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6 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2018.8.26.0001

Petição - TJSP - Ação Inexequibilidade do Título / Inexigibilidade da Obrigação - Embargos à Execução

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 5a VARA CIVEL DO FORO REGIONAL DE SANTANA- SP.

PROCESSO Nº 0000000-00.0000.0.00.0000- EMBARGOS A EXECUÇÃO

PROCESSO PRINCIPAL Nº 1030198-73.2018.8.26.0001

Nome, devidamente qualificado nos autos, por seus advogados infra-assinados, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência, manifestar-se sobre os EMBARGOS À EXECUÇÃO OPOSTOS, o que faz nos seguintes termos:

MM. Juiz, os embargos opostos, s.m.j., tem o caráter procrastinatório do feito e da tentativa clara e notória dos embargantes de se eximirem da obrigação que decorre da Nome.

PRELIMINARES:

Inicialmente, alegam os embargantes que tratando- se de contribuição associativa, não comporta ação execução, requerendo a extinção do feito. O que não merece prosperar.

A presente execução não comporta extinção, vez que via processual encontra-se adequada.

O embargado é um loteamento fechado para fim residencial e por força do art. do Decreto -Lei 271/1967, figura na qualidade de "condomínio", por consequência tem legitimidade, interesse e fundamento para ajuizar a competente execução de título extrajudicial.

Outra alegação feita pelo embargante é quanto à repercussão geral da questão relativa à imposição da cobrança de taxa associativa.

O tema é de grande relevância e será julgado pelo STF do qual definirá se a cobrança pode ou não ser imposta àqueles que não são associados.

Neste sentido, a Procuradoria Geral da República, por meio de parecer do então subprocurador -Geral da República Rodrigo Janot, já apresentou posição favorável à possibilidade de cobrança da taxa associativa, inclusive aos que não anuíram expressamente, sem que isso viole a liberdade associativa. Entre os fundamentos da PGR, estão os princípios constitucionais da equidade, eticidade, vedação de enriquecimento sem causa e da sociedade livre, justa e solidária.

Para a PGR, "se de um lado há o interesse comum dos moradores de implementarem infraestrutura e serviços que venham a beneficiar a todos, embora não se configure um condomínio nos termos estritos da lei e não seja ninguém obrigado a se associar, de outro, não é razoável que prevaleça o interesse particular daquele que se recusa a partilhar das despesas, se locupletando do esforço alheio".

Assim, dominante é a corrente jurisprudencial, no sentido de que o pagamento da taxa mensal é devido, em função de estar o proprietário usufruindo dos serviços prestados pela Nome(AgReg no Resp 490419/SP, Resp 439661/RJ, Resp 139952/RJ e Resp 180838), ficando demonstrado que a imposição de taxas pela Nomenão se mostra violadora dos princípios da legalidade e da liberdade associativa, de sorte, resta intacto os incisos II e XX do artigo da Constituição Federal, tendo inclusive respaldo no parecer do Ministério Público Federal - Recurso Extraordinário 695.911 - SP, do qual descreve:

"O principio da vedação do enriquecimento ilícito encontra amparo nos objetivos da República, como relevante fator na construção de uma sociedade livre, justa e, principalmente solidária (art. 3, I, da CF). A negativa de alguns moradores de custearem as despesas comuns afronta ainda o principio constitucional da solidariedade, que impõe a todos um dever jurídico de respeito coletivo, que visa a beneficiar a sociedade como um todo."

Nesse sentido, o art. do Decreto-Lei nº 271/1967 que dispõe sobre loteamentos urbanos, descreve: "Aplica-se aos loteamentos a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 , equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lote aos condôminos e as obras de infra-estrutura à construção da edificação" .

Há, portanto, fonte legal para a obrigação de contribuir com as despesas sociais dos loteamentos, que já foram, desde 1967, legalmente equiparados aos condomínios em edificações.

Assim, o fato de não mais ser associada, não justifica o não pagamento das taxas cobradas.

FATOS E MÉRITO:

Trata-se a embargada de um loteamento fechado, onde possui várias residências, sendo oferecido diversos serviços aos seus moradores.

A taxa associativa foi instituída para a manutenção, limpeza e conservação das Endereçocorrespondências, água, etc e sendo os embargantes proprietários do lote 05, quadra 05, localizado no âmbito do loteamento administrado pela embargada, está sujeito às suas normas, dentre elas o pagamento das taxas associativas.

Nesse sentido, a cobrança das taxas associativas por parte do embargado é legítima , haja vista que os embargantes se beneficiam das benfeitorias e serviços prestados pela embargada, como manutenção, limpeza e conservação das Endereçocorrespondências, água, etc.

Mesmo com todos os serviços prestados e a consequente valorização direta e real do imóvel, se negam a pagar o quinhão que lhes caberia no que toca às despesas aludidas.

Simplesmente eles deixam de pagar o que devem, mas continuam usufruindo de todas as benfeitorias que os demais custeiam.

Dessa forma, mesmo que tenham pedido sua desassociação como aludido, permaneceram fazendo pleno uso dos serviços e assim tem o dever de continuar arcando com suas obrigações , haja vista que do contrário estariam se locupletando ilicitamente, obtendo para si enriquecimento sem causa, pois deixam que o restante dos associados respondam pela parcela devida pelo proprietário adquirente que não participa do rateio.

Sobre o tema, é entendimento jurisprudencial:

"COBRANÇA - LEGITIMIDADE PASSIVA - PROPRIETÁRIO - LOTEAMENTO - CONDOMÍNIO DESCARACTERIZADO- COMUNHÃO DE INTERESSES EXISTENTE - DESPESAS COM SEGURANÇA E CONSERVAÇÃO -APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA - RECONHECIMENTO. É legítima a cobrança judicial de proprietário de imóvel inserido em loteamento, de despesas com segurança e conservação das vias de acesso, aprovadas em assembleia de associação de proprietários, constituída para esse fim, pela existência de comunhão de interesses e evitar o enriquecimento sem causa" (Ap.s. Ver. 511.290 - 2a Câm. - Rel. Juiz NORIVAL OLIVA - J.27.4.98).

"COBRANÇA - LEGITIMIDADE - CONDOMÍNIO - LOTEAMENTO - DESPESAS - ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES - RECONHECIMENTO. Restando conformado pela instrução da demanda, em especial a juntada da convenção condominial devidamente registrada em cartório competente, que o apelante é beneficiário de serviços realizados pela autora, no que tange à limpeza, manutenção de vias, arborização e urbanização, zeladoria, portaria, fiscalização e segurança, que indiscutivelmente vem a beneficiar a coletividade, basta a condição de proprietário do lote para vinculá-lo a tal obrigação". (Ap. s/ Ver.521.450 - 10a Câm. - Rel. Juiz MARCOS MARTINS - J.19.8.98).

"COBRANÇA - DESPESAS CONDOMINIAIS - CONDOMÍNIO FECHADO - FILIAÇÃO À ASSOCIAÇÃO QUE MANTEM O LOTEAMENTO - IRRELEVÂNCIA - CABIMENTO. Procede a ação em relação a condômino, independente de filiação à associão que mantém o loteamento, a titulo de enriquecimento sem causa. Recurso provido", (Ap. s/ Ver. 553.201 - 9a Câm. - Rel. Juiz EROS PICELI - J.18.11.98).

Muito embora existam discussões acerca do tema, que envolvem até preceitos constitucionais, já que ninguém é obrigado a associar-se ou manter-se associado, os loteamentos fechados devem ser analisados sob o ponto de vista da situação concreta in loco, à medida que a existência do condomínio atípico, ainda que não tenha sido devidamente registrado perante o órgão público competente, autoriza o seu direito de ação e de cobrar. O condomínio de fato tem o caráter de Nome, com direitos e deveres estipulados, por livre e espontânea vontade, entre seus associados para a consecução dos objetivos comuns. Assim, mesmo sem a devida regularização, o loteamento fechado tem status de condomínio atípico, cuja legitimidade para cobrar é reconhecida por nossa Egrégia Corte de Justiça. Do contrário, no caso de Nome, o possuidor que negasse sua adesão ou que se associasse quando obras e serviços estivessem prontos, nada pagaria para ter os benefícios e, assim, se locupletaria em detrimento da Endereçomobilizou com o pagamento de despesas.

Nesse sentido:

"Civil. Agravo no recurso especial. Loteamento aberto ou fechado. Condomínio atípico. Sociedade prestadora de serviços. Despesas. Obrigatoriedade de pagamento. - O proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação. Precedentes" ( AgRg no REsp 490.419/SP, Ministra NANCY ANDRIGHI, 3a Turma, DJ 30.06.2003) ". (negrito nosso)

Vale mencionar recente julgamento do Egrégio Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (DES. ERNANI KLAUSNER - Julgamento: 03/07/2007 - PRIMEIRA CÂMARA CIVEL), que muito bem definiu a obrigatoriedade do pagamento, quando efetivamente o proprietário de lote usufrui de serviços comuns, tais como vigilância, portaria e limpeza:

"CIVIL - CONDOMÍNIO DE FATO - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - PRETENSÃO À COBRANÇA DE DESPESAS COMUNS - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS AOS PRORIETÁRIOS - AUSÊNCIA DE AFILIAÇÃO VOLUNTÁRIA - SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE O PEDIDO - Ao ser criada a associação, passou o proprietário do lote a ser membro nato desta, obrigando-se a participar do rateio das despesas de administração. Irrelevância de se cuidar de loteamento fechado e não de condomínio. Direito obrigacional. Réu associado da entidade em loteamento fechado. Legitimidade ativa ad causam, em tese, para cobrança dos filiados das respectivas cotas- partes que couberem no rateio a todos os seus participantes. Condomínio especial previsto no artigo 8.º da Lei n.º 4.591/64. Ilícita a pretensão do apelante em usufruir dos esforços alheios, sem assumir, também, aqueles encargos, configurando o enriquecimento injusto. O serviço da guarita beneficia o apelante que este voluntariamente o utiliza, porquanto, na verdade, ao promover o fechamento do acesso às áreas comuns e públicas, com a instalação da aludida guarita, a associação-apelada atraiu para si a responsabilidade pela segurança do local. Afigura-se, pois, legal a cobrança. (2006.001.46128 - APELACAO CIVEL)".

Desse modo, resta claro a obrigação dos embargantes quanto ao pagamento dos valores descritos na inicial.

Diante de todo o exposto, requer digne-se Vossa Excelência em julgar os embargos opostos IMPROCEDENTES , condenando os embargantes em todas comunicações legais de estilo.

Nestes termos,

p. deferimento.

São Paulo, 15 de janeiro de 2019.

(Assinatura eletrônica) (Assinatura eletrônica)

Nome Nome 00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF