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1 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2018.8.26.0224

Petição Inicial - TJSP - Ação Feito Tramite em Face do Possuidora e Atual Proprietária - Procedimento Comum Cível - de Condomínio Residencial Phenix V

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA MM VARA CIVEL DA COMARCA DE GUARULHOS - ESTADO DE SÃO PAULO.

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PHENIX V, pessoa jurídica de Direito Privado, devidamente inscrita no CNPJ sob o nº 00.000.000/0000-00, com sede à Endereço- Vila Imaculada - Guarulhos - São Paulo, neste ato representado pela síndica a Sra. Nome, brasileira, portadora do RG nº 00000-00, CPF/MF nº 000.000.000-00, residente e domiciliada a Endereço, Vila Imaculada - Guarulhos - Estado de São Paulo, vem por intermédio de sua advogada que a esta subscreve, vem mui respeitosamente á presença de Vossa Excelência, com fulcro nos artigos 1336 e 1345 da lei 10.406/2002 , bem como o artigo 12 e parágrafos da Lei 4.591/64, propor a presente

AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO

Nome, brasileira, devidamente inscrita no CPF nº 000.000.000-00, demais qualificações desconhecida, residente e domiciliada a Endereço- Vila Imaculada - Guarulhos - Estado de São Paulo, CEP: 00000-000, passando, para tanto, a expor e requerer o seguinte:

1 - PRELIMINARMENTE

O condomínio esclarece prima facie que o imóvel está registrado no cartório de registro de imóveis em nome da empresa CONSTRUTORA COSTA NORTE LTDA, todavia a requerida a Sra. Nomeadquiriu o aludido imóvel, a qual encontra na posse do mesmo, conforme demonstra demonstrativo de cobrança anexo, sendo identificada no condomínio como proprietária do bem em questão, onde as taxas condominiais mensais são lançadas em seu nome. Daí porque figura no pólo passivo do presente litígio.

A regra constante no artigo 4º da Lei Condominial estabelece que:

"O adquirente de uma unidade autônoma responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas."

Seja como for, o Egrégio Superior Tribunal de Justiça já decidiu em caso semelhante que a ação tendente a cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade autônoma :

"CONDOMÍNIO - COTAS COMPRADOR - ESCRITURA SEM REGISTRO - IRRELEVÂNCIA". A cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomínio, sendo irrelevante o fato de a escritura de compra e venda não estar inscrita no Cartório de Imóveis. (STJ. AC. UNÂN. da 3a T. Publ. No DJ. De 12.09.94, pág. 23.761 - REC. ESP. 40.263 - RJ. MIN. CLÁUDIO SANTOS). O DD. Relator fez incluir em seu lúcido voto, o Magistério de NASCIMENTO FRANCO E NISSKE GONDO, que dissertando sobre a responsabilidade do comprador para débitos alusivos à unidade adquirida em condomínio, asseveram que: "Para o perfeito equilíbrio econômico e financeiro do condomínio a lei atribui à obrigação de pagamento das despesas normais e das extraordinárias o caráter de ônus, que se transfere juntamente com a unidade autônoma, em caso de ser esta alienada. Assim é que o parágrafo único do Artigo 4º dispõe que o adquirente de uma unidade autônoma responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas. Trata-se de direito novo, criado pela Lei sobre condomínios em planos horizontais, uma vez que a Legislação anterior não atribuía ao adquirente nenhuma responsabilidade pelos débitos relativos às despesas de condomínio. Tratando-se de obrigações legais, o adquirente dela não se exonera nem mesmo através de cláusula na escritura isentando-o desse encargo, embora lhe seja permitido denunciar da lide ao devedor originário para lhe haver regressivamente, a quantia que ele, denunciante for condenado a pagar."

De qualquer sorte, as taxas ou cotas condominiais são dívidas "propter rem", que acompanham a coisa, portanto é obrigação da própria unidade condominial, pouco importando em nome de quem estejam registradas e de quem as ocupe, assim, as dívidas oriundas da unidade autônoma em relação ao condomínio acompanham o bem, ainda que a propriedade seja transferida.

Portanto, REQUER que o presente feito tramite em face do possuidora e atual proprietária do imóvel, qual seja, Sra. Nome.

2- DO DESINTERESSE DA AUDIENCIA DE CONCILIAÇÃO OU MEDIAÇÃO ( artigo 334 do Código de Processo Civil)

Conforme faculdade conferida pelo parágrafo 5º , do artigo 334 do Código de Processo Civil, informa o requerente que NÃO tem interesse na designação de audiência de Conciliação ou de Mediação, motivo pelo qual apresenta objeção quanto a esse ato processual.

Ademais, INFORMA que a requerida poderá contatar as patronas do requerente a qualquer momento, caso haja interesse na apresentação de eventual proposta de acordo e havendo composição, será submetida a homologação judicial.

Outrossim, no termo do artigo 785 do Código de processo Civil, o requerente opta pelo processo de conhecimento.

3- DOS FATOS

Primeiramente, cabe informar que a requerida é proprietária / possuidora do imóvel constituído do apartamento 073 - BLOCO 03 do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PHENIX V, localizado na Endereçoº Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos / São Paulo, sob o número da matrícula 83.230 (doc. anexo) , constante na citada matrícula na Ficha 45 (frente) no Registro de nº 136 .

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Cabe ressaltar que a requerida é proprietária / possuidora do imóvel em questão, sendo a pessoa que a ocupa atualmente, o qual reside no imóvel juntamente com a sua família.

Ocorre que a requerida a partir do mês MAIO do ano de 2017 sem qualquer motivo plausível, não vêm pagando corretamente e pontualmente as obrigações para com o condomínio, ou seja, deixando de pagar as taxas de condomínio e rateio extraordinário realizado nesse período, conforme demonstra planilha de débito anexa, resultando tal procedimento um transtorno financeiro ao requerente.

O valor total do débito vencido a partir do mês de MAIO do ano de 2017 até a presente data , perfaz um o valor de R$ 00.000,00com os acréscimos legais, conforme demonstrativo em anexo.

Além das despesas acima relacionadas, a requerida deverá responder também, pelas taxas condominiais que vencerem no decurso da ação.

Ressalte-se por oportuno que o Condomínio não é uma entidade com fins lucrativos, portanto, o valor arrecadado é tão somente do rateio das despesas originárias e extraordinárias do Condomínio. Assim, a inadimplência da requerida vem causando prejuízos ao orçamento condominial.

Como é de conhecimento, a inadimplência das taxas condominiais é o grande problema enfrentado pelos condomínios e seus administradores, uma vez que para que haja satisfação de toda coletividade, o condomínio precisa pagar devidamente seus fornecedores de serviço, as concessionárias de água, luz, e demais despesas, assim como quitar débitos trabalhistas e outros serviços que mantém o funcionamento do condomínio. Logo, todo condômino que se furta do pagamento da cota condominial, prejudica toda a dinâmica do condomínio, fazendo com que os demais condôminos arquem com o "Peso" da inadimplência .

Segundo o preceito da Lei nº 4591/64, em seu artigo 12, o requerido está obrigado a contribuir com as cotas condominiais, sendo estas aprovadas em Assembléias Gerais Ordinárias e Extraordinárias, recolhendo as cotas correspondentes por rateio nos prazos estipulados .

Ademais, está o Requerente amparado legalmente pela Lei que rege a matéria, bem como pela Convenção Condominial, onde poderá realizar a cobrança judicial, independente de interpelação judicial, podendo ainda ser-lhe cobrados juros moratórios, correção monetária e multa de até 2% (dois por cento), em benefício do Condomínio, sujeitando-se ainda ao pagamento das custas, despesas judiciais e honorários advocatícios a ser arbitrado pelo nobre julgador.

Acrescente-se ainda o entendimento do jurista Nome, em trecho transcrito, in verbis:

De se lembrar ainda que a obrigação do condômino pagar as contribuições condominiais é de natureza portable, isto é, a contribuição regularmente aprovada é devida, e deve a obrigação ser satisfeita nos prazos determinados, independentemente da remessa dos avisos de cobrança por parte do síndico ou administradora. (In Condomínio na Prática - 5a ed.)

Desta sorte, a requerida é devedora da quantia de R$ 00.000,00correspondente ao principal, acrescido de multa de 2%, e juros de mora de 1%, atualizados até o ingresso da presente, devendo-se ainda ser incluído neste pedido as cotas vincendas no curso da presente ação, reembolso de custas processuais despendidas e verba honorária a ser fixada segundo o prudente arbítrio do nobre julgador.

È importante elucidar que o requerente tentou por todos os meios possíveis para liquidar o débito amigavelmente junto a requerida, sem, no entanto, obter êxito, restando-lhe tão-somente a via judicial como forma de ver satisfeitos seus direitos.

4- DO DIREITO

Conforme ocorre em qualquer condomínio e por previsão legal, artigo 12 da Lei 4.591/64 e o artigo 1.315 do Código Civil, todos os condôminos estão obrigados a concorrer para as despesas de conservação e manutenção do condomínio.

Artigo 12- "Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio."

Artigo 1.315- "O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita."

Primeiramente, cabe ressaltar, tratar-se o caso de obrigação propter rem, cujo fundamento para exigência está previsto no § 1º do art. 12 da Lei 4.591/64, constando igualmente do artigo 1.336, inc. I, do Código Civil.

Artigo 1336 Código Civil : São deveres do Condômino.

I- Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais , salvo disposição em contrario na convenção.

Repise-se, a obrigação propter rem decorre tão-só da mera titularidade da coisa.

Nesse sentido, claros e precisos são os ensinamentos dos eminentes professores Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves de Farias, que ora se transcreve:

Em regra, os direitos reais não criam obrigações positivas para terceiros, tão-somente um dever genérico negativo, consistente na abstenção da prática de atos que possam cercear a substância do direito alheio. Por outro lado, as obrigações normalmente surgem de um negócio jurídico unilateral ou bilateral, cujo fundamento é a manifestação de vontade.

Excepcionalmente, a mera titularidade de um direito real importará na assunção de obrigações desvinculadas de qualquer manifestação de vontade do sujeito. A obrigação propter rem está vinculada à titularidade do bem, sendo esta a razão pela qual será satisfeita determinada prestação positiva ou negativa, impondo-se sua assunção a todos os que sucedam ao titular na posição transmitida. [FARIAS, Cristiano Chaves e ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 4a. ed.Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2007, p. 22].

Nesse diapasão, tem-se que as obrigações propter rem cabem ao titular do bem, como bem assinalado no julgado do Superior Tribunal de Justiça que ora se traz à colação:

AGRAVO REGIMENTAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE. PROPRIETÁRIO - Em se tratando de obrigação propter rem, as despesas de condomínio são de responsabilidade do proprietário, que tem posterior ação de regresso contra o ex-mutuário. (STJ, Ag. Rg no Ag 776.699/SP, Rel. Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 19.12.2007, DJ 08.02.2008 p.1).

Como se observa dúvida não há quanto a ser a proprietária, ora requerida na presente ação de cobrança, a responsável pelo pagamento da contribuição mensal devida para a manutenção do condomínio acima referido.

5 - DOS PEDIDOS

Ante o exposto, REQUER que V. Exa. digne-se em determinar o que segue :

a) Seja recebida e autuada a presente petição inicial;

b)- A citação da requerida Sra. Nome, através de oficial

de Justiça com as prerrogativas do artigo 212 e seguintes do Código de Processo Civil, sendo que em caso de uma possível ocultação da Requerida, seja efetuada a citação por hora certa, com fulcro no artigo 252 e seguintes do mesmo diploma legal, o qual poderá contestar o feito, caso queira, sob pena de revelia e confissão ficta da matéria de fato, com o conseqüente julgamento antecipado da lide;

c)- O acolhimento do pedido e reconhecimento da dívida, para ao final julgar

PROCEDENTE a presente ação, com o fim de condenar a requerida no pagamento do valor de R$ 00.000,00a título de contribuição condominial e rateios, acrescido de multa, juros, correção monetária na forma da lei, custas processuais, demais despesas a que der causa, e, honorários advocatícios, atualizados até a data do efetivo pagamento, bem como nas taxas condominiais e rateios que vencerem no curso da presente lide, inclusive durante a execução (enquanto perdurar a obrigação), conforme Súmula nº 13 do Tribunal de Justiça de São Paulo, tendo em vista tratar-se de prestações periódicas, cujas parcelas são vencíveis mensalmente;

d)- Em cumprimento ao artigo 319, VII , o requerente requer que seja dispensado a

audiência de Conciliação , haja vista o total desinteresse do requerido em tentar uma composição amigável, muito embora tenha sido convidado para tanto;

e)- A condenação da requerida no pagamento das custas processuais e honorários

advocatícios de sucumbência, nos termos do artigo 85 do Código de Processo Civil.

6- DAS PROVAS

Para demonstrar a veracidade dos fatos supra-alegados, o Requerente valer-se-á de provas documentais colacionada à presente exordial. Protesta pela produção de todos os meios de prova no Direito admitidas, notadamente pelo depoimento pessoal das requeridas, que desde já requer, sob pena de confissão, oitiva de testemunhas, cujo rol protesta por juntada oportuna, e quaisquer outros que no decorrer do processo se façam necessários.

7- DO VALOR DA CAUSA

Atribuía a causa para efeito de alçada o valor de R$ 00.000,00.

Nestes Termos,

Pede e Aguarda deferimento.

Guarulhos, 26 de setembro de 2018

Nome

00.000 OAB/UF