jusbrasil.com.br
17 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2016.8.26.0145

Recurso - TJSP - Ação Promessa de Compra e Venda - Apelação Cível

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) DESEMBARGADOR(A) PRESIDENTE DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO.

Nome e Nome, já qualificados, por seu advogado e bastante procurador que assina digitalmente, nos autos da presente AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR DANOSMATERIAIS COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA registrada sob n° 0000000-00.0000.0.00.0000, que lhes movem Nome , vem, respeitosamente, à ilustre presença de Vossas Excelências, interporem, com base no artigo 105, incisos III, alíneas a e c da Constituição Federal,

RECURSO ESPECIAL

face ao v. acórdão proferido às fls. 129/139, complementados pelo v. acórdão proferido no julgamento dos Embargos Declaratórios Pré-Questionadores, requerendo, assim, seja o presente recurso recebido, processado, admitido e remetido ao Egrégio Superior Tribunal de Justiça, tudo pelas razões de fato e de direito a seguir expostas:

Processo n° 0000000-00.0000.0.00.0000

Recorrentes: Nome e Nome

Recorrida: Nome

EGRÉGIO TRIBUNAL

COLENDA TURMA

ÍNCLITOS MINISTROS

RAZÕES DE RECURSO ESPECIAL

A Recorrida, em apertada síntese, ajuizou ação de rescisão contratual c.c reintegração de posse e indenização por danos materiais com pedido de antecipação de tutela em face dos Recorrentes, arguindo basicamente a falta de pagamento dos valores assumidos contratualmente por estes, em instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel rural de propriedade da Recorrida, o que ensejaria a rescisão contratual pretendida.

Em defesa, além das matérias de mérito debatidas, os Recorrentes, desde a contestação, trouxeram a preliminar de carência da ação, em virtude da ausência de documento indispensável à propositura da ação concernente a notificação dos Recorrentes exigida pelo artigo 1° do Decreto Lei 745/69, quais sejam, interpelação por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

Contuso, a tese preliminar acima, foi ignorada tanto em primeira quanto em segunda instância, e não só violou o artigo 1° do Decreto Lei 745/69, mas divergiu de jurisprudências dos Tribunais de Justiça de Mato Grosso do Sul e Minas Gerais, razão, portanto, da interposição do presente recurso especial.

Antes, porém, de adentar-se nas questões intrínsecas do competente recurso especial, cumpre abordar a questão extrínseca concernente no pré- questionamento, como se realizará.

DO PRÉ-QUESTIONAMENTO DA MATÉRIA

Cumpre destacar que a matéria objeto de recurso especial, qual seja, a violação do artigo 1° do Decreto Lei 745/69, foi debatida não só na contestação pelos Recorrentes, mas também em sede de recurso de apelação bem como de maneira mais incisiva na interposição de embargos declaratórios pré questionadores, ignorados por esta Egrégia Corte.

Logo, a matéria foi amplamente pré questionada.

Neste sentido, inclusive, ensina o mestre Nome:

Preenche-se o pré-questionamento com o exame, na decisão recorrida, da questão federal ou constitucional que se quer ver analisada pelo Superior Tribunal de Justiça ou Supremo Tribunal Federal. Se essa situação ocorre, induvidosamente haverá pré-questionamento e, em relação a esse ponto, o recurso extraordinário eventualmente interposto deverá ser examinado.

De tal forma que a pretensão dos Recorrentes tem suporte jurídico e legal e o presente recurso reúne plenas condições para admissão e conhecimento pela Corte, tendo em vista já ter sido devidamente pré-questionada a matéria afrontada, além do fato de se tratar de ofensa direta à lei federal debatida pelo Tribunal a quo , bem como os dissídios jurisprudenciais colacionados, de tal sorte que o pressuposto de admissibilidade estampado no permissivo constitucional do art. , III, alíneas a e c, da Constituição Federal foram devidamente observado e, consequentemente o Recurso Especial deve ser admitido, processado e conhecido até seus ulteriores termos.

Assim, superada a questão extrínseca, cumpre destacar as questões intrínsecas do presente recurso.

DA CONTRARIEDADE DA LEI FEDERAL, art. 105, inciso III,

alínea a da CONSTITUIÇÃO FEDERAL

No que se depreende da análise do v. Acórdão proferido por este E. Tribunal, verifica-se no tocante a interpelação/notificação exigida pelo artigo 1° do Decreto Lei 745/69 1 , tal premissa foi ignorada pelo julgamento proferido com as seguintes razões:

1 Art. 1° Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei n° 58, de 10 de novembro 1937, ainda que não tenham

sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e

Com efeito, é certo que a cláusula V do contrato estabelece a necessidade de notificação por meio de Cartório de Registro de Títulos e Documentos da Comarca no caso de inadimplência dos adquirentes, para a purgação da mora (v. fls. 33), cláusula que não foi observada pela vendedora. A notificação se deu por meio da missiva de fls. 43.

No entanto, a citação válida supre a falta de notificação extrajudicial pelo cartório de títulos e documentos, conforme entendimento reiterado deste Egrégio Tribunal de Justiça (Apelação 1006813-88.2015.8.26Apelação n. 00000-00,2012.8.26.0577, Re. A. C. Mathias Coltro, j. 23/8/2017; Apelação

n. 1007489-82.2016.8.26.0302, Rel. Fábio Podestá, j. 11/12/2017; Apelação n. 0020623-86.2012.8.26.0577, Rel. Marcia Dalla Déa Barone, j. 3/5/2017).

Ou seja, pela transcrição do trecho supra do v. Acórdão, fica claro que a decisão contrariou o artigo 1° do Decreto Lei 745/69 que exige que nos contratos de compra e venda de imóvel sem cláusula de arrependimento - caso dos autos - é necessário a interpelação judicial ou através do Cartório de Registro de Imóveis Competente pelo Compromissário Vendedor concedendo prazo de 15 (quinze) dias para o Compromissário Comprador purgar a mora , para a partir de então caracterizar-se o inadimplemento absoluto.

Lei essa ignorada pelas razões no julgamento proferido junto ao Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo.

Nem se pode ainda considerar a missiva de fls. 43 como notificação, frise-se que não se pode assim considerar, por ter sido a mesma encaminhada por pessoa estranha ao contrato e a relação jurídica 2 , não preenchendo, assim, as formalidades exigidas pelo artigo 1° do Decreto Lei supra mencionado.

Importante mencionar aqui que os Recorrentes não desejam o reexame de provas, haja vista, súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça, mas tão somente destacar que a notificação encaminhada pela Recorrida e reconhecida no v. acórdão combatido como carta, não preenche as exigências legais.

Até porque, o próprio Tribunal de Justiça de São Paulo reconhece nas razões mais adiante do v. acórdão que a citação válida supre a falta de notificação extrajudicial pelo cartório de títulos e documentos, sustentando a posição em decisões do próprio Tribunal e que vão de encontro com o que determina a Legislação acerca do tema, contrariando letra expressa e clara de Lei.

Situações essas, levantadas em embargos declaratórios pelos Recorrentes, mas que não demoveram o E. Tribunal de Justiça Bandeirante que rechaçou os embargos em r. decisão padrão que apenas cita que os Embargantes naquele recurso pretendiam apenas a rediscussão de mérito da matéria, violando por consequência, também o artigo 1.022 do Estatuto Processual Civil.

Logo, pela violação literal de dispositivo legal, qual seja, artigo 1° do Decreto Lei 745/69, deve o presente recurso ser recebido, intimando-se a parte contrária a apresentar contrarrazões, admitindo-o, com a remessa dos autos ao Egrégio Superior Tribunal de Justiça, onde deverá dar provimento ao recurso especial ora interposto para reconhecer a violação da Lei Federal nos moldes acima explanados, acolhendo a preliminar de carência da ação por ausência de documento indispensável a propositura da demanda e extinguir o processo em apreço, invertendo-se por consequência o ônus da sucumbência.

Expostas as razões de recurso no tocante a alínea a do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal, cumpre aos Recorrentes apresentar as razões de recurso especial pela violação da alínea c de referido artigo e inciso.

DA INTERPRETAÇÃO DIVERGENTE DE LEI FEDERAL

ATRIBUÍDA POR OUTROS TRIBUNAIS

Da análise e comparação do acórdão proferido por esta Egrégia Corte Paulista, com os acórdãos proferidos pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul junto a apelação n° 00000-00-79.2010.8.26.0001 e pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais mediante o julgamento do INCIDENTE DE UNIFORMIZAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA distribuído sob n° 1.0701.00000-00/003, depreende-se que o julgamento combatido por este recurso especial divergiu das posições adotadas pelos respectivos Tribunais de Justiça de Mato Grosso do Sul e Minas Gerais.

Acórdãos esses, cujas as cópias seguem anexadas na íntegra e foram extraídas na rede mundial de computadores no dia 07/11/2018 através dos seguintes links : https://esaj.tjms.jus.br/cjsg/getArquivo.do?conversationId=&cdAcordao=567064&cdForo= 0&uuidCaptcha=sajcaptcha_6539a5a4f(00)00000-0000a14c99ead10aef26&g-recaptcha-

response=03ADlfD196BVllFCxYQ23SMa0-441FcU-

i8JO1JreCiGdztJr576D37FCYt426fQwoWKp4mKxxltylI3Giu7WvZHkao91pJuUTCBgJIQ-

VMYt2AfhroW4LhGgDLDt6z_DcUfEIntED6dinjUWyOD49HjkoMY6OSQwvRKV-

n7YCiwVJ1Ed69CBEF9IuuaDgT00EX_-gPD3hoOAKeLJcOD1Wf-

kYkzNTI4_vLCMe7R_o_C9j5Z5lPEVIM9K0GuDhngCDpK7-MU_RT9y5-

pn4vWLcD50nUrfwE2FShwJ2D9yaPcYLlhpLkMR_1D3p-QsS0erbA2UTyWlvtZKzfMTCFH- dIMvULuYhnFhAbQ . Este, tocante ao acórdão extraído do Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul.

E no que tange ao acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, pesquisado no dia 08/11/2018, disponível no seguinte link: http://www4.tjmg.jus.br/juridico/sf/proc_complemento2.jsp?listaProcessos=107011102443 35003, .

Pois bem.

Da análise atenciosa dos julgados, resta comprovado que as decisões divergem diametralmente ao passo que no julgamento da apelação fruto do recurso especial em tela, como já dito, este Egrégio Tribunal de Justiça assim decidiu a matéria impugnada:

Com efeito, é certo que a cláusula V do contrato estabelece a necessidade de notificação por meio de Cartório de Registro de Títulos e Documentos da Comarca no caso de inadimplência dos adquirentes, para a purgação da mora (v. fls. 33), cláusula que não foi observada pela vendedora. A notificação se deu por meio da missiva de fls. 43.

No entanto, a citação válida supre a falta de notificação extrajudicial pelo cartório de títulos e documentos, conforme entendimento reiterado deste Egrégio Tribunal de Justiça. (Apelação 1006813-88.2015.8.26Apelação n. 00000-00,2012.8.26.0577, Re. A. C. Mathias Coltro, j. 23/8/2017; Apelação

n. 1007489-82.2016.8.26.0302, Rel. Fábio Podestá, j. 11/12/2017; Apelação n. 0020623-86.2012.8.26.0577, Rel. Marcia Dalla Déa Barone, j. 3/5/2017).

No entanto, no julgamento proferido pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul, aquela corte entendeu com relação a matéria impugnada que:

(...) Pleiteia o apelante a extinção do processo, sem resolução de mérito, haja vista que não foi notificado previamente da inadimplência do contrato sub judice.

Assiste razão ao recorrente, pois o caso diz respeito a pedido de rescisão de contrato de imóvel urbano, onde não houve a notificação prévia para constituí-lo em mora, o que importa em extinção do feito, sem resolução do mérito, por ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do processo.

Com efeito, dispõe o art. 1 ° do Decreto-Lei n. 745/1969 o seguinte:...

Por sua vez, a norma contida no art. 22, do Decreto-lei n° 58/37, dispõe sobre o loteamento e venda de terrenos para pagamento em prestações:... Como se observa, nas ações de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel não loteado, é imprescindível a constituição em mora do devedor mediante a notificação prévia, situação que não se verifica nos autos, pois como se observa da notificação de fls. 46 ́47, embora a apelada afirme que frente à inadimplência, oa/s réus/s foiram notificado(s) extrajudicialmente, nos termos do Decreto Lei n° 75//69 e Cláusula 10.1 do contrato, para que, comparecendo junto ao Escritório da autora , dentro do prazo de 15 (quinze) dias, Efetuassem(m) o pagamento das prestações em atraso, devidamente atualizadas doc. / fl. 3, constando que a referido carta de notificação foi encaminhada a endereço diverso do imóvel objeto da lide e recebido por terceira pessoa, estr4anha à lide, de nome JOSÉ FERREIRA DE MATOS.

Ademais, observo que o art. 1° do Decre0-Lei n° 745/69, fala em interpelação por via judicial ou por intermédio de Cartório de Registro de Títulos e Documentos, o que definitivamente não correu no caso em tela. (fl. 46-47). Da simples leitura dos dispositivos acima transcritos, conclui-se que o inadimplemento absoluto do promissário comprado somente restará caracterizado se for interpelado judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, ou seja, a lei é categórica ao prever apenas essas duas formas de notificação, não abrindo espaço para interpretação que acolha a notificação pelo Correios.

E prossegue concluindo que:

Assim, é carecedor de ação a apelada, por ter deixado de notificar previamente o promitente-comprador MAERCIO GRACINI, visto que tal ato (notificação), na hipótese, é condição de procedibilidade. Diante disso, declaro extinto o presente processo, sem julgamento do mérito, nos termos do art. 267, inciso VI, do Código de Processo Civil, e, por consequência, inverto o ônus da sucumbência.

Já o acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais no julgamento do incidente de uniformização de jurisprudência assim decidiu com relação a matéria combatida:

Pondo fim às interpretações antagônicas acerca do tema, editou o Superior Tribunal de Justiça a Súmula 76, cuja dicção ressalta que a falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a previa interpelação para constituir em mora o devedor. Portanto, respeitados os entendimentos diversos, a meu sentir, a citação nos autos da ação de rescisão contratual não supre a necessidade de prévia notificação, com prazo para a purgação da mora, por afronta ao disposto no art. 1° do Decreto-lei n° 745 de 07.08.69, art. 22 do Decreto-Lei n. 58/37, art. 32 da Lei 6.766/79 e Súmula n° 76 do STJ, sendo a notificação requisito extrínseco de validade da ação de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel. Tal, inclusive, é a orientação emanada do Superior Tribunal de Justiça:....

Pelo exposto, hei de bem acolher o presente Incidente de Uniformização de Jurisprudência para uniformizar a jurisprudência, no sentido da necessidade de prévia notificação extrajudicial para a constituição em mora nos caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do devedor.

Assim, sem grandes esforços verifica-se que o acórdão proferido por este Egrégio Tribunal de Justiça Bandeirante divergiu do entendimento da matéria guerreada com julgamentos proferidos tanto no TJ de Mato Grosso do Sul, como no TJ de Minas Gerais .

Isso porque, enquanto no julgamento proferido junto a presente apelação entendeu que a citação supre a falta de interpelação prévia, os julgamentos proferidos pelo TJMS e TJMG afastam por completo essa possibilidade sendo incisivos na necessidade de interpelação prévia para ajuizamento de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

Deixando claro, inclusive a decisão do E. TJMS que necessário de faz promover a interpelação para ditos casos por via judicial ou através do Cartório de Registro de Imóveis, colidindo frontalmente com a decisão deste E. Tribunal Paulista, que entendeu que uma simples missiva encaminhada por pessoa estranha a relação contratual e a própria lide, sem nenhuma comprovação de recebimento por parte dos Compradores Réus preencheria os requisitos legais.

Situação que apesar dos embargos declaratórios propostos se manteve.

Ademais, o acórdão emanado do E. TJMS deixa claro que a citação dos Réus não inibe a necessidade de interpelação prévia quando assim julga:

Ainda, não há que se falar que a citação supre a mencionada notificação, pois a lei fala de uma interpelação que deve ser prévia e com isso o Decreto-Lei pretendeu fosse necessário estimular o devedor a saldar o seu débito, antes de proposta a ação, quando não arcará com nenhum encargo, portanto, a citação válida não supre a falta de notificação do devedor. ( grifo nosso).

Ponto esse também de divergência com relação ao acórdão proferido pelo E. TJSP que consigna expressamente que a citação válida supre a falta de notificação extrajudicial pelo cartório de títulos e documentos conforme jurisprudências da própria Corte Paulista que menciona.

Portanto, resta cabalmente divergentes as fundamentações do acórdão proferido por este E. TJSP com o acórdão proferido pelo TJMS também no tocante a citação válida suprir a necessidade de interpelação prévia dos Adquirentes Réus.

Logo, estando amplamente caracterizado a divergência entre os julgamentos proferidos por este E. Tribunal com os julgamentos proferidos pelos Tribunais de Justiça do Estado do Mato Grosso do Sul e Minas Gerais, de rigor o recebimento do presente recurso com a intimação da parte adversa para apresentação de contrarrazões com a admissão do mesmo e remessa ao Egrégio Tribunal de Justiça para julgamento.

DA SÚMULA 76 DO STJ

Para finalizar e a título de repositório jurídico da posição adotada pelo Superior Tribunal de Justiça, tem-se que aquela Corte Superior editou a súmula 76 com o seguinte verbete: A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor.

Portanto, pela análise da súmula supra, ainda que a matéria

debatida não se encontre especificamente presente no verbete, por conclusão lógica compreende-se a necessidade de interpelação para constituir em mora o devedor nos compromissos de compra e venda de imóvel, independentemente do registro do contrato, como no caso dos autos, verbete esse ignorado por este Egrégio Tribunal de Justiça o que reforça a necessidade de apreciação da matéria pelo Corte Especial.

DO PEDIDO

Por todo exposto, é a presente para requerer seja o presente recurso especial recebido, com a intimação da parte adversa para apresentar as contrarrazões e posteriormente admitido pela clara ocorrência das previsões contidas nas alíneas a e c, do inciso III, do artigo , da Carta Magna, com a admissão do recurso e remessa do mesmo ao STJ para r. julgamento, onde deverá ser reconhecido a contrariedade da Lei Federal levantada, qual seja, artigo 1° do Decreto-Lei 745/69 e ainda a divergência entre os julgamentos proferidos pelos Egrégios Tribunais de Justiça dos Estados de Mato Grosso do Sul e Minas Gerais, dando-se provimento ao recurso para anular o acórdão proferido e reconhecer a carência da ação por ausência de documento indispensável à propositura da mesma, extinguindo-se por consequência o processo sem resolução de mérito e invertendo-se os ônus da sucumbência.

Agindo assim, estarão Vossas Excelências renovando os protestos da mais lídima e cristalina JUSTIÇA!!!

Termos em que, pede deferimento.

São Paulo, 08 de novembro de 2018.

Pp. Nome

00.000 OAB/UF

Pp. Nome

00.000 OAB/UF