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2 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2018.8.26.0223

Petição Inicial - TJSP - Ação de Despejo com Pedido de Tutela Antecipada Cumulada com Cobrança de Alugueis e Encargos Contratuais - Despejo por Falta de Pagamento Cumulado com Cobrança

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DE UMA DAS VARAS CÍVEIS DA COMARCA DE GUARUJÁ/SP.

(URGENTE)

Nome, brasileiro, casado, engenheiro, portador da cédula de identidade RG nº. 00000-00, inscrito no CPF/MF sob o nº. 000.000.000-00, residente e domiciliado na Endereço, Pitangueiras, Guarujá/SP, por meio dos advogados que esta subscrevem - ut mandato - com escritório localizado na cidade de Guarujá/SP, na Endereço, Centro, onde recebe notificações e intimações, vem a V.EXA., propor a presente

AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA CUMULADA

COM COBRANÇA DE ALUGUEIS E ENCARGOS CONTRATUAIS

em face de Nome, brasileira, divorciada, empresária, inscrita no CPF 000.000.000-00, RG 00000-00, residente e domiciliada na Endereço, pelos fatos e fundamentos que articuladamente expõe:

I. DOS FATOS

O Requerente celebrou com a Requerida, contrato de locação de uma sala comercial de nº. 02 e parte da sala comercial de nº. 04, com um total de 21,06 m2 do imóvel situado na Av. Dom Pedro I, nº. 425, Jardim Tejereba, Guarujá/SP, pelo prazo de 36 (trinta e seis) meses, com início em 26 de fevereiro de 2017 e término em 31 de agosto de 2020.

As partes também ajustaram que em contrapartida à locação haveria o aluguel mensal da quantia de R$ 00.000,00, a ser reajustado anualmente conforme a variação do IGPM, que deveria ser pago, pontualmente, todo dia 20 (vinte) de cada mês. Além do valor da locação, a Requerida se responsabilizou, também, pelo pagamento dos encargos inerentes ao imóvel, (exceto IPTU), despesas com água e esgoto, Energia e seguro contra incêndio, e quaisquer outras despesas que recaiam sobre o imóvel, conforme consta da cláusula 07 do contrato em anexo.

Ocorre, Exa., que a partir do mês de julho de 2018, a Requerida não mais cumpriu com suas obrigações locatícias, deixando de pagar os alugueis e encargos locatícios atinentes ao referido imóvel, até a presente data.

Após várias tentativas de cobrança amigável, em outubro de 2018 o Requerente/Locador encaminhou uma notificação extrajudicial à Requerida/Locatária que se manteve silente.

Importante salientar que consoante o disposto, no parágrafo 1º, da cláusula 5a, do pacto de locação, ocorrendo inadimplência no pagamento dos alugueres e encargos locatícios, implicaria na incidência de multa equivalente a 10% (dez por cento), multa esta calculada sobre o valor devido, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e, ainda, o pagamento de despesas processuais, bem como, honorários advocatícios na proporção de 20% (vinte por cento), calculados sobre o valor total apurado em caso de demanda judicial.

Desta forma, estando a Requerida em mora com o pagamento dos alugueis e encargos locatícios vencidos atinentes aos meses de julho de 2018 à outubro de 2018, este último proporcional aos dias, até a data do recebimento da notificação, acrescidos de multa, juros e honorários advocatícios conforme contratualmente pactuado, atingiram a importância de R$ 00.000,00, valores estes que seguem devidamente discriminados, conforme planilha de cálculo abaixo:

ALUGUEL VALOR ATUALIZADO

MÊS VENCIMENTO JUROS 1% VALOR DEVIDO

MENSAL MONETARIAMENTE

Julho-18 1.100,00 1.131,40 51,29 1.182,69 Agosto-18 1.100,00 1.134,55 45,38 1.179,93

Setembro-18 1.100,00 1.126,66 33,80 1.160,46

Outubro-18 1.100,00 1.109,79 22,20 1.131,99 Novembro-18 1.100,00 1.100,00 0,00 1.100,00

Multa Cláusula 5a 3.300,00 3.300,00 0,00 3.300,00

SUB-TOTAL 9.055,07

PAGAMENTO ANTECIPADO 880,00 SUB-TOTAL 2 (SUB-TOTAL - DEPOSITO) 8.175,07

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS 20% 1.635,01

TOTAL GERAL 9.810,08

Diante do inadimplemento e tendo em vista a tentativa infrutífera de composição extrajudicial, não resta outra alternativa para ver dirimida a questão, se não trazer tal querela à apreciação do Poder Judiciário.

IV. DA TUTELA DE URGÊNCIA PARA IMISSÃO NA POSSE

Inicialmente faz-se necessária a aplicação do contido no artigo 300 do Código de Processo Civil ao caso em comento, vez que em virtude do descumprimento contratual e da falta de reforma do imóvel, o Locador, ora Requerente, vem enfrentando prejuízos econômicos, pois está impossibilitado de locar ou vender o imóvel a outros interessados tornando inviável a manutenção da relação obrigacional objeto da presente demanda.

Após o recebimento da notificação extrajudicial relatada alhures, a Requerida desocupou o imóvel, retirando todos os seus pertences, fato presenciado por vizinhos, porém, não devolveu as chaves do imóvel ao Requerente, estando o imóvel a mercê de vândalos, o que necessita da imediata imissão na posse após autos de constatação, se necessário.

Além do mais, vale informar que se tem notícias do abandono do imóvel desde outubro de 2018 e o Requerente tem recebido telefonemas de pessoas interessadas na locação do imóvel.

Sabe-se que o imóvel esta a mercê do tempo e sujeito de invasão por parte de vândalos, restando tão somente ao Requerente o respaldo judicial para a expedição do competente mandado de imissão na posse, a fim de que seja restaurada a injustiça que vinha sendo cometida pela Requerida, por certo que estava inadimplente na sua obrigação contratual desde julho de 2018.

Importante mencionar que é entendimento da nossa doutrina pátria que a expedição do competente mandado de imissão na posse do imóvel, poderá ser pleiteada em virtude do abandono do imóvel, vejamos:

"(...) O locador, havendo o referido abandono, não aguardará a prolação da sentença judicial para retomar o prédio locado; poderá então, requer ao juiz, mediante petição expositiva do fato, alegando o abandono predial, a expedição em seu favor de mandado de imissão na posse do imóvel, inclusive com a remoção dos moveis, que, porventura, la se encontrarem para as mãos do depositário judicial ou particular. O magistrado, então, deverá verificar a veracidade da alegação feita, ouvindo o locatário ou ordenando, em caso de revelia mediante auto de constatação, a certificação por oficial de justiça da desocupação do prédio. (...) (DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada - lei 8245, de 18/10/91. 3. ed. São Paulo: Saraiva, 1995)

Assim também já decidiu nosso E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de Despejo por Falta de Pagamento c.c. Cobrança, com pedido de liminar de desocupação, fundado no artigo 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91. Contrato de locação que envolve os imóveis objeto das Matrículas nºs 21.875, 60.213, 60.214, 60.888, 60.971, 62.583 e 64.203, todas do 1º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Guarulhos, neste Estado. Decisão que determina a expedição de mandado de constatação e imissão da locadora na posse dos imóveis locados ante os indícios de abandono noticiados pela locadora . INCONFORMISMO da ré deduzido no Recurso. REJEIÇÃO. Comprovação de indícios de abandono ante a ausência de pessoas, a existência de mobiliários e elevador hidráulico desmontados, além do telhado desabado. Circunstâncias suficientes para autorizar a constatação e imissão, independentemente de caução,"ex vi"do artigo 66 da Lei nº 8.245/91 . Mandado que foi cumprido, culminando com a constatação de abandono apenas em relação ao imóvel objeto da Matrícula nº 60.888, com a imissão da agravada na posse do bem. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.* (TJSP; Agravo de Instrumento 2095410-27.2018.8.26.0000; Relator (a): Daise Fajardo Nogueira Jacot; Órgão Julgador: 27a Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 09/10/2018; Data de Registro: 11/10/2018)

Mesmo se assim não o fosse, o E. Superior Tribunal de Justiça há muito já se posicionou acerca:

AÇÃO DE DESPEJO. TUTELA ANTECIPADA. POSSIBILIDADE. Cabível, nas ações de despejo, a antecipação de tutela, como o é em toda a ação de conhecimento, seja a ação declaratória, seja constitutiva (negativa ou positiva) condenatória, mandamental, se presentes os pressupostos legais. Recurso não conhecido. ( REsp 445863 / SP, Ministro JOSÉ

ARNALDO DA FONSECA, T5 - QUINTA TURMA, DJ 19/12/2002)

Verifica-se, portanto, que os Tribunais têm se posicionado no sentido de acolher pedido de tutela de urgência, diante da ausência de dispositivo legal mais severo que admita a retomada da posse de forma mais rápida nos casos de inadimplemento em contratos de locação, sem garantia.

Resta demonstrado que o inadimplemento da Requerida ocorreu de maneira sistemática e vem causando prejuízos ao patrimônio do Requerente, restando presentes os elementos necessários à concessão da antecipação da tutela, quais sejam, fumus boni iuris e o periculum in mora .

Assim, mesmo que não tenha sido prestada a caução, se faz necessária a constatação e imissão na posse do imóvel pelo Requerente, por cumprimento dos melhores fins de direito.

Conforme disciplina nossa legislação infraconstitucional (Lei 8245/91), em não sendo acolhida de imediato a presente narrativa acerca do abandono, requer que seja expedido o competente" auto de constatação "para apuração da verdade .

Diante de todo exposto, com fulcro no artigo 66 da Lei 8245/91, requer a expedição do mandado de imissão na posse, visto o abandono do imóvel e em assim não en tendendo, requer que seja realizado"auto de constatação"por oficial de justiça deste Juízo, e como consequência a expedição do competente mandado, independentemente de caução.

III. DO DIREITO

A lei que disciplina a matéria relacionada a locações de imóveis urbanos traz expressamente em seu texto quais são os deveres do locador e do locatário. No que se refere ao locatário, estabelece o artigo 23, I e II da referida lei (Lei 8245/91), que é obrigação do mesmo pagar pontualmente, tanto os alugueis como também os encargos locatícios, bem como, no ato da devolução do imóvel, estabelecem claramente que este deverá ser restituído nas mesmas condições em que foi recebido no início da locação, senão vejamos:

Art. 23 - O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; (...)

III- restituir o imóvel, finda locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

Também o referido diploma legal (Lei 8.245/91) prevê as hipóteses em que a locação poderá ser desfeita, nos termos dos artigos 9º e 5º, in verbis :

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos ;

Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

A Requerida praticou ato ilícito ao exercer o domínio de determinado bem, quando por inadimplemento contratual, incorre em cláusula resolutiva.

Assim, sem prejuízo do recebimento dos débitos, o Requerente tem inequívoco direito de ser imitido na posse direta do imóvel que lhe pertence.

Isto posto, diante do flagrante descumprimento por parte da Requerida, tanto no que se refere ao contrato pactuado, quanto ao estabelecido no dispositivo legal acima transcritos, requer a este D. Juízo, seja a mesma compelida a pagar em favor do Requerente a importância retro assinalada, tudo na forma e para os devidos fins de Direito.

IV. DA MULTA RESCISÓRIA

Conforme dito alhures, a Requerida celebrou contrato de locação de uma sala comercial nº. 02 e parte da sala comercial de nº. 04, com um total de 21,06 m2 e um banheiro, localizadas na Av. Dom Pedro I, nº. 425, Endereço(vinte e dois) meses antes de findar o prazo ajustado, a Requerida manifestou interesse em encerrar a relação contratual existentes com o Requerente, ensejando desta forma o dever desta em pagar em favor do Requerente os valores referentes à multa rescisória.

No tocante à multa rescisória devida pela Requerida em virtude da rescisão contratual antecipada, vale mencionar o que estabelece o artigo da Lei do Inquilinato, senão vejamos:

Art. 4º - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Ademais, o Código Civil, em seu artigo 408, determina a aplicação da cláusula penal livremente pactuada na hipótese em comento, conforme abaixo transcrito:

Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.

Neste mesmo sentido, insta salientar o que estabelece o contrato celebrado entre as partes, mais especificamente a cláusula 17, parágrafo primeiro, senão vejamos:

PARÁGRAFO PRIMEIRO: No caso de rescisão em consequência do estabelecido nos itens B e C desta cláusula, ficará a locatária sujeita, além do despejo, a multa igual a três vezes o aluguel mensal e acessórios, tomando-se, por base, para este cálculo, o correspondente ao mês anterior ao da ocorrência da infração, sendo considerada para todos os fins do direito, essa multa como dívida líquida e certa, exigível e cobrável executivamente a locatária e seus fiadores.

Isto posto, diante do flagrante descumprimento por parte da Requerida tanto no que se refere ao contrato pactuado com o Requerente, quanto no que estabelece os artigos acima transcritos, requer a este D. Juízo, seja a parte Requerida compelida a pagar em favor do Requerente, além dos alugueis e encargos locatícios vencidos, o valor referente a multa rescisória, conforme planilha de cálculo acima colacionada, tudo na forma e para os devidos fins de Direito.

V. CONCLUSÃO

Restou devidamente fundamentado pela legislação, doutrina e jurisprudência, o direito do Requerente à imediata rescisão do contrato de locação, com a consequente extinção da posse pela Requerida, assim também ao recebimento dos valores devidos à título de aluguel e demais encargos relativos ao imóvel descrito e à aplicação em desfavor da Requerida da cláusula penal de nº. 17 do contrato locatício.

VI. DOS PEDIDOS

Diante de todo o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, requer a este d. Juízo seja na forma do art. 23, I e III, da Lei 8.245/91 JULGADO INTEIRAMENTE PROCEDENTE o presente feito, em especial para o seguinte:

a) seja concedida a TUTELA DE URGÊNCIA PLEITEADA, a

fim de que seja expedido o mandado de imissão na posse, visto o abandono do imóvel pela Requerida e em assim não entendendo, requer que seja realizado" auto de constatação ", COM A MAXIMA BREVIDADE, por oficial de justiça deste Juízo, e como consequência a expedição do competente mandado, independentemente de caução;

b) seja a Requerida citada no endereço constante do pórtico

desta exordial para, querendo venha contestar os termos da presente ação, dentro do prazo legal, sob pena de ficta confessio e revelia;

c) ao final, requer seja julgada TOTALMENTE PROCEDENTE

a presente ação para:

c.i) declarar RESCINDIDO o contrato de locação havido, com o consequente despejo da Requerida, caso não tenha desocupado o imóvel, com a retomada deste em 15 (quinze dias);

c.ii) condenar a parte Requerida ao pagamento dos alugueres e encargos locatícios vencidos, os valores gastos pelo Requerente com os reparos necessário no imóvel, acrescidos de multa, juros e honorários advocatícios conforme contratualmente pactuado, tudo no importe de R$ 00.000,00, mais juros legais e correção monetária contabilizados do vencimento das parcelas até a data do efetivo pagamento, por ser medida de Direito e de Justiça;

d) requer ainda, seja a parte Requerida condenada ao pagamento

das custas processuais e honorários advocatícios, que desde já requer sejam arbitrados por este D. Juízo na forma do art. 20, § 4º, do CPC, por ser medida de Direito e de Justiça;

e) seja determinado que a Requerida, nos moldes do artigo 62

inciso V da Lei de Locações (Lei 8245/91), deposite em juízo os valores dos alugueres que forem vencendo até a imissão na posse pelo Requerente ou até a sentença.

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em Direito admitidas, especialmente documental, testemunhal - cujo rol será ofertado oportunamente - e depoimento da parte Requerida, sob pena de confesso, provas estas que desde já ficam especificadas, na forma e para os devidos fins de direito.

Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00.

Termos em que, Pede deferimento.

Guarujá, 05 de dezembro de 2018.

Nome

00.000 OAB/UF