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21 de Maio de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2019.8.26.0100

Petição - Ação Locação de Imóvel

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2a VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA CAPITAL - SP.

Processo nº 0000000-00.0000.0.00.0000

Nome, já qualificado nos autos da AÇÃO DE DESPEJO C/C PEDIDO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS que lhe move Nome, em trâmite perante essa respeitável Vara e respectivo cartório, vem mui respeitosamente à presença de VOSSA EXCELÊNCIA, por intermédio de seus advogados que esta subscreve "in fine", em atendimento a decisão de fls. 376, apresentar MANIFESTAÇÃO SOBRE A CONTESTAÇÃO oferecida em face da RECONVENÇÃO, apresentada pelo Reconvindo, às fls. 371/375, o que faz nos seguintes termos:

Excelência,

Aduziu o Reconvindo, em sua defesa apresentada às fls.371/375, basicamente, que: (a) o Reconvinte não realizou o recolhimento correto das custas processuais e; (b) o não cabimento do pedido de reconvenção em ação de despejo por falta de pagamento.

Sendo está a síntese do necessário, vejamos por que o Reconvindo não tem razão em seus argumentos:

1. DOS FATOS SOB A ÓTICA DO RECONVINTE

Conforme já exposto pelo Reconvinte, a inadimplência neste caso, ocorreu por culpa exclusiva do Reconvindo, que deixou de atentar-se a boa-fé objetiva, extrapolando a função social do contrato e dando causa a falta de pagamento.

Desta forma, conforme amplamente demonstrado através das provas colacionadas ao pedido de Reconvenção, a realidade é que o Reconvindo destruiu em poucos meses, um negócio que o Reconvinte construiu a longo de anos. À exemplo disso, ressaltamos o LINK indicado no pedido, que contém um pouco dessa história, com vídeos, fotos e áudios acerca dos fatos narrados: CRONOLOGIA DOS FATOS: https://bit.ly/2YpnCVd

Excelência, a verdade é que o Reconvindo foi responsável pela realização de uma obra, iniciada entre dezembro de 2018 e março de 2019, que de forma direta interrompeu, por diversas vezes, as atividades do ponto comercial do Reconvinte, fazendo com que o faturamento mensal da empresa do Reconvinte, reduzisse de aproximadamente R$ 00.000,00por mês, para algo próximo a R$ 00.000,00mensais.

Isso porque, conforme restou demonstrado na explanação dos fatos e provado com a juntada do dossiê, que contém links diretos para os vídeos, fotos e áudios, o Reconvinte foi obrigado a fechar suas portas por diversas vezes por ausência de condições mínimas de salubridade, o que efetivamente resultou abalou da imagem de seu comércio, resultando na perda de inúmeros clientes.

Assim, é fato que o inadimplemento ocorreu por culpa única exclusiva do Reconvindo que deixou de se atentar aos seus deveres como LOCADOR, tendo praticamente interrompido as atividades do ponto comercial do Reconvinte, para a realização de uma obra e com isso, atraído para sí a aplicação do princípio do " exceptio non adimpleti contractus ".

Diante do exposto, verifica-se que, além de ser COMPROVADAMENTE o responsável direto pela imensa queda no faturamento do Reconvinte, o Reconvindo de maneira reiterada deixou de cumprir com as suas obrigações legais e contratuais relacionadas ao bom andamento do relacionamento entre locador e locatário, ensejando o pedido de Reconvenção apresentado.

Nesse sentido, é evidente que o Reconvindo se limitou a apresentar em sua Contestação, pedido genérico de impugnação ao valor do recolhimento das custas iniciais e a afirmar não ser possível apresentar pedido de Reconvenção em Ação de Despejo por Falta de Pagamento, deixando, no entanto, de se manifestar quanto às peculiaridades apresentadas pelo Reconvinte, e que por certo, deverão ser levadas em conta por este D. Magistrado, senão vejamos.

2. DO MÉRITO

2.1. DA APLICAÇÃO DE PRESUNÇÃO DE VERACIDADE AOS FATOS NÃO IMPUGNADOS PELO RECONVINDO - ART. 302 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

Nobre Julgador,

No mérito, é importante ressaltar que a Contestação apresentada pelo Reconvindo não impugnou especificamente a matéria aventada na exordial, razão pela qual há a incidência da presunção de veracidade.

Nesse sentido, dispõe o artigo 302 do Código de Processo Civil:

(. ..) "Art. 302. Cabe também ao réu manifestar -se precisamente sobre os fatos narrados na petição inicial. Presumem-se verdadeiros os fatos não impugnados, salvo". (...)

Diante do que se infere da leitura do art. 302 do CPC, os fatos articulados pela parte autora que não forem impugnados pelo réu em sua contestação, e que versam sobre direito disponível, passam a ser incontroversos presumindo-se, portanto, verdadeiros.

Assim, observa-se que na Contestação apresentada pelo Reconvindo, este sequer impugnou as provas trazidas pelo Reconvinte, as quais comprovam a conexão direta da queda do faturamento da empresa do Reconvinte, que ensejou na impossibilidade de pagamento dos aluguéis apontados na inicial.

Isto porque, as provas apresentadas pelo Reconvinte, demonstram de forma cabal, que a reforma realizada no imóvel pelo Reconvindo, implicou na queda do faturamento do Reconvinte e consequentemente na impossibilidade de adimplemento das despesas com a locação do imóvel.

Além disso, o Reconvinte comprovou o descumprimento do contrato pelo Reconvindo, demonstrando-se, cristalina a possibilidade de o Reconvinte escusar-se da obrigação contratual (pagamento dos alugueres e acessórios) por não ter o Reconvindo cumprido com aquilo que lhe competia.

Deste modo, Excelência, infere-se que o Reconvindo, se limitou a argumentar em sua defesa que a Reconvenção não poderia ser apresentada pelo Reconvinte, sob o seguinte fundamento: "as alegadas dificuldades financeiras não isentam o inquilino de seu dever com o pagamento mensal dos locativos" .

Entretanto, a verdade é que, os fatos alegados no pedido de Reconvenção, que deram causa a queda do faturamento da empresa do Reconvinte, possuem, indiscutível relação, e caberia ao Reconvindo, rebatê-los de forma específica, conforme dispõe o artigo 373, II do CPC.

Nesse sentido, imperioso destacar o artigo 373 do CPC que assim dispõe:

Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Infere-se do referido dispositivo legal que ao Autor cabe a prova do fato constitutivo de seu direito, e ao Réu, a prova da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do Autor.

Assim, temos que o Reconvinte trouxe aos autos provas do direito invocado, especialmente, comprovando que o Reconvindo descumpriu as suas obrigações legais e contratuais, no entanto o Reconvindo, se manteve silente quanto as provas apresentadas, se limitando a afirmar que o Reconvinte está sujeito aos riscos do negócio, e que não poderia ser responsabilizado pelos lucros cessantes e danos morais sofridos.

Diante do exposto, verifica-se que, o Reconvinte comprovou a responsabilidade do Reconvindo pela queda no seu faturamento, e que o Reconvindo de maneira reiterada deixou de cumprir com as suas obrigações legais e contratuais relacionadas ao bom andamento do relacionamento entre locador e locatário, sendo aplicável ao caso, a exceção de contrato não cumprido ou exceptio non adimpleti contractus .

Assim, diante da ausência de impugnação pelo Reconvindo quanto as provas trazidas pelo Reconvinte, aplica-se ao caso, o disposto no artigo 302 do Código de Processo Civil, assim, presumindo-se verdadeiras todas as provas colacionadas nos autos que comprovam a responsabilidade do Reconvindo pelos fatos narrados, sendo de rigor o acolhimento in totum do pedido apresentado na Reconvenção, julgando-se o pedido principal apresentado pelo Reconvindo totalmente improcedente.

2.2. DO CABIMENTO DO PEDIDO DE RECONVENÇÃO EM SEDE DE AÇÃO DE DESPEJO

M.M Juiz,

Conforme já é de V. conhecimento, cuida-se a demanda principal, de Ação de Despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, tendo o Locador ora Reconvindo, arguido a inadimplência do Locatário ora Reconvinte, dos aluguéis e encargos vencidos desde janeiro de 2019 até a data da propositura da ação, ocorrida em 19/03/2019.

Assim, alegou o Reconvinte, em contestação, que: (a) deixou de pagar os aluguéis e encargos referente ao imóvel, devido aos problemas gerados, pela locação da sobreloja para uma multinacional do ramo alimentício, que deu início a 04 (quatro) meses de obras, entre dezembro de 2018 e março de 2019, o que gerou a queda do faturamento mensal do seu negócio de aproximadamente R$ 00.000,00por mês para algo próximo a R$ 00.000,00; (b) apesar de ter relatado ao Reconvindo desde o início das obras, não teve o seu pedido atendido, de maneira, que o Reconvindo demonstrava na verdade a intenção e objetivo de fazer com que o Reconvinte entregasse o imóvel, pois assim conseguiria locar a sobreloja para empresa que alugou a parte térrea e deste modo aumentaria substancialmente seu faturamento.

No tocante ao pedido de cobrança, realmente o Reconvinte não nega os a inadimplência, entretanto, destaca as provas de que o inadimplemento foi causado por problemas causados pelo Reconvindo, com a obra realizada no imóvel, que implicou de forma direta no faturamento do Reconvinte.

Assim, os danos decorrentes dos alegados problemas no imóvel devem ser objeto de indenização, tal como pleiteado no pedido de reconvenção apresentado, não assistindo razão o Reconvindo em sua alegação. Vejamos:

Nos termos do art. 343 do CPC, "na contestação, é lícito ao réu propor reconvenção para manifestar pretensão própria, conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa" .

E, o caput do art. 55 do CPC dispõe que: "Reputam -se conexas 2 (duas) ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir".

Não há dúvida, portanto, que as indenizações pleiteadas no pedido de reconvenção são conexas ao fundamento da defesa de que os aluguéis e encargos cobrados não foram quitados em decorrência do descumprimento, pelo locador, do cumprimento de suas obrigações contratuais, que ensejaram nos prejuízos morais e financeiros sofridos pelo Reconvinte em sua peça.

Assim, ao contrário do alegado pelo Reconvindo em sua defesa, mostra- se possível o pedido de Reconvenção no caso, vez que devidamente comprovada a conexão entre os elementos trazidos pelo Reconvinte na defesa e o objeto da ação principal.

Nesse sentido, menciono os seguintes precedentes do E. Tribunal de Justiça de São Paulo:

Apelação Cível. Locação de imóvel. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. Reconvenção. Sentença de procedência da ação e julgamento sem resolução do mérito da reconvenção. Apelo dos réus reconvintes. Preparo insuficiente. Diferença de pequeno valor que afasta a deserção. Possibilidade de conhecimento do recurso com determinação para recolhimento, sob pena de expedição de certidão (na Vara de origem) para inscrição na dívida ativa. Desocupação do imóvel após o ajuizamento da ação. Perda superveniente do objeto. Réus que deram causa ao ajuizamento da ação. Prosseguimento em relação à cobrança. Alegação dos réus de problemas no imóvel que o tornaram inabitável, ensejando a rescisão antecipada do contrato. Fato que não justifica a inadimplência dos aluguéis e encargos até a efetiva desocupação. Reconvenção. Manejo que é cabível na hipótese em que haja conexão com a ação principal ou com o fundamento da defesa. Art. 343 do CPC. Pedido de indenização decorrente da rescisão antecipada do contrato. Conexão com os fundamentos da defesa. Reconvintes que não comprovam as condições do imóvel quando de sua desocupação. Ausência de comprovação de fato constitutivo de seu direito. Art. 373, inciso I, do CPC. Improcedência do pedido reconvencional. Recurso desprovido, com observação.

(TJ-SP - AC: 10218301220178260001 SP 1021830-12.2017.8.26.0001, Relator: Morais Pucci, Data de Julgamento: 13/04/2020, 35a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/04/2020)

RESPONSABILIDADE CIVIL. Locação residencial. Imóvel que se encontra em situação precária, correndo riscos em razão de infiltrações. Responsabilidade do proprietário pela reforma do imóvel. Inteligência do art. 22, I e IV, da Lei n. 8.245/91. Dano moral aos autores caracterizado. Valor arbitrado com razoabilidade e proporcionalidade. Válida a cláusula de renúncia expressa ao direito de retenção e de indenização por benfeitorias. Art. 35 da Lei n. 8.245/91 e Súmula n. 355 do STJ. Reconvenção. Existência de conexão com a ação principal e compatibilidade do rito adotado. Observância dos requisitos do art. 315 do CPC . Aluguéis adimplidos pelos locatários, sendo devido apenas o pedido de cobrança dos encargos locatícios. Ausência de dano moral ao reconvinte. Recurso principal parcialmente provido, não provido o adesivo. (Apelação nº 0110827-94.2008.8.26.0100: Relator: Des. Gilson Delgado Miranda; Órgão julgador: 28a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 30/06/2015; v.u.).

Dessa forma, restando demonstrada a conexão do pedido apresentado na Reconvenção com a ação principal e os fundamentos presentes na defesa, mostra-se perfeitamente possível o pedido apresentado, devendo ser afastada a tese trazida pelo Reconvindo, vez que abordou de forma genérica os pedidos apresentados pelo Reconvinte.

3. CONCLUSÃO

Diante do exposto, considerando que o Reconvindo não trouxe aos autos provas acerca de fato impeditivo, modificativo ou extintivo de seu direito a teor do disposto no artigo 373, II do CPC, limitando-se a rebater de forma genérica os fatos trazidos pelo Reconvinte, de rigor o acolhimento integral do pedido formulado na Reconvenção.

Termos em que,

Pede e espera deferimento.

São Paulo, 01 de julho de 2020.

Nome

00.000 OAB/UF

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00.000 OAB/UF