em regra, a obrigação da intermediadora é uma obrigação de meio, havendo expressa previsão de que os valores devidos a título de corretagem devem ser pagos independente da frustração do negócio por deliberação das partes.

Todavia, é certo que o prestador dos serviços de corretagem deve guardar a mais estrita boa-fé na consecução de seus trabalhos, que se revela no dever de informar adequadamente, expondo as características da negociação e as condições não só fáticas como jurídicas que envolvem o imóvel, além do dever de diligenciar na busca dos antecedentes que envolvem o imóvel.

Ora, no caso dos autos, o negócio jurídico em questão foi realizado com vício de vontade , contando inclusive com falsidade das assinaturas apostas nos Contratos firmados, o que o torna nulo de pleno direito e indiciam a cumplicidade e a aderência aos riscos por parte do corretor, ora Recorrido, uma vez que o mesmo não agiu com as cautelas necessárias .

Mister consignar que o caso dos autos não se trata de mera desistência do negócio por inadimplência que manteria válida a comissão pela conclusão do trabalho pertinente a corretagem , mas sim de impossibilidade de subsistência em virtude de sua nulidade, por vício de vontade dos Réus-Reconvintes que foram enganados e induzidos em erro pelos compradores que o Recorrido aproximou.

Neste contexto, o Recorrido não possui direito a percepção da comissão de corretagem exigida nos autos, em virtude do quanto fora demonstrado e comprovado que o negócio jurídico entabulado pelos Recorrentes e os compradores ser nulo de pleno direito, vez que manifestamente viciado na sua origem .

Os elementos fáticos e documentais carreados aos autos atestam que o Recorrido traiu a confiança dos Recorrentes, pois participou de todas as tratativas antes e durante a celebração do negócio tanto que inúmeras reuniões foram realizadas no escritório de contabilidade de seu amigo que inclusive elaborou os instrumentos contratuais, mas não fora diligente e prudente a ponto de conferir a validade da garantia ofertada no negócio até mesmo no intuito de prestar a devida colaboração aos Recorrentes .

Tanto é verdade que o Recorrente ajuizou a competente ação visando a declaração de nulidade do negócio jurídico efetuado com a consequente restituição às partes ao estado em que se encontravam antes da celebração do negócio jurídico viciado, isto é, tornando nula e sem efeito inclusive a comissão de corretagem devida, a qual aguarda julgamento, conforme amplamente comprovado nos autos (fls. 216/238).

Evidentemente que sendo nulo o negócio firmado pelas partes, por culpa e dolo dos compradores, o que certamente será reconhecido e declarado pelo Poder Judiciário o negócio jurídico se tornará sem efeito, portanto, não podendo advir nenhuma obrigação ou responsabilidade por parte dos Recorrentes, notadamente o pagamento da verba de comissão de corretagem almejada pelo Recorrido.

A medida, além de justa e de direito, pois comprovados inequivocamente os atos ilícitos dolosos cometidos pelos compradores é plenamente possível, incidindo o disposto no art. 182 abaixo:

"Art. 182. Anulado o negócio jurídico, restituir-se-ão as partes ao estado em que antes dele se achavam, e, não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente."

A jurisprudência pátria não discrepa do entendimento da doutrina acima mencionada e vem dando aplicação aos dispositivos legais da anulação do negócio, valendo citar os seguintes precedentes:

"O dolo essencial, isto é, o expediente astucioso empregado para induzir alguém à prática de um ato jurídico que o prejudica, em proveito do autor do dolo, sem o qual o lesado não o teria praticado, vicia a vontade deste e conduz à anulação do ato." (RT 552/219)

"Anulatória - Ato jurídico - Compromisso de compra e venda - Negócio jurídico obtido mediante dolo - Vício de manifestação de vontade - Anulação decretada - Recurso não provido" (TJSP - Apelação Cível 242.286-1 - São Paulo - 8a Câmara de Férias de Direito Privado - Rel. Cesar Lacerda - 22.2.96 - v.u.)

"Ação anulatória de negócio jurídico - Dolo - Indícios - Declaração de vontade maculada - Admissibilidade. O dolo do agente pode ser comprovado por todos os meios legais e moralmente legítimos, inclusive por indícios e circunstâncias, podendo o juiz, inclusive, se valer das máximas da experiência para formar a sua convicção. Comprovada prática de artifícios que induziram a vítima a emitir a declaração de vontade, esta fica maculada, impondo-se a anulação do negócio jurídico." (2º TACSP - Ap. c/ Ver. 575.593-00/3, 12.04.2000, 5a Câmara Cível - Rel. Juiz Pereira Calças)

Neste contexto, não se pode deixar de mencionar que o Recorrido, mesmo assumindo a obrigação de exercer a intermediação do negócio jurídico entabulado entre os Recorrentes e os compradores que ele conhecia e afirmou serem pessoas honestas e bem sucedidas, pois já havia realizado outros negócios da mesma natureza, não cumpriu com a diligência e prudência o seu mister.

O Código Civil no Capítulo XIII que trata "Da Corretagem", especificamente no artigo 722, assim estatui, in verbis :

"Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas."

Vale reiterar, que os Recorrentes, desde o primeiro contato com o Recorrido e durante todas as tratativas e reuniões mantidas com o interessado na aquisição dos estabelecimentos comerciais, sempre advertiram que como condição essencial para a realização do negócio seria necessário a apresentação de uma garantia imobiliária que cobrisse o passivo das empresas e o pagamento do preço do negócio, cuja garantia imobiliária deveria necessariamente ser registrada no Cartório de Imóveis .

É evidente que tendo recebido tal aviso a respeito da condição que o negócio poderia ser pactuado e concluído, o Recorrido deveria empregar toda a diligência e prudência para que de fato a garantia fosse validamente oferecida pelos compradores.

A importância de que a intermediação realizada pelo corretor deve nortear-se pela diligência e prudência, mediante inclusive a prestação de informações ao seu cliente acerca das informações sobre o andamento do negócio é que o próprio art. 723, do Código Civil estabelece como consequência da sua inobservância a responsabilidade do corretor de responder por perdas e danos, ex vi legis :

"Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência."

No caso em tela, o Recorrido não agiu com diligência e prudência na intermediação do negócio, demonstrando evidente falha na prestação dos serviços prestados, pois deveria ter prestado informações adequada e clara sobre os riscos do negócio; a proteção contra o método comercial desleal adotado pelos compradores e a efetiva prevenção dos danos patrimoniais e morais sofridos pelos Recorrentes.

Neste sentido, importa destacar, que o Recorrido inclusive deixou de manter o vínculo de confiança estabelecido com os Recorrentes, frustrando as suas legítimas expectativas e, por conseguinte, ofendendo os princípios da boa-fé objetiva, confiança e probidade, estabelecidos no artigo 422 do Código Civil, in verbis :

"Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé".

Ora, Nobres Julgadores, era obrigação do Recorrido executar a mediação com diligência e prudência, nos estritos termos da lei , o que implicaria na adequada análise quanto a validade e veracidade da garantia ofertada pelos compradores, justamente para que não chegasse a tal ponto de ineficácia e nulidade do negócio firmado pelas partes.

Pela pertinência com o tema ora debatido, vale trazer os ensinamentos de Orlando Gomes que é enfático quanto a obrigação do corretor de atuar com a diligência necessária, inclusive para impedir a realização de contratos nulos ou anuláveis, senão vejamos:

"O corretor é obrigado a se conduzir com toda a diligência, de sorte a satisfazer, juridicamente, os futuros contraentes, não devendo propiciar a realização de contratos nulos ou anuláveis. Indiferente, porém, que sejam ou não proveitosos.

Cumpre-lhe ministrar às partes os dados e informes interessantes à realização do negócio. Incumbe-lhe, principalmente, informar toda a circunstância influente na apreciação da conveniência da realização do contrato, como, dentre outras, a situação econômica e financeira do outro contraente e a alteração no valor dos bens que serão objeto do contrato a se realizar. Se a oculta, ou simplesmente a omite, responde pelo seu comportamento. Não é, porém, responsável pela execução do negócio.

Com sua ação, facilita as negociações preliminares; mas, se fracassam, nenhuma responsabilidade lhe pode ser imputada. Quando não revela, porém, a um dos futuros contraentes o nome do outro, obriga-se pessoalmente, sem deixar, entretanto, de ser intermediário." (GOMES, Orlando. Contratos. 26 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 475)

Cumpre consignar que nosso Tribunais de Justiça são unânimes em reconhecer a inexigibilidade da comissão de corretagem em casos em que o corretor não age com diligência e prudência, contribuindo para o insucesso do negócio, conforme se denota dos precedentes com grande profundidade jurídica e plenamente aplicáveis ao caso dos autos, inclusive da Colenda Corte Superior de Justiça , senão vejamos:

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. PREQUESTIONAMENTO E DISSÍDIO NOTÓRIO COM A JURISPRUDÊNCIA FIRMADA NO ÂMBITO DO STJ. ADMISSIBILIDADE DO RECURSO.

RELAÇÃO DE CONSUMO. INFORMAÇÃO ADEQUADA E CLARA. DIREITO BÁSICO DO CONSUMIDOR. PACTUAÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL INTERMEDIADA POR CORRETOR DE IMÓVEIS. DESISTÊNCIA MOTIVADA, ANTES DA ASSINATURA DA ESCRITURA. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM.

INVIABILIDADE. ART. 725 DO CC. INTERPRETAÇÃO QUE DEMANDA HARMONIZAÇÃO COM O ART. 723 DO MESMO DIPLOMA, DO CDC E 20 DA LEI N. 6.530/1978.

1. Tratando-se de dissídio notório com a jurisprudência firmada no âmbito do próprio Superior Tribunal de Justiça, admite-se a mitigação dos requisitos exigidos para a interposição do recurso pela alínea c do permissivo constitucional, especialmente quando os elementos contidos no recurso são suficientes para se concluir que os julgados confrontados conferiram tratamento jurídico distinto à similar situação fática.

2. A relação a envolver o corretor de imóveis e as partes do negócio que intermedeia é de consumo, e o art. , III, IV e VI, do CDC estabelece que são direitos básicos do consumidor a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e sobre os riscos que apresentem; a proteção contra métodos comerciais desleais; e a efetiva prevenção de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos.

3. Por um lado, o art. 723 , parágrafo único, do Código Civil estabelece que o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Por outro lado, o art. 20, I e VIII, da Lei n. 6.530/1978 estabelece que ao corretor de imóveis é vedado prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados.

4. Cabe ao corretor de imóveis diligentemente se inteirar e prestar informações usuais e notórias acerca do título de domínio exibido pelo vendedor, da regularidade da cadeia dominial, da existência, ou não, de gravames reais e de ações que envolvam o vendedor e que, em tese, poderiam conduzir à ineficácia, nulidade ou anulabilidade do contrato de compra e venda.

5. Em se tratando de prestação de serviços vinculadas à compra e venda de imóvel, em linha de princípio, a completa formação do contrato de corretagem depende de três etapas: a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis.

6. O art. 725 do CC, ao estabelecer que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, demanda harmonização com os arts. 723 do Diploma civilista; 6º, III, IV e VI, do CDC; e 20, I e VIII, da Lei n. 6.530/1978. Com efeito, em caso de desistência do negócio antes da assinatura da escritura, é possível fazer recair sobre aquele que voluntariosamente rompeu o compromisso de compra e venda a obrigação de pagar a comissão, não incidindo, todavia, nas hipóteses em que o arrependimento é motivado.

7. Muito embora não tenha sido apurado ou infirmado se a venda do imóvel pelos promitentes vendedores constituiria fraude à execução, é vultoso o valor da causa na execução fiscal em que um deles é demandado - semelhante ao do imóvel objeto do compromisso de compra e venda -, e, como não foi devidamente informado pela imobiliária, é motivo bastante para ensejar o rompimento contratual, não havendo cogitar em obrigação de pagar comissão de corretagem. 8. Recurso especial provido.

( REsp 1364574/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe 30/11/2017) (g.n.)

Rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel cumulada com inexigibilidade de comissão de corretagem. Autora que venderia o apartamento a primeira requerida mediante sinal de R$ 20.000,00 e financiamento por recursos próprios desta de R$ 140.000,00 - Financiamento e pagamento do valor do saldo contratado que não se realizou - A boa-fé nas práticas negociais atende à peculiaridade própria a cada negócio e, de per si, ainda que no contrato não houvesse clara definição do tempo para a concretização do financiamento e pagamento do saldo, critério de justa razoabilidade jamais permitiria impor alargamento superior aos seis meses decorridos quando do ajuizamento desta ação Ônus da compradora o pagamento do saldo e a obtenção dos recursos necessários para tanto - Manifesto seu inadimplemento Comissão de corretagem - Flagrante a postura desidiosa da corré que promoveu intermediação lesiva aos interesses econômicos da autora e não pode dela exigir contrapartida de corretagem Sentença reformada Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível 0109726- 17.2011.8.26.0100; Relator (a): Helio Faria; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 21a Vara Cível; Data do Julgamento: 28/03/2012; Data de Registro: 30/03/2012) (g.n.)

Assim, temos que a r. sentença prolatada nos autos merece ser prontamente reformada por este E. Tribunal de Justiça, uma vez que deixou de considerar o relevantíssimo fato de que o Recorrido não cumpriu com a sua obrigação legal, aproximando pessoas sem nenhuma idoneidade moral, intermediando negócio fraudulento, firmado com falsidade de assinatura, que o torna nulo de pleno direito e, portanto, não autoriza o pagamento de qualquer comissão pleiteada pelo Recorrido.

III - DO PEDIDO

Ante o exposto, REQUEREM seja dado integral provimento ao presente Recurso de Apelação para reformar a r. sentença de fls. 459 - 462, de modo que seja julgado improcedente a pretensão deduzida em juízo pelo Recorrido, por conseguinte, procedente a reconvenção oferecida pelos Recorrentes, por ser uma medida em se promover a mais lídima

JUSTIÇA!

Termos em que,

P. DEFERIMENTO.

São Paulo, 17 de maio de 2019.

Nome

00.000 OAB/UF