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26 de Maio de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2019.8.26.0650

Recurso - TJSP - Ação Locação de Imóvel - Apelação Cível

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR DESEMBARGADOR PRESIDENTE DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Processo nº 0000000-00.0000.0.00.0000

BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A ., devidamente qualificado, por seus advogados e procuradores infra-ainado, nos autos da apelação em epigrafe , que contende contra , Nomevem, respeitosamente, à presença de V. Exa, não se conformando com o respeitável V. Acórdão de fls., com fulcro no art. 105, III, alínea a e c da Constituição da Republica Federativa do Brasil, art. 1.029 e ssss, do Código de Processo Civil, interpor o presente.

RECURSO ESPECIAL

em virtude de decisão conflitante ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça, consubstanciado nas razões adrede encartadas, requerendo seu regular processamento e remessa dos autos ao Colendo Superior de Justiça, em virtude de violação do Código de Processo Civil e Princípios Constitucionais.

Termos em que,

pede deferimento.

São Paulo, 06 de agosto de 2020.

Nome

00.000 OAB/UF

RAZÕES DO RECURSO ESPECIAL

Recorrente: BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A

Recorrido: Nome

Colenda Câmara,

Ilustres Ministros.

RESUMO FÁTICO-PROCESSUAL

Trata-se de Ação Anulatória com pedido de tutela provisória de urgência, por meio da qual o Autor objetiva a anulação do procedimento de execução da garantia fiduciária e a consignação dos valores destinados à "purga da mora".

Isto porque aduz o Autor que celebrou junto à Ré o Contrato de financiamento imobiliário nº 0000.0000.0000.0000, objetivando a aquisição do imóvel matriculado sob o nº 97.168, com registro perante o Cartório de Registro de Imóveis de Itu - SP.

Prossegue o Autor confessando que permanece inadimplente com suas obrigações contratuais, motivo pelo qual a Ré teria iniciado os procedimentos de execução da garantia fiduciária.

Alega o Autor não ter sido devidamente intimado para purgar a mora, motivo pelo qual a consolidação da propriedade fiduciária em nome da credora fiduciária, ora Ré, estaria eivada de nulidade, de modo que os leilões deveriam ser cancelados, sobretudo por alegar não ser intimado acerca das datas em que ocorreriam.

Nesse passo, moveu a presente ação com o objetivo de anular o procedimento extrajudicial e suspender o prosseguimento dos atos expropriatórios subsequentes, bem como de realizar o depósito em consignação dos valores que entende suficientes à "purgar a mora".

e pugnando pela improcedência do pedido inicial.

Sendo proferida a r. sentença:

"Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a ação e revogo a tutelade urgência deferida. Por conseguinte, julgo extinto o feito com resolução demérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil."

Inconformado com a r. Sentença, a parte autora interpôs recurso de apelação, no qual foi conhecido e provido nos seguintes termos:

"Por tais razões, dou provimento ao recurso para julgar procedente a ação e anular a consolidação da propriedade do bem imóvel em favor do credor fiduciário".

Ocorre que, diante dos fatos, não há dúvida que é indiscutível que o acórdão violou o dispositivo de Lei Federal ofendido, habilitando o Recurso Especial para análise de seus fundamentos.

DA ALTERAÇÃO DO PATRONO

Gozando da liberalidade que lhe confere o artigo 111 do Código de Processo Civil, o Banco Requerido houve por bem nomear novos patronos, de modo que requer a juntada dos documentos de representação e o cadastramento do defensor para recebimento de intimações e publicações, sob pena de nulidade.

Ademais, requer-se desde já a devolução de qualquer prazo processual que porventura esteja em curso, bem como, na hipótese de já haver nos autos audiência futura designada, pugna-se, a fim de que seja evitado qualquer prejuízo processual, nova intimação do peticionário para ciência da data e horário do agendamento da solenidade, como de direito.

nome de DR.Nome , inscrito na 00.000 OAB/UF, e-mail email@email.com, sob pena de nulidade dos atos.

I. DO CABIMENTO

Da análise dos autos restaram as seguintes conclusões:

 O acórdão recorrido foi a julgamento em última instância pelo Tribunal de Justiça do Estado

do São Paulo;

 O acórdão caminhou, data vênia, em sentido contrário à lei federal: afrontando-lhe,

contradizendo-lhe e negando-lhe vigência.

Isto posto, à luz do artigo 105, III, alínea a, da CF e, também, artigo 1029, II, do novo CPC, é cabível o presente Recurso Especial para alcançar o fim desejado, qual seja: a reforma do acórdão.

II. SÚMULA 05 E 07 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA INAPLICABILIDADE - REDEFINIÇÃO DO ENQUADRAMENTO JURÍDICO

DOS FATOS EXPRESSAMENTE MENCIONADOS NO ACÓRDÃO

HOSTILIZADO - REVALORAÇÃO DA PROVA

Conforme restará comprovado, o Acórdão recorrido traz consigo uma série de equívocos cometidos na qualificação jurídica dos fatos, inclusive no tocante a abrangência dos

beneficiários do recurso, situação que, como é de conhecimento geral, afasta o óbice inerente às

Súmulas 05 e 07 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça.

"A revaloração dos critérios jurídicos concernentes à utilização e à formação da convicção do julgador não encontra óbice na Súmula 7/STJ. É que a análise do enquadramento jurídico dos fatos expressamente mencionados no acórdão recorrido não constitui reexame do contexto fático-

(00)00000-0000/ SC, do qual foi Relator o Ministro Nome. Data da Publicação/Fonte: DJe 26/09/2016)". (...)

A pretensão do presente recurso é a reforma do acórdão proferido pelo TJSE que claramente malferiu os artigos 104, 422, 427, 792 à 794 do Código Civil, e que expos posicionamento contrário à jurisprudência acerca do tema, de maneira a ser aplicada a justiça caso em debate.

Neste sentido, a revaloração jurídica dos fatos não implica a incidência do óbice das Súmulas 05 e 07 do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que, não se torna necessário o revolvimento das provas, dos autos, ou interpretação de cláusula contratual, mas sim, apenas e tão-somente, uma nova valoração da situação fática extraída do conjunto probatório pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios - fatos e provas já delineados no Acórdão recorrido.

III. DOS FUNDAMENTOS

O Recurso Especial, na espécie, está alicerçado nas letras a e c do inciso III, do art. 105, da CF e devidamente adequado à espécie visto que a decisão chicoteada é de última instância e devidamente tempestivo. A matéria tratada no recurso é a contrariedade à adequação do artigo 26 e 27 da Lei Especifica 9.514/97, que versa sobre a executabilidade do contrato de alienação fiduciária.

A Lei especifica nos trará a forma de consolidação do bem financiado, ou seja, está prevista na referida Lei que, inadimplente o adquirente a instituição financeira fiduciante poderá

consolidar-se-á a propriedade do bem em seu nome, ou seja, passará a ser detentor da propriedade em questão.

Após devidamente registrado o imóvel em nome fiduciário, restará impossível a devolução desse imóvel.

Ademais, não há que se falar em continuidade da relação jurídica, eis que a consolidação da propriedade em nome do Recorrente implicou na rescisão automática do contrato, sendo assegurado a ele inclusive a reintegração de posse (art. 30 da Lei 9.514/97).

permite a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, porquanto se trata de norma direcionada aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Habitacional - SFH, gravados de garantia hipotecária.

Toda e qualquer discussão de matéria de alienação fiduciária, como é fator do presente caso, deverá analisar a Lei Especial. A parte recorrida deixou de cumprir com suas obrigações razão pela qual, o imóvel foi levado a leilão e como não foi arrematado foi adjudicado para o fiduciante, não sendo mais o recorrido proprietário do imóvel.

Ou seja, ainda que tenha purgado a mora, que fora cobrada incessantemente pela Recorrente, o RECORRIDO não é mais proprietário do bem, não havendo que se falar em continuidade do contrato firmado entre as partes.

Logo, temos que não houve a aplicabilidade da Lei Especifica no julgamento do acórdão, sendo violada a forma de execução do contrato.

Assim, verifica-se que é inarredável a viabilidade do presente Recurso Especial

impondo-se sua apreciação.

IV. DA NECESSIDADE DE REFORMA DO ACÓRDÃO GUERREADO -

NOTIFICAÇÃO DO RECORRIDO PARA PURGAR A MORA E OCORRÊNCIA DE LEILÃO - DA DECLARAÇÃO DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS

No que se refere aos procedimentos para purgação da mora, importa informar que verificado o inadimplemento contínuo, o Recorrente iniciou os procedimentos extrajudiciais, com a apresentação de requerimento perante o cartório de Registro de Imóveis para que este proceda com a notificação do devedor para purgação da mora.

No que tange ao CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS, tem-se que este responde objetivamente pelos danos causados a terceiros, no caso de emissão de declarações inverídicas.

credibilidade, confiabilidade, transparência pessoal e transparência funcional, uma vez este exerce uma função solidificada na atitude de boa-fé.

Tendo em vista que a declaração prestada pelo Registrador é exercida mediante delegação, cumpre lembrar que o mesmo age em função do Estado, como se Estado fosse, daí decorrendo a responsabilidade objetiva, prevista no celebre artigo 37 § 6º que trata da teoria do risco administrativo.

Acerca da teoria do risco administrativo, importante dizer que esta responsabilidade objetiva é decorrente do risco criado pela atividade administrativa, sendo que a exclusão da mesma depende de rompimento do nexo causal, por de culpa exclusiva de terceiro ou força maior, o que não se configura no caso in judice.

Ainda, no que se referente às declarações emitidas pelos notários e registradores, a responsabilidade objetiva tem previsão legal na Constituição Federal em seu artigo 236, § 1º.

"Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público. (Regulamento)

§ 1º Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário."

Inclusive, acerca desta responsabilidade, a Lei 8.935/94, que regulamenta o artigo acima exposto, prevê expressamente esta responsabilidade objetiva dos Registradores, no seu artigo

22. "Art. 22. Os notários e oficiais de registro responderão pelos danos que eles e

seus prepostos causem a terceiros, na prática de atos próprios da serventia, assegurado aos primeiros direito de regresso no caso culpa dos prepostos."

Assim, diante do exposto, cumpre informar que os atos expropriatórios praticados pelo Recorrente basearam na declaração de notificação da inadimplente conforme previsto na Lei 9.514/97, de modo que inclusive o Registro de Títulos e Documentos declarou que houve a notificação e, posteriormente, transcorrido o prazo legal para purgação da mora, a notificada quedou-se inerte, de ditames legais.

Desta forma, completamente infundados os argumentos basilares do r. acórdão, uma vez que toda a questão procedimental da intimação do devedor acerca de sua mora é realizada pelo respectivo CRI, sendo que este possui fé pública, conforme os termos legais.

Nestes termos, verifica-se que o r. acórdão merece reforma, visto que a parte foi devidamente intimada e não purgou a mora dentro do prazo estabelecido.

V. AUSÊNCIA DE NULIDADE DO LEILÃO - PREVISÃO ART. 26 DA LEI

9.514/97

Referida Lei é aplicável ao instituto da alienação fiduciária de bem imóvel, que não exige intimação pessoal do devedor para o leilão, o que se mostra razoável, tendo em vista que somente ocorre o leilão depois da consolidação a propriedade para o credor com ampla publicação de edital na imprensa.

Isto posto, o Banco agiu com exercício regular do direito, não havendo irregularidade que enseja a declaração de nulidade do procedimento de consolidação de propriedade extrajudicial.

Neste sentido está a jurisprudência, senão vejamos:

"Alienação fiduciária. Bem imóvel. Constituição em mora regular. Observância do art. 26, § 1º, da Lei n. 9.514/97. Leilão extrajudicial de imóvel. Admissibilidade. Constitucionalidade da Lei n. 9.514/97. Ausência de violação ao art. 53 do CDC. Contrato de compra e venda que se encontra perfeito e acabado. Preponderância da regra especial sobre a regra geral. (Apelação nº 0182593-13.2008.8.26.0100, 29a Câmara de Direito Privado, Relator Juiz Hamid Bdine, 25.6.2014)."

"Agravo de instrumento. Alienação fiduciária de imóvel. Nulidade da execução extrajudicial. Inocorrência. Ausência de notificação pessoal para purgação da mora e de intimação pessoal das datas dos leilões. Alegações não comprovadas. Tutela indeferida. Decisão mantida. Recurso improvido (TJSP. Agravo de

Relator Ministro Walter Cesar Exner. Decisao em 4 de maio de 2017)."

"ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Imóvel. Contrato de venda e compra com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia. Atraso no pagamento de prestações. Mora não purgada - Consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária. Ação anulatória de constituição de consolidação de propriedade. Sentença de improcedência. Apelo da autora. Compradora regularmente constituída em mora, na forma prevista no artigo 26 da Lei nº 9.514/97. Propriedade do imóvel consolidada em nome da vendedora e credora fiduciária. Notificação para purgação da mora que não permite reconhecer a existência de violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa. Pagamento não comprovado. Sentença mantida. Recurso desprovido (TJSP. Apelação nº 1005547-26.2016.8.26.0266. 29a Câmara de Direito Privado. Relator Ministro Carlos Henrique Miguel Trevisan. Decisao em 13 de setembro de 2017)"

Com a nova redação dada a Lei 9514/97 que entrou em vigor em Julho deste ano, importante destacar que nos casos em que já houve a consolidação da propriedade em favor do Banco NÃO CABE mais ao devedor oportunidade de pagamento do atraso. A jurisprudência dominante do STJ, que aplicava subsidiariamente o Decreto-Lei 70/66 e permitia aos mutuários o pagamento até a data do auto de arrematação, foi vencida pela alteração da Lei 9.514/97 pela Lei 13.465/17 (vide Parágrafo único do art. 30 e inciso II do art. 39 da Lei 9514/97).

Desta forma, hoje, não há possibilidade de se purgar a mora após a averbação da

consolidação de propriedade, restando ao mutuário apenas o direito de preferência nos leilões que ocorrem posteriormente.

VI. DA CONSOLIDAÇÃO

O art. 26 da Lei 9.514/97, expressa que, em caso de persistência da mora do fiduciante, será consolidada a propriedade do bem imóvel em favor do fiduciário.

mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...)

7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o em a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (grifo nosso).

Observa-se que a Lei concebeu uma estrutura onde o devedor, para garantia da dívida, transfere ao credor a propriedade resolúvel de um imóvel, sendo que a condição resolutiva é o pagamento da dívida, portanto uma vez cumprida a condição com o pagamento da dívida, extingue-se a propriedade do credor, revertendo plenamente ao devedor.

E, se ao contrário, falha a condição em razão do não pagamento da dívida, consolida- se a plena propriedade.

Assim, após a intimação dos devedores pelo Cartório de Registro de Imóveis, caso não tenham purgado a mora durante o prazo previsto no contrato, o Oficial do Registro de Imóveis promoverá o registro da consolidação da propriedade em nome do credor.

VII. DA IMPOSSIBILIDADE DE SUSPENSÃO DO LEILÃO - CONSOLIDAÇÃO

DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR

extrajudicial não merece respaldo, eis que configurada a perda do objeto.

Merece atenção a Lei Nº 13.465, de 11 de Julho de 2017. A MPV 759/2016 (PLV 12/2017) foi sancionada e convertida na Lei Ordinária nº 13.465/2017 já publicada. Referida Lei de regularização fundiária aprimorou o procedimento extrajudicial de realização da garantia de alienação fiduciária de bem imóvel visando maior celeridade e segurança jurídica. Os financiamentos habitacionais passam a contar com prazo maior para a purgação da mora, o que se estende aos financiamentos de baixa renda, como é o caso do programa Minha Casa, Minha Vida.

A Lei 13465/2017 alterou a lei de Alienação Fiduciária nº 9.514/97 quanto às regras de execução extrajudicial de tal garantia e para delimitar a aplicação subsidiária do procedimento previsto no decreto 70/66 somente aos créditos garantidos mediante hipoteca.

Dois pontos merecem destaques, a saber:

 Nas ações em que os autores pedem anulação, suspensão dos procedimentos de execução

extrajudicial, principalmente nos casos em que há entendimento dos julgadores de que há a possibilidade de purgação da mora até eventual arrematação do imóvel em leilão (previsto no artigo 34 do decreto lei 70/66), tendo em vista que a lei limitou tal hipótese aos créditos

garantidos por hipoteca.

 Outro ponto fundamental é a questão da notificação para purgação da mora, pois a lei prevê a

possibilidade de adoção do procedimento de intimação/notificação por hora certa do CPC e a possibilidade de entrega de notificação pelo responsável pelo portaria nos imóveis

pertencentes à condomínios edilícios, o que enfraquece a tese de necessidade de notificação pessoal do devedor.

No caso em tela, verifica-se que houve o procedimento extrajudicial devidamente comprovado nos autos, bem como, no processo principal em fase recursal, assim sendo, não há

razões para manutenção do acórdão recorrido, devendo ser reformada por este tribunal.

PEDIDO

Ex Positis, eminentes Julgadores, considerada a legislação, a opinião dos Desembargadores e a própria jurisprudência da Corte, requer-se a reforma do V. Acórdão, em razão da legalidade do procedimento extrajudicial realizado, requerendo a revogação da tutela concedida e autorização para realizar os leilões, visto que o procedimento extrajudicial ocorreu nos entraves da lei.

Por fim, pugna para que todas as publicações e intimações sejam feitas exclusivamente em nome do DR. Nome, inscrito na 00.000 OAB/UF, sob pena de nulidade.

Nestes termos,

Pede deferimento.

São Paulo, 06 de agosto de 2020.

Nome

00.000 OAB/UF