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17 de Junho de 2021

Recurso - Ação Despesas Condominiais

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Registro: 2019.00000-00

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 0000000-00.0000.0.00.0000, da Comarca de São Paulo, em que é apelante Nome, são apelados Nome(JUSTIÇA GRATUITA) e Nome(JUSTIÇA GRATUITA).

ACORDAM , em 34a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GOMES VARJÃO (Presidente), NomeZUCCHI E SOARES LEVADA.

São Paulo, 12 de agosto de 2019.

GOMES VARJÃO

RELATOR Assinatura Eletrônica

Comarca: SÃO PAULO – F.Endereçoa VARA CÍVEL

Apelante: Nome

Apelados: Nomee

Nome

Interessada: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

MM. Juiz Prolator: Antonio Manssur Filho

VOTO No 32.917

Despesas condominiais. Ação de cobrança em fase de cumprimento de sentença. Os executados não são meros promitentes- compradores da unidade autônoma geradora do débito, mas seus efetivos proprietários, conforme registro constante da matrícula. Inaplicável ao caso, portanto, o entendimento segundo o qual o adquirente só é responsabilizado pela manutenção do condomínio após a entrega das chaves pela construtora.

Recurso provido.

A r. sentença de fls. 187/188, cujo relatório se adota, acolheu a exceção de pré-executividade oferecida pelos executados na ação de cobrança de despesas condominiais em fase de cumprimento de sentença, para reconhecer sua ilegitimidade passiva, extinguindo o processo sem resolução do mérito, nos termos dos arts. 485, VI, e 925 do CPC, e condenando o exequente ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 00.000,00.

Apela o exequente (fls. 210/213). Sustenta, em suma, que os executados constam como proprietários do imóvel na matrícula, tendo sido pessoalmente citados para os termos da ação em

abril/2014, sem, contudo, apresentar contestação, o que culminou com a procedência do pedido condenatório. Afirma que tardiamente, já em avençada fase de cumprimento de sentença, os devedores ingressaram nos autos alegando que nunca receberam as chaves do imóvel e, portanto, não têm legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Alega que a exceção de pré-executividade é reservada para questões de ordem pública, que podem ser conhecidas de ofício, mas os apelados apresentaram vasta documentação, reabrindo a instrução processual após o trânsito em julgado, razão pela qual a sentença violou o disposto nos arts. 434 e 435 do CPC. Defende que também houve afronta aos arts. 505 e 507 do CPC e art. 5o, XXXVI, da CF, na medida em que o decisum vergastado retroagiu para anular a sentença proferida na fase de conhecimento, passada em julgado mais de três anos antes, objetivo que só poderia ser alcançado por meio da ação rescisória regulada pelos arts. 966 e seguintes da lei processual. Aduz que a documentação apresentada pelos executados refere-se apenas à promessa de compra e venda, ao passo que a matrícula imobiliária revela que eram eles os efetivos proprietários da unidade. Assinala que a não entrega das chaves é natural durante a fase de construção, mas, com a outorga da escritura pública e seu registro no CRI, deixa de haver apenas expectativa de direito do promitente comprador, que passa a ser titular do domínio e deve, portanto, responder pelos encargos condominiais anteriores e posteriores, dada a natureza propter rem da obrigação, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. Ressalta que é esperada diligência do adquirente, para que noticie à administração do condomínio eventual compra, venda ou rescisão, o que não houve no caso vertente. Sob tais fundamentos, requer a reforma da r. sentença.

Recurso contrariado (fls. 231/243).

É o relatório.

O MM. Juiz a quo acolheu a exceção de pré- executividade dos apelados por considerar que, não tendo eles recebido as chaves do imóvel, não podem ser responsabilizados pelas despesas condominiais respectivas. Assentou o i. magistrado singular, a propósito: “somente quando já recebidas as chaves, passando, ato reflexo, a guarnecer a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece a legitimidade do promitente comprador, ou adquirente, conquanto ao adimplemento das despesas do condomínio. Neste sentido, RESP n. 00.000 OAB/UF .

De fato, os documentos trazidos pelos executados dão conta que celebraram contrato particular para aquisição do imóvel com Goldfarb 13 Empreendimentos Imobiliários Ltda. em 29.04.2011, tendo firmado a proposta de compra alguns meses antes, em 09.12.2010, conforme referido no item 1.1 do instrumento (fls. 143/149).

Não há prova de que eles receberam as chaves do imóvel, existindo, por outro lado, indícios de que jamais chegaram a tomar posse do bem, dentre os quais a constatação pelo perito avaliador de que o apartamento encontrava-se vazio (fl. 31) e o fato de que os apelados foram pessoalmente citados por oficial de justiça em endereço diverso (fls. 176/177). Supõe-se que a não entrega das chaves tenha relação com a inadimplência dos apelados, uma vez que o documento de fls. 152/154 indica que em junho/2016 houve tratativas para renegociação do débito em aberto.

Todavia, os executados efetivamente constam na matrícula imobiliária como proprietários da unidade autônoma (fls. 114/115), não se tratando de mero “registro do contrato de mútuo”, como alegado nas contrarrazões (fl. 240). A despeito da ausência de menção à escritura pública, o registro constante da matrícula, que é o ato por meio do qual se opera a transferência de bens imóveis (art.

1.245 do Código Civil), indica os executados como titulares do domínio.

Não se descuida do entendimento jurisprudencial no sentido de que, em caso de imóvel adquirido diretamente da construtora, a disponibilização ao adquirente é condição para responsabilizá-lo pela manutenção do condomínio.

Essa orientação, porém, não é aplicável ao caso vertente, uma vez que os apelados são proprietários do imóvel, não apenas meros promitentes-compradores. Somente para estes é que a responsabilização está condicionada à posse direta do bem, já que não detêm a propriedade.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso, para rejeitar a exceção de pré-executividade e determinar o prosseguimento do feito na origem.

É meu voto.

Des. GOMES VARJÃO

Relator