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5 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2019.8.26.0344

Petição - TJSP - Ação Rescisão / Resolução - Cumprimento de Sentença

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EXCELENTÍSSIM0 SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1a VARA CÍVEL DA COMARCA DE MARÍLIA, ESTADO DE SÃO PAULO.

Processo nº. 1018692-75.2017.8.26.0344

NomeCESÁRIO , portadora do CI/RG nº. 00000-00, CPF n. 000.000.000-00, brasileira, casada, do lar, e Nome, portador do CI/RG nº. 00000-00, CPF n. 000.000.000-00, brasileiro, casado, polidor de automóveis, ambos residentes e domiciliados à EndereçoCEP: 00000-000, por seu advogado que ao final assina, conforme instrumento de mandato anexo, onde se acha indicado seu endereço para os fins previstos em Lei, vem, tempestivamente, à presença de Vossa Excelência, com fulcro no Art. 335, do CPC, apresentar CONTESTAÇÃO à pretensão lançada na peça inicial encartada nos autos do processo supramencionado, consubstanciando suas razões nos fatos e fundamentos em direito admitidos a seguir expostos:

I - SÍNTESE DA INICIAL

Alega a Empresa Requerente que os requeridos encontram-se inadimplentes em relação ao instrumento particular de compromisso de venda e compra de lote de terreno, outrora entabulados pelos mesmos, devendo por tal razão referido pacto contratual ser rescindido e a empresa requerente reintegrada na posse do respectivo lote comercializado pela configuração de esbulho.

Ainda, que seja arbitrado valor a título de aluguel referente ao período em que os eueidos após otifiados peaeea o ióvel.

Por fim, a condenação dos requeridos aos pagamentos de débitos junto ao DAEM; os referentes à IPTU; das custas e despesas processuais; dos honorários sucumbenciais e que seja o pleito julgado totalmente procedente.

II - DO DIREITO

II.I - DA PRELIMINAR DE MÉRITO

II.I. A) DA AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS DE CONSTITUIÇÃO E DE DESENVOLVIMENTO

VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO

Conforme se depreende dos autos e legislação pertinente, o negócio jurídico entabulado entre as partes é regido com observância na Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei Federal n. 6.766/1979).

Com base na referida Lei, mais precisamente em seu Art. 32 (caput), verificada prestação vencida e não paga, para ver rescindido o contrato, deverá o devedor-adquirente ser constituído em mora. Para tanto, imputa o § 1.º, do mencionado dispositivo que, o devedor-adquirente seja intimado pelo oficial do registro de imóveis a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.

Não obstante, deixando de ser observado requisito literalmente expresso e clarividente em lei para a consecução da oportuna resolução contratual (Art. 32, § 1º, da Lei nº. 6.766/1979) consistente em que, a intimação cartorária seja empreendida pelo oficial do registro de imóveis, a Empresa Requerente ainda, a despeito de verificar a não realização do ato em conformidade ao disposto na Lei (vide fls. 19/20), empreende expediente dispare ao realizar a Notificação por meio editalício, com isso, incontestavelmente, subvertendo pressuposto crucial para o desenvolvimento válido e regular do processo. Senão vejamos:

A notificação premonitória decorre de determinação legal, disciplinada nos Art. , do DL 745/69 (fazendo referência ao Art. 22 do DL 58/37) e Art. 32 e 49, da Lei nº. 6766/79, justamente com o fito substancial de converter a mora em inadimplemento absoluto para o fim de abrir caminho à resolução do contrato bilateral, a qual, sobretudo no caso em comento, é a intenção da Empresa Requerente.

Nesse sentido, o Tribunal Paulista vem decidindo, veja-se:

Coproisso de opra e veda de e ióvel - Rescisão - Inadimplemento dos compradores - Necessidade de notificação prévia para constituição em mora - Súmula 76 do STJ - Ausência de pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo - Art. 267, IV, do CPC - Extinção do processo sem julgamento do mérito - Legalidade - Reurso desprovido Apelação º 0053- 50.2010.8.26.0000, Rel. Des. MIGUEL BRANDI, j. 10-8- 2011).

Igual entendimento mantém o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, vejamos:

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR. INTERPELAÇÃO.

NECESSIDADE. MORA EX PERSONA. SÚMULA 76/STJ. CITAÇÃO INICIAL VÁLIDA. INAPLICABILIDADE DO ART. 219. PRECLUSÃO. FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA NÃO INFIRMADOS.SÚMULA 182/STJ. 1. Nos termos de pacífica jurisprudência desta egrégia Corte, o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda exige a prévia interpelação do devedor para constitui-lo em mora. Precedentes. 2. A matéria foi consolidada no enunciado da Súmula 76/STJ, segundo a qual 'A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor'. 3. Há necessidade de prévia notificação para configuração da mora quando se trata da modalidade ex persona, porquanto, segundo assentado em precedentes do Superior Tribunal de Justiça, o disposto no artigo 219 do Código de Processo Civil versa somente acerca da mora exre. Além disso, a citação inicial somente se presta a constituir mora nos casos em que a ação não se funda na mora do réu, hipótese em que esta deve preceder ao ajuizamento, e que não se coadunacom a situação ora tratada. 4. Os agravantes não impugnaram a Súmula 283/STF,utilizada na decisão agravada para rechaçar o recurso especial no que toca àalegada ocorrência de preclusão. Aplica-se à espécie a Súmula 182/STJ: 'É inviável o agravo do art. 545 do CPC que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada.' 5. Agravo regimental a que se nega provieto AgRg o REsp 862646/ES, Quarta Turma, Rel. Min. RAULARAÚJO, j. 13- 11- 2012).

A relevância do tema é tamanha que recentemente foi editada a Lei nº. 13.097/2015, que muito embora encampe a Resolução Extrajudicial de

Compromisso de Compra e Venda de imóvel em razão do inadimplemento do comprador, traz em seu bojo como requisito indispensável que o vendedor notifique o comprador judicialmente ou por Cartório de Registro de Imóveis competente para a purgação da mora.

De forma que a Empresa Requerente ao intentar o pleito resolutório deveria ter-se atentado e satisfeito tal exigência normativa, já que, para o presente caso, tanto a Lei nº. 6.766/1979, em seu Art. 32, § 1º, estabelece como pressuposto válido e regular do processo a notificação do devedor-adquirente pelo ofiial do egisto de ióvel oo taé a Lei ais aea .97/5 (ue abarca os simples casos de Resolução Extrajudicial de Compromisso de Compra e Venda de imóvel em razão do inadimplemento do comprador), ainda reputa imprescindível que o vendedor notifique o comprador judicialmente ou por Cartório de Registro de Imóveis competente.

Desta feita, resta evidente que a extinção do processo nos termos do Art. 485, IV do CPC, se faz de rigor, inclusive pleiteia-se que o Douto Magistrado delibere ex ofíio, consoante o § 3º, do mesmo dispositivo legal.

II.I. B) DA AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL

Ainda em sede de preliminar, cabe aqui salientar a ausência de interesse processual reclamando a extinção do feito nos termos do Art. 485, VI, do CPC, senão vejamos:

Alude a Empresa Requerente na peça introdutória que, pelo fato de restarem os requeridos com prestações vencidas e não pagas, a rescisão contratual se faz de rigor, bem como que foram os requeridos constituídos em mora e por decorrência disto a reintegração de posse é medida cabível já que configurado o esbulho.

Embora já salientado, mas, a questão exige sua recorrente observância, a legislação aplicada aos casos da avença entabulada é regida pela Lei nº. 6.766/1979, mais precisamente normatizada pelo Art. 32 e parágrafos, que confere a imprescindibilidade na notificação cartorária para o caso de o devedor-adquirente ser primeiramente constituído em mora e só daí, passado o prazo, é que poder-se ia falar em resolução contratual.

Pois, a regular e prévia constituição em mora dos requeridos é que faz emergir o inadimplemento absoluto, condição sinequa non para o pleito de resolução contratual, ora intentado.

Nesse passo, a Empresa Requerente parece fazer tábula rasa da Lei na medida que, a seu bel alvitre, deliberadamente age às avessas do comando normativo que disciplina a relação de direito material a que escora sua respectiva pretensão.

Logo, clamar pela resolução contratual sem a observância e o cumprimento dos requisitos exigidos em lei para tanto, trata-se de pretensão que por suas próprias razões não se revela prosperar, de maior rigor ainda, merece ser repelida a hipótese de reintegração de posse decorrente de esbulho, vez que o pleito possessório em casos tais, só é possível após verificada a rescindibilidade contratual. Veja-se:

"RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE - LIMINAR - ESBULHO - REQUISITOS - AUSÊNCIA - INDEFERIMENTO - RECURSO IMPROVIDO. Tratando-se de ações cumuladas de rescisão de negócio iniciado, embasado em promessa de compra e venda e de reintegração na posse, esta última seria consequência do decreto daquela; ademais, trata-se de posse disto originada e, assim, de princípio, justa, não se demonstrando de plano o esbulho para embasar a liminar reintegratória, como pretensão antecipada". (TAMG, 7a Câmara Cível, Agravo Inst. 285.281- 3, rel. Juiz Geraldo Augusto, julgado de 9.9.1999).

"COMPRA E VENDA - MORA - CLÁUSULA CONTRATUAL - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - RESCISÃO CONTRATUAL. Ainda que do contrato de promessa de compra e venda conste cláusula resolutiva expressa para o caso de mora do promissário comprador, verificado o inadimplemento, só é cabível a ação de reintegração de posse se houver prévia ou concomitante rescisão judicial do contrato". (TAMG, 3a Câmara Cível, Ap 00000-00, rel. Juiz Kildare Carvalho, julgado em 17.12.1997).

Assim, inexoravelmente possível concluir sobretudo pelos documentos encartados pela própria Empresa Requerente, os quais, diga-se de passagem, militam em seu próprio desfavor pois, trazem à baila e corroboram para com as argumentações tecidas pelos requeridos, de que, a não observância aos termos que a Lei exige para se proceder a notificação destinada a constituir os devedores- adquirentes em mora, obsta a resolução contratual e consequentemente a reintegração de posse é que a extinção do feito nos termos aqui exarados se faz de rigor.

Nota-se ainda que, a avença entabulada pelas partes prevê em sua Cláusula Oitava a Irretratabilidade do negócio jurídico. De igual modo o Art. 25, da Lei nº. 6.766/1979, que rege a forma como os contratos desta espécie serão observados também explicita tal regramento:

São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.

Diante o exposto é que se assevera que a pretensão deduzida em Juízo pela Empresa Requerente não encontra guarida na legislação pertinente para prosperar, assim necessária a extinção da demanda nos termos do Art. 485, VI, do CPC.

II.II - DO MÉRITO

Melhor sorte não assiste a Empresa Requerente, veja-se:

II.II.A DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL/REINTEGRAÇÃO DE POSSE ESBULHO E

ARBITRAMENTO DE ALUGUEL

A verificação de prestação vencida e não paga por parte dos ora requeridos, é indiscutível, todavia, não serve de escopo para rogar a resolução contratual, ao menos, não da maneira como quer fazer a Empresa Requerente.

De considerar também, consoante a questão da rescisão contratual, o fato da Empresa Requerente não ter colacionado aos autos, documento comprobatório da regularização do loteamento sem o qual, nos termos do Art. 39, da Lei nº. 6.766/1979, torna nula de pleno direito invoca cláusula de rescisão contratual.

Primeiro porque, há de se observar legislação atinente ao caso, Lei nº. 6.766/1979, qual exaustivamente já se pontuou as razões de ser pela não possibilidade de resolução contratual como pretende a requerente.

Segundo porque, por parte dos requeridos, buscou-se a manutenção da avença contratada, privilegiando assim o dever de cooperação e boa- fé que cerceia todo e qualquer negócio jurídico.

Contudo, a Empresa Requerente quando procurada pelos requeridos a fim de juntos darem solução ao caso, àquela, em abusiva conduta consignou que somente com o pagamento de parte das prestações vencidas e das prestações vincendas estaria aberta ao diálogo.

E mais, se furtou ao fornecer aos requeridos, os respectivos carnês para pagamento das prestações vincendas, com isso inviabilizando que os requeridos pudessem continuar a cumprir com suas obrigações contratuais.

Até que, tempos depois, no até então endereço comercial no qual situava-se o escritório da Empresa Requerente, em lá comparecendo os ora requeridos verificou-se que dali, a Empresa Requerente havia-se mudado, ao que se sabe, não prestando qualquer tipo de informação ou informando o local para onde estaria se estabelecendo novamente.

De outra borda, vale destacar que, similar procedimento judicial foi proposto pela ora Empresa Requerente em desfavor dos ora requeridos no ano de 2013, notadamente, Processo Judicial n. 0017296- 22.2013.8.26.0344, cujo trâmite se deu na 3a Vara Cível da Comarca de Marília/SP, o qual os aqui, na ocasião acolá requeridos, obtiveram êxito processual, vindo respectiva demanda ser julgada extinta nos termos do Art. 485, VI, do CPC (doc. anexo).

Vale ressaltar que, no outrora processo judicial acima mencionado, como o aqui, o cerne da questão litigiosa restou-se o mesmo, seja, a inobservância da Empresa Requerente ao requisito legal consoante a notificação do devedor para ensejar sua respectiva constituição em mora.

Consoante o caso em comento, imperioso notar a desídia e/ou displicência da Empresa Requerente ao praticar expediente com o fito de constituir os requeridos em mora.

Isto porque, verifica-se às fls. 19/20, a remessa/envio de Notificação Extrajudicial tão somente a pessoa de um dos requeridos, o Sr. Nome, abstendo-se a prática quanto a Sra. NomeTeresa de Oliveira Cesário.

Às fls. 21/23, vê-se o mesmo procedimento, porém agora na forma editalícia, tão somente para com a pessoa do Sr. Nome, abstendo-se a prática quanto a Sra. NomeTeresa de Oliveira Cesário.

E, o mais curioso, para o caso da constituição em mora dos requeridos, a Empresa Requerente, vale-se do endereço consistente em Endereçodo endereço consistente em Endereço- Fundos.

Ademais, vale mencionar que o endereço dos ora requeridos é de pleno conhecimento da Empresa Requerente desde antes da distribuição da pretensão judicial, haja vista, a outrora contenda judicial já aqui mencionada.

Note:

Para ostituir e ora vale-se de um endereço, ao que se permite presumir, que se sabe de antemão não atingirá sua finalidade.

Para itação, vale-se de outro endereço, ao que se permite presumir, que certamente se sabe, atingirá sua finalidade.

Ainda noutro viés, constata-se da avença entabulada entre os litigantes (Instrumento Particular de Venda e Compra), vide fls. 13/18, mais precisamente fls. 14 que segundo estabelece a cláusula 9, § 1º, de forma explícita, que em caso de impontualidade no pagamento os compromissários seria constituídos em mora através de previa notificação por via judicial ou através de Cartório de Títulos e Documentos.

Destarte, verifica-se que a promitente vendedora comprometeu- se de forma clara a se utilizar do instrumento adequado, com supedâneo na respectiva Lei que rege as relações desta espécie.

Anote-se ainda que, a citação não supre a falta de interpelação do devedor, conforme se conclui do Entendimento Sumular n. 76, do Superior Tribunal de Justiça.

De mencionar ainda, o fato da requerente não observar o devido procedimento para eventual pleito rescisório, pois, a rigor a medida rescisória deve ser preterida em razão de se haver a possibilidade de recebimento do crédito por parte da ora requerente menos invasiva e tão quão eficiente para o recebimento de seu crédito.

Com vezes ao esbulho possessório, vale dizer que a posse dos requeridos é justa e de boa-fé, pois resultante do próprio compromisso de venda e compra do lote.

Não se cogitando outrora, de que a verificação de prestações vencidas e não pagas pelos requeridos por si só caracterizem o esbulho.

Ainda, necessário antes disso, se operar a rescisão contratual e comportamento de relutância por parte dos requeridos na posse do imóvel, para daí então se reclamar o chamado esbulho possessório.

A não verificação previamente de rescisão contratual e o fato de não caracterização do esbulho possessório, inibe o pleito de reintegração de posse, como pretendido pela reclamada.

Restando constatado nos autos a ausência de notificação adequada com o fito de constituir os ora requeridos em mora, consequentemente inviabiliza a condenação dos requerido ao arbitramento de aluguel como pretende a requerente.

Também de considerar que, sobre o lote de terreno objeto da respectiva avença foi edificado uma construção suportada única e exclusivamente pelos requeridos a qual, em sendo o caso, necessário proceder a sua avaliação imobiliária para eventual ressarcimento, indenização, compensação a fim de repelir iminente enriquecimento sem causa.

Por fim, diante o nítido viés da relação consumerista estabelecida entre Empresa Requerente e requeridos, aplicando-se por seu turno a legislação pertinente (Lei nº. 8.078/1990), requer-se a inversão do ônus da prova concernente à produção de prova documental a fim de corroborar o alegado, nos termos do Art. 6, VIII, do CDC.

Todavia como enfatizado alhures, inexistindo regular e prévia constituição em mora nos termos que aventados, por derradeiro, à par disso não se verificando o inadimplemento absoluto, condição sinequa non para o pleito de rescisão contratual, é que não merece prosperar a ora demanda, devendo sê-la julgada TOTALMENTE IMPROCEDENTE.

E, a teor do que consubstanciado nos Arts. 98/99, do CPC, requer- se a concessão da benesse da Gratuidade da Justiça, em razão de revelarem os requeridos não reunirem condições econômicas de arcar com os custos e despesas processuais sem prejuízo de sua própria subsistência, já que tratam-se de pessoas pobres, na acepção da palavra.

Ex positis , por todas as razões e documentos que carreiam a presente, não merece prosperar a pretensão da Empresa Requerente.

DOS PEDIDOS

Pelo exposto requer a Vossa Excelência:

1) O acolhimento da preliminar de Ausência de Pressuposto de Constituição e de Desenvolvimento Válido e Regular do Processo para o fim de extinguir o feito sem apreciação do mérito nos termos do Art. 485, IV, do CPC, ou ainda, pelo acolhimento da preliminar de carência da ação em razão da falta de interesse de agir e consequente extinção do feito nos termos do Art. 485, VI do CPC;

2) Já no mérito pela total improcedência da ação/pedido;

3) A concessão da Gratuidade da Justiça aos requeridos, nos termos dos Arts. 98/99, do CPC;

4) A inversão do ônus probatório nos termos do Art. , VIII, da Lei 8.078/1990;

5) A condenação da Empresa Requerente às despesas processuais e honorários advocatícios.

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, em especial pela juntada de documentos e oitiva de testemunhas.

Por fim, requer ainda, sejam tomadas as providências necessárias para que todas as publicações vinculadas no Diário Oficial, intimações e demais atos praticados para o bom andamento do processo, sejam endereçadas exclusivamente em nome dos advogados que esta subscrevem: Nome- 00.000 OAB/UFe Nome- 00.000 OAB/UF, sob pena de nulidade, em consonância com o disposto no parágrafo 2º do artigo 272 do Código de Processo Civil.

Termos em que, cumpridas as necessárias formalidades legais, pede e espera receber deferimento.

Marília, 07 de Fevereiro de 2.018.

Nome

00.000 OAB/UF