jusbrasil.com.br
22 de Maio de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2018.8.05.0001

Petição Inicial - Ação Locação de Móvel contra Atual Participações

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3a VARA CÍVEL E COMERCIAL DA COMARCA DE SALVADOR - BA.

- Distribuição por dependência ao processo n. 0538182-24.2016.8.05.0001

BOMPREÇO BAHIA SUPERMERCADOS LTDA. ("Bompreço" ou "Autora"), com sede na Endereço.620/0001-50 (doc. 1), vem, por seus advogados (doc. 2), ajuizar ação renovatória de locação com fulcro nos arts. 51 e seguintes da Lei n. 8.245/1.991 ("Lei das Locacoes"), em desfavor de ATUAL PARTICIPAÇÕES LTDA. ("Atual" ou "Ré"), pessoa jurídica de direito privado com endereço na Endereço.190/0001-59, com base nas razões de fato e direito a seguir expostas.

I. A COMPETÊNCIA DESSE JUÍZO

1. A Autora, conhecida rede de supermercados, celebrou com a Atual em 20.5.1.999 o Instrumento Particular de Locação Comercial ("Contrato de Locação" - doc. 3) com prazo de vigência de 120 meses. Por intermédio do Contrato de Locação foi pactuada a locação de diversos imóveis, dentre eles o imóvel localizado na Avenida Vasco da Gama, n.

864, Brotas, Salvador/BA, registrado na matrícula n. 53.913 do 3º Cartório de Registro de Imóveis de Salvador ("Loja B-579"), local onde se situa uma das lojas da Bompreço.

2. Em 1.6.1999, foi celebrado o Aditivo ao Instrumento Particular de Locação

Comercial ("Aditivo" - doc. 4), por meio do qual se estabeleceu a data de vigência do Contrato de Locação a partir de 1.6.1999 e a data mensal em que seria realizado o pagamento do aluguel (até o 5º dia útil do mês referente ao da apuração).

3. Por sua vez, em 20.1.2009, as partes celebraram o Segundo Termo Aditivo ao Instrumento Particular de Contrato de Locação Comercial - Vasco da Gama - Loja B-579 ("Segundo Aditivo" - doc. 5), por meio do qual estabeleceram a renovação da locação até a data de 30.4.2019 e a fixação do aluguel mensal equivalente a 2,5% das receitas obtidas com as vendas líquidas da Loja B-579, assegurado o pagamento de aluguel mínimo de R$ 00.000,00, que deveria ser anualmente corrigido pelo índice IGP-M.

4. Por meio da cláusula vigésima primeira do Contrato de Locação, ratificada pelo Aditivo e Segundo Aditivo, foi pactuada cláusula compromissória vazia estabelecendo a arbitragem como forma de solução de conflitos entre a Bompreço e Atual, sendo eleito o foro da Comarca de Salvador como competente para execução da cláusula compromissória.

5. Contudo, a despeito da fixação da cláusula compromissória, a presente demanda deverá ser processada perante este Juízo, tendo em vista a expressa renúncia das partes à referida cláusula.

6. Nesse sentido, convém destacar que foi ajuizada, em 20.6.2016, a demanda revisional de aluguel n. 053182-24.2016.8.05.0001 pela Bompreço, em trâmite perante este Juízo, para reduzir o valor da locação ora vigente da Loja B-579.

7. A demanda atualmente está em fase postulatória, tendo sido determinada a manifestação sobre a réplica apresentada pela Atual. (doc. 6). Dessa forma, já havendo

apresentação de contestação pela Atual sem que fosse questionada a competência desse juízo, é nítido que houve a renúncia das partes à cláusula compromissória pactuada.

8. Ademais, em 10.5.2018, a Bompreço enviou notificação extrajudicial

(doc. 7) para a Atual reiterando sua renúncia à cláusula compromissória e, pedindo que havendo discordância por parte da Atual, que ela se manifestasse em sentido contrário à renúncia. Nenhuma manifestação foi apresentada pela Ré.

9. Logo, havendo cláusula compromissória vazia e já tendo as partes optado

por submeter os litígios entre elas ao Poder Judiciário 1 , é óbvia a competência deste Juízo nos termos do art. 58, II, da Lei das Locacoes, razão pela qual a renovatória deve ser regularmente processada e ao final julgada procedente nos termos a seguir expostos.

10. A presente demanda deverá também ser distribuída por dependência à

ação revisional n. 053182-24.2016.8.05.0001 tendo em vista a conexão entre as demandas. Nesse sentido, conforme será exposto nos tópicos seguintes, o valor da locação para a renovação está alinhado com o desfecho da demanda revisional e, por isso, existe risco de serem proferidas decisões conflitantes.

11. Dessa forma, ainda que V. Exa. não vislumbre a existência de conexão

propriamente, a presente demanda deverá tramitar sob dependência à ação revisional em consonância ao art. 55, § 3º, do Código de Processo Civil ("CPC") 2 .

1 "Com efeito, ao Juiz é vedado conhecer de ofício de cláusula compromissória arbitral pactuada pelas partes, para o fim de extinguir demanda entre elas proposta, a teor da interpretação conjugada do art. 301, IX, do CPC/73, com o § 4º do mesmo dispositivo. A ratio legis, por sinal, afigura-se bastante evidente nesse caso: consistindo a arbitragem, como amplamente reconhecido pela doutrina (v., por todos, Carlos Alberto Carmona, in Arbitragem e processo: um comentário à Lei nº 9.307/96, p. 89, São Paulo: Atlas, 2a edição, 2006), em fator inibitório da submissão de determinado litígio ao Poder Judiciário, decorrente da vontade dos interessados, tem- se que a simples propositura da demanda sugere a renúncia, por parte do autor do feito, a essa opção, o que acaba por atribuir à parte contrária, o ônus de invocá-la em sua peça defensiva, sob pena de caracterização de renúncia bilateral ao meio alternativo de solução de controvérsias outrora avençado, com a intuitiva restituição ao Estado da competência para solucionar o litígio deflagrado entre as partes" (TJSP, 2a Câm. Reservada de Di. Empresarial, Ap. n. 1068058-10.2015.8.26.0100, rel. Des. NomeTabosa, j. 25.5.2016).

2 "É sempre necessário que se verifique, no caso concreto, o risco de decisões conflitantes ou contraditórias caso ocorra o julgamento em separado ( NCPC, art. 55, § 3º). É tão relevando o risco de contradição entre julgamentos separados que, para evitá-los, a lei obriga a reunião dos processos e o julgamento conjunto até mesmo quando

12. Por fim, caso não seja o entendimento deste Juízo de que a presente

demanda tramite pelo Poder Judiciário, o que se admite apenas a d argumentandum tantum , desde já a Autora pede que essa demanda seja processada nos termos do art. da Lei n. 9.307/1.996, com o deferimento da tutela de urgência para determinar a manutenção da locação nos termos abaixo pedidos até que seja constituído o Tribunal Arbitral, nos termos do art. 22-A da Lei n. 9.307/1.996 3 .

E 71 DA LEI DAS LOCACOES FORAM CUMPRIDOS.

II. A LOCAÇÃO DEVE SER RENOVADA. OS REQUISITOS PREVISTOS NOS ARTS. 51

13. Como exposto no tópico anterior, as partes celebraram dois instrumentos

para tratar da locação de diversos imóveis que seriam destinados a constituir lojas da Bompreço. Por meio do Segundo Aditivo (atualmente vigente) foi pactuada a locação especifica da Loja B-579, com vigência até 30.4.2019, e fixação do aluguel mensal no equivalente a 2,5% das receitas obtidas com as vendas líquidas da referida loja, desde que respeitado o aluguel mínimo de R$ 00.000,00, que deveria ser anualmente corrigido pelo índice IGP-M.

14. Tendo em vista a importância do imóvel para as atividades da Bompreço,

a Autora manifestou seu interesse na renovação da locação, mas, após ser instada a se manifestar sobre o pedido de renovação por algumas vezes, a Atual não enviou qualquer resposta à Autora 4 .

não se achar configurada a conexão entre as ações, como, por exemplo, se passa com as hipóteses limitadas à prova comum (art. 55, § 3º, in fine). Portanto, para o Código a conexão nem sempre impõe a prorrogação de competência, mas o risco de contradição a faz sempre obrigatória, haja ou não conexidade entre as causas" (THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil, vol. I, 57a ed., p. 238).

3 "Embora haja contrato com expressa cláusula de arbitragem, é possível a concessão de medida de urgência

quando presentes os requisitos, com a ressalva de que se trata de uma medida precária, devendo ser instituída a arbitragem (art. 22-A - alterações da Lei 9.307/96, instituída pela Lei 13.129/2015". (TJBA, 3a Câm. Cível, AI n. 008770-11.2016.8.05.0000/50000, rel. Des. Rosita Falcão de Almeida Maia, j. 21.3.2017).

4 "Ainda que assim não fosse, o interesse processual referido no recurso reside na ausência de proposta de

renovação pela locatária e consequente inexistência de negativa dos apelantes a essa pretensão. Contudo, o exercício à renovação judicial do contrato não se sujeita a comprovação de que houve resistência à

15. Dessa forma, tendo em vista a ausência de qualquer resposta pela Ré e

ante a proximidade do decurso do prazo para o ajuizamento da ação renovatória, não restou alternativa à Bompreço a não ser a propositura desta demanda, que, consoante se passará a demonstrar, deverá ser julgada procedente para determinar a renovação da locação pactuada entre as Partes.

II.1. Ajuizamento da ação renovatória no prazo legal, existência de contrato escrito com prazo de vigência de 5 anos, exploração da mesma atividade econômica por mais de 3 anos e direito à renovação.

16. Conforme exposto anteriormente, o Segundo Aditivo foi assinado entre as

partes em 20.1.2009 e fixou a vigência da locação em 120 meses. A cláusula segunda do Segundo Aditivo regulou que o aluguel passaria a vigorar a partir de 1.5.2009 com término em 30.4.2019.

17. Nesse sentido, é nítido que a Bompreço ajuizou a presente demanda com

observância do prazo decadencial previsto no art. 51, § 5º, da Lei das Locacoes.

pretensão deduzida na petição inicial pelos apelantes, tese defendida no recurso . O art. , XXXVI, da Constituição Federal, dispõe que"a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito". Portanto, efetivamente, não é condição sine qua non a formalização da intenção da locatária em renovar o contrato de locação e sua comprovação da recusa dos locadores para a obtenção judicial dessa renovação . Cuida-se de direito cujo exercício está assegurado na Carta Magna, consoante dispositivo constitucional anteriormente citado . Oportuna a lição de Maria Helena Diniz, sobre o tema:"o direito ao exercício da ação renovatória compulsória do pacto locatício para fins comerciais é título do inquilino, o qual, deixando este de exercê-lo no prazo legal, extingui-se de modo absoluto, não ficando o locador com o direito de ajuizar a ação para renovar a locação, tendo em vista que a nova lei inquilinária não contem norma similar ao artigo 26 do decreto 24.150, que conferia, segundo alguns doutrinadores e julgados, ao locador direito tanto a ação renovatória como à negatória"(in Lei das Locacoes de Imóveis Urbanos Comentada: Lei nº 8.245, de 18.10.1991, 6a ed. Atual. - São Paulo: Saraiva, 2001, p. 135). Dessa forma, presente o interesse processual da locatária na renovação judicial do contrato, porquanto a legislação aplicável à espécie impõe ao locatário a obrigatoriedade do manejo da ação renovatória, dispensada a formalização de sua intenção prévia na renovação do pacto locatício, sob pena de decadência do direito". (TJSP, 27a Câm. DiPri., Ap. n. 0003701- 53.2012.8.26.0032, Rel. Des. Sergio Alfieri, j. 2.6.2015).

18. O início do prazo anual ocorreu em 30.6.2018 ao passo que os 6 meses anteriores ao fim de vigência da locação encerram em 30.10.2018. Logo, a demanda renovatória é tempestiva.

19. O Contrato de Locação, o Primeiro Aditivo, o Segundo Aditivo também foram todos celebrados por escrito e com prazo de vigência de 120 meses.

20. No tocante ao exercício da mesma atividade econômica pelo prazo mínimo e ininterrupto de pelo menos 3 anos também não há qualquer polêmica. Em sintonia ao exposto anteriormente, a Bompreço iniciou a execução de suas atividades na Loja B-579 há mais de 3 anos conforme notas fiscais anexas (doc. 8), fato também corroborado pelos próprios instrumentos de locação.

21. Ante o exposto, é evidente que todos os requisitos previstos pelo art. 51 da Lei de Locações foram atendidos pela Bompreço.

II.2. O regular cumprimento do Contrato de Locação e as condições para a renovação da locação.

22. Além de atender os requisitos previstos no art. 51 da Lei das Locacoes, consoante demonstrado acima, cumpre esclarecer que as disposições contidas no Contrato de Locação, no Primeiro Aditivo e no Segundo Aditivo também foram regularmente cumpridas, tal qual exigido pelo art. 71 da referida Lei.

23. Contas de Água (doc. 9), IPTU (doc. 10), contas de luz (doc. 11), prêmio relativo ao seguro (doc. 12) e aluguel (doc. 13) foram regularmente pagos e estão em dia. A Bompreço também possui o pertinente alvará para exercer suas atividades (doc. 14).

24. Não há, portanto, qualquer falta contratual por parte da Bompreço.

25. Sobre as condições para renovação da locação, consoante exigido pelo art. 71, IV, da Lei das Locacoes, a Bompreço propõe que o Segundo Aditivo seja renovado nos termos indicados abaixo:

a. Fixação do aluguel mínimo em R$ 140.000,00, consoante proposto na ação revisional n. 053182- 24.2016.8.05.0001, em trâmite perante a 3a Vara Cível da Comarca de Salvador e será melhor explicado no tópico seguinte;

b. Manutenção da garantia consistente na fiança oferecida pela Bompreço Supermercados do Nordeste Ltda., inscrita no CNPJ/MF sob o n. 13.004.510/0001-89;

c. Manutenção do prazo do contrato de aluguel por 120 meses, ou, subsidiariamente, pelo prazo de 60 meses;

d. Manutenção das demais cláusulas do Contrato de Locação, Primeiro Aditamento, Segundo Aditamento, inclusive o índice de reajuste do aluguel mensal (Índice IGPM/FGV), com exceção da multa contratual que será tratada no tópico seguinte.

26. Em relação à manutenção da fiança, a Bompreço requer a juntada da declaração do atual fiador com a manutenção da fiança pactuada (doc. 15).

III. FIXAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL

27. Consoante exposto nos tópicos anteriores, em 20.6.2016 a Bompreço ajuizou a demanda revisional de aluguel n. 053182-24.2016.8.05.0001, em trâmite perante

este Juízo, com o objetivo de reduzir o valor mínimo da locação vigente da Loja B-579 de R$ 00.000,00para a quantia de R$ 00.000,00(vide doc. 6).

28. O pedido de revisão do aluguel foi realizado com base em laudo de avaliação elaborado por empresa especializada no ramo imobiliário que constatou que o valor vigente é abusivo. Contudo, a demanda ainda está em fase postulatória e futuramente deverá ser oportunizado às partes a produção de novas provas, bem como a realização de perícia técnica.

29. Nesse sentido, a Bompreço propõe que a renovação da locação seja realizada consoante o valor apurado em seu laudo de avaliação (vide doc. 6), que consiste no valor mínimo de R$ 00.000,00mensais até o limite de 2,5% das receitas obtidas com as vendas líquidas da referida loja.

30. Subsidiariamente, caso seja outro o valor fixado na revisional, a Bompreço pede que a renovação ocorra com base no valor determinado nos autos da ação revisional n. 053182-24.2016.8.05.0001.

31. Como exposto no tópico anterior, a renovação do Terceiro Aditamento deverá ocorrer com a alteração da cláusula oitava, parágrafo terceiro, do Contrato de Locação que prevê o pagamento "de multa indenizatória correspondente a 1/30 (um trinta avos) do último aluguel pago, multiplicado pelo número de dias contados da data do último pagamento de aluguel até a data prevista como termo final de vigência deste contrato previsto na Cláusula Terceira", para o pagamento de multa com base no equivalente a 3 (três) meses do aluguel vigente, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato.

IV. A ALTERAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL

32. Isso porque nos moldes pactuados é abusiva a referida cláusula pois condiciona o valor da multa a uma fração do aluguel multiplicado pelo número de dias

necessários para o termo final do contrato, condições comumente pactuadas nos contratos de locação atípicos, celebrados a luz do art. 54-A, § 2º, da Lei de Locações, ou mais conhecidos como Built to suit 5 .

33. Contudo, da análise do Contrato de Locação e seus aditamentos é claro

que a presente locação não é um contrato atípico na modalidade Built to suit , pois não houve qualquer estipulação de construção ou substancial reforma dos imóveis. A locação pactuada é simples e deverá ser regida pela Lei de Locações.

34. Assim, a cláusula penal deverá ser ajustada e fixada de acordo com o art.

4º da Lei de Locações e, portanto, proporcional ao prazo de cumprimento da locação, tendo como base a importância de 3 (três) meses de aluguel 6 .

35. Destarte, restam atendidas as disposições contidas no art. 71 da Lei das

Locações, razão pela qual a presente demanda deve ser julgada procedente.

5 "Conforme o parágrafo seguinte, em caso de denúncia antecipada da locação em Built to suit pelo locatário, a

multa não se submeterá à proporcionalidade do cumprimento do contrato, conforme o art. 4º, mas terá como teto a soma dos valores das mensalidades a cumprir na avença até o termo final da locação. No caso concreto, porém, a nosso ver deve ser examinada com cuidado a questão, pois esse teto da cláusula penal pode vir cercado de fatores que tornem excepcionalmente a multa inócua ou injusta, para uma ou para ambas as partes" (VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada, Editora: Atlas, 14a Ed., p. 280).

6 Quanto ao mérito, a D. Magistrada sentenciante acertadamente reconheceu a parcial nulidade de tal cláusula, a

"10.1.1", impondo como multa o valor de três alugueres mensais, reduzidos em proporção aos meses cumpridos da locação. A base jurídica para tal feito está no artigo 413, do Código Civil de 2002: "A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio". 8. Comentando o artigo supracitado, o eminente jurista HAMID CHARAF BDINE JR. leciona: "Diversamente do que estabelecia o art. 924 do CC revogado, o dispositivo é incisivo: o juiz tem o dever, não a possibilidade de reduzir, ao contrário do que constava no diploma legal revogado. A norma é de ordem pública, não admitindo que as partes afastem sua incidência, dispondo que a multa prevista é irredutível"

Logo, reduzir a multa não implica qualquer ofensa ao princípio da força obrigatório dos contratos, visto que ele coexiste no plano jurídico com outras de igual relevância, tais como o da boa-fé objetiva e o da proibição do enriquecimento sem causa, que devem ser prestigiados na espécie.

Ademais, embora o atual artigo 54-A da Lei 8.245/91, admita a convenção no sentido de estabelecer contratualmente multa pela rescisão unilateral do contrato, pelo locatário, nos moldes do que consta na cláusula 10.1.1 do contrato de locação firmado, quando da assinatura do contrato, em 01/01/2010, ainda não havia tal disposição legal, devendo a multa, quando excessiva ser reduzida equitativamente pelo juiz". (TJSP, 25a Câm. DiPri., Ap. n. 1056728-16.2015.8.26.0100, rel. Des. Azuma Nishi, j. 15.3.2018).

V. PEDIDOS

36. Ante o exposto, pede a Autora que a demanda renovatória seja regularmente processada, autuada sob dependência ao processo n. 053182- 24.2016.8.05.0001 e a Ré citada para oferecer sua defesa no prazo legal, sob pena de revelia.

37. A Bompreço pede, também, a procedência da demanda renovatória a fim de que seja determinada a renovação da locação nos termos acima indicados.

38. Subsidiariamente, caso V. Exa. entenda que a locação não poderá ser prorrogada pelo prazo de 120 meses e que o valor da multa contratual não possa ser reajustado proporcionalmente ao prazo de cumprimento da locação tendo como base a importância de 3 meses de aluguel, a Autora pede que V. Exa. determine a prorrogação pelo prazo de 60 meses e fixe por equidade a multa contratual, nos termos do art. 4º da Lei de Locações.

39. Caso seja desafiada a competência deste Juízo, a Autora pede que a demanda seja processada nos termos do art. da Lei n. 9.307/1.996, bem como seja deferida a tutela de urgência para determinar a manutenção da locação nos termos acima pedidos até que seja constituído o Tribunal Arbitral, nos termos do art. 22-A da Lei n. 9.307/1.996 7 .

40. A Autora requer a produção de todas as provas em direito admitidas, em especial a ulterior juntada de documentos e realização de perícia, bem como a condenação da Ré ao pagamento dos ônus sucumbenciais.

7" Embora haja contrato com expressa cláusula de arbitragem, é possível a concessão de medida de urgência quando presentes os requisitos, com a ressalva de que se trata de uma medida precária, devendo ser instituída a arbitragem (art. 22-A - alterações da Lei 9.307/96, instituída pela Lei 13.129/2015 ". (TJBA, 3a Câm. Cível, AI n. 008770-11.2016.8.05.0000/50000, rel. Des. Rosita Falcão de Almeida Maia, j. 21.3.2017).

41. A Autora requer que todas as publicações e intimações sejam realizadas em nome dos advogados Nome, 00.000 OAB/UFe Nome, 00.000 OAB/UF, sob pena de nulidade.

42. Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00.

Salvador, 24 de setembro de 2018.

Nome Nome 00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF

NomeGabriel Kukulka Figuinha

00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF