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Recurso - TJSP - Ação Rescisão / Resolução - Procedimento Comum Cível

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19 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2018.8.26.0606

Recurso - TJSP - Ação Rescisão / Resolução - Procedimento Comum Cível

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EXELENTÍSSIMO SENHOR. DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 02a VARA CÍVEL DA COMARCA DE SUZANO - SP.

Processo: 0000000-00.0000.0.00.0000

Nome, já qualificado nos autos vem à presença de Vossa Excelência, apresentar RÉPLICA .

RESUMO DA CONTESTAÇÃO

Alegou a contestante pela improcedência à ação por ilegitimidade de parte e que nunca firmou ou formalizou contrato com os requerentes, impugnando os demais pedidos.

DA REALIDADE DOS FATOS

Em que pese à Contestação arquitetada pela Requerida não ter alcançado a finalidade de atingir os argumentos expostos, opta-se por impugná-la para melhor auxiliar na formação do convencimento deste Douto Juízo.

Em primeiro lugar, devem ser tidos como reiterados todos os termos contidos na exordial, merecendo destaque, nesse momento, aqueles que serão, a seguir, expostos.

IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA

Tendo em vista as novas disposições do CPC, não mais se faz necessário interpor peça apartada quando da impugnação ao pedido de gratuidade de justiça.

A Requerida é advogada e como tal, sequer se preocupou em juntar declaração de Hipossuficiência aos autos, requisito fundamental para deferimento à gratuidade de justiça, nos termos do artigo 4º da Lei 7.510/86, que deu nova redação a dispositivos da Lei 1.060/50.

Importante mencionar que além de advogada atuante, como se verifica nos diversos processos em que atua como causídica, ainda é corretora de imóveis, proprietária a Imobiliária 4a Divisão, a qual funciona de forma irregular, pois não detém o devido registro junto ao CRECI.

Os argumentos dispostos na peça de Contestação não se prestaram para comprovar sua miserabilidade, ainda mais pelo fato de não ter anexado um documento sequer que comprove sua fragilidade financeira.

Assim, em sede preliminar, requer-se o indeferimento do pedido de Justiça Gratuita, apresentado pela Requerida.

DA ALEGADA ILEGITIMIDADE DE PARTE

Equivoca-se em suas alegações a Requerida, ao afirmar ser parte ilegítima na ação, visto que é corretora de imóveis devidamente inscrita no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI/COFECI), com nº 51.319 e realizou a venda do terreno objeto da lide, sem se atentar aos cuidados e deveres inerentes à sua profissão.

Não bastasse a requerida ser corretora de imóveis, ainda é advogada devidamente inscrita na OAB, tanto que postula em defesa própria, o que lhe atribui ainda mais responsabilidades no trato de qualquer transação comercial.

A Requerida afirmou que não fez parte da transação contratual, no entanto figurou como corretora no negócio, colocando no contrato seus dados para depósito de sua comissão:

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Baixe a peça processual original para visualizar a imagem.

Desta forma, inevitavelmente, a Requerida está suscetível a todas normas de ambos os Conselhos pertinente, na esfera Estadual e Federal, que regulamentam as profissões, e que regem nosso ordenamento jurídico brasileiro.

O artigo 5º da resolução COFECI nº 326/92 que trata do Código de Ética Profissional, dita: " O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, imperícias, imprudência, negligencia ou infrações éticas" .

Não obstante o referido no artigo 5º elencado, o nosso Código Civil em seu artigo 723 Parágrafo Único é claro em seu teor: "Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. "

Neste sentido temos o Agravo Regimental: (00)00000-0000SP 00000-00de 25/02/2014, publicado em 07/03/2014:

"AGRAVO REGIMENTAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ORIENTA A SÚMULA 7/STJ QUE, EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL, É INVIÁVEL O REEXAME DE PROVAS. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS. O CORRETOR DE IMÓVEIS DEVE ATUAR COM DILIGÊNCIA, PRESTANDO ÀS PARTES DO NEGÓCIO QUE INTERMEDIA AS INFORMAÇÕES RELEVANTES, DE MODO A EVITAR A CELEBRAÇÃO DE CONTRATOS NULOS OU ANULÁVEIS, PODENDO, NESSES CASOS, CONSTATADA A SUA NEGLIGÊNCIA QUANTO ÀS CAUTELAS QUE RAZOAVELMENTE SÃO ESPERADAS DE SUA PARTE, RESPONDER POR PERDAS E DANOS ". (Grifo Meu)

Dispostas as arguições das responsabilidades do Corretor de Imóveis, são notórias as de intermediações que possam resultar em negócios nulos ou anuláveis, além de todas as outras responsabilidades já confirmadas.

Consta no contrato em sua cláusula 1a a seguinte afirmação:

"Uma parte do terreno com área maior, sendo adquirido aqui à área de 1.013,82 metros quadrados. Trata-se de parte do Imóvel situado no município e Comarca de Suzano - Estado de São Paulo - Imóvel este cadastrado na Prefeitura Municipal de Suzano sob a inscrição nº (00)00000-0000com valor venal total para o exercício de 2014 equivalente a R$ 496.681,92. (Área de 1.013,82 metros quadrados assim caracterizada: 16,87m de frente - 54,97m da frente aos fundos, do lado esquerdo de quem da rua olha para o terreno 60,09m em esquina com futura rua de acesso e fundos mede 21,45 e confina futura via de acesso. Conforme croqui de planta em anexo - Gleba 4 Q 1).

Podemos verificar claramente que a cláusula menciona a alienação de parte do terreno com área maior, além de na cláusula 3a do referido contrato mencionar o loteamento que posteriormente seria regularizado.

A lei 6766/79 dispõe sobre parcelamentos de solo, ou seja, loteamentos ou desdobros, em seu artigo 18 versa que os vendedores deveriam , após aprovação do projeto de loteamento ou de desmembramento, submeter ao registro imobiliário no prazo de 180 (cento e oitenta dias), sob pena de caducidade .

Decorrido o prazo citado, o Cartório de Registro de Imóveis realiza o parcelamento do solo conforme projeto, tendo que constar nas matrículas as unidades autônomas, ainda em nome do solicitante detentor do domínio e após, os vendedores, sim estariam habilitados a alienar as áreas desmembradas cada qual com sua matrícula registrada, o que não aconteceu neste caso.

D. Magistrado, como se pôde alienar algo" a ser regularizado ", e que, adiante não seria possível tal feito? De quem é a responsabilidade?

O Código Civil em seu artigo 1.227 regra que só se adquire o domínio do bem imóvel com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

A Requerida tenta transferir a culpa do negócio mal feito aos Requerentes, sob alegação que eles tinham pleno conhecimento que o imóvel estava todo irregular.

Ora, Excelência com o acatamento devido, saber que estava comprando fração ideal de um lote, não é sinônimo de aquisição irregular, afinal, grande parte dos imóveis são constituídos de parte ideal de um terreno.

Percebe-se que desesperadamente a Requerida busca burlar as Leis, para se esquivar de responsabilidades, pois, restou claro, que o negócio realizado é nulo ou anulável, e que na posição de intermediadora deveria ter interrompido a negociação até que os vendedores apresentassem a documentação pertinente devidamente aprovada e desmembrada ou parcelado o seu solo da área maior.

Notório que os compradores, não detinham conhecimento dos tramites necessários para regularização do imóvel e que por tal razão fizeram uso dos serviços da corretora de imóveis, pessoa que deveria ser competente e habilitada a não colocar em risco o negócio , o que de fato não ocorreu, tendo a corretora dado continuidade ao contrato sem as observações dos requisitos legais.

Portanto, restou evidente que as alegações da Requerida são desprovidas de fundamento, pois a legislação vigente é cristalina quanto aos deveres e obrigações do corretor de imóveis.

DA SUPOSTA CARÊNCIA DA AÇÃO

A contestante alegou CARÊNCIA DA AÇÃO, indicando que" na data 31 de março de 2016 o cedente, através de seu procurador, Sr. NomeCardoso, assinou com os requerentes, UM TERMO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM ENTREGA E DEVOLUÇÃO DE VALORES .

Neste documentos, os Autores devolveriam ao cedente o bem adquirido pelo contrato de compra e venda e o cessionário lhes pagaria o equivalente a R$ 00.000,00mediante depósito bancário.

Novamente equivoca-se a Requerida ao afirmar que o Pai do Autor Nome, foi quem assinou o acordo de devolução de valores. O nome que aparece é Nome

CARDOSO, que por sinal consta na peça Vestibular como 4º Requerido e a mesma o cita como cedente em sua peça de defesa.

Seu desespero é tão grande, ante aos inúmeros erros que cometeu que sequer se atentou em verificar quem são as partes na ação e tenta enganar este D. Magistrado distorcendo a realidade, como se ninguém fosse perceber sua tramoia.

Cabe ressaltar que o acordo assinado pelos autores, não pode prosperar, pois além de não ter sido cumprido, em nenhum momento, carecem do devido conhecimento de 02 (duas) testemunhas que deveriam ter assinado o acordo.

Por ser a Requerida, além de corretora de imóveis, advogada, deveria saber que sem as devidas assinaturas das testemunhas, o acordo não tem força de Título Executivo Extrajudicial , sendo um mero documento comprobatório daquela relação pactuada entre as partes, perdendo seu caráter principal.

Outro fator importante de se esclarecer é na cláusula 3a do contrato, onde se menciona que o Cessionário entrará na posse de imediato, podendo nele introduzir, quaisquer benfeitorias que julgar necessária, impõe o ônus da responsabilidade da ocupação física aos autores.

No entanto, como poderiam adentrar ao imóvel ( terreno ), e iniciar uma construção sem a possibilidade de cumprir qualquer exigência dos órgãos públicos que detém o poder da emissão dos alvarás para tal feito, uma vez que a documentação do imóvel não pertence por domínio aos compradores?

Assim, novamente desprovidas de fundamentação as alegações da Requerida, devendo a ação ser julgada procedente, nos termos da peça vestibular.

DA IRREGULARIDADE DOS SERVIÇOS

PRESTADOS DE CORRETAGEM

Todo e qualquer bom profissional, tem pleno conhecimento que não deve realizar nenhum tipo de negócio que seja afetado por vícios.

É expressamente proibido ao corretor a venda de imóveis proveniente de parcelamento ilegal, não autorizado por lei, não aprovado ou irregular, o chamado loteamento clandestino e ainda aqueles que apresentam problemas de documentação, certidões, com pendências ou vícios insanáveis, sob pena de responder civilmente e ainda ser condenado a restituir aos compradores a quantia que recebeu a título de comissão na intermediação, corrigida monetariamente a partir do recebimento, com juros moratórios de 1% ao mês a contar da citação, além de custas e honorários advocatícios.

Importante frisar que a Lei 6.530/78, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, no artigo 20, determina que, no caso de anúncio de imóvel loteado ou em condomínio, deve ser mencionado o número do registro do loteamento ou da incorporação no registro de imóveis. O não atendimento a essa norma constitui infração disciplinar .

Nosso ordenamento é bem cristalino, quando afirma que negócios manifestadamente realizados com vícios de procedimento afastam a prescrição contido artigo 206.

Em decisão no processo de EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RESP Nº 1.281.594 - SP, foi afastada a incidência da prescrição trienal, por versar o caso sobre responsabilidade civil decorrente de contrato de compra e venda e prestação de serviços, entre particulares, que se sujeita à prescrição no prazo decenal (art. 205), devolvendo os autos à origem para julgamento.

Brasília (DF), 15 de maio de 2019. (Data do Julgamento).

Ministro João Otávio de Noronha - Presidente

Ministro Felix Fischer - Relator

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA NO RECURSO ESPECIAL. DISSENSO CARACTERIZADO. PRAZO PRESCRICIONAL INCIDENTE SOBRE A PRETENSÃO DECORRENTE DA RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DO ART. 206, § 3º, V, DO CÓDIGO CIVIL. SUBSUNÇÃO À REGRA GERAL DO ART. 205, DO CÓDIGO CIVIL, SALVO EXISTÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA DE PRAZO DIFERENCIADO. CASO CONCRETO QUE SE SUJEITA AO DISPOSTO NO ART. 205 DO DIPLOMA CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA PROVIDOS

(...)

II - A prescrição, enquanto corolário da segurança jurídica, constitui, de certo modo, regra restritiva de direitos, não podendo assim comportar interpretação ampliativa das balizas fixadas pelo legislador.

III- A unidade lógica do Código Civil permite extrair que a expressão "reparação civil" empregada pelo seu art. 206, § 3º, V, refere-se unicamente à responsabilidade civil aquiliana, de modo a não atingir o presente caso, fundado na responsabilidade civil contratual.

(...)

V - O caráter secundário assumido pelas perdas e danos advindas do inadimplemento contratual, impõe seguir a sorte do principal (obrigação anteriormente assumida). Dessa forma, enquanto não prescrita a pretensão central alusiva à execução da obrigação contratual, sujeita ao prazo de 10 anos (caso não exista previsão de prazo diferenciado), não pode estar fulminado pela prescrição o provimento acessório relativo à responsabilidade civil atrelada ao descumprimento do pactuado.

VI - Versando o presente caso sobre responsabilidade civil decorrente de possível descumprimento de contrato de compra e venda e prestação de serviço entre empresas, está sujeito à prescrição decenal (art. 205, do Código Civil). Embargos de divergência providos . (Grifo Meu).

O Ministro Felix Fischer, que proferiu voto- vista, no acórdão acima destacou que: -"Não se mostra coerente ou lógico admitir que a prescrição acessória prescreva em prazo próprio , diverso da obrigação principal, sob pena de se permitir que a parte lesada pelo inadimplemento promova demanda visando garantir a prestação pactuada mas não possa optar pelo ressarcimento dos danos decorrentes. " (Grifo Meu).

Assim roga-se, por analogia ao acórdão transcrito, seja mantida a prescrição idêntica à do contrato originário, por ter a Requerida, corretora de imóveis, celebrado com os Requerentes, negócio vicioso, sem preencher os requisitos necessários, ferindo assim o disposto nos artigos 171, III, 723 e artigo 20, V e VIII da Lei 6.530/78, com a efetiva devolução dos valores recebidos, acrescidos de juros e correção monetária.

DA CORREÇÃO MONETÁRIA E DOS JUROS

A Correção Monetária deve ser calculada a partir da data em que cada verba é devida e os juros de mora são devidos a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil.

CONCLUSÃO

Diante de todo exposto, em conformidade com a jurisprudência e as leis que regem o princípio legal das leis civis, mantém os Requerentes todos os pedidos formulados na exordial, para que, com efeito, se faça a máxima Justiça

Termos em que,

Pede deferimento.

Mauá, 14 de Agosto de 2019.

Nome

00.000 OAB/UF