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12 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2019.8.13.0024

Petição Inicial - TJMG - Ação de Execução por Quantia Certa - [Cível] Execução de Título Extrajudicial - de Residencial Quebec

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA ___a VARA CÍVEL DA COMARCA DE BELO HORIZONTE/MG

Caso o proprietário tenha interesse de negociar extrajudicialmente, solicitamos que entre em contato com nosso escritório, por meio do telefone (00)00000-0000.

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL QUEBEC , ente com personalidade jurídica de direito privado, inscrito no CNPJ sob o n° 00.000.000/0000-00, localizado na EndereçoCEP 00000-000, representado por seu síndico Nome 1 (ata da Assembleia Geral de eleição anexa), por intermédio de seu advogado infra-assinado, constituído pela procuração anexa, inscrito na 00.000 OAB/UF, com escritório profissional situado na EndereçoCEP 00000-000, tel. (00)00000-0000, e-mail email@email.com , onde recebe intimações e notificações, vem, mui respeitosamente à presença de V. Exa., propor a presente

AÇÃO DE EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA

em desfavor de Nome , brasileiro, solteiro, cabeleireiro, portador da CNH (00)00000-0000 DETRAN/MG, inscrito no CPF sob n° 000.000.000-00; e Nome , brasileiro, solteiro, autônomo, portador da CNH (00)00000-0000 DETRAN/MG, inscrito no CPF sob o n° 000.000.000-00, ambos residentes e domiciliados na EndereçoCEP 00000-000, conforme passa a expor e ao final requerer.

I-) DOS FATOS.

O exequente, Condomínio Endereço de um conjunto de blocos de prédios de apartamentos, todos de natureza residencial, conforme definido pelo Código Civil Brasileiro e pela Convenção Condominial , anexa.

Para que seja feita a manutenção do mencionado residencial, bem como os serviços lá oferecidos e o pagamento de taxas e impostos, o Condomínio conta com contribuição mensal a ser paga pelos condôminos, cujo valor é previamente estabelecido em assembleias.

Ocorre que os executados, proprietários do apartamento 104, bloco 10, recusam-se em adimplir as obrigações condominiais, encontrando-se inadimplentes com as contribuições dos meses de Dezembro/2017 a Março/2019, conforme planilha de cálculo anexa.

Tal situação prejudica a todos os demais condôminos. Desta feita, não restaram alternativas ao autor senão a propositura da presente execução, para o recebimento dos valores ora especificados, e das obrigações condominiais que vencerem de agora em diante; se necessário for, por meio da penhora e leilão da unidade imobiliária a que se vincula o débito.

II-) DO DIREITO.

1. Das despesas condominiais. Título executivo.

Conforme narrado alhures, os executados estão inadimplentes com o pagamento das obrigações condominiais descritas no tópico I, desta petição inicial (planilha de cálculo anexa).

É sabido que incumbe a cada condômino quitar a sua quota-parte das despesas condominiais, incluindo as despesas extraordinárias, sob pena de tornar inviável a administração do condomínio, diante da existência de gastos com a manutenção, limpeza, conservação e melhoria das áreas comuns, dos quais certamente os executados se beneficiam.

A respeito, os artigos 1.336 e 1.345 do Código Civil, in verbis:

"Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (...)"

"Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios."

A Convenção Condominial (inteiro teor anexo) não dispõe de forma diversa à previsão legal, senão vejamos:

"CAPÍTULO II

Direitos e Deveres

Art. 7° - São deveres de cada condômino, ocupante, suas famílias e empregados:

(...)

b) concorrer, na proporção fixada para a sua unidade, para as despesas necessárias à conservação, funcionamento, limpeza e segurança do residencial; (...)"

"CAPÍTULO VII

Do Orçamento

Art. 15° - Cada Condômino concorrerá para as despesas do condomínio de acordo com o orçamento fixado para o exercício, recolhendo as respectivas quotas, da forma, modo em local que vier a ser determinado pela assembleia, nos primeiros 05 (cinco) dias de cada mês, concorrendo, também, com as quotas que lhe couberem no rateio das despesas extraordinárias, recolhendo-as até 05 (cinco) dias do envio do aviso do sindico, expedido por carta ou sob protocolo, salvo se o vulto das despesas aconselhar que seja feito o recolhimento em prestações, com autorização da assembleia extraordinária especialmente convocada para este fim, caso em que serão fixados os valores, número de prestações, data de vencimento e local de pagamento."

Por derradeiro, lembramos que o débito condominial é título executivo de natureza extrajudicial, conforme preceitua o art. 784, inciso X, do CPC, ora reproduzido:

"Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

(...)

X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

(...)"

No que tange aos documentos que comprovam o débito condominial, segue o pacificado entendimento do Tribunal de Justiça de Minas Gerais:

"AÇÃO COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. DESCONSTITUIÇÃO DA PROVA ÔNUS DO RÉU. ART. 333, II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. - Na ausência de prova contrária, o demonstrativo de débito elaborado pelo síndico ou seu representante do condomínio apresenta-se suficiente para atestar o montante devido das taxas condominiais - Não demonstrando o condômino, prova de quitação ou impugnação capaz a ensejar o afastamento da cobrança das taxas de condomínio, a obrigação do pagamento se impõe." (TJMG - Apelação Cível 1.0079.00000-00/001, Relator(a): Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata, 13a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/10/2017, publicação da súmula em 18/10/2017; sem grifos e negritos no original)

Ou seja, não existem dúvidas quanto à responsabilidade dos executados em pagar as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, e seus acessórios.

2. Do valor atualizado do débito.

Considerando que a demanda visa o recebimento de valores em aberto de responsabilidade dos executados, nos termos do art. 1.336, § 1°, do Código Civil, segue em anexo o cálculo dos valores devidos.

"Art. 1.336. São deveres do condômino:

(...)

§ 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."

Sobre o assunto, dispõe o art. 18, caput e § 1°, da Convenção Condominial (inteiro teor anexo):

"CAPÍTULO VIII

Das Penalidades

(...)

Art. 18° - O condômino que não pagar a sua contribuição até a data marcada para o seu vencimento fica sujeito à multa de 2% (dois por cento) sobre o total devido e juros de 1% (um por cento) ao mês de atraso, contados dia a dia.

§ 1° O débito será em valor monetariamente corrigido até a data do efetivo pagamento, mediante a aplicação do mesmo índice das cadernetas de poupança, ‘pro rato die’, tomando-se por base o índice do mês imediatamente ao da contribuição."

No mesmo sentido, o entendimento do TJMG:

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. OBRIGAÇÃO DE RATEIO ENTRE CONDÔMINOS. ENCARGOS MORATÓRIOS. INCIDÊNCIA DE MULTA E JUROS DE MORA. A obrigação de pagamento de taxas condominiais ordinárias e extraordinárias decorre da lei e das regras estabelecidas na convenção de condomínio, obrigando a todos os condôminos. Os artigos 9° e 12, ambos da Lei 4.591/1964, bem como a previsão do parágrafo segundo do artigo 1.334 do Código Civil, permite concluir que o condômino a quem a lei impõe o dever de contribuir com as despesas do Condomínio é o proprietário, promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário dos direitos pertencentes à aquisição da unidade autônoma. Nos termos do § 1°, do artigo 1.336 do CC/02, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios de um por cento ao mês, caso não convencionado percentual diverso e multa de até dois por cento sobre o débito." (Apelação Cível n° 1.0079.00000-00/001; Rel. Des. Luiz Artur Hilário; 9a Câmara Cível do TJMG; publicado em 16/12/2013)

Além dos encargos acima especificados, sobre o débito em exame deverá incidir o percentual de 20% (vinte por cento) relativos aos honorários advocatícios, conforme dispõem os artigos 389 e 395, do Código Civil.

"Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado."

"Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado."

Ainda com relação aos honorários, o raciocínio é simples, se os condôminos cumprissem com suas obrigações em dia, não haveria necessidade de atuação do advogado, tampouco cobrança de honorários, pois quem deu causa à atuação do profissional foram os requeridos. Logo, os ônus daí decorrentes devem ser suportados por eles. Nesse sentido, o art. 16, no Capítulo VII, da Convenção Condominial:

"CAPÍTULO VII

Do Orçamento

(...)

Art. 16° - Ficarão a cargo exclusivo de cada condômino as despesas a que der causa, até mesmo aquelas com remoção de coisas depositadas em partes comuns."

Não é plausível e justo que os demais condôminos, já imensamente prejudicados pelo inadimplemento dos promovidos , suportem mais esse encargo!

Os honorários advocatícios devem integrar os valores relativos à reparação por perdas e danos, em respeito ao princípio da reparação integral, o qual se encontra nos artigos 389 e 395, do Código Civil, e 16, no Capítulo VII, da Convenção Condominial (supramencionados), que possuem caráter ressarcitório ou indenizatório. Esse é o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça:

"AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. VALOR DEVIDO A TÍTULO DE PERDAS E DANOS. IMPROVIMENTO.

1. - Aquele que deu causa ao processo deve restituir os valores despendidos pela outra parte com os honorários contratuais, que integram o valor devido a título de perdas e danos, nos termos dos arts. 389, 395 e 404 do CC/02. " (REsp 1.134.725/MG, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 24/06/2011) 2.- Agravo Regimental improvido. (AgRg nos EDcl no REsp 1412965/RS, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 17/12/2013, DJe 05/02/2014)

"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. VIOLAÇÃO DA COISA JULGADA. RECLAMAÇÃO TRABALHISTA. HONORÁRIOS CONVENCIONAIS. PERDAS E DANOS. PRINCÍPIO DA RESTITUIÇÃO INTEGRAL. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO CÓDIGO CIVIL. 1. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 2. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 3. A quitação em instrumentos de transação tem de ser interpretada restritivamente. 4. Os honorários convencionais integram o valor devido a título de perdas e danos, nos termos dos arts. 389, 395 e 404 do CC/02. 5. O pagamento dos honorários extrajudiciais como parcela integrante das perdas e danos também é devido pelo inadimplemento de obrigações trabalhistas, diante da incidência dos princípios do acesso à justiça e da restituição integral dos danos e dos arts. 389, 395 e 404 do CC/02, que podem ser aplicados subsidiariamente no âmbito dos contratos trabalhistas, nos termos do art. 8°, parágrafo único, da CLT.

6. Recurso especial ao qual se nega provido." (REsp n° 1.027.797/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 17/02/2011, DJe 23/02/2011, sem grifos no original).

3. Das perdas e danos.

Para que fosse possível identificar o atual proprietário do imóvel (medida necessária à propositura da lide - identificação do polo passivo), coube ao autor requerer certidão de matrícula atualizada da unidade autônoma, junto ao cartório de registro de imóveis competente (anexa), ao custo de R$ 00.000,00.

Além disso, tendo em vista a inadimplência dos executados, foi necessário o ajuizamento da presente lide, com o consequente pagamento das custas iniciais no valor de R$ 00.000,00.

Nessa linha, cabe o mesmo raciocínio apresentado alhures: se os condôminos cumprissem com suas obrigações em dia, não haveria necessidade de propositura da presente execução, quem deu origem ao litígio e - consequentemente - às custas processuais foi o executado.

Logo, os ônus daí decorrentes, devem ser suportados pelos demandados. Nesse sentido os artigos 389 e 395, do Código Civil, e art. 16, no Capítulo VII, da Convenção Condominial, já citados.

4. Possibilidade de penhora e leilão da unidade.

Cumpre destacar que o imóvel objeto do débito condominial pode ser penhorado e levado a leilão para quitação da dívida objeto da presente lide, sendo certo que não se aplica a regra da Lei 8.009/90, que trata da impenhorabilidade do bem de família, por força da exceção prevista no art. 3°, IV, do referido diploma legal, e do art. 1.715 do Código Civil, senão vejamos:

"Art. 3° A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

(...)

IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

(...)"

"Art. 1.715. O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio."

No mesmo sentido, o parágrafo primeiro do art. 833, do CPC:

"§ 1 o A impenhorabilidade não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem, inclusive àquela contraída para sua aquisição."

III-) DOS PEDIDOS E REQUERIMENTOS.

Diante do exposto, requer:

1 . Seja determinada a citação dos executados por Oficial de Justiça para, em três dias, pagar o montante de R$ 00.000,00, correspondente às obrigações condominiais descritas no tópico I, desta petição inicial, devidamente atualizadas com os encargos moratórios legais e convencionados, despesas com o processo judicial - relacionadas às custas iniciais descritas no item 3 do tópico II - e honorários advocatícios (artigos 389 e 395, do Código Civil, 16, no Capítulo VII, da Convenção Condominial), conforme planilha de cálculo anexa; além dos valores relativos às obrigações condominiais e acessórios que vencerem de agora em diante, com seus encargos moratórios (art. 323, do CPC);

2 . Não efetuado o pagamento, seja imediatamente realizada a penhora através do sistema bacenjud , medida autorizada pelo art. 854, do CPC, obedecendo - assim - a ordem legal do art. 835 do mesmo diploma legal;

3 . A produção de todos os meios de prova admitidos em Direito, em especial prova documental que desde já se faz;

4 . Seja determinado o pagamento - pela parte executada - das custas e dos honorários advocatícios, nos termos dos artigos 82, § 2°, e 85, § 1°, do CPC;

5 . Sejam todas as intimações referentes ao exequente realizadas exclusivamente por meio do advogado Nome, 00.000 OAB/UF , ainda que existam futuros substabelecimentos com reserva de poderes, sob pena de nulidade (art. 272, § 2°, do CPC).

Dá-se à presente o valor de R$ 00.000,00, correspondente aos valores que se encontram em débito.

Nestes termos,

Pede deferimento.

Belo Horizonte, 24 de Abril de 2019.

Nome

00.000 OAB/UF

DOCUMENTOS ANEXOS

- Procuração;

- Cartão CNPJ;

- Convenção Condominial (título executivo);

- Ata de eleição do síndico;

- Documentos pessoais do síndico;

- Certidão de matrícula atualizada do imóvel (com o recibo das custas cartorárias);

- Planilha com o débito das obrigações condominiais e acessórios;

- Guia e comprovante de pagamento das custas iniciais.