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16 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2015.8.26.0614

Petição - TJSP - Ação Divisão e Demarcação - Demarcação / Divisão

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA COMARCA DE TAMBAÚ - SP.

FEITO Nº 0000000-00.0000.0.00.0000

OFÍCIO CÍVEL.-

Nome, brasileira, viúva, professora aposentada, titular do R.G. 2.346.265-SSP/SP e do CPF 308.535.598/72, residente e domiciliada na EndereçoCEP 00000-000, Nome, brasileira, cirurgiã dentista, titular do R.G. 00000-00-SSP/SP e do CPF 000.000.000-00, casada pelo regime da comunhão parcial de bens na vigência da lei 6.515/77 com NomePierroni Isnard, titular do R.G. 00000-00-SSP/SP e do CPF 036.338.308/55, residente e domiciliada na EndereçoCEP 00000-000e Nome, brasileira, fisioterapeuta, titular do R.G. 00000-00-SSP/SP e do CPF 152.460.598/04, casada pelo regime da comunhão parcial de bens na vigência da lei 6.515/77 com Nome, titular do R.G. 00000-00-SSP/SP e do CPF 051.699.988/56, residente e domiciliada na EndereçoCEP 00000-000, pelo procurador que esta subscreve, vem apresentar

C O N T E S T A Ç Ã O

à Ação de Extinção de Condomínio que lhes promove Nome, ali qualificada, o que faz expondo e requerendo o quanto segue:

PRELIMINARMENTE

IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO

Dita o artigo 88 do Código Civil que

"Os bens naturalmente divisíveis podem tornar-se

indivisíveis por determinação da lei ou por vontade das partes".

Pois bem, em 19 de janeiro de 2013, Requerente e Requeridas firmaram a "Convenção de Parceiros Agricultores Nomee Outras" destinada a regulamentar suas relações "em face dos recursos, bens e direitos, detidos em comum, e alocados à cultura de cana de açúcar, café, leite e outras intercalares" desenvolvidas nas propriedades rurais objetos da ação e naquelas localizadas no município de Casa Branca-SP (fls. 4), desta excluídas conforme observado às fls. 188 (doc. anexo).

Nessa parceria, que inicialmente tinha a Requerente como administradora e representante legal, funções que posteriormente livremente deixou, ajustaram na cláusula 10a, inciso VI, que

"O condomínio será indivisível pelo prazo de 07 (sete)

anos, iniciando-se em 19 de janeiro de 2013, e findando em 19 de janeiro de

2020".

Logo, por expressa disposição das partes, há indivisibilidade do condomínio até o dia 19 de janeiro de 2020, o que impede sua extinção, como objetivado na inicial, impondo a extinção do feito, sem resolução do mérito, condenada a Requerente ao pagamento das custas processuais, honorários de advogado e demais cominações legais.

IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA

Ao propor a ação, a Requerente atribuiu à causa o valor de R$ 00.000,00(fls. 8), valor mantido na emenda de fls. 149/157.

Porém, ao formular a derradeira emenda de fls. 188/199, talvez por influência da manifestação do Sr. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis (fls. 160), a Requerente alterou aquele valor, elevando-o para R$ 00.000,00(fls. 198).

Correta não foi essa majoração, posto que no artigo 259, inciso VII, do CPC/1973, vigente à época do ajuizamento da ação, está que o valor da causa será,

"na ação de divisão, de demarcação e de reivindicação, a

estimativa oficial para lançamento do imposto".

A despeito da ação, no início, ser distribuída com a denominação de Ação de Divisão e Extinção de Condomínio, alterada na última emenda para Ação de Extinção de Condomínio, a causa de pedir e o próprio pedido é de divisão dos imóveis rurais nela descritos, seguindo o procedimento previsto no artigo 946, II e 967 e seguintes, do CPC/1973, como expressamente requerido às fls. 192.

Isso esclarecido, tem-se que a Requerente, às fls. 164, informa que os imóveis objetos das matrículas nºs 3096, 76 e 414, foram unificados na declaração do ITR, sob a denominação de Fazenda São Caetano, abrangendo a área de 427,6 hectares, com o valor tributável de R$ 00.000,00(fls. 169).

Como por pertencer à Comarca de Casa Branca o imóvel matriculado sob nº 414, com a área de 155,67 ha (fls. 4), foi excluído da ação (fls. 188/191), o valor tributário da Fazenda São Caetano, para fins de apuração do valor da causa, fica reduzido para R$ 00.000,00(R$ 00.000,00 : 427,6 = 2.099,28 x 155,67 = R$ 00.000,00/ R$ 00.000,00- 326.794,91 = R$ 00.000,00).

O Endereço, com a área de 39,8 ha (fls. 172), tem o valor tributável de R$ 00.000,00(fls. 175).

O Sítio destacado da Fazenda Glória, matrícula 7812, com a área de 91,3 ha (fls. 178), tem o valor tributável de R$ 00.000,00(fls. 181).

E a Fazenda Alegria da Serra, matrícula 4639, com a área de 127,64 ha, tem o valor tributável de R$ 00.000,00(declaração de ITR anexa).

Somam os imóveis o total de R$ 00.000,00, que corresponde exatamente à "estimativa oficial para lançamento do imposto", sendo, via de consequência, o correto valor a ser atribuído à ação.

Dentro de tal realidade, nos termos do artigo 293 do Código de Processo Civil em vigor, impugnam as Requeridas o valor atribuído à causa no aditamento à inicial (fls. 198), para que passe a ser de R$ 00.000,00.

M É R I T O

1 -

Embora denominada de "Extinção de Condomínio", o que busca a Requerente através da presente ação é a divisão dos imóveis descritos às fls. 193/195 da inicial emendada, para estremar o quinhão de cada condômino, ou, alternativamente, obter "a divisão parcial dos imóveis, a fim de excluir os Requerentes do condomínio", de conformidade com o procedimento especial previsto nos artigos 946, II e 967 e seguintes do Código de Processo Civil/1973 (fls. 192).

2 -

Não se trata, pois, de ação de jurisdição voluntária norteada pelo artigo 1.103 e seguintes do CPC/1973 vigente à época do ajuizamento da ação (artigo 725 do NCPC), mas sim de procedimento especial com rito específico e detalhado que deve ser minuciosamente obedecido.

3 -

Isso observado, deve ser esclarecido que muito embora possuam as partes, em comum, sete (7) imóveis distintos (05 objetos da ação), adquiridos ao longo de dezenas de anos pelo patriarca Agostinho Deperon, de fato constituem um só todo, conhecido como "Fazenda São Caetano", com a área de 930,63 hectares, retratada no mapa apresentado pela Requerente.

4 -

Somente a junção dessas propriedades, com as situadas no município de Casa Branca, é que confere à Fazenda São Caetano a sustentabilidade econômica que exibe, com produção em torno de 7.000 litros diários de leite, afora milho, cana de açúcar e café, estando adequadamente equipada com maquinários não só para cultivar, irrigar e colher a produção, como também para beneficiar o último produto, permitindo que seja comercializado no mercado em melhores condições que a maioria dos agricultores.

5 -

Esse fato de certa forma vem retratado na peça inicial, onde a Requerente descreve as benfeitorias com que cada gleba contribui para o todo, tornando a Fazenda São Caetano uma propriedade harmoniosa e integralmente aproveitada, tanto na agricultura, como na pecuária, esta gerando, além do leite, bezerros de qualidade.

6 -

É, pois, inquestionável que a Endereçomantiverem unidas as glebas que a compõem, posto que, desagregadas não só extinguirá a tradicional "Fazenda São Caetano", tão arduamente constituída pelo saudoso Agostinho Deperon, como tornará muitas delas individualmente subaproveitáveis ou até mesmo improdutivas, por não ostentarem as boas qualidades a tanto exigidas em relação à topografia, qualidade da terra, presença de água, energia elétrica, etc..

7 -

Unidas, uma complementa a outra. Separadas, as deficiências aflorarão, com nefastas repercussões financeiras para todas coproprietárias.

8 -

Essa particularidade permite afirmar que embora cada uma das propriedades possa ser fisicamente divisível, ao darem vida à Fazenda São Caetano criaram um imóvel economicamente indivisível, posto que a exigência de que seja explorada de forma integrada obsta sua repartição.

9 -

Em outras palavras, o conglomerado das glebas (inclusive as localizadas no município de Casa Branca) as torna úteis, produtivas e viáveis economicamente, enquanto que pulverizadas as transformariam em pequenos sítios descontínuos, inaproveitáveis e deficitários, pois como não foram unificadas em única matrícula não poderia haver divisão com entrega de áreas contínuas às condôminas.

10 -

Essa realidade fática permite afirmar que o condomínio existente é juridicamente indivisível, pois, além da manifestação de vontade das condôminas invocada na preliminar, estabelece o artigo 87 do Código Civil que,

"Bens divisíveis são os que podem fracionar sem alteração na sua substância, diminuição considerável de valor, ou prejuízo do uso a que se destinam".

11 -

Comentando esse dispositivo, escreve o Desembargador Nestor Duarte que

"A divisão jurídica exige que cada parte venha a constituir um todo, com função econômica, como no caso de um terreno dividido em lotes. Se houver comprometimento da utilidade, ainda que materialmente possível, a coisa deve considerar-se indivisível" ( Código Civil Comentado, Doutrina e Jurisprudência, coordenado pelo Ministro Cesar Peluso, Ed Manole, 4a edição, pág. 86).

12 -

Mestre Nome, em obra atualizada por Nome, de sua vez, ensina que

"A divisibilidade, como qualidade física, é própria de qualquer corpo e de toda matéria, orgânica, ou inorgânica, havendo os progressos da ciência alcançados até a mais ínfima parcela, e atingindo com a divisão do átomo, o máximo em teor de divisibilidade. Partindo-se dessa ideia, puramente determinada no campo da ciência física, pode-se dizer que todo corpo é suscetível de divisão. No terreno da ciência jurídica não se pode assentar a mesma regra, porque o critério da divisibilidade em direito, é outro. Não importa para definir a divisibilidade, admitir que materialmente tudo seja disto suscetível. Exige a ciência jurídica, então, a ingerência de um

outro requisito: que a fragmentação respeite as qualidades essenciais do todo. O direito romano considerava divisíveis as coisas"quae sine damno divide possunt", critério que satisfazia ao nosso direito pré-codificado, e que prevaleceu no Código Civil de 1.916 (art. 52), mas que é considerado insuficiente, pois que a divisão, mesmo que se faça sem dano, não tem lugar juridicamente, se as frações perderem conteúdo econômico, deixando de formar cada qual um todo homogêneo, o que faz associar duas ideias inspiradoras da divisibilidade jurídica, quais sejam, de um lado, o econômico, e, de outro lado, a conservação, nas frações resultantes, das qualidades essenciais do todo.

Modernamente, é de se considerar a economicidade. Não basta que as partes resultantes sejam porções reais e distintas. É de mister que, pela fragmentação não sofram diminuição considerável no seu valor, nem prejuízo no uso a que se destinem ( Código Civil, art. 87). Para proclamar a divisibilidade de uma coisa, o jurista se vale de um critério utilitarista, e assenta que ela será indivisível se o fracionamento resultar na sua desvalia econômica, isto é, se as partes resultantes perderem substância econômica" (Instituições de Direito Civil, Editora Forense, 20a Edição, vol. I, pág. 430).

13 -

Julgando situação semelhante à dos autos, decidiu o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado que

"... a indivisibilidade dos bens que formam o acervo pertencente aos condôminos é patente. Isto porque, quando falamos em indivisibilidade de imóveis, não podemos ter em mente, única e tão somente, o critério físico da coisa. Se atentarmos somente para tal aspecto, evidente que todo e qualquer corpo admite divisão. Mas, ao direito, não interessa apenas a divisibilidade material. Ao contrário, deve ser observado um dado específico, qual seja, a manutenção em cada uma das porções reais e distintas das qualidades essenciais do todo.

Portanto, a divisibilidade se coloca quando a divisão da coisa leva a porções reais e distintas, mas cada uma como um todo perfeito, tal como acontece atualmente" (TJ-SP, Apelação Cível nº 081.203-4, Sétima Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Arthur Del Guércio, in www.tjsp.com.br).

14 -

No caso dos autos, se concretizada a divisão objetivada pela Requerente levaria a "porções reais e distintas" imperfeitas, sem valia e "sem substância econômica", incapazes de manter cada uma as mesmas "qualidades essenciais do todo", hoje verificadas na Endereçoisso ocorrer sem que seja considerada a integração dos imóveis localizados no município de Casa Branca.

15 -

Em síntese, a Fazenda São Caetano é juridicamente indivisível, o que impede o acolhimento da pretensão da Requerente em ver "determinada a divisão dos bens", quer para divisão do todo, quer para "a divisão parcial dos imóveis, a fim de excluir os Requerentes do condomínio".

16 -

Por fim, dois obstáculos se opõem à última alternativa postulada pela Requerente, qual seja, de que seja "determinada a extinção do condomínio e a venda desses bens com a consequente repartição do produto apurado", "caso se entenda pela indivisibilidade dos imóveis, e nenhuma das partes queira adjudica-los".

17 -

PRIMEIRO , como observou o Oficial do Cartório Registral (fls. 159), os imóveis objetos das matrículas nºs 3094, 5946, 7812 e 4639 estão gravados com hipotecas cedulares oriundas de financiamentos agrícolas, como, aliás, consta, p. ex., dos R. 33/M. 5946 e R. 34/M. 5946 (fls. 34/35), R. 22/M. 7812 (fls. 45) e R. 22/M.4629 (fls. 53).

18 -

Tais ocorrências impedem que esses bens sejam alienados sem permissão dos credores hipotecários, nos exatos termos do que determina o artigo 63, do Decreto-lei nº 167, de 14.02.1067.

19 -

Sem essas autorizações, são inalienáveis os bens hipotecados.

20 -

SEGUNDO , como os imóveis são juridicamente e não fisicamente indivisíveis, é possível ao condômino insatisfeito, no caso a Requerente, vender a parte ideal que neles possui a terceiros sem sequer dar preferência a suas consortes e sem necessidade de divisão ou extinção do condomínio.

21 -

Com essa faculdade de disposição, lícito não é à Requerente impor às Requeridas a venda dos bens aglomerados sob a denominação de Fazenda São Caetano, por violar o direito da maioria, que com isso não concorda.

22 -

Não pode a condômina descontente provocar a venda do patrimônio comum, contrariando a vontade da sua maioria, devendo a esta ser assegurado o direito de sua exploração econômica, como está a ocorrer.

23 -

Em suma, a regra do condomínio é a da vontade da maioria e opondo-se esta à alienação do imóvel comum, deve sucumbir tal pretensão da dissidente.

Protestam provar o alegado por todos os meios de provas em direito permitidas, especialmente depoimento pessoal da Requerente, pena de confissão, oitiva de testemunhas, juntada de documentos, perícia e vistoria.

Ante o exposto, esperam as Requeridas que a presente contestação seja recebida e processada para, ao final, ser considerada provada e julgada improcedente a ação, respondendo a Requerente pelas custas processuais, honorários de advogado e demais cominações de direito.

P. Deferimento.

Tambaú, 10 de outubro de 2.016.

Pp.Nome

00.000 OAB/UF