Recurso - TJSP - Ação Promessa de Compra e Venda - Apelação Cível

EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA VARA ÚNICA DA COMARCA DE PORANGABA.

Nome e Nome, já qualificados, por seu advogado e bastante procurador que assina digitalmente, nos autos da presente AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOSMATERIAIS COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA registrada sob n° 0000000-00.0000.0.00.0000, que lhes movem Nome , vêm respeitosamente, à ilustre presença de Vossa Excelência, não se conformando com a r. sentença de fls. 103/108, e com fulcro no art. 1009 e seguintes do Novo Código de Processo Civil, interpor o presente

RECURSO DE APELAÇÃO

fazendo pelas razões de fato e de direito expostas em peça apartado.

Assim, requer-se a intimação da parte adversa para, em querendo, apresentar contrarrazões, remetendo em seguida, os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça para apreciação e julgamento do recurso apresentado.

Termos em que, pede deferimento.

Porangaba, 09 de maio de 2018.

Processo origem n° 0000000-00.0000.0.00.0000

Vara Única da Comarca de Porangaba

Apelante: Nome e outra

Apelado: Nome

RAZÕES DE APELAÇÃO

EGRÉGIO TRIBUNAL

COLENDA CÂMARA

ÍNCLITOS JULGADORES

BREVE SÍNTESE DA DEMANDA

1. A Apelada promoveu ação de rescisão contratual c/c

reintegração de posse e indenização por danos materiais com pedido de antecipação de tutela em face dos Apelantes, sustentando em síntese que alienou propriedade rural aos Apelantes, sem contudo haver recebido a totalidade dos valores contratados, o que ensejaria, ainda sob a óptica do Recorrido, rescisão do contrato de compra e venda com a reintegração de posse da propriedade, além de indenização por danos materiais.

2. Pleiteou a concessão de liminar - ainda no antigo CPC -

para ser reintegrada na posse, o que foi negado pelo magistrado de primeiro grau.

3. Regularmente citados, os Apelantes comprovaram a

carência da ação por ausência de um dos pressupostos fundamentais, uma vez que não havia se procedido a devida notificação extrajudicial - interpelação premonitória - visando convolá-los em inadimplemento absoluto, sustentando no mérito, o pagamento substancial a impedir a rescisão, qual seja, metragem do imóvel inferior à descrita no contrato, bem como afastamento de qualquer dano material indenizável a título de perdas e danos à Recorrida.

4. Na sentença proferida, o DD. Magistrado de primeiro

grau, ao arrepio da legislação e do direito estampado nos autos, julgou parcialmente procedente a demanda, determinando a rescisão do contrato, com a reintegração da posse da área à Recorrida, bem como determinou o pagamento pelos Apelantes do valor de 1% ao mês do valor do contrato por mês de utilização do imóvel a título de fruição do mesmo como forma de reparação pelas perdas e danos.

5. Todavia, a r. sentença monocrática não merece

prosperar, devendo ser reformada pelo presente recurso de apelação, conforme restará cabalmente comprovado.

6. Entretanto, antes de se adentar ao mérito da demanda,

cumpre trazer a baila a preliminar afastada pelo d. Magistrado de primeiro grau, mas que, deve ser acolhida com o fito de reformar a sentença, extinguindo-se o processo sem julgamento de mérito.

DA PRELIMINAR

DA FALTA DO INTERESSE DE AGIR

DA AUSÊNCIA DE DOCUMENTO INDISPENSÁVEL

PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO

7. Ao contrário do que sustenta o d. Magistrado de

primeiro grau em sua r. sentença, para as ações de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel por falta de pagamento, imprescindível para o ajuizamento da demanda a notificação extrajudicial prevista no artigo 1° do Decreto Lei 745/69 1 .

8. Isto porque, a expressão inadimplemento absoluto

do promissário comprador não significa inadimplemento total da avença , mas sim, um inadimplemento certo, onde não existe contradições ou pairam dúvidas, logo, a tese fundamentada na r. sentença não pode prevalecer frente ao caso.

9. A esse respeito, como já esposado na peça contestatória,

a jurisprudência já se consolidou, inclusive com a edição da súmula 76 pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça, que assim dispõe:

A falta de registro de compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor.

10. Importante mencionar ainda, que a citação válida no

processo não supre a necessidade de notificação extrajudicial prevista no regramento

1 Art. 1° Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei n° 58, de 10 de novembro 1937, ainda que não tenham sido registrados

junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo mencionado, sob pena de ver revogado referida disposição legal.

11. Tão pouco pode-se considerar como Notificação

Extrajudicial o documento de fls. 43, como insinua o magistrado de primeiro grau em seu julgamento, vez que desprovido de qualquer tipo de comprovante de entrega, requisito mínimo que se espera de qualquer notificação.

12. Por fim, deve-se frisar por relevantíssimo, que a tese

esposada na r. sentença quanto a dispensa da notificação extrajudicial prévia para purgação da mora do devedor, ao contrário do que sustentado, não encontra respaldo na doutrina ou jurisprudência pátria, tratando-se de caso único, ao arrepio, inclusive, de súmula do Superior Tribunal de Justiça já mencionada.

13. Sob tal premissa, este E. Tribunal pelas mãos do relator

deverá dar provimento ao recurso, sem levá-lo à mesa, a teor do artigo 932, inciso V, letra a, do Estatuto Processual Civil, vez que, como dito, a ausência de interpelação premonitória, enseja o acolhimento da carência da ação, com a consequente extinção do processo sem resolução do mérito a teor de súmula do E. STJ.

14. Assim, acolhida a preliminar, a extinção do processo sem

resolução do mérito se impõe.

DA NULIDADE PROCESSUAL

CERCEAMENTO DE DEFESA

15. Da análise dos autos, e dos fundamento da r. sentença

combatida, verifica-se claramente que o DD. Magistrado singular incorreu no chamado error in procedendo quando julga de forma antecipada a lide, sem permitir a produção de prova essencial à comprovação das alegações dos Apelantes que deveria ser a realização de perícia técnica a fim de apurar a verdadeira área da propriedade transacionada.

16. Até porque, além das alegações do Apelante, há nos

autos declaração da própria Apelada no sentido de que área adquirida não continha o tamanho declarado em contrato , no que se verifica às fls. 06 pelas palavras da Recorrida: a quantidade de terras a menor apurada após o negócio que todos tinham conhecimento não pode ser azo para descumprimento da obrigação .

17. Ora Excelências, não pode a Recorrente pleitear

pagamento dos valores totais do contrato quando tem conhecimento que a área negociada é menor do que a prevista na avença, sob pena de estar incorrendo em enriquecimento ilícito.

18. Razão essa, pela qual, convolou-se o litígio, e que é

questão cerne para o dissídio da pendenga.

19. Logo, faz-se necessário a realização de perícia técnica

consistente em realização de medição exata da área visando apurar a efetiva culpa pela rescisão contratual, prova essa, suprimida pelo d. Magistrado de primeira instância, gerando a nulidade da r. sentença.

20. Por esta razão, deve-se anular a r. sentença proferida,

para que seja determinado a realização de perícia técnica para o fim de medir a área por profissional gabaritado para tanto.

21. Caso as preliminares supra não sejam superadas, no

mérito melhor sorte não espera a Recorrente.

DO MÉRITO

DAS PERDAS E DANOS

22. A Recorrida em sua peça inaugural pleiteia indenização

pela utilização do imóvel pelos Recorrentes, sem, contudo, delimitar qualquer valor acerca de referida indenização.

23. De modo que nas razões expostas na r. sentença

monocrática, o d. Magistrado singular impôs o pagamento da porcentagem de 1% (um por cento), por mês de uso do imóvel pelos Recorrentes a título de indenização por perdas e danos.

24. Entretanto, a condenação mostra-se completamente

excessiva e fora dos parâmetros de mercado, visto que o arrendamento da propriedade, geraria algo em torno de 1⁄2 (meio) salário mínimo de renda à Recorrida, valor bem inferior ao estabelecido pelo magistrado de primeiro grau.

25. De se lembrar ainda que o pedido de condenação em

perdas e danos formulados pela Recorrida, veio desprovido de qualquer valor ou referência, impedindo inclusive o exercício do direito de defesa dos Apelantes, e da maneira como estabelecido na r. sentença, impõe prejuízo excessivo a estes, gerando, em contrapartida, o enriquecimento ilícito da Apelada.

26. Desta feita, em caso de manutenção da condenação dos

Recorrentes em perdas e danos, o que se admite apenas por elevação ao princípio da eventualidade, deve o valor ser revisto para os padrões de mercado da propriedade a serem estabelecidos em liquidação de sentença após o exercício da ampla defesa e contraditório pelos Apelantes.

DO PEDIDO

27. Por todo exposto, e pelos fundamentos adicionais que

não faltarão aos Ilustres Desembargadores Membros deste E. Tribunal, requer-se seja dado provimento ao presente recurso de apelação interposto, acolhendo a preliminar de carência de ação, determinando o provimento do recurso pelo nobre Desembargador Relator nos moldes do artigo 932, inciso V, letra a, visto que o julgado afronta súmula do E. STJ.

28. Caso superada a preliminar supra, requer-se seja

declarada nula a r. sentença pro cerceamento do direito de defesa dos Apelantes, determinando-se a realização de perícia visando apurar a exata metragem da área negociada.

29. Superada ainda as matérias preliminares, requer-se o

provimento do recurso para rever o valor de indenização a ser paga pelos Recorrentes à Recorrida a título de perdas e danos e pela fruição do imóvel, devendo o valor ser apurado em processo de liquidação de sentença mediante a realização de perícia a fim de estabelecer o exato valor da utilização da área.

Agindo assim, estarão Vossas Excelências renovando os votos da mais lídima e cristalina J U S T I Ç A!!!

Termos em que, pede deferimento.

De Porangaba para São Paulo, 09 de maio de 2018.