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1 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2018.8.26.0126

Petição - Ação Compra e Venda

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DDA

Dantas

A dvogados

EXCELENTÍSSIMO JUIZ DE DIREITO DA 1a VARA CÍVEL DO FORO DE CARAGUATATUBA/SP.

Processo n. 0000000-00.0000.0.00.0000

Nome NomeDE JESUS DEL PICOLLO, nos autos do processo acima citado promovido por NomeFERRAZOLI RIBEIRO , discordando da sentença prolatada que julgou procedente o pedido por este formulado, interpõe recurso de apelação à instância superior visando à reforma integral da sentença.

Depois de observadas as disposições legais previstas nos §§ 1º e 2º do artigo 1.010, requer sejam os autos remetidos ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, não dependendo de recolhimento do valor destinado ao preparo do recurso, pois a apelante é beneficiária da justiça gratuita.

Pede deferimento.

Caraguatatuba, 06 de junho de 2019.

Nome

00.000 OAB/UF

DDA

Dantas

A dvogados

RAZÕES DO RECURSO DE APELAÇÃO

Apelante: Nome NomeDE JESUS DEL PICOLLO

Apelado: NomeFERRAZOLI RIBEIRO

Processo n. 0000000-00.0000.0.00.0000

Origem: 1a VARA CÍVEL DO FORO DE CARAGUATATUBA/SP.

O recurso interposto por Nome NomeDE JESUS DEL PICOLLO visa à reforma integral da sentença exarada para o fim de afastar a obrigação constituída na sentença recorrida.

Para concluir pela procedência do pedido contido na inicial o magistrado fundamentou a sentença nos seguintes termos:

Porque cuidam os autos de matéria de fato e de direito que prescinde da realização de qualquer outro meio de prova além da documental, passo ao imediato julgamento da lide, a teor do que disciplina o inciso I do artigo 355 do Código de Processo Civil, notadamente porque de prescrição não há falar-se. Com efeito, consoante há muito sedimentado, a pretensão de mera regularização de titularidade de imóvel é imprescritível. Ainda que assim não fosse, há pouco foi otimizado o interesse do demandante quanto à regularização do registro do imóvel, eis que cientificado da existência de expressiva dívida de ordem tributária (IPTU). Neste improfícuo ambiente, o decreto de procedência é inelutável. Isto porque dúvida não há acerca do aperfeiçoamento do negócio demonstrado às fls. 16/8. Ainda ante a literalidade da cláusula 3a, "as despesas com a escritura definitiva, imposto de transmissão, registros e outras correlatas" correriam por conta dos compradores, como destacado, inclusive, às fls. 17. Por fim, a

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tese de que o bem teria sido transmitido a terceiro não foi corroborada por um único instrumento, a reafirmar a obrigação das demandadas no sentido de regularizar os apontamentos junto à serventia imobiliária, até mesmo em prol do princípio da continuidade dos registros . Em momento ulterior, querendo, poderão em face dele se voltar; obtemperado que inexiste motivo a apenar ainda mais o autor,m que cuidou de conferir fluidamente a posse do desejado bem. É o que deixo decidido. III DECIDO. Em face do exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL para o fim de OBRIGAR AS RÉS a proceder à regularização da transferência do imóvel, no mais do que razoável prazo de 90 dias, findos os quais, in albis, incorrerão no pagamento de multa única, da ordem de R$ 15.000,00. Ainda na oportunidade, na inércia, será oficiado para transferência junto ao Oficial de Imóveis e Municipalidade, porque suprida sua declaração de vontade. Em consequência, RESOLVO O MÉRITO DA PRESENTE ação em que litigaram as partes no corpo desta nominadas, com fundamento no inciso I do artigo 487 do Estatuto Processual a que acima me referi. Por força da recalcitrância e correlata causalidade, arcarão as demandadas com as custas processuais e honorários de advogado da ordem de R$ 3.000,00; e cuja execução dependerá de prova da perda da condição de assistidas, ante a gratuidade que ora lhes confiro. Anote-se. Com o trânsito em julgado, expeçam-se as certidões a que fazem jus os combativos profissionais indicados às fls. 94, 141 e 160, à ordem da íntegra da verba prevista por força do convênio que deu azo às sua atuações e, à míngua de requerimento outro, arquivem-se.

Esta é a ratio decidendi que será impugnada.

I - Da impugnação da sentença

A apelante acredita que não houve a correta apreensão dos fatos e documentos juntados aos autos, o que culminou na procedência do pedido formulado pelo apelado.

A questão, na verdade, está encerrada na natureza do direito do apelado, ou seja, tem ele um direito subjetivo ou um direito potestativo? Se direito subjetivo, está sujeito à prescrição; se direito potestativo, sujeito à decadência se prazo houver. Não havendo prazo o direito potestativo pode ser exercido a qualquer tempo e as ações constitutivas que o materializa são também imprescritíveis.

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Neste passo, a ação de adjudicação compulsória é imprescritível e a sentença que a julga resolve inteiramente o processo, com integral satisfação e entrega do bem da vida ao autor, não havendo necessidade de execução/cumprimento de sentença. Se a parte demandada não transferir o imóvel ao comprador, o autor promove a ação de adjudicação compulsória e o juiz substitui a vontade do promitente vendedor.

Sucede que no caso dos autos não está a se tratar de ação de adjudicação compulsória promovida pelo promitente comprador, mas sim obrigação de fazer intentada pelo vendedor do imóvel escorada em contrato de compromisso de compra e venda firmado há quase 40 anos.

Assim, há uma pretensão deduzida contra a apelante que está sujeita ao prazo prescricional, vez que decorrente de obrigação assumida contratualmente, pois as regras contidas nos art. 1.225, VIII c.c. os arts. 1.417 e 1.418, todos do Código Civil, só se aplicam ao promitente comprador e não ao promitente vendedor, posição ocupada pelo apelado.

A este respeito, vale reproduzir acórdão noticiado no informativo de jurisprudência n. 570 do Superior Tribunal de Justiça:

QUARTA TURMA

DIREITO CIVIL. AUSÊNCIA DE PRAZO PARA O EXERCÍCIO DO DIREITO DE ADJUDICAR COMPULSORIAMENTE IMÓVEL OBJETO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.

O promitente comprador, amparado em compromisso de compra e venda de imóvel cujo preço já tenha sido integralmente pago, tem o direito de requerer judicialmente, a qualquer tempo, a adjudicação compulsória do imóvel. O compromisso de compra e venda é espécie de contrato por meio do qual o promitente vendedor se obriga a outorgar a escritura pública do imóvel ao promissário comprador após o integral pagamento do preço . Realizado o cumprimento dos deveres por ambas as partes contratantes, o contrato definitivo de compra e venda será celebrado. Ressalte-se que o compromisso de compra e venda não pode ficar sujeito a eventuais situações atentatórias por parte dos contratantes, uma vez que se exige a boa-fé em todas as fases da negociação. Dessa maneira, garantiu-se ao promissário comprador a propositura da ação de adjudicação compulsória quando a demanda se fundar na inércia do promitente vendedor que recebeu a quantia pela alienação do imóvel e deixou de emitir a escritura pública de compra e venda. Cumpre esclarecer que direito subjetivo é o poder da

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vontade consubstanciado na faculdade de agir e de exigir de outrem determinado comportamento para a realização de um interesse, cujo pressuposto é a existência de uma relação jurídica. Por sua vez, encapsulados na fórmula poder-sujeição, estão os chamados direitos potestativos, a cuja faculdade de exercício não se vincula propriamente qualquer prestação contraposta (dever), mas uma submissão à manifestação unilateral do titular do direito, muito embora tal manifestação atinja diretamente a esfera jurídica de outrem. Os direitos potestativos, são insuscetíveis de violação, porque a eles não se relaciona nenhum dever, mas uma submissão involuntária, como salienta remansosa doutrina. De outro lado, somente os direitos subjetivos estão sujeitos a violações, e, quando ditas violações são verificadas, nasce, para o titular do direito subjetivo, a faculdade (poder) de exigir de outrem uma ação ou omissão (prestação positiva ou negativa), poder tradicionalmente nomeado de pretensão. Nessa ordem de ideias, pode-se afirmar que a prescrição é a perda da pretensão inerente ao direito subjetivo em razão da passagem do tempo, ao passo que a decadência se revela como o perecimento do próprio direito potestativo pelo seu não exercício no prazo determinado. Posta essa distinção, convém apontar que, por meio da propositura de ação de adjudicação, permite-se, cumpridos os requisitos legais para a efetivação do contrato definitivo, a substituição da vontade do promitente vendedor por sentença que valerá como título para registro no cartório de imóveis. Por tal razão, o art. 466-A do CPC assevera que o autor - no caso, o promissário comprador - poderá obter uma sentença que produza os mesmos efeitos do contrato a ser firmado. Ou seja, permite-se ao Poder Judiciário a ingerência na esfera jurídica do promitente vendedor, a qual o submeterá à exigência do titular do direito. No caso, é válido ponderar que não se profere sentença condenatória obrigando o promitente vendedor a celebrar contrato definitivo de compra e venda com a consequente determinação de outorga de escritura pública ao promissário comprador. Ao contrário disso, a própria decisão judicial gera a constituição de uma nova relação jurídica para garantir a definitividade da contratação, cuja sentença substituirá a vontade da parte renitente. Assim, verifica-se que a ação de adjudicação compulsória possui características de ação constitutiva, tendo em vista que a sentença judicial possui a mesma eficácia de escritura pública de compra e venda do imóvel, sendo que não houve exteriorização da vontade por resistência injustificada do promitente vendedor, aliada a um fundo declaratório quanto ao reconhecimento do direito de realização do negócio definitivo. Nesse passo, mostra-se oportuno assinalar que a doutrina compreende que as tutelas condenatórias se sujeitam a prazos prescricionais, enquanto as tutelas constitutivas (positivas ou negativas) obedecem a prazos decadenciais. De modo contrário, as tutelas meramente declaratórias (v.g., de nulidade) e as constitutivas sem previsão de prazo em lei não se sujeitam a prazo prescricional ou decadencial. À primeira vista, a circunstância de o pedido de adjudicação compulsória consubstanciar-se em exercício de direito potestativo - e reclamar, por outro lado, uma tutela de

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natureza constitutiva - poderia conduzir à conclusão de que tal pedido estaria, em tese, sujeito a prazo decadencial. Entretanto, isso não ocorre, haja vista a inexistência de previsão legal. De fato, o Código Civil de 1916, malgrado tenha baralhado as hipóteses de prescrição e decadência, previu para a decadência a tipicidade das situações sujeitas a tal fenômeno. E mais, o Código Civil de 2002, assim como o Estatuto Civil de 1916, não tem um prazo geral e amplo de decadência, como tem em relação ao prazo de prescrição. Tanto o CC/1916 quanto o CC/2002 fizeram a opção de elencar de forma esparsa e sem excluir outros diplomas, os direitos potestativos cujo exercício está sujeito a prazo decadencial. Portanto, à míngua de previsão legal, o pedido de adjudicação compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderá ser realizado a qualquer momento. REsp 1.216.568-MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 3/9/2015, DJe 29/9/2015. [sem grifo no original].

Não há dúvida que o direito potestativo é apenas do promitente comprador, restando ao apelado, dentro do prazo prescricional, promover a ação com fulcro no contrato de compromisso de compra e venda firmado, o que não foi observado pelo apelado.

A incongruência da sentença se revela em trecho do dispositivo:

Ainda na oportunidade, na inércia, será oficiado para transferência junto ao Oficial de Imóveis e Municipalidade, porque suprida sua declaração de vontade.

Não há ausência de declaração de vontade da apelante. Aliás, há tão somente o contrato de compromisso de compra e venda firmado em 1.980 pelo apelado e o marido da apelante, vez que nenhuma das partes se dignou a providenciar a escritura pública de compra e venda, documento necessário para a transferência no registro de imóveis.

Este mandamento contido no dispositivo da sentença é notadamente destinado ao comprador e não ao vendedor e vai ao encontro do disposto no Enunciado n. 239 da Súmula do STJ 1 .

1 Enunciado n. 239/STJ - O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de

compra e venda no cartório de imóveis.

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Posto isto, a apelante pugna pela reforma da sentença com a declaração da prescrição do direito de ação do apelado, vez que fundado no contrato de compromisso de compra e venda firmado há quase 40 anos.

Ainda impugnando a sentença recorrida, a apelante discorda que fora otimizado o interesse do apelado em relação à apelante, pois as execuções fiscais dizem respeito ao período no qual o imóvel já havia sido transferido (posse) ao corréu Nome.

Declarada a prescrição, cabe ao réu buscar a solução do problema junto ao atual possuidor do imóvel, não havendo, em relação à apelante, medida judicial que a obrigue a transferir para o nome dela.

O agravamento da situação em razão da desídia do apelado foi eriçado na contestação, todavia não foi apreciado pelo magistrado.

A apelante contraiu núpcias em 13.09.1951, portanto na vigência do Código Civil de 1916, cuja regra relativamente ao regime de bens era a comunhão universal.

Não há se perder de vista que na época dos fatos, sobretudo no que diz respeito aos casais mais velhos, a administração do patrimônio era realizada exclusivamente pelo homem, que pouca ou nenhuma satisfação dava à esposa. Ainda que houvesse necessidade da outorga uxória, esta jamais foi óbice à realização dos desígnios do marido, pois, vivia-se em uma sociedade patriarcal cuja obediência e respeito raramente eram colocados de lado.

Fo neste contexto histórico que o apelado, há 38 anos, vendeu o imóvel ao marido da apelante, todavia, não cuidou de lavrar a competente escritura pública de venda e compra, documento hábil e necessário para o registro de imóveis alterar a propriedade do imóvel.

Ainda que por força contratual e de lei a obrigação da lavratura da escritura fosse do marido da apelante, não houve qualquer solicitação do apelado para que referido documento fosse

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confeccionado. O apelado recebeu o preço da maneira e prazo estabelecidos no contrato e nunca mais manteve contato com o marido da apelante.

Não há registro algum de tentativa extrajudicial de resolução da questão, de modo que, o transcurso de 38 anos se deu sem qualquer cobrança da obrigação acessória.

Há que registrar que nem ao menos houve alteração do cadastro municipal, de modo que, os carnês de IPTU sempre foram lançados em nome do apelado, que durante todo este tempo nada fez para que a situação jurídica do imóvel fosse regularizada.

A apelante, por seu turno, hoje com 85 anos de idade, vive exclusivamente de benefício concedido pelo INSS (BPC) no valor de um salário mínimo, algo induvidosamente insuficiente para a realização das despesas essenciais que configuram uma vida digna, de modo que, não pode arcar com as custas cartoriais da transferência do imóvel em razão da inércia do apelado.

Como lançado na contestação, o brocardo Dormientibus non succurrit jus (O Direito não socorre aos que dormem) se adequa perfeitamente ao caso em comento, pois houve tempo de sobra ao apelado - trinta anos - para que procurasse o marido da apelante ainda em vida e solucionasse a pendência que ambos deram causa.

Analogamente, pode-se pensar na aplicação da teoria do duty to mitigate the loss , pois o apelado poderia ter encerrado a questão relativa à transferência do imóvel há muito tempo e agora quer exigir da apelante algo que não fez em quase 40 anos. Não há dúvida que o apelado deu causa ao agravamento do problema, vez que se manteve inerte durante todo este tempo.

Por fim, embora se creia verdadeiramente na reforma da sentença, a multa pelo descumprimento da obrigação fixada no valor de R$ 00.000,00, se revela desproporcional e inócua relativamente à apelante, posto que esta, como já escrito, sobrevive com um salário mínimo e jamais terá meios de arcar com tal obrigação, de modo que, requer seja esta minorada sensivelmente, vez que apartada da realidade dos autos.

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II - Do pedido

Por todo o exposto, mormente pela inadequação do fundamento da sentença, que atribuiu imprescritibilidade a um direito subjetivo, vez que apenas o promitente comprador possui o direito potestativo de transferir, ainda que por meio de substituição judicial da parte contrária, a transferência compulsória da titularidade do imóvel, requer a esta Câmara Julgadora do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo seja provido o recurso de apelação ora interposto para o fim de declarar a prescrição do direito subjetivo de ação do apelado e, via de consequência, julgar improcedente o pedido formulado pelo apelado no que atine à apelante.

Pede e confia no provimento do recurso interposto.

Caraguatatuba, 06 de junho de 2019.

Nome.

00.000 OAB/UF

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