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8 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2016.8.26.0145

Contestação - TJSP - Ação Promessa de Compra e Venda - Apelação Cível

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EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA VARA ÚNICA DA COMARCA DE PORANGABA.

Processo n° 0000000-00.0000.0.00.0000

Ofício Cível

Nome e Nome, já qualificados, por seu advogado e bastante procurador que assina digitalmente, nos autos da presente AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOSMATERIAIS COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA que lhe move Nome, vem respeitosamente à ilustre presença de Vossa Excelência, com fulcro no artigo 336 do Estatuto Processual Civil apresentar tempestivamente a presente

CONTESTAÇÃO

face ao pedido da Autora, fazendo pelas razões de fato e de direito a seguir expostos:

DOS FATOS

Alega a Autora, em apertada síntese, que em 15 de agosto de 2008 alienou aos Requeridos uma gleba de terras condizendo em 20,00 (vinte) alqueires paulista pelo valor de R$ 00.000,00 a serem pagos de maneira parcelada.

Todavia, de toda a quantia, a Autora relata que recebeu apenas o valor de R$ 00.000,00 com último pagamento sendo realizado pelo Requerido em 15 de março de 2013 no valor de R$ 00.000,00.

Ante o alegado inadimplemento parcial, a Autora pleiteia a rescisão do contrato entabulado entre as partes, com o retorno do bem alienado ao seu patrimônio, bem como condenação por perdas e danos a ser imposta aos Requeridos.

Em sede de tutela antecipada, pleiteou a Autora a reintegração de posse no imóvel, o que foi indeferido pelo r. Juízo.

Todavia, apesar do notório saber jurídico do patrono da Autora, as pretensões dispostas na petição inicial não merecem prosperar, conforme restará cabalmente comprovado.

Ante, porém, em vista do disposto no artigo 337 do Regramento Processual Civil, cumpre aos Requeridos trazerem à baia as questões preliminares que maculam o mérito e merecem ser acolhida por Vossa Excelência.

DA FALTA DO INTERESSE DE AGIR

(A) DA AUSÊNCIA DE DOCUMENTO INDISPENSÁVEL PARA A PROPOSITURA

DA DEMANDA

Falta a Autora o interesse de agir na modalidade adequação no tocante ao pleito formulado.

Isso porque, da análise da documentação que instruí a petição inicial, denota-se que a Autora não colacionou aos autos a notificação/interpelação enviada aos Requeridos no tocante ao inadimplemento destes, conforme reza o artigo 1° do Decreto Lei 745/69 1 .

Com efeito, a exigência decorre de Lei e não poderia a Autora ingressar em juízo pleiteando a rescisão do contrato por falta de pagamento como fez, sem antes proceder conforme determinado na legislação em apreço, ou seja, sem interpelar/notificar os Requeridos.

A matéria não é nova e a jurisprudência uníssona neste sentido já se manifestou conforme inúmeros julgados prolatados pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme, inclusive, súmula 76 daquele E. Tribunal que assim dispõe: " A falta de registro de compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor".

1 Art. 1° Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei n° 58, de 10 de novembro 1937, ainda que não tenham

sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e

Ainda sobre o tema, inúmeros julgados corroborando a tese, tais quais:

Não é dispensável a prévia interpelação do devedor que deixou de pagar pontualmente as prestações devidas , afim de constituí- lo em mora e refletir na rescisão contratual. REsp 170493/RJ DJ 16/06/1998 Relator Ministro José Delgado.

A exigência de notificação prévia, instituída pelo art. 1° do Decreto-Lei n° 745/69, para a constituição em mora do devedor, tem aplicação imediata, por se tratar de norma de direito processual.

A falta de interpelação para constituição em mora acarreta a extinção do processo. REsp 45845/SP DJ 23/09/2002 Relator Ministro Antonio de Pádua Ribeiro.

Nos termos da Súmula 76 do STJ, mesmo na falta de registo do compromisso de compra e venda de imóvel, não se dispensa a prévia interpelação para se constituir em mora o devedor

A aplicação de entendimento consolidado na jurisprudência - até mesmo sumulado - a fatos tais como delineados pelo acórdão recorrido, de modo que não se fala interpretação de cláusulas contratuais em reexame de prova, afasta a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. AgRg no REsp 1092018/TO DJ 03/02/2015 Relatora Ministra Isabel Gallotti. (grifo nosso).

Ainda acerca do tema, a melhor doutrina segue a linha da jurisprudência não só quanto a necessidade da interpelação/notificação prévia do comprador, mas também quanto a sua forma e caráter indubitável, como bem ensina Nome 2 :

E a notificação, antes da propositura da ação de resolução do compromisso de compra e venda, é imprescindível (...). Sem a notificação o processo é extinto sem resolução do mérito por ausência de condição específica da ação de resolução de compromisso de compra e venda (...). Sendo assim, é recomendável

2 Scavone Junior, Luiz Antonio, Direito Imobiliário - Teoria e prática - 12a edição - ver., atual. e ampl. - Rio de

extrema cautela com referida notificação. Embora não haja uma forma específica e tampouco se exija sua efetivação por cartório de títulos e documentos, exceto no caso de resolução por meio do Oficial de Registro de Imóveis, tratando-se de lotes vendidos pelo loteador, conforme disciplina legal que veremos a seguir, recomenda-se este meio para todos os casos e, caso a notificação não seja recebida diretamente pelo promitente comprador, até a notificação judicial. Em resumo, a notificação deve ser inequívoca.

E como dito, não há nos autos notificação ou interpelação prévia dos Requeridos encaminhado pela Autora visando a purgação da mora, conforme determina a letra expressa do artigo 1° do Decreto-Lei 745/69.

É evidente que os documentos de fls. 38/43 não podem ser considerados como notificação/interpelação. Isto porque, trata-se de notificação encaminhada pelo ex-marido da Autora, condizente com contrato que não guarda relação com esta lide, e de simples carta impressa como notificação.

De forma que, não corresponde ao documento determinado pela legislação, não suprindo, portanto, a determinação legal de notificação dos Requeridos, sob nenhuma óptica.

Inexistindo referido documento essencial à propositura da demanda, outro não pode ser o caminho, se não o acolhimento da preliminar em apreço com o decreto de extinção do processo sem resolução do mérito.

(B) DO PAGAMENTO SUBSTANCIAL

No que se depreende pela leitura da peça inaugural, verifica-se que os Requeridos saldaram quase 60% (sessenta por cento) do valor do imóvel adquirido da Autora.

Nesta toada, e em vistas a boa-fé contratual, não caberia a Autora o pleito de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, conforme petição inicial.

Explica-se.

O princípio da boa-fé objetiva dos contratos ensina que as partes devem esforçar-se para que o cumprimento do contrato ocorra conforme estabelecido no instrumento, além de vedar o abuso do direito no exercício do mesmo.

Sob esse aspecto, a Autora tendo recebido quase 60% do valor do preço ajustado, deveria buscar o recebimento da quantia faltante mediante ação conveniente, e não pleitear a rescisão do contrato, sob pena de incorrer em abuso do direito que lhe é garantido pelo artigo 475 3 do Código Civil.

Logo, tendo a Postulante recebido grande parte da quantia proposta para a venda, deveria a mesma, à luz da boa-fé contratual, exigir o pagamento do crédito e não a rescisão do contrato que praticamente se convolou.

Essa é a visão da melhor doutrina, senão veja-se:

O adimplemento substancial constitui um adimplemento tão próximo ao resultado final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de resolução, permitindo tão somente o

3 Art. 475 - A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o

pedido de indenização e/ou de adimplemento, de vez que aquela primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé 4 .

Diante do caso concreto, o juiz verificará a ocorrência do cumprimento substancial, dentro da liberdade que lhe é outorgada pelo direito privado, hipótese em que não só é vedado ao promitente vendedor o exercício do direito à resolução, como também se impede a faculdade absoluta de recusar a prestação integral 5 .

Teses que sustentam a alegação dos Requeridos, merecendo guarida pelo Poder Judiciário.

Logo, carecendo a Autora de interesse de agir na rescisão do contrato, ante o adimplemento substancial da avença, de rigor a extinção do processo sem julgamento de mérito.

Entretanto, caso assim não entenda Vossa Excelência, o que se admite apenas por elevação ao princípio da eventualidade, no mérito melhor sorte não espera a Autora.

DO MÉRITO

DA METRAGEM DO IMÓVEL

Verifica-se que, a Autora ou o seu ex-marido Luis Geraldo Benfica alienaram propriedade a menor aos Requeridos. Isto porque, a Autora e seu ex- marido possuíam 47 alqueires de terra e na partilha, fruto da separação do casal, a Autora ficou com 20,00 alqueires paulista e seu ex-marido com 27 alqueires paulista.

4 Clovis Veríssimo do Couto e Silva A doutrina do adimplemento substancial no Direito brasileiro e perspectiva

comparativista. Revista de Direito da UFRGS, vol. 9, p.60, apud Nome, Direito Imobiliário, 12a edição, página 230.

5 Scavone Junior, Luiz Antonio, Direito Imobiliário - Teoria e prática - 12a edição - ver., atual. e ampl. - Rio de

Importante mencionar que ambas propriedades são em verdade uma só, e dividiram-se apenas para fins de partilha, tratando-se de terras contíguas.

Todavia, como descrito pela Autora em sua peça exordial, os Requeridos adquiriram tanto a propriedade da Autora como a propriedade de seu ex- marido Sr. Luis Geraldo Benfica, ou seja, adquiriram os Requeridos o total de 47,00 alqueires paulista.

Ficou a cargo dos Requeridos efetuarem a medição da área, e para surpresa destes, quando da medição, o engenheiro contratado constatou que a área adquirida não correspondia a 47,00 alqueires paulistas, causando surpresa aos Réus.

Diante desta informação, os Requeridos buscaram ajustar a condição com a Autora e o ex-marido. Contudo, nunca obtiveram sucesso no abatimento do preço, vez que, tanto a Autora como seu ex-marido, sustentam que a metragem vendida foi devidamente entregue.

Porém, conforme se provará, os Requeridos não receberam o total de terras descrito nos contratos entabulados tanto com a Autora como com seu ex- marido.

Fato é que o ex-marido da Autora acionou os Requeridos na Justiça e até o momento não houve provimento jurisdicional definitivo acerca da área entregue a menor.

Por seu turno, os Requeridos adquiriram da Autora e de seu ex- marido área menor da declarada no contrato, razão pela qual, suspenderam os pagamentos até solução definitiva.

Logo, a culpa pelo inadimplemento do contrato decorre da Autora e seu ex-marido que não se acertam acerca do tamanho da área, não podendo os Requeridos ficarem no prejuízo.

Importante mencionar que, ambos os contratos foram redigidos constando a área específica do imóvel, ou seja, cláusula ad mensuram, e diferentemente do explanado na própria petição inicial, a vontade dos Requeridos e da Autora era vender exatamente a metragem constante no contrato, caso contrário, não fariam constar cláusula com a metragem do imóvel.

Assim, prometendo entregar 20,00 alqueires paulista, deve a Autora efetivamente entregar essa metragem aos Requeridos sob pena de ser violada a boa- fé contratual e incorrer a Autora em locupletamento ilícito.

Neste sentido ainda, prevê expressamente ainda o artigo 476 do Código Civil; " Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro".

Ou seja, não pode a Autora exigir o recebimento total dos valores pela terra vendida, se a área da terra entregue não corresponde à do contrato.

E, desta forma, se não corresponde aos 20,00 alqueires paulista a área adquirida pelos Requeridos da Autora, cabe o abatimento proporcional do preço pago no imóvel, impondo a Autora o ônus da sucumbência.

DAS PERDAS E DANOS

A Autora em sua peça exordial, pleiteia indenização a títulos de perdas e danos. Todavia, a pretensão não merece prosperar.

Com efeito, em nenhum momento a Autora fez prova ou sequer menção das perdas e danos que efetivamente teria direito, violando disposição expressa do artigo 403 do Código Civil.

Logo, não fazendo prova, tampouco quantificando as perdas e danos a que pretende receber, ainda que de maneira amadora, a improcedência do pedido quanto a referido ponto é medida que se impõe.

DO PEDIDO

Por todo exposto é a presente para requerer sejam as preliminares acolhidas, extinguindo-se o processo sem resolução do mérito, ou em vistas ao princípio da eventualidade, em caso de superada as preliminares, requer-se a improcedência total dos pedidos, condenando a Autora nas verbas de sucumbência.

Agindo assim, estará Vossa Excelência, renovando os protestos da mais lídima e cristalina JUSTIÇA!!!!

Termos em que, pede deferimento.

De Botucatu para Porangaba, 28 de junho de 2017,

Pp. Nome

00.000 OAB/UF

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