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23 de Janeiro de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2019.4.03.6100

Petição - Ação Quitação

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EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) FEDERAL DA 11a VARA CÍVEL DA SUBSEÇÃO JUDICIÁRIA DE SÃO PAULO/SP

Processo nº : 0000000-00.0000.0.00.0000

Autor........... : NomeE OUTRA

Ré................ : Nome(CAIXA) e outra

Nome, já qualificada nos autos em epígrafe, não se conformando com a r. sentença de fls., por sua procuradora firmatária, vem interpor RECURSO DE APELAÇÃO , em conformidade com as razões ora anexadas, requerendo que Vossa Excelência determine o seu regular processamento.

Ainda, pleiteia pela juntada do incluso comprovante de recolhimento das custas, protestando, desde já, pela complementação do valor recolhido, caso tal providência se faça necessária.

Termos em que,

Pede deferimento.

São Paulo, 28 de Nomede 2019.

Nome,

00.000 OAB/UFB.

EGRÉGIO TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 3a REGIÃO

Recorrente : Nome- CAIXA

RAZÕES DE APELAÇÃO

Colenda Turma:

Trata-se de ação em que a parte autora alega que está impedida de exercer a propriedade plena da sala comercial adquirida da corré GAFISA, cujo contrato encontra-se quitado há dois anos, porquanto o empreendimento em que se situa o imóvel foi dado em hipoteca pela GAFISA em favor da CAIXA. Requer, assim, a regularização da matrícula nº 292.105 junto ao 9º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP, cancelando a averbação de hipoteca existente.

A ação foi julgada PROCEDENTE nos seguintes termos:

Diante do exposto, ACOLHO o pedido para condenar as rés a providenciem a baixa da hipoteca do imóvel na matrícula do imóvel n. 292.105 e seja outorgada a escritura pública aos autores, sendo que o pagamentos das despesas obedecerá o que está previsto no contrato.

( . . . )

Defiro a tutela de urgência para determinar que as rés providenciem a baixa da hipoteca do imóvel na matrícula do imóvel n. 292.105 e seja outorgada a escritura pública aos autores, sendo que o pagamentos das despesas obedecerá o que está previsto no contrato.

Na fundamentação, a MM. Juíza sentenciante ressaltou que a ineficácia

referida na súmula 308 do STJ ( A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,

anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel ) aplica-se aos adquirentes de imóveis residenciais ou comerciais,

indistintamente.

Ocorre que, por ser absolutamente contrária ao

entendimento do eg. STJ (que entende ser inaplicável a

súmula 308 a imóveis comerciais ), a r. sentença prolatada

merece reforma, conforme se passa a expor.

Como visto, no caso em exame a parte autora/apelada afirma ter adquirido imóvel comercial por meio de Instrumento Particular originalmente estabelecido com a corré

GAFISA.

Todavia, conforme se observa na matrícula acostada aos autos, inexiste qualquer vínculo entre a proprietária do imóvel, GAFISA, e a parte autora/apelante.

Na verdade, das informações constantes dos autos, sequer infere-se a legitimidade da parte autora/apelada pra pleitear o cancelamento de hipoteca sobre imóvel com o qual não possui qualquer vínculo jurídico.

No caso em exame, a fim de garantir a dívida contraída junto à CAIXA, a proprietária (GAFISA) constituiu hipoteca sobre o imóvel em questão, não havendo qualquer irregularidade na constituição do ônus real sobre o imóvel.

Dispõem os arts. 22 e 43 do Decreto-lei nº 70/66:

Art 22. As instituições financeiras em geral e as companhias do seguro poderão adquirir cédulas hipotecárias ou recebe-las em caução, nas condições que o Conselho Monetário Nacional estabelecer.

(...)

Art 43. Os empréstimos destinados ao financiamento da construção ou da venda de unidades mobiliárias Poderão ser garantidos pela caução, cessão

parcial ou cessão fiduciária dos direitos decorrentes de alienação de imóveis, aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos primeiro e segundo do artigo 22 da Lei número 4.864, de 29 de novembro de 1965.

Parágrafo único. As garantias a que se refere Este artigo constituem direitos reais sobre os respectivos imóveis.

Portanto, não é relevante, no caso, que a parte requerente/apelada tenha pago o valor total devido à vendedora do imóvel. No caso vertente, a hipoteca é garantia real, não pessoal. Incide sobre a coisa, e não sobre o patrimônio do devedor.

E não havendo quitação do crédito da credora hipotecária, não pode a garantia real constituída em favor desta Empresa Pública ser desconstituída.

De fato, não há que se falar em liberação da hipoteca, pois o financiamento não foi pago pela corré à CAIXA.

A CAIXA não pode abrir mão dos recursos que administra, sendo seu patrimônio constituído de bens públicos. Portanto, não pode autorizar o cancelamento da garantia da dívida com a corré.

Observe-se que, ainda que tenha havido a total quitação do imóvel entre a corré e os autores/apelados, ela extingue apenas a obrigação pessoal contraída entre eles, mas não tem condão de extinguir o direito real que a CAIXA possui sobre o imóvel.

É pacífico, dentre a doutrina civilista de renome, que uma das principais características dos direitos reais de garantia consiste no direito de sequela, ou seja, A HIPOTECA REGISTRADA É OPONÍVEL "ERGA OMNES", podendo ser oposta a qualquer adquirente da coisa imóvel gravada (é o que rezava o artigo 755 do Código Civil de 1916 e o que expressamente aduz o artigo 1.419 do Novo Código Civil):

Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.

Atente-se ainda que não é necessário que ninguém seja notificado de algo que está no Registro Público, dado seu caráter (como o próprio nome diz) aberto a todos!

A parte requerente/apelada, por ser a principal interessada na plena propriedade do imóvel, deveria diligenciar nesse sentido.

O caráter real da hipoteca, portanto, indica que ela, por ser erga omnes, deve ser mantida, independentemente de relações contratuais ( inter partes por natureza) entre a parte apelada e a corré GAFISA.

A CAIXA, como qualquer credor, não pode ser obrigada a abrir mão de seus créditos e garantias. Não faria sentido retirar de um credor uma garantia real referente a uma dívida que não foi adimplida.

Com mais razão isso é verdade no caso vertente, pois se trata de imóvel comercial, não alcançado pela legislação protetiva do SFH.

As garantias sustentam as dívidas contraídas pelas construtoras, e no caso de não haver a sua regularização, serão utilizadas para recompor o capital mutuado.

Deve ficar claro que a CAIXA não objetiva prejudicar o mutuário final ou a parte requerente/apelada, mas sim buscar o equilíbrio do controle de garantias das dívidas administradas pela CAIXA.

Logo, não há como persistir o comando sentencial que determinou a baixa da hipoteca, sob pena de grave - e injusto - prejuízo a este agente financeiro, além da afronta às disposições legais que regem a hipoteca.

DA INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ A IMÓVEL COMERCIAL

Outrossim, importa registrar que, ao contrário do que consignou a i. Magistrada a quo, o eg. STJ entende que a súmula 308 é

inaplicável a imóveis comerciais . Veja-se:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. IMÓVEL COMERCIAL.

INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. INSCRIÇÃO DA HIPOTECA E REGISTRO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Esta Corte possui jurisprudência no sentido de não ser aplicável a Súmula 308/STJ nas hipóteses envolvendo contratos de aquisição de imóveis comerciais, portanto não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH.

2. Mesmo que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal não é bastante para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento imobiliário de caráter comercial, como é a situação dos autos. Precedentes.

3. Ultrapassar os fundamentos do acórdão acerca da inscrição e o registro da hipoteca demandaria a análise do contexto fático-probatório dos autos, providência, todavia, incabível, a atrair a incidência da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt nos EDcl no AgInt no REsp (00)00000-0000/RJ, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 14/08/2018, DJe 23/08/2018)

Com efeito, o entendimento da Corte Superior é no sentido de que, não se tratando se imóvel adquirido pelo Sistema Financeiro de Habitação (o qual, como se sabe, dispõe de legislação protetiva), eventual prejuízo sofrido pelo adquirente em decorrência da hipoteca do imóvel deverá ser resolvido com a construtora, mas não com o agente financeiro.

A propósito, cumpre transcrever, por seu brilhantismo, o voto do Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, proferido no REsp 00.000 OAB/UF:

Não creio que seja possível equiparar a situação do adquirente de casa própria pelo Sistema Financeiro da Habitação com este de que trata os autos, de compra de lojas comerciais, porquanto naquele há um feixe legal de regras de benefício que ensejam a interpretação acolhida nos precedentes da Corte. Mas, alinhavar a mesma solução para outros casos, sem nenhuma cobertura legal, pelo menos na minha avaliação, equivale a solapar o direito real de hipoteca tal e qual previsto no Código Civil, que assegura o direito de seqüela. Somente havendo regra jurídica própria, como no caso do Sistema Financeiro da Habitação, é possível oferecer interpretação que afaste o direito do credor de buscar seu crédito hipotecário havendo a transferência do bem para terceiro. Aplicando-se a regra geral, não se pode fugir da vetusta lição de Washington de Barros Monteiro , no sentido de que se o adquirente "não efetua a remição, ou não paga a dívida hipotecária, sujeitar-se-á à excussão do imóvel. Um dos característicos da hipoteca é precisamente a seqüela, por via da qual pode o credor executar o imóvel onde quer que ele se encontre. O direito é exercitável adversus quemcumque possessorem . O credor ajuizará, pois, ação executiva contra o devedor, fazendo recair a penhora, ou o seqüestro, sobre o imóvel hipotecado e transmitido a terceiro" (Direito das Coisas, Saraiva, 4a ed., 1961, pág. 384).

Grifou-se.

Assim, considerando que a presente hipótese não guarda similitude com os casos que embasaram a edição da súmula 308 do eg. STJ (imóveis residenciais adquiridos pelas regras do SFH), não há que se falar em aplicação de tal súmula.

É mister, pois, reformar-se a r. sentença ora guerreada, para o fim de julgar-se improcedente a presente ação, com a inversão dos ônus sucumbenciais.

DOS REQUERIMENTOS

Ante o exposto, a apelante requer que esse egrégio Tribunal conheça e dê total provimento ao presente apelo, para reformar a sentença recorrida e julgar improcedente a ação, com a condenação da parte autora/apelada nos ônus sucumbenciais.

São Paulo, 28 de Nomede 2019.

Nome,

00.000 OAB/UFB.