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5 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2018.8.26.0536

Petição - TJSP - Ação Liminar - Tutela Cautelar Antecedente

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2a VARA CÍVEL DO FÓRUM DO GUARUJA - SP

Processo nº 100073-69.2018.8.26.0536

Nome, já qualificado nos autos supra, vem respeitosamente à presença de V. Excia, através de seu advogado que esta subscreve, em cumprimento ao r. despacho de fl.199, se manifestar o que faz nos seguintes termos:

Preliminarmente - Litisconsórcio Necessário

Primeiramente requer seja incluída a lide o arrematante NomeTOLEDO DE CAMPOS MOURA , brasileiro, empresário, portador da cédula de identidade RG nº 00000-00-X SSP SP, inscrito no CPF/MF sob o nº 000.000.000-00, residente e domiciliado na Endereçomanifestar na presente, sob pena dos efeitos da revelia.

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NOTIFICAÇÃO DEFICIENTE - FLS 274- 306

NÃO HÁ NOS AUTOS PROVA DE ESGOTAMENTO DA TENTATIVA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGAÇÃO DA MORA COMO DETERMINA A LEI DO INSTITUTO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Foram apresentados três endereços em que supostamente diligenciados para notificação do réu sobre a purgação da mora. Ocorre que não procede em absoluto a intimação em seu atual residência Nome, 954 - não havendo o que se falar em eficácia de intimação neste local. No entanto, causa estranheza a alegação de diligencia neste endereço, restando inverídica a firmação de que o autor não mais residir no local.

Deste modo, houve notificação por edital, com a alegação de que a Autor se mudou para lugar incerto ou não sabido, restando ignorado o endereço do imóvel alienado fiduciariamente, objeto do consórcio.

Diante da notificação por edital da Autor, sem o esgotamento de todos os meios para notificá-la pessoalmente, é procedente a nulidade da consolidação do bem imóvel à Ré, visto que não foi dada oportunidade ao Autor para purgação da mora e quitação de seu débito.

Registre-se, ainda, que a requerente tem direito à purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. Desta feita, válida ou não a notificação extrajudicial enviada à demandante e ainda que tenha decorrido o prazo para a purgação da mora antes do ajuizamento da ação, certo é que lhe foi suprimido esta possibilidade.

Assim, ausente imprescindível intimação pessoal do devedor para o leilão, o procedimento extrajudicial ressente-se de vício, o qual contamina a consolidação da propriedade do imóvel nas mãos do credor que, por conseguinte, não pode exigir daquele eventuais despesas havidas com referidos atos.

Nesse sentido, já decidiu esta Câmara,

conforme se extrai dos seguintes julgados:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO.ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. Possibilidade. Notificação pessoal dos devedores acerca das datas dos leilões para alienação do imóvel. Necessidade. Jurisprudência consolidada do C. STJ acerca da necessidade de notificação pessoal dos devedores para que se possa realizar leilão extrajudicial para alienação do bem imóvel, sob o regime jurídico da Lei nº 9.514/97 c/c Decreto-Lei nº 70/66. Manutenção da r. decisão agravada. RECURSO DO RÉU NÃO PROVIDO". (AI nº 2136823- 54.2017.8.26.0000, relatora Desa. Berenice Marcondes Cesar, j. 19.09.2017).

"Ausente prévia, nova, específica e pessoal intimação dos devedores para o leilão de imóvel objeto de alienação fiduciária, a consolidação da propriedade pelo credor fiduciária fica anulada." (Apelação nº 1073702- 94.2016.8.26.0100, relator Des. Celso Pimentel, j. 29.08.2017).

Importante destacar que o instituto da alienação fiduciária de imóvel é uma prática muito comum no mercado imobiliário brasileiro, dada a sua agilidade de execução em casos de inadimplência do devedor, diante da ausência de intervenção do poder Judiciário e da celeridade de sua execução.

A Lei nº 9.514/97 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, a qual define em seu art. 22, que a alienação fiduciária "é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel", ou seja, na alienação fiduciária, o devedor transmite ao credor propriedade imobiliária em garantia de dívida assumida, isto é, o credor (Nome) recebe a propriedade sobre o bem dado em garantia, mas não de forma plena. Neste caso, o imóvel comprado fica como garantia da dívida e somente passará a ser registrado no nome do comprador quando este quitar todo o pagamento do bem adquirido.

Ocorre, que existem situações em que o devedor se vê impossibilitado de efetuar os pagamentos das parcelas correspondentes ao contrato, tornando-se inadimplente. Nessa situação, o devedor será intimado extrajudicialmente, para pagar as parcelas em atraso no prazo de 15 dias e caso o mesmo não efetue o pagamento da dívida no prazo estipulado, abre-se para o credor fiduciário a possibilidade de consolidar-se na propriedade plena do bem.

A consolidação da propriedade imóvel é uma etapa intermediária do procedimento de execução extrajudicial, onde o credor, no caso a instituição financeira providenciará a averbação de consolidação da propriedade em seu nome, trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora, perante o Cartório de Registro de Imóveis no qual o imóvel, objeto do contrato encontra-se registrado, iniciando-se assim o processo de retomada do imóvel.

É importante salientar, que a partir da averbação da consolidação da propriedade do imóvel, o credor consegue leiloar o bem para obter recursos suficientes para pagamento da dívida, repassando o valor que sobrar para o devedor.

Destaca-se que o devedor possui direito de preferência na aquisição do imóvel por preço correspondente ao valor da dívida e despesas, até a data da realização do segundo leilão, consoante determina o artigo 27 § 2º-B e § 9º da Lei 9514/97.

No entanto, é necessário que o devedor fique atento aos procedimentos realizados no processo de consolidação de propriedade do bem imóvel e no leilão, vez que existem uma série de requisitos para a sua formalização, tais como notificação válida do devedor para purgação da mora, análise dos prazo estipulados pela lei para averbação da consolidação da propriedade, entre outros, sendo que a ausência de alguns dos requisitos poderá invalidar o processo de consolidação de propriedade.

Portanto, se forem observados pelo devedor a presença de alguma irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel objeto do contrato, o mesmo poderá mover ação judicial cabível, a fim de postular pela nulidade do procedimento realizado.

NO MÉRITO

1) O autor se manifesta no sentido de que de tudo que consta nos autos, que todos os atos praticados pela Promovida são nulos de pleno direito, visto que não foi dada a oportunidade ao Autor do "contraditório" nem da "ampla defesa", o que acarreta a inexistência do "devido processo legal", impedindo a realização da concorrência pública aludida, até que se deem as oportunidades constitucionalmente asseguradas ao Promovente.

2) O autor firmou com a Ré, um Contrato Particular de Financiamento para aquisição de imóvel, venda e compra e constituição de alienação fiduciária, entre outras avenças nº(00)00000-0000 - 1, cujo objeto fora o financiamento de imóvel residencial, no valor de R$ 00.000,00, a época, sendo dividido em Entrada de R$ 00.000,00e Financiado em R$ 00.000,00no prazo de 360 meses em tabela SAC com parcela inicial de R$ 00.000,00, decrescentes registrado sob a matrícula de nº 50.280 de 27 de fevereiro de 1986 no Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Guarujá - SP (doc. anexo).

3) Excelência, apenas 7 parcelas em atraso aproximadamente, planilha juntada, porém havia sido pago quantia substancial da obrigação, bem como não consta nos autos prova de que tenha havido a devida intimação para constituí-lo em mora;

4) Dos documentos ora colacionados, originários do Cartório de Notas e Títulos, não

há comprovação que as notificações foram entregues ao autor, o que se constata da certidão narrativa inserta na mesma.

5) Diante disso, é inarredável que os Autores não foram regularmente cientificados

como define a Lei, resultando em vício insanável do leilão extrajudicial e dos atos consequentes. Disso motivou o âmago da presente querela judicial.

7) Consoante dito alhures, os Autores não foram sequer notificados para purgar mora,

tendo o ato de ciência sido entregue a um terceiro, alheio à relação contratual.

Tal condução infringiu de morte o quanto preceituado pelo Dec. Lei nº. 70/66 , o qual trata de procedimento de execução extrajudicial, verbo ad verbum :

Art. 31. Vencida e não paga a dívida hipotecária, no todo ou em parte, o credor que houver preferido executá-la de acordo com este decreto-lei formalizará ao agente fiduciário a solicitação de execução da dívida, instruindo- a com os seguintes documentos:

(...)

§ 1º Recebida a solicitação da execução da dívida, o agente fiduciário, nos dez dias subseqüentes, promoverá a notificação do devedor, por intermédio de Cartório de Títulos e Documentos, concedendo-lhe o prazo de vinte dias para a purgação da mora.

§ 2º Quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao agente fiduciário promover a notificação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local, ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.

Art 32. Não acudindo o devedor à purgação do débito, o agente fiduciário estará de pleno direito autorizado a publicar editais e a efetuar no decurso dos 15 (quinze) dias imediatos, o primeiro público leilão do imóvel hipotecado .

§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance obtido for inferior ao saldo devedor no momento, acrescido das despesas constantes do artigo 33, mais as do anúncio e contratação da praça, será realizado o segundo público leilão, nos 15 (quinze) dias seguintes, no qual será aceito o maior lance apurado, ainda que inferior à soma das aludidas quantias."

Assim, os documentos que aqui colacionados, não comprovam que os mutuários, ora Autores, tenham, de fato, recebido a notificação para purgar a mora e nem mesmo quanto à realização do leilão extrajudicial.

Nesse contexto, não tendo sido cumpridas as formalidades legais necessárias à informação dos mutuários acerca da instauração da execução extrajudicial, importa que seja reconhecida a sua ilegalidade.

( ... )

Urge evidenciar notas de jurisprudência acerca do tema em liça:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. INTIMAÇÃO PESSOAL DOS LEILÕES. AUSÊNCIA DE PROVA. 1. A alienação fiduciária compreende espécie de propriedade resolúvel, em que, inadimplida a obrigação a que se refere, consolida-se em favor do credor fiduciário. Registro, por necessário, que o procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade. 2. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira mutuante ocorra de maneira válida, é imperioso que esta observe um procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável. Com efeito, conforme se depreende do art. 26, §§ 1º e , da Lei nº 9.514/97, os mutuários devem ser notificados para purgarem a mora no prazo de quinze dias, o que ocorreu na espécie. 3. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. 4. A notificação inicial deve ser efetuada pessoalmente, somente podendo ser realizada por edital quando o oficial certificar que o devedor encontra-se em lugar incerto ou não sabido (art. 31, §§ 1º e , Decreto-lei n. 70/66). 5. O Superior Tribunal de Justiça pacificou orientação no sentido de que,"nos termos estabelecidos pelo parágrafo primeiro do art. 31 do DL 70/66, a notificação pessoal do devedor, por intermédio do Cartório de Títulos e Documentos, é a forma normal de cientificação do devedor na execução extrajudicial do imóvel hipotecado. Todavia, frustrada essa forma de notificação, é cabível a notificação por edital, nos termos do parágrafo segundo do mesmo artigo, inclusive para a realização do leilão"(STJ, Eag (00)00000-0000/SP, Ministro Teori Albino Zavascki, Corte Especial, DJe de 21/06/10). 6. O Superior Tribunal de Justiça também"tem entendimento assente no sentido da necessidade de notificação pessoal do devedor do dia, hora e local da realização do leilão de imóvel objeto de contrato de financiamento, vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, em processo de execução extrajudicial sob o regime do Decreto-lei n. 70/66"( REsp. 697093/RN, Rel. Ministro Fernando Gonçalves, Quarta Turma, DJ de 06/06/05). 7. No caso, não ficou demonstrado que foram satisfatoriamente cumpridas as formalidades legais tendentes a informar o mutuário sobre a execução extrajudicial. 8. Os documentos acostados aos autos não demonstram que os autores foram notificados pessoalmente para purgar a mora em quinze dias. 9. Acerca dos leilões públicos, tudo indica que os mutuários também não foram intimados pessoalmente. Há nos autos apenas cópias das publicações em jornal dos editais de primeiro e segundo leilões referentes ao imóvel em questão. 10. Conforme o artigos 256 e 257 do Código de Processo Civil, constitui um dos requisitos da citação por edital"a certidão do oficial informando a presença das circunstâncias autorizadoras". 11. Sequer há nos autos informação de que o lugar em que se encontram os devedores é ignorado, incerto ou inacessível, o que

invalida a citação por edital. 12. Apelação provida para reformar a sentença e julgar procedente o pedido inicial para declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial do contrato de mútuo habitacional em questão por vício de forma [ ... ]

DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. SFI. LEI Nº 9.514/97. CONTRATO DE MÚTUO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL REALIZADO SEM A DEMONSTRAÇÃO DE INTIMAÇÃO DO DEVEDOR. NULIDADE. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO ART. 34 DO DL 70/66. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CABIMENTO. SENTENÇA REFORMADA.

1. A ausência de demonstração de intimação pessoal do devedor acerca da data designada para a realização do leilão extrajudicial do imóvel objeto de financiamento em contratos regidos pela Lei nº 9.514/97 enseja a nulidade do procedimento. Precedentes do STJ e deste Tribunal. 2. A jurisprudência é assente no sentido de que, mesmo ocorrida a consolidação da propriedade prevista no art. 26 da Lei nº 9.514/97, o devedor pode purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ante a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66 a essas operações. Precedentes do STJ e deste Tribunal. 3. Não demonstrada a ocorrência do fato extintivo do direito da parte autora a que alude o mencionado diploma legal, afigura-se ilegítima a conduta da ré em resistir à pretensão de pagamento da totalidade do débito inadimplido. 4. Reconhecida a nulidade do procedimento executório e já tendo havido a alienação do imóvel para terceiro adquirente de boa-fé, estranho à relação processual, é recomendável a conversão do direito do autor em perdas e danos, com aplicação do disposto no art. 40, do DL 70/66, mediante indenização em valor equivalente às parcelas efetivamente pagas do financiamento. Precedentes. 5. Demonstrada a existência de ato ilícito, consubstanciado na ilegalidade do procedimento expropriatório, afetando direito da

personalidade do autor pelo abalo emocional provocado pela perda do imóvel, situação que extrapola os meros dissabores do cotidiano, é cabível o pagamento de indenização por danos morais que, considerando as particularidade do caso concreto e os parâmetros fixados pela jurisprudência, se arbitra em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). 6. Apelação a que se dá parcial provimento. Invertidos os ônus de sucumbência [ ... ]

Tal-qualmente, do Superior Tribunal de Justiça, também se extrai:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ARTIGO 535 DO CPC. NÃO CONFIGURAÇÃO. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. LEILÃO. NECESSIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. DISSÍDIO NÃO CONFIGURADO. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. NÃO INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL COM INTERPRETAÇÃO DIVERGENTE. SÚMULA Nº 284/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Ausência de violação do artigo 535 do CPC, haja vista que o Tribunal de origem apreciou a questão tida como omissa pela recorrente. 2. Na execução extrajudicial do Decreto-Lei nº 70/66, o mutuário deve ser pessoalmente intimado do dia, hora e local da realização do leilão do imóvel objeto do financiamento inadimplido, sob pena de nulidade da praça. 3. O reexame de fatos e provas não é possível na via especial. 4. Dissídio jurisprudencial não configurado, ante a ausência de cotejo analítico entre o acórdão recorrido e os julgados paradigmas, bem como de indicação do dispositivo de Lei Federal sobre o qual se teria dado interpretação divergente. Aplicação da Súmula n. 284/STF 5. Recurso Especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido [ ... ]

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. LEI Nº 9.514/97. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NULIDADE. 1. O acórdão estadual contrariou entendimento pacificado no âmbito deste STJ no sentido de ser indispensável a intimação pessoal dos devedores acerca da data designada para o leilão do imóvel hipotecado em processo de execução extrajudicial realizado nos termos do DL 70/66, a teor do que dispõe o artigo 39 da Lei nº 9.514/97. Aplicável a Súmula nº 83/STJ. 2. Agravo conhecido. Recurso Especial provido [ ... ]

Diante do exposto, requer:

a) A inclusão na lide de NomeTOLEDO DE CAMPOS MOURA , brasileiro, empresário, portador da cédula de identidade RG nº 00000-00-X SSP SP, inscrito no CPF/MF sob o nº 000.000.000-00, residente e domiciliado na Endereçomanifestar na presente, sob pena dos efeitos da revelia.

b) Estando presentes as razões expostas, seja a ação julgada totalmente para declarar NULO o LEILÃO, referente ao seguinte ao imóvel: Endereçom2 de área total, 105.09 de área construída, 356,70m2 de área do terreno, disponível para venda até o dia 11/01/2019, ou, alternativamente, sustar-lhe os seus efeitos por já ter sido realizada, até que se julgue o mérito da ação principal a ser intentada no prazo legal;

986 - Endereço,70m2 de área do terreno, disponível para venda até o dia 11/01/2019, ou, alternativamente, sustar-lhe os seus efeitos por já ter sido realizada, até que se julgue o mérito da ação principal a ser intentada no prazo legal;

c) Finalmente, seja julgada PROCEDENTE em todos os seus termos, tornando definitiva a liminar concedida, e condenando-se a Promovida às cominações legais, dentre elas, honorários advocatícios (10%), custas e demais despesas de ordem processual.

Termos em que,

P. Deferimento.

São Paulo, 05 de abril de 2021

NomeAlves Ventura

00.000 OAB/UF