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Petição Inicial - TJSP - Ação Embargos de Terceiro - Apelação Cível - contra Imobiliaria e Construtora Continental

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20 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2018.8.26.0045

Petição Inicial - TJSP - Ação Embargos de Terceiro - Apelação Cível - contra Imobiliaria e Construtora Continental

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EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA 2a VARA CÍVEL DA COMARCA DE ARUJÁ /SP.

Autos do Processo n° 1000756-32.2015.8.26.0045

Distribuição por Dependência

Nome, brasileira, maior, portadora da cédula de identidade n° 00000-00, inscrita no CPF sob n° 000.000.000-00, casada com Nome, brasileiro, maior, portador da cédula de identidade n° 00000-00, inscrito no CPF sob n° 000.000.000-00, ambos residentes e domiciliados na EndereçoCEP 00000-000, através de sua advogada devidamente constituída que esta subscreve, com endereço na Endereço, Centro, Arujá/SP, telefone (00)00000-0000, e-mail: email@email.com, para onde devem ser remetidas todas as publicações e notificações, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, com fundamento no artigo 674 e seguintes do CPC, opor os presentes

EMBARGOS DE TERCEIRO

Contra IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n. 00.000.000/0000-00, com sede na EndereçoBairro Picanço, Guarulhos/SP, pelos fatos e fundamentos que passa a expor:

1 - DOS FATOS:

1.1 - Tratam os autos de origem de ação de despejo, promovida pela Embargada, sob o argumento, em síntese, de que os Requeridos inadimpliram os alugueres avençados desde a data de janeiro de 2014, além de não atentar para outras obrigações contratuais, conforme consta da inicial.

1.2 - Na peça ab ovo fora formulado pedido para concessão de liminar, com o fito de desocupar o imóvel de imediato, o que indeferido por este M.M. Juízo, em virtude da suspensão de todas as demandas judiciais que tratam de direitos possessórios ou de propriedade da Requerente-Embargada, notadamente no âmbito Municipal, em razão das diversas irregularidades e abusividade em detrimento da população moradora do loteamento Parque Rodrigo Barreto, tudo conforme bem processado nos autos da ação civil pública n° 0005150-36.2014.8.26.0045, em tramite na 1a Vara Local.

1.3 - Não bastasse o impedimento dos autos mencionados, também é de conhecimento que nos autos n° 0049383-42.2009.8.26.0224, que tramita na 2a Vara da Fazenda Pública de Guarulhos, foi determinada a indisponibilidade de TODOS OS BENS da Requerente para assegurar futura reparação aos danos ambientais causados naquele Município.

1.4 - Ainda que se argumente que o caráter da ação de despejo seja pessoal, não deve frutificar o intento. A essência de ambas decisões mencionadas é obstar os abusos cometidos no exercício da propriedade pela Requerente, de modo a neutralizar ou ao menos minimizar ao máximo os danos causados à toda comunidade abruptamente lesada, de modo provisório, até que a resolução da lide seja definitiva, o que de certo será pelos olhos da Justiça Social, como se espera.

1.5 - Em sede de contestação os Requeridos levantam a impossibilidade jurídica do pedido, em razão do gravame judicial que recai sobre os imóveis do loteamento em comento, incluso aí o objeto da ação. No mérito, esclarecem que deixaram de efetuar a quitação dos aluguéis, pois estavam em tratativas para compra do imóvel, que, embora a iniciação das negociações, os Requerentes passaram a ter atitude esquiva à finalização do negócio, o que se explica e coincide com o ingresso da ação de despejo. Pleiteiam o ressarcimento pelas benfeitorias realizadas.

1.6 - O feito encontra-se na fase instrutória.

1.7 - Em que pese o desenrolar processual, afigura- se que seus efeitos recaem sobre os Embargantes, uma vez que são os atuais possuidores do imóvel sito a Endereço, lote 4, quadra 32, do loteamento Parque Rodrigo Barreto.

1.8 - Consoante instrumento anexo, na data de 25 de outubro de 2016, os Requeridos e ora Embargantes celebraram contrato de transferência de direitos possessórios, ajustados pelo preço de R$ 00.000,00, passando, desde logo, a ocupar o imóvel objeto da lide, fixando ali sua moradia.

1.9 - Assim, ante a patente possibilidade de risco ao exercício dos direitos possessórios dos Embargantes, sendo os que efetivamente sofrerão os efeitos de uma eventual sentença condenatória, faz-se mister que se insurjam contra o feito para proteger-lhes e resguardar-lhes o quanto de direito, do que requer a Vossa Excelência o recebimento e processamento da presente, consoante argumentos jurídicos que seguem.

2 - DA JUSTIÇA GRATUITA

2.1 - Os Embargantes informam não possuirem condições financeiras de arcar, sem o prejuízo de seu próprio sustento pessoal e de sua família, com as possíveis custas administrativas da presente demanda.

2.2 - Impõe-se, portanto, a benesse da gratuidade da justiça, cabível no caso pelo conteúdo do artigo 5°, inciso LXXIV, da Constituição Federal, bem como pelo conteúdo do artigo 98 e seguintes do Código de Processo Civil.

3 - DA DISTRIBUIÇÃO POR DEPENDÊNCIA

3.1 - Pelo comando esposado no bojo do artigo 676, do Código de Processo Civil, a presente ação é distribuída por dependência aos autos n° 1000756-32.2015.8.26.0045, desta MM. Vara, em que se pleiteia a o despejo dos ocupantes do imóvel.

4 - DIREITO DE MORADIA

4.1 - A moradia, dada sua relevância para conquista e preservação da dignidade da pessoa humana, foi elencado no rol dos direitos sociais, assim previsto:

Art. 6° São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.

4.2 - Nome 1 , citado por Nathalia Mansson define que direitos sociais são:

prestações positivas proporcionadas pelo Estado direta ou indiretamente, enunciadas em normas constitucionais, que possibilitam melhores condições de vida aos mais fracos, direitos que rendem a realizar a igualização de situações sociais desiguais. São, portanto, direitos que se ligam ao direito de igualdade. Valem como pressupostos do gozo dos direitos individuais na medida em que criam condições materiais mais propícias ao auferimento da igualdade real, o que, por sua vez, proporciona condição mais compatível com o exercício efetivo da liberdade.

4.3 - A relevância de mencionados direitos de segunda geração são calcados nas fundas e sólidas bases do fundamento da República da dignidade da pessoa humana. Nathalia Masson 2 , discorrendo sobre o direito à vida, leciona que:

No que se refere à proteção a vida digna, que expande o conceito de viver para além da simples subsistência física, ternos uma íntima e indissociável relação com a dignidade da pessoa humana, um dos fundamentos da República Federativa do Brasil (art. 1 °, III, CF/88). Nesse contexto, resguardar uma vida com dignidade é tarefa multifacetária, que exige que o Estado assegure ao indivíduo o acesso à bens e utilidades necessárias para uma vida apropriada, forneça serviços essenciais (corno o de educação, o de saúde, etc.), crie planos de governo que propiciem ao indivíduo exercer plenamente seus direitos (ao trabalho, à moradia, etc.) e suas liberdades, proíba qualquer tipo de tratamento desmerecedor, como a tortura (art. 5°,

III, CF/88), as penas de caráter perpétuo, de trabalhos forçados ou as cruéis, (art. 5°, XLVII, "b", "c" e "e", CF/88).

4.4 - Nesta toada de entendimentos, conclui-se, portanto, que 3 :

Assim é que se pode concluir ser a finalidade dos direitos sociais a de proteger os setores sociais economicamente débeis e estruturalmente frágeis, de modo a construir uma sociedade mais homogênea. São, portanto, "direitos de crédito, pois envolvem poderes de exigir, por meio de prestações positivas do Escado". 5

Em desfecho, vale frisar que a Constituição da República de 1988 enuncia como objetivo fundamental da República Federativa do Brasil erradicar a pobreza e a marginalização, além de reduzir as desigualdades sociais e regionais (art. 3°, III, CF/88), objetivos que somente serão concretizados com o incremento na efetivação dos direitos sociais.

4.5 - Há muito é sabido pela comunidade e pelo Judiciário as circunstâncias degradantes que a conduta inescrupulosa da Requerente tem causado aos moradores do Parque Rodrigo Barreto.

4.6 - Um sem número de negócios jurídicos foram feitos de modo ilícito, vez que a área foi irregularmente loteada perante as repartições públicas competentes. Dissuadiram inúmeras famílias a fazerem contratos, a priori , sedutores, mas de consequências desastrosas, haja vista as cláusulas leoninas, a exemplo do contrato objeto da presente.

4.7 - Excelência, a questão posta aos autos vai muito além da análise contratual e responsabilidade de suposto inadimplente. A demanda, pela quantia de pessoas afetadas pelo precedente, tem caráter social e econômico e deve ser enfrentada sob a óptica cristalina da Justiça Social.

4.8 - É iminente um colapso imobiliário, econômico e social no Município de Arujá!

4.9 - Centenas de famílias estão ameaçadas de se verem despejadas de suas casas de modo ardil e inesperado. As famílias que possuem renda mediana, com alguma sorte podem se alocar em casas locadas em outros bairros. Todavia, a demanda elevada gerará um furor no mercado, e, certamente os preços dos alugueres serão aumentados. É a lógica de mercado mais simplista e real.

4.10 - Contudo, as famílias menos abastadas estarão literalmente na rua, já que inexiste programa habitacional mantido pelo Município ou, sequer, complexo de moradia provisória, como albergues.

4.11 - Veremos em breves dias, senão encaradas demandas semelhantes com os olhos da Justiça Social, um cenário lamentável, de pessoas em situação de Endereçomigração da população para outros municípios, reduzindo a arrecadação, o consumo de bens e serviços, enfraquecendo a economia, o que levará ao desinteresse de empresários, logo diminuição da oferta de trabalho, dentre outros, ou o empobrecimento geral do Município.

4.12 - Apesar do cenário caótico, é a realidade numa perspectiva da macroeconomia do duro capitalismo em que vivemos.

4.13 - Vale o questionamento: Compensa pôr à prova toda uma sociedade em detrimento do ganho de uma única empresa, que aliás, já deu prejuízos de monta inestimável, inclusive de caráter ambiental, à essa mesma sociedade?!

4.14 - Outrossim, nem se levante em defesa o direito de propriedade, pois para seu exercício se faz necessária a contrapartida do proprietário, qual seja, destinar-lhe a sua função social. Mais uma vez trazemos a lição de Nathalia Masson 4 :

O atual texto constitucional, todavia, não garante a propriedade como direito absoluto e intangível (como faziam os documentos constitucionais de 1824 e 1891), pois sua proteção está condicionada ao cumprimento de sua função social (are. 5°, XXIII, CF/88). Isso significa que o direito não mais poderá ser usufruído de modo egoístico ou abusivo, pois deverão ser conjugados os interesses do proprietário com os da sociedade e do Estado. Destarte, a função social passa a ser parte integrante (essencial) do direito, o que confirma a virada paradigmática que a leitura/interpretação da propriedade sofreu: se antes era compreendida sob a ótica liberal, em que cada proprietário fruía seu direito como melhor lhe aprouvesse, numa preocupação exclusivamente individualista, agora a propriedade é "um poder-dever que se volca canto para o acendimento do interesse privado de seu titular (privado) quanto ao interesse coletivo (público), devendo o uso da propriedade buscar o correto equilíbrio entre ambos" 2 .

4.15 - O quadro fático, Excelência, é absolutamente diverso daquele determinado no texto Constitucional, pois há muito se vê que os Embargados - Requerentes vêm subvertendo a função de seus imóveis, que se prestam não à assegurar a moradia dos que com eles contratam, mas sim de efetiva especulação financeira e imobiliária. A propósito são os inúmeros contratos leoninos objeto de discussão, as insurgências dos Ilustres representantes do Ministério Público e Associações contra os abusos constatados.

4.16 - A legislação Civil, contudo, já antevendo empreendimentos de tal barda, tratou de disciplinar a matéria, dando supedâneo às decisões justas. É o § 4° do artigo 1.228:

§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.

4.17 - O Judiciário é o único Poder a quem os cidadãos hipossuficientes podem recorrer, assim como é o único capaz de fazer cessar as perversidades da empresa inescrupulosa em detrimento da sociedade.

4.18 - Assim, pelo notório saber jurídico de Vossa Excelência e pela aplicação criteriosa do direito já costumeira, requer Justiça, para os fins de entregar a propriedade do imóvel em comento ao Embargantes, sequente perdimento em detrimento dos Embargados, por estarem amparados dos requisitos legais - área extensa e de interesse social e econômico, construída pelos possuidores, posse ininterrupta e de boa- fé (há mais de cinco anos, considerando a continuidade da posse) - assim como das garantias e fundamentos Constitucionais.

5 - EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA PARA COMPRA DO IMÓVEL

5.1 - Em que pese o abusivo contrato de locação entabulado, em havendo entendimento para mantença do tipo locatício, o que se admite apenas pelo dever do argumento, requer que, quando da alienação do imóvel seja conferida a prerrogativa da preferência aos sublocatários, por ser medida de direito e Justiça.

5.2 - A Lei n° 8.245/1991, vislumbrando os direitos de moradia e demais benefícios em detrimento da família, tratou de reservar ao locatário e sublocatário o direito de preferência na alienação do imóvel objeto da locação. É o texto legal:

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar- lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

5.3 - Assim, Meritíssima, autorizada a alienação do imóvel, requerem o uso da prerrogativa que lhes é conferida por lei, nada havendo a falar acerca das comunicações cartorários, vez que o loteamento não era regularizado à época da locação primeira.

6 - RESTITUIÇÃO DAS MELHORIAS:

6.1 - Caso o entendimento de Vossa Excelência seja pelo despejo, o que se admite apenas pelo argumento, outras considerações hão de ser tecidas.

6.2 - De proêmio, importante salientar que os Embargantes desconheciam até então a que título os Cedentes-Requeridos obtinham a posse do imóvel. Certo que se conhecedores da precariedade, não teriam entabulado contrato de tamanha monta, ou, R$ 00.000,00, logo, a posse é de boa-fé.

6.3 - Sobre o possuidor de boa-fé, disciplina o Código Civil:

Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.

6.4 - Inobstante o intento, há de se trazer à baila que as benfeitorias realizadas são úteis e necessárias, vez que dão à terra nua as condições de habitação mínimas, ultrapassando até o conceito legal. Vejamos:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

6.5 - Tomando a posse com boa-fé, tudo quanto agregado para valorização do bem e uso em sua finalidade, há de ser restituído aos Embargantes, na proporção de sua contribuição, evitando-se que a Embargada se enriqueça ilicitamente.

6.6 - O loteamento em comento começou a ser formatado, mesmo que sem nenhuma autorização, no ano de 1979, daí em diante lotes passaram a ser vendidos e, um pouco mais adiante locados.

6.7 - Nenhuma edificação fora vendida ou locada pela Empreendedora-Embargado. TUDO O QUE NO PARQUE RODRIGO BARRETO HÁ, É FRUTO DA CONSTRUÇÃO DE SEUS MORADORES.

6.8 - Considerada a latente subversão do contrato para melhor benefício do hipersuficiente da relação contratual, há de se ser reequilibrado o negócio com a adequação das cláusulas, a fim de se evitar o injusto enriquecimento ilícito

6.9 - A propósito é o mandamento da Legislação Civil:

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

6.10 - Meritíssima, não bastasse todos os prejuízos sociais já explanados no tópico oportuno, não se mostra razoável que a Embargada leve de brinde um bairro inteiro, o maior do Município, diga-se de passagem, todo construído, formatado, estruturado, as custas do trabalho alheio, do que se faz imprescindível a restituição de todas as melhorias soerguidas no lote em comento.

6.11 - Caso Vossa Excelência entenda de modo diverso, sejam restituídas ou abatidas do preço aquelas essenciais à finalidade do imóvel, qual seja, moradia, uma vez que a empresa loca terrenos desprovidos de qualquer melhoria, consignando em seu contrato cláusulas leoninas, que impedem a restituição.

6.12 - Apenas desse modo a Justiça trará alguma equanimidade à já desgastada sociedade local.

7 - CONSIGNAÇÃO DOS ALUGUÉIS

Ainda em ordem subsidiária, requer a autorização para consignar os alugueres em débito, com fundamento no inciso V, artigo 335, do Código Civil, ante a pendência que se lança sobre o bem objeto do litígio.

Pela semelhança colacionamos jurisprudência:

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DOS ALUGUEIS E AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO DOS MESMOS ALUGUEIS. ENCOTRADO, O LOCATARIO, OBICES AO ADIMPLEMNTEO DE SUA OBRIGAÇÃO CONTRAUTAL DE PAGAR OS ALUGUEIS PACTUADOS, ANTE A RECUSA DA ADMINISTRADORA DO IMÓVEL, VISANDO FORÇA-LO A ACEITAR AUMENTO OU REAJUSTE DOS LOCATIVOS, ERA ELE DIREITO DE LIBERAR-SE DA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL MEDIANTE CONSIGNAÇÃO DOS VALORES. MESMO INDIRETA A PROVA DA RECUSA DA ADMINISTRADORA EM RECEBER OS ALUGUEIS, E DEIXE ALGUMA DÚVIDA A RESPEITO DE CIRCUNSTANCIAS QUE TENHAM CERCADO O NASCIMENTO E DESENVOLVIMENTO DO LITIGIO, ANTE A RELEVANCIA SOCIAL DO DIREITO DE MORAR, FRENTE AO DIREITO DO PROPRIETÁRIO E LOCADOR EM USAR, GOZAR E DISPOR DO IMOVEL (ART 524 DO CC), ESPECIALMENTE O DE RETOMADA DO BEM OBJETO DA LOCAÇÃO, IMPÕE-SE DECISÃO FAVORÁVEL AO LOCATÁRIO. PROVIMENTO DO APELO DO LACATÁRIO E IMPROVIMENTO DA APELAÇÃO DO LOCADOR. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA (Apelação Cível n° (00)00000-0000, Primeira câmara Cível, Tribunal de Alçado do RS, Osvaldo Stefanello, Julgado em 27/10/1987)

Desta feita, nos termos do inciso II, artigo 67, da Lei n° 8.245/1991, requer prazo para consignar os alugueres devidos, a fim de que se retome o contrato anteriormente entabulado, agora em nome dos Embargantes.

8 - DOS PEDIDOS:

a) Isto posto, pleiteiam que sejam concedidos os benefícios da Justiça Gratuita, por serem os Embargantes, pessoas economicamente pobres, sem condições de arcar com eventuais despesas processuais.

b) o recebimento do presente Embargos de Terceiro e respectiva anotação nos autos despejo n° 1000756-32.2015.8.26.0045 acerca do presente, bem como a intimação da Embargada para, querendo, apresentar impugnação aos presentes;

c) que o presente embargo de terceiro seja JULGADO PROCEDENTE para que prevaleça o direito de moradia, haja vista que deturpada a função social do imóvel, declarando o perdimento da propriedade da Embargada e entregando-a aos Embargantes, ante o cumprimento dos requisitos legais, ou, subsidiariamente, para que:

c.1) Em sendo alienado, desde já reste declarado o direito de preferência na aquisição do imóvel;

c.2) Sejam restituídas todas as benfeitorias edificadas no imóvel, vez que a Embargada nada construiu, caso entenda-se pela liberação do bem;

c.3) Pelo deferimento da consignação dos alugueres, a fim de que se dê continuidade ao contrato, até resolução da lide.

d) Condenar a exequente ao pagamento das custas, despesas processuais, e honorários advocatícios, a serem arbitrados por Vossa Excelência, devendo ser levado em consideração o trabalho e zelo, bem como a complexibilidade da presente demanda.

e) Protesta por todos os meios de prova admitidos em Lei, inclusive os artigos 339 e 359, ambos do Código de Processo Civil.

Dá-se a causa o valor de R$ 00.000,00.

Termos em que

Pede Deferimento.

Arujá/SP, 16 de outubro de 2018.

Nome Aparecida da Silva Ávila

00.000 OAB/UF

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