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9 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2018.8.26.0075

Petição Inicial - TJSP - Ação de Cobrança - Procedimento Comum Cível - de Associação dos Condominos do Loteamento Morada da Praia

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA a VARA JUDICIAL DA COMARCA DE BERTIOGA

ASSOCIAÇÃO DOS CONDÔMINOS DO LOTEAMENTO MORADA DA PRAIA , pessoa jurídica inscrita no CNPJ sob o nº 00.000.000/0000-00, com sede na Endereçobairro Morada da Praia, nesta Comarca de Bertioga, vem respeitosamente perante Vossa Excelência, por meio de sua advogada que a esta subscreve, conforme juntada de instrumento de procuração em anexo, propor

AÇÃO DE COBRANÇA

em face de Nome, brasileiro, casado, portador do CPF sob nº 000.000.000-00, e Nome, brasileira, casada, portadora do CPF sob o nº 000.000.000-00, residentes e domiciliados na EndereçoCEP: 00000-000, pelos motivos de fato e direito que passa a expor:

DOS FATOS E FUNDAMENTOS JURÍDICOS

Endereço, e possuem débito em aberto, totalizando o saldo devedor de R$ 00.000,00.

2. O loteamento Morada da Praia foi idealizado e implantado pela empresa Lello Empreendimentos Imobiliários Ltda SC, sob a égide da Lei nº 6.766/79, sendo certo que, com os adquirentes originários dos lotes, firmaram Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra, escorada no art. 26 do referido diploma legal.

3. No documento de aquisição do lote, que confere ao adquirente direito real oponível a terceiros (art. 25, LF nº 6.766/79), restou consignado em sua Cláusula 6a (DOS MELHORAMENTOS) que (6.5) "em se tratando de imóveis urbanos, por força da lei municipal, caberá à Prefeitura local a manutenção e conservação das vias e logradouros do loteamento, bem como, a introdução de melhoramentos diversos. Entretanto, enquanto o Poder Público não o fizer, e sendo necessário ou conveniente, poderá a VENDEDORA encarregar-se de tais serviços, hipótese em que será estabelecida uma taxa mensal para fins de atender a estas despesas, sendo exigível pelo sistema de rateio" (sublinhado nosso).

4. Ainda, na mesma cláusula supra citada, ficou determinado que (6.7) "sendo este loteamento do tipo ‘Fechado’, a VENDEDORA construirá uma portaria para entrada e saída de autos e pessoas, bem como controle de visitantes, havendo para isso guardas de segurança" .

5. O mesmo contrato reza em Cláusula 7a (DAS RESTRIÇÕES E FORMA DE USO DO SOLO) que (7.5, § único) "após executadas no loteamento as ligações de rede de água e luz, e, enquanto não forem estes serviços entregues às repartições competentes, o (s) ao custo dos serviços por ligação que for feita no seu lote, independente de posterior cobrança ao (s) COMPRADOR (es) das modificações exigidas pelas repartições competentes, a fim de se enquadrar com as n ormas das mesmas".

6. Ainda, é de se consignar que o Ministério Público do Estado de São Paulo, por meio do GAEMA/BS, instaurou Inquérito Civil (IC nº 60/2017) para apurar a falta de rede coletora de esgoto, e seu respectivo tratamento, no bairro Morada da Praia, tendo a associação autora como investigada (o que bem demonstra o reconhecimento de que esta exerce o papel de representante dos interesses dos proprietários de lotes). De sorte a evitar o ajuizamento de ação civil pública, e visando preservar ao máximo o meio ambiente local, a autora firmou Termo de Ajustamento de Conduta - TAC, em que se responsabiliza pela implantação e operação do sistema de coleta e tratamento de esgotos dos imóveis existentes no Morada da Praia, até que o Poder Público porventura assuma essa sua obrigação. Ou seja, mais um serviço público inexistente será custeado pela associação autora, e que beneficiará o requerido, sem que este esteja em dia com suas obrigações.

7. Cumpre anotar que as cláusulas do citado contrato devem ser observadas pelos sucessores dos originais compradores, seja por determinação contida no próprio documento (cláusula 10a), seja por força do que dispõe o art. 29 da Lei nº 6.766/79.

8. Por força de Instrumento de Sub- Rogação de Direitos e Substabelecimento, a loteadora do Morada da Praia transmitiu à associação autora os deveres de prestação dos serviços não implementados pelo Poder Público e os direitos de recebimento dos valores gastos, devidamente rateados.

demonstração fática, muito embora façamos questão de apresentá-las, o loteamento Morada da Praia não é abastecido por água da SABESP ou qualquer companhia municipal de saneamento, sendo fornecida, até hoje, pela associação autora, compondo este bem vital a todos os moradores o cálculo da taxa exigida. Não olvidemos que para que a água chegue até a torneira do proprietário do lote, precisa ser captada, tratada e destinada a cada residência, com um elevado custo.

10. Também, todo o serviço de conservação das vias públicas é exercido pela associação autora, além da existência de um posto de saúde, com ambulância, para os proprietários de lotes, dada a falta deste serviço público no local. Por fim, a portaria de entrada do loteamento, com sua respectiva segurança, é de responsabilidade da associação autora, sendo um serviço já previsto no contrato original do loteamento, e com o qual os adquirentes expressamente concordaram.

11. Portanto, independentemente de uma formal associação à autora, é certo que qualquer proprietário de lote no Morada da Praia é devedor do valor decorrente do rateio da prestação dos serviços fornecidos, que seriam, a maioria deles, de responsabilidade do Poder Público, mas que não existem. Muito embora a jurisprudência da Corte Bandeirante seja no sentido de que a taxa condominial em loteamentos fechados seja devida, aqui urge anotar que a situação vai muito além, pois não se trata apenas de cobrança de alguns serviços extraordinários, tais como segurança (inclusive com câmeras de monitoramento), áreas de lazer (quadras esportivas, restaurantes etc.), mas de prestação de serviços públicos não fornecidos pelo Município de Bertioga no bairro, como água, manutenção das vias públicas, posto de saúde etc.

12. Nem se mencione que o requerido já paga impostos, sendo dever do Poder Público provê-lo com os serviços públicos mencionados, pois todos neste país, direta ou indiretamente, pagam levantando-se a tese da reserva do possível.

13. A não participação do requerido no rateio das despesas com os mencionados serviços gera verdadeiro enriquecimento ilícito, vedado expressamente pelo art. 884, caput , do Código Civil, na medida em que se serve das benesses proporcionadas, sem nada contribuir com elas. Tal conduta gera maior despesas àqueles que contribuem, e que passam a arcar com o pagamento daquilo que é usufruído pelo requerido, até porque são serviços essenciais, sem os quais este não pode ficar, sob pena de ter prejuízo no uso de sua residência (como pela falta de manutenção das vias públicas) ou mesmo inviabilizado este, como, por exemplo, pela falta de fornecimento de água.

14. Ora, Excelência, se porventura a associação autora supostamente deixar de fornecer água à residência que o requerido vier a construir no futuro, por estar ele inadimplente ou afirmar que nada deve por não ser associado, caracterizaria alguma forma de abuso? Alguém duvida que imediatamente o requerido adotaria providências judiciais para que se restabelecesse o fornecimento? E isto não acaba por encerrar um enriquecimento sem causa? Cremos que sim.

15. Sobre a inadimplência de taxas cobradas por associações de moradores de loteamentos já se pronunciou o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo no sentido de que:

"Associação. Contribuição devida. Documentos que comprovam que a associação presta os serviços mencionado se que o réu deles usufrui sem pagar nada. Inadmissibilidade. Caso em que até mesmo aquele que não se associou deve custear o rateio, pois se beneficia com os serviços e há valorização do imóvel. Falta de pagamento que leva ao enriquecimento ilícito, às custas dos demais moradores Recurso

LUIZ GAVIÃO DE ALMEIDA, j. 18.12.2012).

"LOTEAMENTO - Despesas de conservação e manutenção de serviços comuns aos proprietários - Realização por associação de proprietários e moradores -Extinção do feito por ausência de prévia constituição em mora dos réus - Desnecessidade dessa providência - Inexistência de previsão legal - Precedente da Corte Superior - Sentença reformada, extinção afastada para que o feito prossiga" (Apelação nº 9153051-73.2003.8.26.0000, 10a Câmara de Direito Privado, Relator JOÃO CARLOS SALETTI, julgado em 5.09. 2011).

" Cobrança. Despesas decorrentes de condomínio de fato. Improcedência decretada. Inconformismo da autora, associação civil. Acolhimento. Cobrança escorreita e legítima. Contribuição de natureza condominial de vida pela integralidade dos proprietários imobiliários situados na área beneficia da pela prestação de serviços da entidade associativa. Obrigação de natureza propter rem, vincula da inerentemente à própria coisa. Princípio vedatório do enriquecimento sem causa. Repartição equitativa dos ônus e bônus decorrentes da conservação do empreendimento. Não violação à liberdade constitucional de associação. Sentença ref ormada. Recurso provido" (Apelação Cível nº 9130815-54.2008.8.26.0000, Relator PIVA RODRIGUES, j. 27.11.2012).

16. O Colendo Superior Tribunal de Justiça também corrobora a tese. Vejamos:

"AGRAVO REGIMENTAL - AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - COTAS CONDOMINIAIS - LOTEAMENTO - PRECEDENTES - SÚMULA 83/STJ - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO. 1-"O proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação. Precedentes" ( AgRg no REsp490.419/SP, Relator Ministra NANCY ANDRIGHI, DJ30.6.2003).

"Não obstante a polêmica em torno da matéria, com jurisprudência oscilante desta Corte (...), a posição mais correta é a que recomenda o exame do caso concreto. Para ensejar a cobrança da cota- parte das despesas comuns, na hipótese de condomínio de fato, mister a comprovação de que os serviços são prestados e o réu deles se beneficia. Na hipótese em apreço, como salientado pelas instâncias ordinárias (fls. 233/234), os serviços prestados pela recorrida não foram impugnados em momento algum pela recorrente, que deles sempre se beneficiou" ( REsp302.538/SP, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe18.08.2008).

"Em hipóteses semelhantes, o entendimento do Tribunal tem sido no sentido de que, quando a associação de moradores foi fundada para cumprir uma missão institucional do loteamento, porque o loteador estabeleceu que ficaria sob responsabilidade dela a administração do condomínio fechado [incluindo serviços de segurança, limpeza, coleta de lixo, administração, jardinagem etc], é devida a taxa de manutenção pelos loteadores, automaticamente associados, cuja natureza será de obrigação propter rem. Também se sufraga a tese de obrigar o pagamento, ao morador atendido pelos serviços, com base no princípio que veda o enriquecimento sem causa [art. 884, do CC, de 2002], por ser inadmissível cogitar do não pagamento diante das vantagens e benefícios usufruídos (...)" ( REsp 1333223 , Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DP 12.12.2012).

17. Muito Embora referindo-se a condomínio horizontal, o Excelso Supremo Tribunal Federal já se pronunciou sobre o beneficiem o proprietário de imóvel. Eis a r. decisão:

"DECISÃO : RE, a e c, contra acórdão que tem a seguinte ementa: 'COBRANÇA - CONDOMÍNIO HORIZONTAL - OBRIGATORIEDADE DO PAGAMENTO DE COTAS - PAGAMENTO DECORRENTE DE SERVIÇOS PRESTADOS. Tendo o embargante adquirido imóvel em condomínio horizontal, em que as contribuições recebidas são integralmente revertidas em favor dos condôminos, com a prestação de serviços, inclusive de conservação, cabe a todos o pagamento de sua quota-parte, sob pena de haver enriquecimento ilícito por parte daquele que, sem pagar sua parte, usufrui dos serviços prestados à coletividade. Fazendo a Associação de Moradores" OFERTA "de prestação de serviços a todos aqueles que adquiriram imóveis, que é" ACEITA ", tacitamente, pela usufruição contínua daqueles serviços, que foram instituídos em benefício de toda a coletividade, dá-se entre ambos, o que a doutrina moderna civilista denominou de RELAÇÃO CONTRATUAL DE FATO. Não obstante inexistir obrigatoriedade de participação em qualquer Associação, seja de que natureza for, em face da regra do artigo , inciso XX, da Constituição Federal de 1988, todos aqueles que usufruem dos serviços necessários, por ela prestados, devem efetuar a respectiva contraprestação, pagando o respectivo preço. Rejeição dos embargos impostos.' Alega-se, em suma, violação do art. , XX, da Constituição. Para alterar a conclusão do Tribunal a quo, no sentido da existência do condomínio, seria necessário o reexame de provas e fatos em que se fundamentou o acórdão recorrido. Firme a jurisprudência deste Tribunal no sentido de que o RE não se presta a tal finalidade (Súmula 279). Ademais, ainda que se pudesse admitir a existência de uma associação de moradores e não de um condomínio, o art. , XX, da Constituição, não admite enriquecimento ilícito por parte dos associados em detrimento do grupo. Nego seguimento ao RE" ( RE 340561/RJ, Rel. Min. Sepúlveda Pertence, DJ 01/02/2005).

18. Ainda sobre o assunto, brilhante é o entendimento do então Procurador Geral da República, Rodrigo Janot nº 695.991 - RG/SP, sobre a liberdade de associação cobrar taxa de manutenção e conservação em loteamento fechado, sob pena de locupletamento ilícito. Vejamos pontos importante de seu parecer:

"Preconiza a Constituição Federal de 1988 que a política de desenvolvimento urbano tem por objetivo garantir o bem-estar dos habitantes das cidades. O ideal seria que o Poder Público ordenasse o espaço urbano com a finalidade de minimizar o caos instalado nos grandes centros. No entanto, a insegurança e a precariedade dos serviços públicos em geral leva os moradores de loteamento a se agruparem sob a forma de associação civil, visando realizar benfeitorias e serviços de interesses comuns. Tais argumentos passam a comportar-se como condomínio: criam regulamentos, elegem administradores, contratam funcionários, fecham ruas, constroem portarias com vigilância e cobram pelas despesas decorrentes dos serviços prestados.

(...)

As associações de moradores ao gerirem os loteamentos fechados, independentemente de uma efetiva relação condominial, ou desafetação expressa do Município, favorecem a valorização da propriedade privada pela agregação de bens e de serviços de interesse comuns...

(...)

Como se pode notar, o exercício da liberdade de associação é independente das obrigações decorrentes das limitações do direito de propriedade, cujo uso é condicionado ao interesse coletivo e a proibição de locupletamento ilícito. Não há, no caso, qualquer colisão entre interesses ou direitos que justifiquem a aplicação da técnica da ponderação.

de implementarem infraestrutura e serviços que venham a beneficiar a todos, embora não se configure um condomínio nos termos estritos da lei e não seja ninguém obrigado a se associar, de outro, não é razoável que prevaleça o interesse particular daquele que se recusa a partilhar das despesas, se locupletando do esforço alheia.

(...)

O principio da vedação do enriquecimento ilícito também encontra amparo nos objetivos da República, como relevante fator na construção de uma sociedade livre, justa, e, principalmente solidária (art. , I, da CF). A negativa de alguns moradores de custearem as despesas comuns afronta ainda o princípio constitucional da solidariedade, que se impõe a todos um dever jurídico de respeito coletivo, que visa beneficiar a sociedade como um todo (grifo nosso).

19. Repisamos que as cobranças da associação autora não se limitam a custear despesas para a manutenção de serviços que tornam a vida dos proprietários de lotes do Morada da Praia mais agradável, mas sim para custeio de despesas indispensáveis ao próprio uso, gozo e fruição do direito de propriedade, tais como fornecimento de água, manutenção e conservação das vias públicas, saúde e segurança.

20. A inadimplência do requerido atenta, portanto, aos ditames do art. , inc. I, da Constituição Federal (necessidade de solidariedade entre os cidadãos, notadamente quando haja direto benefício) e do art. 884, caput , do Código Civil, que veda o enriquecimento ilícito (o que fatalmente ocorre quando os demais proprietários de lotes têm de custear a quota parte de um inadimplente, inclusive para este possa gozar de direito comezinho como o acesso a água potável).

quiser enxergar, não há como negar a necessidade de que o proprietário de lote contribua com as despesas de serviços sem os quais ele simplesmente não teria como exercer na plenitude seu direito de propriedade.

22. Diante disso é que o requerido deve pagar a quantia de R$ 00.000,00, referente à inadimplência das parcelas de contribuições pretéritas, devidamente atualizadas e com aplicação de juros de mora (cálculo em anexo).

DO PEDIDO

23. Para tanto, requer-se a citação do requerido pelo correio, nos termos dos arts. 246, inc. I e 248, ambos do Código de Processo Civil, para que, no prazo legal estabelecido no art. 335 do citado diploma legal, venha a contestar, querendo.

24. Requer-se, ainda, a produção de todas as provas em direito admitidas, notadamente as documental, pericial e testemunhal.

25. Anota a associação autora que não se opõe à designação de audiência de conciliação ou mediação de que trata o art. 334 do Código de Processo Civil.

26. Por fim, aguarda-se seja, ao final, julgada procedente a presente lide, de sorte a condenar o requerido ao pagamento do valor de R$ 00.000,00, somado às contribuições que porventura se vencerem honorários advocatícios.

27. Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00.

Bertioga, 15 de julho de 2018.

Nome

00.000 OAB/UF.