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6 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2018.8.26.0116

Petição - TJSP - Ação Locação de Imóvel - Renovatória de Locação - contra Guida Empreendimentos Imobiliários

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EXCELENTÍSSIO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1a VARA DA COMARCA DE CAMPOS DO JORDÃO - SP.

Processo n. 0000000-00.0000.0.00.0000

GUIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA , inscrita no CNPJ sob o n. 00.000.000/0000-00, com sede na Endereço, Capivari, Campos do Jordão/SP, neste ato representada por sua sócia proprietária Sra. Nome, brasileira, maior, casada, economista, portadora da cédula de identidade RG n. 00000-00e inscrita no Cadastro Nacional de Pessoa Física CPF/MF sob o n. 000.000.000-00, residente e domiciliada na Endereço, Jardim Europa, Campos do Jordão/SP, por sua advogada que esta subscreve, vem, respeitosamente perante Vossa Excelência, apresentar

CONSTESTAÇÃO

à pretensão aduzida por Nome, nos autos da ação da AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL , em epígrafe, o que faz pelos motivos de fato e de direito que a seguir passa a expor:

I - SÍNTESE DOS FATOS:

Trata-se de Ação Renovatória proposta, onde alega a autora que desde o ano de 1984 iniciou suas atividades no Shopping Capivari, situado na Av. Macedo

Soares, 99, loja 02, centro, nesta cidade. Narrou que o último contrato firmado com a ré foi elaborado em dezembro de 2010, com vencimento previsto para novembro de 2013.

Aduz que a presente ação é uma continuidade da Ação Renovatória

n. 0001791-93.2013.8.26.0116, que tramitou pela 2a Vara desta comarca, tendo sigo julgada improcedente em primeira instancia por ausência dos requisitos disciplinados no artigo 71 da lei n. 8.425/91 ( Lei do Inquilinato).

Alegou, ainda, que a decisão "a quo" foi equivocada, sendo que, insurgiu com Recurso de Apelação que quando da distribuição da inicial, ainda aguardava julgamento perante o Tribunal de Justiça.

Informa por demais que sempre cumpriu rigorosamente as obrigações que lhe incumbiam, pagando pontualmente os alugueres, sendo que desde 2016 vem depositando os valores judicialmente.

Por fim, apresentou proposta para a renovação para o prazo de 05 anos, compreendendo o período de 01/12/2018 a 30/11/2023; o valor do aluguel mensal em R$ 00.000,00, com ajustes em conformidade com a Cláusula 3a, § 4º do contrato vigente, com os mesmo fiadores.

II - PRELIMINARMENTE

II.a. Da litispendência.

Em que pese os esforços da parte Autora ao ajuizar a presente Ação Renovatória, sua pretensão não merece prosperar, tendo em vista o instituto da litispendência. Conforme informado na inicial, foi ajuizada Ação Renovatória (autos do processo n. 0001791-93.2013.8.26.0116, perante a 2a Vara desta Comarca), onde a Autora pretende a renovação do contrato de locação, objeto da presente demanda.

Ocorre que tal pedido configura litispendência, nos termos do artigo 337, § 1º, e do Código de Processo Civil:

§ 1º. Verifica-se a litispendência ou a coisa julgada quando se reproduz ação anteriormente ajuizada;

§ 2º Uma ação é idêntica à outra quando possui as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido;

§ 3º há litispendência quando se repete ação que está em curso .

Ainda nesse sentido, temos o entendimento de nossos Tribunais:

PROCESSO CIVIL - LITISPENDÊNCIA - PRESSUPOSTO PROCESSUAL NEGATIVO DE VALIDADE DA AÇÃO - INOCORRÊNCIA - A litispendência tem natureza jurídica de pressuposto processual negativo de validade da ação, cujo objetivo reside em obstar o andamento da segunda demanda com os mesmos elementos da ação da primeira, evitando-se, assim, o proferimento de decisões conflitantes, corolário do princípio da segurança jurídica - No presente caso, verifica-se a inexistência de tríplice identidade entre as ações, uma vez que a causa de pedir e o pedido são diversos. Recurso provido. Sentença anulada . (TJSP; Apelação 1032724-75.2016.8.26.0100; Relator (a): Carlos von Adamek; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro de Guarujá - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 29/11/2017; Data de Registro: 29/11/2017).

RECURSO - APELAÇÃO - LOCAÇÃO DE IMÓVEIS LOCAÇÃO COMERCIAL - AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO PREJUDICIAIS. 1. Litispendência em razão de trâmite de ação de despejo entre as mesmas partes. reconhecimento. Objetos diversos. A litispendência implica no ajuizamento de ação idêntica à que se encontra pendente. As ações são idênticas quando têm os mesmos elementos, ou seja, quando têm as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido. Hipótese observada. 2. Tutela recursal. Efeito suspensivo ao recurso de apelação. Impossibilidade. Questão decidida em recurso de agravo de instrumento. Vedação legal à rediscussão. RECURSO APELAÇÃO LOCAÇÃO DE IMÓVEIS LOCAÇAO COMERCIAL - AÇÃO RENOVATORIA DE LOCAÇÃO - MERITO. Renovação da locação que exige cumulativamente contrato celebrado por escrito e com prazo determinado e que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 (cinco) anos. Prazo não observado. Sentença mantida. Recurso de apelação não provido. (TJSP; Apelação 0056213-66.2012.8.26.0564; Relator (a): Marcondes D'Angelo; Órgão Julgador: 25a Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 6a Vara Cível; Data do Julgamento: 05/02/2015; Data de Registro: 05/02/2015).

Portanto presentes os requisitos descritos no citado artigo, requer-se o acolhimento da liminar de litispendência, julgando-se extinto o processo, sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inciso V do Código de Processo Civil.

II.b) Da carência da ação em razão da ausência de contrato ininterrupto por prazo igual ou superior a 05 (anos):

Conforme restou cabalmente demostrado nos autos do processo n. 0001791-93.2013.8.26.0116, o TJSP reconheceu a inexistência do lapso temporal para autorizar a procedência da ação renovatória no mencionado processo.

Assim, a autora não possui o principal requisito para a renovação locatícia, qual seja, o contrato de locação escrito ou soma de contratos escritos com o prazo ininterrupto de 05 cinco anos.

Tal posição foi confirmada em 2a instância pelo Ilustre Desembargador Relator Cláudio Hamilton da 25a Câmara de Direito Privado do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo ao negar provimento ao recurso de apelação interposto pela Autora (autos n. 0001791-93.2013.8.26.0116), sustentando que:

" A inicial da ação renovatória foi instruída com sucessivos contratos que vigoraram no período de 01/02/2000 a 30/01/2009. Houve um lapso temporal sem que a locação estivesse fundada em contrato escrito, pelo período de 22 meses, reconhecido pela própria locatária na inicial. Por fim, houve a celebração de novo contrato com duração de três anos, relativo ao período de 01/12/2010 a 30/11/2013.

O interregno de 22 meses havido entre os dois últimos contratos afasta o requisito temporal imprescindível para a renovação. Não socorre, pois, a autora, aduzir que está sendo vítima de perseguição pelo responsável pela locação, quando a lei concede ao locatário o mecanismo para se resguardar de tais condutas. Caberia à interessada, prudentemente, iniciar as negociações quando próximo o término do penúltimo contrato, e caso não obtivesse êxito, valer-se dos meios legais possíveis ". (documento anexo).

Com efeito, embora tendo conhecimento do lapso temporal decorrido, a autora aforou a ação com o fim de renovar o contrato escrito de locação celebrado com a ré. Para tanto, alegou que é inquilino da ré desde o ano de 1984, por meio de contratos sucessivos e ininterruptos, o que já fora afastado pela justiça.

Ora, o art. 51 da Lei 8 245/91 autoriza o locatário a contar os anteriores contratos para fins de renovação da locação, desde que "o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado" e "o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco an os". Imprescindível reconhecer que o segundo requisito legal não se apresenta no caso concreto.

Certo, portanto, que anteriormente à propositura da ação renovatória, a autora não contava com contratos escritos e ininterruptos que juntos totalizassem o prazo mínimo de cinco anos , eis que ela ficou sem contrato escrito com prazo certo durante o período de 31 de janeiro de 2009 a 30 de novembro de 2010, ou seja, sem contrato por 22 (vinte e dois) meses e, após o contrato de locação celebrado em 01 de dezembro de 2010 a 30 de novembro de 2013 não fora renovado , não possuindo a Autora por essa razão os requisitos legais para propositura da ação.

Ora, além dos 22 (vinte e dois) meses de inércia da autora referente ao quinquênio objeto dos autos n. 0001791-93.2013.8.26.0116, foram mais cinco anos sem contrato de locação (de novembro de 2013 a período a junho de 2018), injustificado portanto a renovação da locação.

Assim, verifica-se ter havido um hiato, até o presente momento, de superior a quatro anos.

Dispõe o art. 51 da Lei nº 8.245/91:

"Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado ;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 (cinco) anos ;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos."

Em nota a esse dispositivo, os eminentes Nomee NomeNERY prelecionam:

"Contrato que enseja a renovatória. (a) Enseja a renovatória a relação locatícia regulada por contrato escrito, a prazo, por cinco anos ininterruptos. (b) Também se admite a renovatória se a relação jurídica locacional tiver tido gênese em contrato escrito, firmado por prazo inferior a 5 Anos, se os prazos somados dos contratos escritos anteriores (do vínculo contratual) perfizerem prazo total ininterrupto, igual ou superior a 5 anos." (.) "Os contratos anteriores, entretanto, devem ter as mesmas características exigidas pela lei cumulativamente (LI 51, I) para autorizar a renovação: (a) devem ter sido celebrado por escrito;

(b) devem ter sido celebrados a prazo. Se a relação locatícia for ininterupta, e não o contrato, o locatário não terá direito à renovação . O prazo deverá estar concluído quando do ajuizamento da renovatória." ("Leis Civis Comentadas", Ed. Revista dos Tribunais, 206, pág. 649).

Logo, na espécie se mostrava rigorosamente irrelevante a evocação do tempo em que durou a locação anterior a interrupção do contrato escrito, uma vez que o cômputo daquele período não abala o fato de que houve posterior interrupção da sequência de contratos escritos e por prazo certo, o que por si só impede a "acessio temporis".

A jurisprudência não tem admitido a "acessio temporis" na pretensão renovatória sem a comprovação de contratos escritos ininterruptos para efeito de fixação do prazo mínimo, especialmente por período superior ao razoável, como no caso:

"LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA." ACCESSIO TEMPORIS ". INADMISSIBILIDADE. CONTRATOS ESCRITOS QUE, ENTRE SI, GUARDAM UMA DISTÂNCIA TEMPORAL DE TRÊS ANOS. CARÊNCIA DE AÇÃO RECONHECIDA . RECURSO IMPROVIDO . A constatação da existência de um período de três anos entre o término de um contrato escrito e a realização do outro, enseja a impossibilidade de aproveitamento do período anterior para a renovação do contrato . Embora seja tolerável a existência de um interstício entre os contratos escritos, ele deve ser curto, e o tempo transcorrido na hipótese em exame superior ao limite do razoável ." (TJSP, 31a Câm. Apel. nº 01913-31.204.8.26.010, Rel. Des. ANTONIO RIGOLIN, v.u., j. em 26/7/2011, em site www.tjsp.jus.br).

" A existência de largo interregno entre contratos de locação escritos e vigentes por tempo determinado , sobre desatender a exigência do artigo 51,"caput", II, da Lei 8 245/91, visto impedir a soma de prazos ininterruptos, inviabiliza o reconhecimento da"acessio tempons", acarretando a carência da ação renovatória e a extinção do processo sem julgamento do mérito " (2º TAC/SP, Embargos Infringentes nº 453 667, 3a Câmara, rei. Milton Sansevermo).

A respeito de alguma tolerância no interstício contratual, Nomedoutrina:

"O exame de cada caso foi criando soluções que podem ser resumidas assim: a) pequeno período de dias ou até dois meses, como noticia a jurisprudência, não impedia a soma do tempo dos contratos , porque aquele intervalo era considerado como necessário às tratativas para a celebração de um novo instrumento, que acabava por ser feito tanto que a renovatória era proposta com apoio nele; b) esse pequeno período foi criado, de modo proposital, pelo locador para impedir o exercício da renovatória, de tal modo que tinha de ser tida essa conduta como fraudatória da Lei de Luvas. Com essas duas posições era possível autorizar-se a soma do tempo contratual, pois uma dessas duas situações teria ocorrido: ou o intervalo tinha sido necessário às negociações que acabaram com êxito, denotando que o período sem contrato escrito mostrou-se útil às partes, ou, então, o intervalo tinha sido provocado pra afastar a incidência do Dec. 24.150/1934, e aí revelava-se a fraude a esse diploma legal. Já não se podia dizer o mesmo quando tal interstício sem contrato, embora mantida a locação, era de VÁRIOS MESES . VIMOS, EM TANTAS OPORTUNIDADES, AÇÕES RENOVATÓRIAS EM QUE TAL TEMPO SE ALONGARA POR 10, 12 E ATÉ 14 MESES! NESSES CASOS, NEM ERA POSSÍVEL SUSTENTAR A NECESSIDADE DE TAMANHO LAPSO TEMPORAL PARA A ASSINATURA DE NOVO INSTRUMENTO EM NOVAS BASES, NEM SE PODERIA FALAR DE FRAUDE À LEI, DIANTE DE TAMANHA INÉRCIA DO LOCATÁRIO EM CONSEGUIR NOVO INSTRUMENTO

LOCATÍCIO ." ("Locação e Despejo". Ed. Revista dos Tribunais, 6a ed., pág. 32, nº 149).

O Colendo Superior Tribunal de Justiça sufragou entendimento da impossibilidade de soma do contrato verbal com o escrito para efeito de soma dos prazos para viabilizar a ação renovatória:

"LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA." ACCESSIO TEMPORIS ". CONTRATO VERBAL. CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. 1. Não se somam contratos de locação, para fins comerciais,quando entre eles medeia outro, com prazo de vigência indeterminada . 2. Recurso não conhecido." ( REsp 53502-SP, 5a Turma, Rel. Min. EDSON VIDIGAL, v.u., j. em 17/10/197, em DJ 24/1/197, pág. 61.256).

"LOCAÇÃO. RENOVATÓRIA. ACCESSIO TEMPORIS.- PARA O FIM DA RENOVATÓRIA É INADMISSÍVEL A ACESSIO TEMPORIS QUANDO DILATADO O PERÍODO ENTRE OS CONTRATOS ESCRITOS .- SÚMULAS NS. 282 E 356 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL.- SÚMULA N. 14 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.- RECURSO ESPECIAL DE QUE SE NÃO CONHECEU. UNÂNIME." ( REsp 12389-SP, 4a Turma, Rel. Min. FONTES DE ALENCAR, v.u., j. em 10/09/1991, em DJ 04/1/191 pág. 15691).

Na mesma linha, ainda, a posição da Corte incumbida de ditar a inteligência da lei federal:

"Ação renovatória Soma de prazos Conquanto admissível a soma de prazos contratuais, a fim de que se complete o qüinqüênio exigido, descabe a"acessio tempons"se houver significativa interrupção na seqüência dos contratos escritos, em face da prorrogação da locação por tempo indeterminado ." (REsp nº 2.089-RS, rei Min. Barros Monteiro).

"Renovatória. Soma de prazos. Admissível a soma de prazos contratuais para que se tenha como atendida a exigência de que se estenda a locação por cinco anos. Havendo, entretanto, significativa interrupção na sequência dos contratos, quando se teve a locação como prorrogada por prazo indeterminado, não é possível a acessio temporis ." (REsp nº 1.378-RS, rei. Min. Eduardo Ribeiro).

Assim, é imprescindível reconhecer que o locatário não preenche o requisito previsto no artigo 51, inciso II, da Lei de Locação. Ainda, por consequência, não preenche os requisitos do artigo 71 da Lei nº 8.245/91.

Portanto, pleiteia a Ré a decretação da carência de ação, nos termos no artigo 487, incisos IV e VI do CPC.

III - NO MÉRITO:

Superadas as preliminares acima arguidas, no mérito, a pretensão da Autora não merece ser acolhida, senão vejamos:

Alega a requerente que a presente demanda fora ajuizada visando resguardar direitos em caso de sucesso do presente feito até decisão final irrecorrível do processo de n. 0001791-93.2013.8.26.0116. Ocorre que, razão não lhe assiste, uma vez que inviável o ajuizamento de nova ação visando resguardar direitos objetos de ação anterior idêntica. Isso porque, não pode a Autora se beneficiar da demora do judiciário para satisfazer direito que não lhe assiste.

Assim, ao contrário do que alega a Requerente, não há o que se falar na procedência da Ação Renovatória. Isso porque, a autora não preencheu os requisitos exigidos pela Lei de Locação, eis que deixou de juntar documentos que ensejassem a renovação do contrato entabulado.

III. a) Da impontualidade no pagamento dos alugueis e seus encargos:

Conforme comprovam os documentos juntados pela própria Autora, esta não cumpre com pontualidade suas obrigações, havendo atrasos constantemente. Importa salientar que "constitui infração contratual a falta de pontualidade no pagamento dos alugueis e seus encargos, uma vez que a purgação da mora é favor legal que livra o locatário do despejo, mas não apaga o fato, nem a falta ( Cf. RT 719/191, LEXJTA 141/247).

Ressalta-se, ainda, que a Requerente não juntou cópia do extrato de pagamento de IPTU fornecido pela municipalidade, o que por si só não comprova a quitação do imposto estipulado no inciso III do artigo 71 da Lei de Locação.

Assim, de acordo com a sentença prolatada pelo MM Juízo de primeiro grau, cujo texto tomo liberdade de transcrever, temos que: " [...], a autora não comprovou preenchimento de todos os requisitos do artigo 71 do mesmo diploma legal, indispensáveis ao acolhimento do pedido " (documento anexo).

Portanto, deve o pedido ser julgado improcedente, pelos motivos acima expostos.

III. b) Da não realização dos prêmios de seguro:

Como se não bastasse os descumprimentos contratuais informados até o momento, a Autora não realizou a contratação dos prêmios de seguro compreendidos do conjunto que forma o Condomínio Shopping Center Capivari, inclusive o de operação contra terceiro, descumprindo assim a cláusula terceira, parágrafo segundo, alínea c do contrato de locação em celebrado entre as partes.

Importa salientar que a alegação da Requerente de que o Seguro foi contratado pelo Condomínio Shopping Center Capivari não prospera, uma vez que o seguro mencionado apenas abrange o espaço comum do Condomínio, não englobando a loja alugada pela requerida. Além disso, não contratou seguro contra terceiros, conforme deveria ser, em razão da clausula contratual acima mencionada.

Portanto, deve o pedido ser julgado improcedente, pelos motivos acima expostos.

III. c) Do não atendimento da proposta ao valor locativo real do imóvel:

Muito embora se tenha demonstrado que a locatária não faz jus à renovatória, cabe a requerida ressaltar, na hipótese de não serem acolhidos os seus argumentos anteriores, o que não se crê, que a proposta formulada, pretende uma renovação pura e simples do contratado, com reajuste anual do antigo aluguel" pelos índices oficiais ", o que não pode prosperar, porque é insuficiente, por não corresponder ao preço de mercado.

Diante disto, nos termos do permissivo do artigo 72, II, da Lei nº 8.245/91, o réu oferece como contra proposta o valor de R$ 00.000,00, para efeito de renovação contratual, no caso de julgando procedente o pedido inicial.

Portanto, superadas as preliminares, o pedido formulado na inicial não merece prosperar.

III. d) Do pedido subsidiário de suspenção do processo.

Caso Vossa Excelência entenda pelo não acolhimento imediato dos pedidos acima requeridos, neste caso, requer-se então a suspensão do processo até a sentença transitada em julgado irrecorrível nos autos n. 0001791-93.2013.8.26.0116.

IV - DO PEDIDO:

Ante o exposto, requer-se:

a) Seja reconhecida a preliminar de LITISPÊNDENCIA , com

a extinção do feito em relação a ela, sem resolução do mérito com base no artigo 485, V, do Código de Processo Civil;

b) Declare autora carecedora da ação, extinguindo o processo

sem julgamento do mérito, pela falta de observância aos requisitos estabelecidos na Lei nº 8.245/91, em especial, em seu artigo 71, I, II, IV, V, VI e VII e,

c) No mérito, requer-se a total IMPROCEDÊNCIA da

demand a, condenando a autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

d) Subsidiariamente, caso entenda Vossa Excelência pela

procedência dos pedidos iniciais, neste caso, requer seja estipulado o valor locativo para o imóvel, condizente com o preço de mercado, na ordem de R$ 00.000,00, a ser atualizado pelo IGPM. Nesta hipótese, que seja renovado o contrato por prazo que não ultrapasse o período do último contrato de locação, ou seja, 03 (três) anos.

Em qualquer circunstância e para evitar locupletamento da locatária se beneficia com o pagamento de aluguel de valor irrisório, pede que, a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, pendente de julgamento esta renovatória, seja fixado aluguel provisório a ser pago pela autora na ordem de 80% do valor ora pedido pelo requerido, na forma do estabelecido pelo artigo 72, § 4º, da Lei nº 8.245/91, reajustado mensalmente até a desocupação do imóvel ou o trânsito em julgado de eventual decisão acolhendo a renovatória.

Por fim, não sendo renovada a locação, pede seja decretada a imediata desocupação do imóvel.

Pretende provar o alegado por todas as provas admitidas em direito, em especial pelos documentos ora juntados.

Termos em que,

Pede deferimento.

Campos do Jordão, 14 de setembro de 2018.

Nome

00.000 OAB/UF

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