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5 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2017.8.26.0576

Petição Inicial - TJSP - Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantias Pagas, com Pedido Liminar (Para a Suspensão da Exigibilidade de Valores em Aberto e Abstenção - Apelação Cível - de Menezes Braga Empreendimentos Imobiliarios

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DE UMA DAS VARAS CÍVEIS DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DO RIO PRETO, ESTADO DE SÃO PAULO.

Nome, brasileira, viúva, pensionista, portadora da cédula de identidade nº.00000-00 e do CPF/MF nº.000.000.000-00, residente e domiciliada Endereço, EndereçoCEP.:15.047-059, através do advogado que a presente subscreve, inscrito na 00.000 OAB/UF, com escritório profissional na Endereço, Boa Vista, nesta cidade e Comarca de São José do Rio Preto, Estado de São Paulo - CEP.: 00000-000, telefones: (00)00000-0000// (00)00000-0000, vem mui respeitosamente à presença de VOSSA EXCELÊNCIA , propor

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL

c/c RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, com pedido LIMINAR

(para a suspensão da exigibilidade de valores em aberto e abstenção de incluir o

nome da Autora nos Órgãos de Proteção ao Crédito)

em face de MENEZES BRAGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., Pessoa Jurídica de Direito Privado, inscrita no CNPJ/MF sob o nº.00.000.000/0000-00 e na JUCESP sob o nº.000.000.000-00, com sede na Endereço, centro, nesta cidade e Comarca de São José do Rio Preto, Estado de São Paulo - CEP.: 00000-000, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos:

A Autora, interessada na compra de imóvel, realizou diversas pesquisas de mercado imobiliário no mês de Dezembro de 2011, imaginando ter encontrado os imóveis que atenderiam suas expectativas e necessidades, firmou com a Ré os inclusos Contratos de Compromisso Particular de Venda e Compra, tendo como objeto a aquisição dos Lotes nºs. 14 e 15, ambos da Quadra C, medindo: o primeiro 11,00 metros de frente para a Endereçometros pelo lado direito de quem de dentro do terreno olha para a via pública, onde confronta com o Endereçometros do lado esquerdo, onde confronta com o lote 13, encerrando assim uma área de 220,00 metros quadrados; e o segundo 11,00 metros de frente para a Endereçometros pelo lado direito de quem de dentro do terreno olha para a via pública, onde confronta com o Endereçometros do lado esquerdo, onde confronta com o Endereçobairro da cidade, distrito e município de Bady Bassitt, nesta Comarca de São José do Rio Preto, Estado de São Paulo.

O valor pactuado para o pagamento de cada unidade foi no valor de R$ 00.000,00, ambos totalizando o valor de R$ 00.000,00.

O valor de entrada de CADA UNIDADE foi de R$ 00.000,00, valor este representando em três parcelas de R$ 00.000,00, sendo a primeira representada por nota promissória vencível em 01/01/2012 e as outras duas a serem pagas através de boleto bancário com vencimentos respectivos para 20 de janeiro e fevereiro de 2012, respectivamente.

O saldo restante de CADA UNIDADE foi parcelado em 150 (cento e cinquenta parcelas), no valor inicial de R$ 00.000,00, com vencimentos mensais e sucessivas a partir de 20 de março de 2012, reajustáveis na forma prevista na cláusula 1a, 2a e 3a, dos referidos contratos, ou seja, corrigidas através de aplicação do índice IGP-M, acrescidas do juros de 1% (um do referido índice, as partes em consenso deveriam eleger o IPC da FIPE ou o ICV do Dieese, atualizado em 20/03/2016 para R$ 00.000,00, para cada unidade.

Entre outras convenções pactuadas e constantes dos referidos instrumentos.

Vale ressaltar o grave vicio de informação do qual foi vitimada a Autora - Cláusula Décima Quinta dos referidos instrumento contratuais, que diz respeito à OBRIGATORIEDADE do pagamento da verba de corretagem que foram exigida em verdadeira operação de VENDA CASADA, o que é vedado pelo Código de Defesa do Consumidor, exigindo a mesma o pagamento por CADA UNIDADE o valor de 6% (seis por cento) sobre o valor total de CADA CONTRATO.

A Autora veio fazer contrato exclusivamente com a Ré MENEZES BRAGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA , no stand de vendas montada por ele própria no local do empreendimento e em nenhum momento do informada de que teria que arcar com custos de corretagem!

Somente após ter fechado os negócios, é que se deu conta de que o valor dado já estava incluído no total dos valores a serem pagos à mesma, aqui já se observando que tal verba de corretagem seria pra ela própria e não pra terceiros, ou seja, 03 pagamentos de R$ 00.000,00, resultando em R$ 00.000,00, mais 150 parcelas de 330,18 (reajustáveis de acordo com o contrato), resultando a soma de R$ 00.000,00, cobrando, despesas administrativa, verba de corretagem e mais o restante do valor que seria propriamente dito o valor da Unidade Imóvel.

Destarte, o valor pago pela Autora a título de Corretagem, não deveria, jamais ser de obrigatoriedade desta, ainda mais desta forma, transferindo sua responsabilidade de tais pagamentos, que indiscutivelmente são da Ré, para a Autora, acreditou ser o valor de responsabilidade da Ré e não sua.

Assim, a malfadada taxa de corretagem foi exigida em verdadeira operação de VENDA CASADA, na ordem POR CADA UNIDADE, no

Assim, o valor pago pela Autora em taxa de corretagem, dissolvido no montante da dívida, meio de ocultar a cobrança indevida, não deverá jamais entrar em qualquer cálculo para efeito de pagamento e, sim, deverá ser utilizado para restituição à mesma, sem qualquer decréscimo.

Com a devida vênia , tais cobranças jamais poderiam ter sido exigidas da mesma como condição sine qua non para a celebração do negócio jurídico, tampouco, poderiam ser transferidas ao consumidor, pois é claro e indubitável que o serviço de venda foi realizado pela própria Ré, ou seja, inexiste qualquer serviço de corretagem (intermediação) e/ou assessoria a justificar tais pagamentos, uma vez que tais vendas foram realizadas diretamente por ela, Ré.

O Poder Judiciário não tem deixado de medir esforços para reconhecer esse procedimento ilícito das incorporadoras deste País no cometimento da malfadada VENDA CASADA que, segundo alguns magistrados, também tem por objetivo burlar aspectos fiscais e tributários!

O grande problema é que a Autora, por condições de ordem pessoal (financeira), NÃO detêm mais condições de manter o negócio com

a Requerida , e está impossibilitada de continuar com o pagamento das prestações

estabelecidas.

Inclusive, NOBRE MAGISTRADO , insta mencionar que tais condições financeiras já se arrastam a algum tempo, tendo a Autora entregado o LOTE 14 e o valor por ele pago, foi usado pela Ré para quitação parcial do LOTE 15 , ainda, mesmo com tal negociação, a Autora, continua não conseguindo manter de pé os pagamentos devidos, assim, tornando-se, inviável manter o negócio com a Ré.

Assim, MM. JUIZ , a Autora, tentou realizar o distrato com a Ré, porém, em primeira mão, a Ré, a obrigou a Autora a devolver o LOTE 14 e absorvendo o valor pago pelo mesmo, com quitação parcial do LOTE 15, porém, nunca lhe informou o valor que fora abatido pela devolução junto ao LOTE 15 e, continua recusando a fazê-lo, e continua a cobrar a Autora, nos mesmos valores acordados para o pagamento da UNIDADE, sem redução do valor e sem lhe informar o que foi reduzido

Mesmo, persistindo, na devolução total das UNIDADES, a Ré apenas lhe informa a alta retenção dos valores pagos, caso seja realizado os distratos, acenando para a devolução de apenas 15% (quinze por cento) do total pago, descontando-se, ainda, os valores pagos a título de taxa de corretagem na proporção de 6% (seis por cento) de CADA UNIDADE, mesmo já te sido devolvida a UNIDADE 14 em parte de pagamento da UNIDADE 15, o que é nitidamente ABUSIVO, além de representar enriquecimento sem causa, além de nítido confisco de valores, além de dizer que a devolução da Unidade 14 não foi abatido seu preço até a data atual.

Na prática, a Ré irá aplicar todas as abusivas multas e penalidades previstas nos Contratos, multas compensatórias, taxas de corretagens, indenizações por gastos administrativos e, inclusive, honorários advocatícios em seu máximo, um verdadeiro absurdo.

Ou seja, considerando que, além do pagamento de corretagem no valor de R$ 00.000,00, pagou, ainda, R$ 00.000,00de entrada, mais 46 (trinta e quatro) parcelas do Lote 14 e 48 parcelas do Lote 15, somando um total de 94 parcelas de R$ 00.000,00, R$ 00.000,00, valor este atualizado até 20/03/2016, cujo valor deve ser corrigido de acordo com as cláusulas de reajustes contratuais, ou seja, na forma das cláusulas 1a, 2a e 3a, dos contratos realizados entre as partes, ou seja, corrigidas através de aplicação do índice IGP-M, acrescidas do juros de 1% (um por cento) ao mês, cujo índice a ser aplicado para preservar a recomposição dos efeitos inflacionários, a ser aplicado a cada período de 12 (doze) meses, ainda, com apuração de saldo devedor a ser corrigido, igualmente, agora, de forma mensal, isto porque a Ré se recusa a dizer o valor total pago a ela até a presente data, já como manobra de reduzir a devolução devida a Autora.

É evidente que jamais poderia a Ré agir de modo a reter boa parte da totalidade dos valores quitados pela Autora, e, ainda prever devolução de forma parcelada.

ser devida a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores quitados.

Segundo a notificação da Ré, há parcelas em atrasos, o que poderá gerar negativação do nome da Autora.

Como a Autora está em Juízo para discutir a RESCISÃO contratual (e reembolsar sua parte cabível de tudo aquilo que já foi quitado), ela não fará qualquer pagamento adicional a Ré, é uma questão de lógica.

Porém, para a Ré, a Autora será taxada de inadimplente e a julgar pelo comportamento da mesma (Ré) em casos semelhantes, seu bom nome será jogado no rol dos mal pagadores.

Por esta razão, se faz necessário a intervenção IMEDIATA do Poder Judiciário para que, sob o manto da tutela antecipada ou om base no Poder de Cautela deste d. Juízo , seja concedida medida liminar para SUSPENDER a exigibilidade das parcelas em aberto e determinar a Ré - MENEZES BRAGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. , que se abstenha de negativar o nome da Autora nos órgãos de proteção ao crédito, ao menos até final julgamento da presente ação.

2. DOS FUNDAMENTOS DE DIREITO:

2.1. DA INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

Primeiramente, é preciso deixar claro que a Lei nº 8.078/90 mostra-se integralmente aplicável ao caso concreto, razão pela qual a Autora roga deste

D. Juízo e requerem a garantia de que sejam preservados os DIREITOS BÁSICOS elencados no artigo , do CDC, como a inversão do ônus da prova, a efetiva reparação dos danos materiais, a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, entre outros.

É preciso ter sempre em mente que os contratos para aquisição de imóveis são exemplos típicos de contrato de ADESÃO, onde o consumidor muitas vezes acorda o preço e a forma de pagamento constante no Quadro Resumo e acaba sendo obrigado a aderir às cláusulas constantes nas Condições Gerais de Contratação.

ABSTENÇÃO DE NEGATIVAR O NOME DOA AUTORA NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO

Tendo em vista que a Autora optou pela RESCISÃO do contrato (e está em juízo para discutir apenas o valor a receber), é evidente que NÃO fará qualquer pagamento adicional à Requerida, e necessita da IMEDIATA INTERVENÇÃO do Judiciário, com fito de, ao menos até final julgamento desta ação, ver SUSPENSA A EXIBIGILIDADE de quaisquer parcelas em aberto, bem como não ter seu nome incluído no SERASA, SCPC e/ou de qualquer outro órgão de igual natureza, em razão dos valores inseridos nesse contrato.

Evidentemente, por uma questão de lógica, se Autora está em juízo para pleitear a DEVOLUÇÃO dos valores já quitados, quer se admita a culpa da Requerida ou não, nenhum pagamento adicional será realizado a ela, pois isso não faria o menor sentido.

No entanto, a Autora não pode ficar sujeito ao alvedrio da Requerida que, a julgar pelo comportamento pretérito, irá NEGATIVAR O NOME DA AUTORA, e isso seria um verdadeiro absurdo.

Desta forma, agora, a Autora necessita de um provimento jurisdicional para impedir seja vitima de coação moral, como se colhe da inteligência das seguintes decisões recentemente proferidas no âmbito da E. Corte ad quem :

COMPRA E VENDA. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. DESISTÊNCIA DA COMPRA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE PARCELAS. ABSTENÇÃO DE NEGATIVAÇÃO. Irresignação dos autores contra decisão que indeferiu pedido de antecipação dos efeitos da tutela. Desistência da compra. Opção notificada à incorporadora. Envio posterior de comunicação pela Ré a respeito das parcelas em aberto, bem como da possibilidade de negativação. Pretensão à suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como da abstenção do envio dos nomes ao rol de inadimplentes. Verossimilhança do direito alegado e perigo da demora. Preenchimentos dos requisitos do art. 273, CPC. Decisão reformada. Recurso provido. (Agravo de Instrumento nº 2108578- 38.2014.8.26.0000 - 3a Câmara de Direito Privado - Relator: Des. CARLOS ALBERTO DE SALLES - julgamento: 12 de agosto de 2014) exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas Inadmissibilidade inclusão e ou manutenção do nome dos promitentes compradores nos órgãos de proteção ao crédito Presença dos requisitos do art. 273 do CPC Inexistência de prejuízo para a promitente vendedora Tutela recursal antecipada tornada definitiva (AGRAVO PROVIDO). (Agravo de Instrumento nº 2096495- 87.2014.8.26.0000 - 3a Câmara de Direito Privado - Des. Relator: ALEXNDRE MARCONDES - julg.: 5 de agosto de 2014)

Agravo de instrumento. Compromisso de compra e venda. Resolução por alegado inadimplemento da promitente. Pedido sucessivo de resolução por iniciativa do promissário. Antecipação de tutela Requerida para suspender a exigibilidade das parcelas devidas. Indeferimento. Resolução do ajuste, com cessação da exigibilidade do preço e recomposição das partes ao estado anterior, que se admite, em tese, também ao consumidor inadimplente. Perigo maior em que se permita restrição cadastral. Ausência, ademais, de irreversibilidade. Precedentes. Decisão revista. Recurso provido.(1a Câmara de Direito Privado - Agravo de Instrumento nº 2105253-55.2014.8.26.0000 - Relator Des. Claudio Godoy - julgamento: 5 de agosto de 2014)

Assim, está presente neste momento o fundado receio de dano irreparável ou de incerta reparação (POSSIBILIDADE DE NEGATIVAÇÃO INDEVIDA DO NOME DA AUTORA, em caso de não pagamento das parcelas vincendas), aliado ao direito esculpido no artigo 475 do Código Civil1, de rescindir o contrato a qualquer tempo.

Desta forma, requer a este D. Juízo seja concedida medida liminar, inaudita altera pars , para SUSPENDER a exigibilidade das parcelas em aberto e determinar que a Requerida MENEZES BRAGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA se abstenha de negativar o nome da Autora nos órgãos de proteção ao crédito, ao menos até final julgamento.

4. DO MÉRITO

4.1. DO DIREITO INDISCUTÍVEL DA AUTORA EM RESCINDIR O CONTRATO E OBTER A DEVOLUÇÃO DE AO MENOS 90% DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE PARCELAS CONTRATUAIS

Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.

Portanto, repita-se, ainda que, o compromissária compradora (Autora) fará jus à rescisão do contrato, devendo as partes ser repostas ao status anterior à celebração do contrato independentemente de reconvenção.

Isso significa dizer que os valores quitados pela compromissária-compradora deverão ser restituídos À VISTA, devidamente atualizado desde cada desembolso e acrescido dos respectivos juros de mora, e tudo pago de uma única vez.

Na outra ponta, a compromissária-vendedora fará jus ao ABATIMENTO da taxa de ocupação (e no caso concreto a Autora nunca tomou posse do imóvel), bem como das despesas de administração e propaganda, sendo certo que nada justifica uma retenção maior do que 10% (dez por cento) sobre os valores pagos pela Autora!

Com efeito, "a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização, da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim" (AGREsp ir 244 625 - SP, 3a Turma do Superior Tribunal de Justiça, v un, Rei Min Castro Filho, em 9/10/01, DJU de 25/2/02, pág 376).

(despesa administrativa) com uma venda futura da coisa!

A Requerida quer impor os efeitos do seu LEONINO contrato de adesão, ao prever uma penalidade de aproximadamente 85% do valor pagos pela Autora!

Como se observa, mostra-se em plena consonância com a jurisprudência dos nossos tribunais o desejo da Autora em ver RESCINDIDAS as escrituras firmadas com a Incorporadora Ré e ser restituída em 90% dos valores pagos a titulo de parcelas contratuais e personalização da unidade, bem como da comissão de corretagem.

Na prática, segundo a matemática da Requerida, a Autora perderia 85% dos valores pagos, excluindo-se, ainda, os valores pagos a título de comissão de corretagem.

Mas é isso mesmo o que se pretende, ou seja, para a Requerida TUDO e para a consumidora ABSOLUTAMENTE NADA!

Cogitar de pensar no princípio do equilíbrio contratual passou mesmo longe da mente da Requerida ao confeccionar esse contrato. Princípio da função social do contrato então sequer deve existir para ela.

Para a Requerida, Excelência , o que vale é o pacta sunt servanda e ponto final! Afinal de contas, se o consumidor não leu ou, mesmo tendo lido o contrato e não entendendo muitas de suas disposições, não lhe servirão para nada, pois, uma vez assinado o instrumento, a Requerida MENEZES BRAGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., vê-se blindada para toda e qualquer responsabilidade que envolva a devolução de valores.

Simplesmente ridículo. A Requerida mostra desconhecer o Direito Civil moderno, agarrando-se como pode a princípios antigos e já não mais aplicados pelos juízes e operadores do direito, principalmente quando estão em jogo as diretrizes da legislação de proteção do CONSUMIDOR.

sentido de que a construtora deve devolver 90% (noventa por cento) dos valores pagos pelos compromissários-compradores na hipótese de impossibilidade de continuarem a cumprir com o quanto contratado. Vejamos:

Ação Declaratória Rescisão de Compromisso de Compra e Venda Distrato Previsões abusivas Nulidade frente as regras do Código de Defesa do Consumidor Restituição dos valores pagos, com a retenção do percentual de 10% a título de indenização pelas perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio Corretagem devida - Recurso parcialmente provido.(TJSP APL. 0243357-31.2009.8.26.0002 - 06a Câmara de Direito Privado - Rel. Eduardo Sá Pinto Sandeville - data do julgamento: 03/04/2014)

Compromisso de compra e venda de bem imóvel Ação ajuizada pelo compromissário comprador contra a construtora e a intermediadora. Determinação de restituição dos valores pagos, com retenção de 10% por parte da construtora Insurgência da intermediadora que entende não ter legitimidade para figurar no pólo passivo da ação - Reconhecimento da legitimidade ad causam Mantida a restituição integral dos valores de assessoria imobiliária, porque o adquirente não teve a oportunidade de recusá-lo ou ao menos contratar outro prestador Decisão mantida Recurso improvido.(TJSP - APL. 0020964-49.2011.8.26.0577 - 7a Câmara de Direito Privado - Rel. Luis Mario Galbetti - data do julgamento: 05/02/2014)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão c.c. pedido de restituição de quantias pagas Cooperativa que não tem a natureza jurídica das tradicionais, não passando de forma encontrada para a comercialização de imóveis em construção Incidência do Código de Defesa do Consumidor Necessidade Devolução imediata das parcelas pagas, admitindo-se a RETENÇÃO DE 10% a título de perdas e danos Juros de mora incidentes a partir da citação Entendimentos pacificados por súmulas deste Tribunal de Justiça Recurso parcialmente provido.(TJSP - Apl. 0119527- 54.2011.8.26.0100 - 02a Câmara de Direito Privado, Relator: Alvaro Passos, data do julgamento: 13/05/2014)

O fato é que os contratos em análise foram firmados sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, que é fiel ao princípio que se contrapõe a qualquer tipo de abusividade e ao CONFISCO de valores!

Assim, de rigor o decreto judicial de rescisão dos Contratos de Compromisso de Compra e Venda com a consequente condenação da Empresa-Ré na

4.2. DA RESTITUIÇÃO DE 100% DOS VALORES QUITADOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. DO COMETIMENTO DA VENDA CASADA DE PRODUTOS E SERVIÇOS

Como já relatado no introito dos fatos, outra conduta ilícita praticada pela a Requerida MENEZES BRAGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. no momento da realização da venda é que ela transferiu a Autora a obrigatoriedade de efetuar o pagamento de diversas COMISSÕES sem a prévia e necessária informação ao consumidor.

O fato é que a Requerida MENEZES BRAGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. transferiu um custo ao consumidor que deveria ser suportada tão somente por ela no momento da venda do imóvel, mas, de forma completamente dissimulada, foi repassada a Autora.

A Autora, por livre e espontânea vontade, compareceu nas dependências do stand de vendas armado pela Requerida no terreno onde foi construído o empreendimento situados no Endereçobairro da cidade, distrito e município de Bady Bassitt, nesta Comarca de São José do Rio Preto, Estado de São Paulo e acabou por entabular o negócio jurídico com a Requerida, ou seja, sem NUNCA ter contratado qualquer corretor, vendedor ou intermediário para tanto.

Contudo, no ato da celebração do negócio jurídico, a Requerida incorporou ao valor do imóvel valores, para comissão de corretagem, o que é totalmente ilegal!

Ora, será que um comprador, de livre e espontânea vontade, contraria um corretor e/ou advogado no "stand de vendas" para assessorá-lo no momento da compra, ciente de que essas pessoas estão lá a mando da incorporadora?

Assim Autora remunerou os funcionários da Requerida MENEZES BRAGA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e nunca lhe foi dada a necessária opção, ou melhor, lhe foi oferecido de forma prévia um serviço que deveria ser opcional (e não obrigatório!).

Diga-se ainda que não foi prestado a Autora nenhum serviço de corretagem! A Autora se dirigiu por conta própria ao empreendimento e lá firmou os contratos de compra e venda, não existindo qualquer semelhança com a figura do corretor prevista no Código Civil!

O Poder Judiciário não tem medido esforços em combater a prática imoral (para dizer o mínimo) adotada por boa parte das incorporadoras deste país quando a questão se refere à venda de imóveis.

A Requerida, dedicada à atividade de incorporação imobiliária, ao realizar tal objeto social descumpre os ditames e princípios protetivos abraçados pelo CDC, ao repassar encargo de sua exclusividade ao consumidor (Autora), ferindo assim as diretrizes da boa-fé objetiva que deve nortear uma relação de consumo.

Causa perplexidade saber que a incorporadora, sem avisar o consumidor, transferiu a eles sua obrigação de arcar com os custos da venda, manutenção de stand e funcionários no local de vendas, contratação de empresa de vendas, intermediação do corretor pela venda do apartamento etc.!

A atual forma de venda do produto da incorporadora faz com que os consumidores sejam obrigados a arcar com despesas que deveriam ser suportadas exclusivamente por ela, importando em vantagem manifestamente excessiva desta em detrimento da parte vulnerável, que se vê obrigada a aceitar a prática comercial, sob pena de não adquirir o imóvel que tanto deseja.

Com efeito, o que se tem, em síntese, é a adoção de uma prática comercial abusiva e irregular, por estar em desconformidade com os ditames protetivos da classe consumerista, que justamente é a parte vulnerável na relação jurídica!

Assim, tratando-se de venda e compra de um imóvel, realizada no estande de vendas da incorporadora, refletindo a publicidade do negócio, deveria a mesma deixar manifesto ao consumidor à opção de negociar com o fornecedor do produto, evidenciando ser a corretagem não um brinde ou atrativo vantajoso ao contratual da Ré, logrando acobertar encargo exclusivamente assumido com a empresa que intermediou a venda, usando maliciosamente os consumidores.

E no caso concreto NÃO houve CORRETAGEM (intermediação). Houve a comercialização de um imóvel por um VENDEDOR contratado em relação de prestação de serviços pela própria incorporadora e tal negociação jamais poderia vincular terceiro (Autora).

Ora, quando alguém deseja vender ou comprar um imóvel, tal pessoa procura a figura de um CORRETOR para apresentar todos os imóveis disponíveis e que atendam a necessidade dos pretendentes compradores. Escolhida a unidade, esse CORRETOR faz a aproximação das partes até a conclusão do negócio.

Questão outra se refere aos imóveis, onde não há a atividade de intermediação e aproximação das partes. Os pretendentes dirigem-se ao local do empreendimento, obtém as informações necessárias e decidem pela assinatura do compromisso de venda e compra.

A relação jurídica existente é de evidente prestação de serviços, de sorte que jamais poderia vincular terceiros, até mesmo porque tal hipótese descaracteriza por completo o instituto da corretagem, como se denota do conceito previsto no artigo 722, Código Civil, com a seguinte redação:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Nomee NomeNERY2, em nota ao artigo em destaque, lecionam: "o simples pedido de compra, embora aceito pela vendedora, salvo expressa estipulação em contrário, não dá ao intermediário direito à comissão, principalmente quando o intermediário trabalha para uma mesma empresa."

E pouco importa apurar se a Ré recebeu tais valores ou não, pois deixando de pagar os vendedores por ela contratados, lucrou com a operação e, ao

O modus operandi da grande maioria das incorporadoras em nosso país funciona exatamente conforme explanado, ou seja, a incorporadora nunca suporta os custos para comercialização do empreendimento, instalação de estande, manutenção de funcionários e nem mesmo efetua o pagamento da comissão de corretagem, mas repassa ao consumidor de forma dissimulada responsabilidades única e exclusivamente de sua competência.

Ou seja, as incorporadoras "disfarçam" tais custos no momento da compra, escondendo do consumidor a verdadeira destinação dos valores entregues por ocasião da negociação ou incorporadas no valor do negócio, os quais não integrarão parte do preço do imóvel, mas, na verdade, servirão para custear despesas que deveriam ser suportadas pela própria vendedora.

Evidentemente a incorporadora precisa tirar seus custos do preço dos imóveis vendidos e tais despesas jamais poderiam ser destacadas do valor do imóvel comercializado.

Essa prática, que tem como condão principal transferir a terceiros (consumidores) a obrigação exclusiva da incorporadora, há tempos vem sendo combatida duramente pelos nossos Tribunais. Vejamos:

Corretagem. Compra e venda de bem imóvel. Ação de restituição de valores pagos. Improcedência decretada em Primeira Instância. 1. Cobrança de serviços de corretagem. Negócio jurídico que se realizou diretamente no stand da vendedora localizado no empreendimento imobiliário. Ausência de aproximação das partes pela ação do mediador.2. Verbas cuja responsabilidade pelo pagamento, in casu, são da promitente vendedora. Abusividade do repasse ao consumidor. Venda casada e falta de adequada informação ao consumidor. Ausência de autorização do consumidor para intermediação, que é feita a mando e em benefício da vendedora. 3. Deram provimento ao recurso.(Ap. 0025727-07.2012.8.26.0562 - 25a Câmara de Direito Privado - Rel. Des. Vanderci Álvares - julg. 15/05/14)

Ação de indenização por danos materiais e morais Atraso na entrega de imóvel - Preliminar de ilegitimidade passiva afastada - Responsabilidade solidária da Ré perante o consumidor pelos serviços prestados pela empresa encarregada por comercializar suas unidades autônomas (artigo do Código de Defesa do Consumidor) Abusividade da cláusula contratual de prorrogação extraordinária do prazo de entrega da obra na hipótese de caso fortuito ou força maior Risco inerente à atividade Mora da Ré configurada o mero dissabor Sentença integralmente mantida. Recurso não provido. (Ap. 067779-83.2011.8.26.0002 10a Câmara de Direito Privado Relatora: Marcia Regina Dalla Déa Barone julgamento: 25/02/14)

Recurso inominado tirado contra sentença de fls. 105/106 que julgou procedente a demanda para condenar a Ré a devolver aos autores o valor pago a título de corretagem, no montante de R$25.081,52. Contratação dos serviços de corretagem pelo vendedor do imóvel e não pelo comprador. Imóvel comprado na planta, em estande de vendas instalado pela imobiliária corretora. Corretores que trabalhavam no local, representando a recorrente, que não podem ser considerados corretores autônomos contratados pelo comprador do imóvel. Simulação evidente. Corretores que são funcionários da recorrente e portanto devem ter seus honorários pagos por esta e não pelo recorrido. Cláusulas abusivas do contrato de adesão prevendo situação diversa que não podem ser consideradas para validar a cobrança indevida ocorrida. NEGADO PROVIMENTO ao recurso inominado, mantida a sentença recorrida pelos seus próprios fundamentos, com fulcro no artigo 46 da Lei 9.099 de 26/09/95 ( Lei dos Juizados Especiais). Recorrente vencida condenada no pagamento de custas e honorários advocatícios que árbitro em 20% do valor da condenação. (Recurso inominado nº 0006083- 57.2013.8.26.0008 - 2a Turma Recursal Cível - RELATOR: Juiz Otávio Augusto Oliveira Franco - julgamento: 21 de fevereiro de 2014)

APELAÇÃO - Ação de indenização - Parcial Procedência - Irresignação da Ré - Preliminar de cerceamento de defesa - Juiz é o destinatário da prova - Documentos suficientes para formar o convencimento do magistrado - Atraso na entrega das obras - Chuvas e boom imobiliário que não se enquadram no conceito de caso fortuito ou força maior - Risco do empreendimento que não pode ser repassado ao consumidor - Danos materiais "in re ipsa" - Valor arbitrado em conformidade com os parâmetros adotados neste Tribunal, em 0,8% sobre o valor do imóvel - Cláusulas contratuais que obrigam o consumidor a assumir pagamento pelos serviços de corretagem, realizados em benefício da empresa - Venda casada - Abusividade - Devolução - Aplicação do art. 252 do Regimento Interno do TJSP - Decisão Mantida - Recurso Improvido. (Apelação nº 0173031-38.2012.8.26.0100 - 3a Câmara de Direito Privado - Relator: EGIDIO GIACOIA - julgamento: 2 de setembro de 2014)

APELAÇÃO. Ação de indenização por danos materiais e morais, cumulada com obrigação de fazer. Promessa de compra e venda. Atraso inequívoco na entrega da obra. Sentença de procedência. (...). Compradores que procuraram o stand de vendas da empreendedora e se depararam com profissionais contratados e treinados para vender o produto.

efetuados pelos adquirentes. Dano moral reduzido para R$ 30.000,00. Precedentes desta Câmara, Tribunal e do STJ. Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido.(Apelação nº 0221752- 55.2011.8.26.0100 - 3a Câmara de Direito Privado - Relator: Viviani Nicolau - julgamento: 2 de setembro de 2014).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Incorporação imobiliária Ação de indenização por danos materiais e morais c.c. obrigação de fazer Alegação de atraso na entrega do imóvel Validade da cláusula contratual que prevê prazo de tolerância de 180 dias Descabido o reembolso pleiteado a título de locativos, assim como a indenização por danos morais, pois as chaves foram entregues dentro do referido prazo de tolerância Devolução dos valores pagos pelo autor a título de corretagem Legitimidade da Ré configurada Ausência de demonstração de que os serviços de intermediação do negócio foram efetivamente prestados Aquisição do imóvel condicionada à contratação deste serviço caracteriza venda casada Abusividade configurada Não é cabível a cobrança de despesas condominiais antes da entrega das chaves, cujos valores devem ser devolvidos ao autor Sucumbência recíproca Apelo do autor provido em parte e improvido o da Ré.(Apelação nº 1095541-83.2013.8.26.0100 - 1a Câmara de Direito Privado - Relator: PAULO EDUARDO RAZUK - julgamento: 2 de setembro de 2014)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Pedido de indenização por danos morais e materiais decorrentes do atraso na entrega de apartamento - Insurgência do autor com relação a não condenação da Ré no pagamento do valor referente à comissão de corretagem, e irresignação da demandada com relação à determinação de devolução da taxa SATI - Serviços vinculados à compra e venda do imóvel sem oportunidade dos adquirentes de recusá-los ou de contratar outro prestador - Ausência de informação adequada aos consumidores - Contrato de adesão e operação casada - Caracterização - Infringência ao art. 39, I, do CDC - (...).(Apelação nº 0066645- 84.2012.8.26.0002 - 7a Câmara de Direito - Privado - Relator: Des. Mendes Pereira - julgamento: 17 de julho de 2014).

Nesse ultimo precedente o i. Des. MENDES PEREIRA ponderou o seguinte, em entendimento que cai à fiveleta no caso concreto:

A preliminar de ilegitimidade de parte passiva com relação aos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI não merece acolhida.

Referida empresa participou juntamente com a demandada da promoção e venda do empreendimento imobiliário descrito na inicial com interesses financeiros comuns, visando à maximização do lucro.

A experiência comum permite a afirmação de que ao consumidor cabe tão somente aceitar ou não o modelo massificado do contrato que lhe é apresentado, com suas condições previamente estabelecidas pelo fornecedor.

Ademais, tratando-se de imóvel adquirido "na planta", não se avizinha razoável acreditar que os autores tivessem procurado profissional para intermediar a compra e venda.

Em regra, a empreendedora é que monta seu stand de vendas e contrata empresas e profissionais do setor imobiliário a fim de atuarem nessa fase de venda do imóvel.

Denota-se a presença de contrato de adesão em que os requerentes somente realizariam a aquisição do bem se assinassem todas as documentações que lhes eram impostas, especialmente no que diz respeito à comissão de corretagem e assessoria técnico-imobiliária, elaboradas sem a participação dos compradores.

Pressupõe ausência de prévia discussão e de convergência de vontade dos consumidores para a sua aceitação.

É evidente que se os autores se negassem a se comprometerem com tais verbas não comprariam o imóvel.

E mesmo tratando-se de contratos distintos, o que se evidencia é uma performance em parceria das empresas envolvidas com o empreendimento imobiliário pertencentes ao mesmo setor de atuação.

Atrelado a isso temos o fato do contrato principal não enfatizar a necessidade da contratação de outros serviços. Tampouco restara expresso que eventuais contratações seriam facultativas e sem interferência na compra e venda do imóvel.

Portanto, o dever de informar os consumidores foi omitido, em desrespeito ao princípio da boa-fé e da transparência.

O artigo , caput, do Código de Defesa do Consumidor estabelece que:

"A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo".

como sobre os riscos que apresentem".

E no artigo 39 do mesmo diploma legal temos a previsão de que:

"É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos".

Destarte, a imposição das contratações retirou dos adquirentes do imóvel a opção de recusarem os serviços suso mencionados ou de contratá-los de outro prestador, gerando uma oferta de consumo casada de venda com prestação de serviços, da qual os autores não puderam se desvencilhar

A ausência de transparência neste tipo de negociação por si só vicia o ato subsequente, como reconhecido nestas diversas decisões que ora são apresentadas.

Dessa forma, diante da incontestável conduta lesiva, a Ré deverá ser condenada a restituir o montante INDEVIDAMENTE PAGO na ordem de R$ 00.000,00, ou seja, no valor de R$ 00.000,00, POR CADA UNIDADE, a título de comissão de corretagem, com fundamento no artigo 42, CDC.

5. DOS PEDIDOS

Ex positis , serve a presente para requerer se digne esse D. Juízo de:

Conceder a TUTELA DE URGÊNCIA, sem a oitiva da parte contrária, para que, seja sob o manto da tutela antecipada, à luz do artigo 273- CPC, ou seja, ainda, com base no Poder Geral de Cautela previsto no artigo 798- CPC (c/c § 7º, art. 273), a fim de que sejam determinadas as seguintes providências à Ré:

• SUSPENDA A EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS

VINCENDAS , haja vista a rescisão contratual que se pretende, sob pena de multa diária a ser prudentemente

• SE ABSTENHA DE NEGATIVAR O NOME DA AUTORA perante os órgãos de proteção ao crédito , em razão do não pagamento das parcelas contratuais vencidas e vincendas;

6. DOS DEMAIS PEDIDOS:

a) Determinar a CITAÇÃO da Ré no endereço declinado no

introito da presente, POR CARTA UNIPAGINADA COM AR DIGITAL, conforme comunicados CG 165/2014 e SPI 306/2013, para, querendo, oferecer defesa, sob pena dos efeitos da revelia, e, ao final, seja a presente demanda julgada TOTALMENTE PROCEDENTE, confirmando-se a tutela ao final, para:

b) Determinar a inversão do ônus da prova, nos termos do

artigo , inciso VIII da Lei 8.078/90, a fim de que a Autora tenha facilitada a defesa de seus direitos ;

c) Declarar a rescisão dos"Contratos de Compromisso

Particular de Venda e Compra", tendo como objeto a aquisição dos Lotes nºs. 14 e 15, ambos da Quadra C, do empreendimento Residencial Borboleta 3, no início detalhado;

d) Condenar a Ré a restituir a Autora, em parcela única, 90%

dos valores desembolsados a título de PARCELAS CONTRATUAIS no montante de R$ 00.000,00, ou melhor, 90% (noventa por cento) do valor efetivamente pago, corrigidos monetariamente desde o desembolso de cada parcela, acrescidos de juros legais a partir da citação, até o efetivo pagamento, uma vez que a pretensão Autoral em rescindir os contratos particulares de Compromisso Particular de Venda e Compra, é um direito assegurado não apenas pelo CDC, mas também pelas novas súmulas 1, 2 e 3 do E. TJSP.

e) Condenar a Ré a restituir a auto os valores pagos a título de

comissão de corretagem, que perfaz a importância de R$ 00.000,00, corrigidos monetariamente desde o desembolso, acrescidos de juros legais a partir da citação, até o efetivo pagamento;

g) Protesta a Autora pela produção de todas as provas em direito

admitidas, ou seja, oitiva do Representante da Requerida sob pena de confesso, oitiva de testemunhas a ser arroladas em tempo oportuno, pericias, requisições a órgãos públicos e/ou privados, juntada de documentos, entre outras provas que durante a instrução processual se ver necessárias.

7. DO PEDIDO DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUÍTA:

A Autora requer a concessão da justiça gratuita vez que não possui condições de pagar custas processuais e honorários advocatícios sem o prejuízo do seu sustento e da sua família, juntando para tanto declaração de pobreza nos termos da Lei.

8. DO VALOR DA CAUSA:

Atribui-se à causa o valor de R$ 00.000,00, correspondente à soma dos valores apresentados e que traduz o beneficio econômico vindicado neste processo, conforme determina o inc. II, art. 259- CPC e para evitar o cerceamento ao direito de ação, como alinhado com a jurisprudência do TJ/SP:

Agravo de instrumento. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de quantias pagas. Insurgência contra decisão que determinou a atribuição do valor do contrato à causa e a complementação das custas iniciais. Acolhimento. Valor da causa que deve corresponder ao benefício econômico pretendido na demanda. Mitigação da literalidade do art. 259, V, do CPC. Precedentes do STJ e deste TJSP. Decisão reformada. Agravo provido. (Agravo de Instrumento nº 2120859-26.2014.8.26.0000 - 10a Câmara de Direito Privado - Relator: Des. CESAR CIAMPOLINI - julgamento: 12 de agosto de 2014).

Agravo de instrumento. Valor da causa. Rescisão de compromisso de venda e compra, com pedido de restituição de quantias pagas e indenização por danos morais. Determinação de emenda da inicial, para que à causa seja atribuído o valor do contrato. Acolhimento. Afastamento da interpretação literal do art. 259, V, do CPC. O valor da causa deve corresponder ao benefício econômico almejado pelo requerente. Se a ação versa apenas sobre parte do negócio jurídico, o valor da causa corresponde ao importe

Termos em que,

Pede deferimento.

São José do Rio Preto-SP., 17 de abril de 2017.

Nome

- Advogado - 00.000 OAB/UF-