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17 de Maio de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2018.8.06.0017

Petição Inicial - TJCE - Ação Execução de Titulo Extrajudicial de Cotas Condominiais - Recurso Inominado Cível - contra Condominio Edificio Leme

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DO 3° JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL DA COMARCA DE FORTALEZA - CE

CONDOMÍNIO EDIFÍCIO LEME, pessoa jurídica de direito privado, CNPJ n° 00.000.000/0000-00, estabelecido nesta capital na Endereço, neste ato representado pelo síndico Nome , brasileiro, devidamente inscrito no CPF/MF sob o n.° 000.000.000-00, residente e domiciliado à Endereço, vem respeitosamente perante Vossa Excelência, por intermédio de seu advogado adiante assinado (PROCURAÇÃO EM ANEXO), com escritório profissional à Endereço, onde deverá receber as futuras notificações, para propor a presente

EXECUÇÃO DE TITULO EXTRAJUDICIAL DE COTAS CONDOMINIAIS

Em face dos PRIMEIROS EXECUTADOS: Nome, brasileiro, casado, bancário, CPF n° 000.000.000-00 e sua esposa Nome, brasileira, CPF n° 000.000.000-00; bem como Nome, brasileiro, casado, aposentado, CPF n° 000.000.000-00 e sua esposa Nome LOPES, brasileira, casada, funcionária pública, CPF n° 000.000.000-00; e dos SEGUNDOS EXECUTADOS: Nome, brasileiro, devidamente inscrito no CPF/MF sob o n.° 000.000.000-00 e sua cônjuge Nome, portadora do CPF:

000.000.000-00, todos residentes e domiciliados no CONDOMÍNIO EDIFÍCIO LEME , à Endereço, o que faz com fulcro na Lei n°. 4.591/64, Código Civil, Código de Processo Civil e Lei n° 9.099/95 em seus artigos pertinentes ao procedimento e à matéria.

1. DOS FATOS:

Os Primeiros Executados são proprietários/titulares dos direitos do imóvel designado por apartamento n° 104, do Condomínio Exequente, conforme Matricula de Registro de Imóveis anexa e nesta condição, responsáveis pelo pagamento das despesas e contribuições condominiais correspondentes ao imóvel na forma da Convenção Condominial, bem como do artigo 1336, I, do Código Civil (Doc. 06).

Já os Segundos Executados Nome e sua cônjuge Nome, também são responsáveis pelo pagamento das despesas e contribuições condominiais correspondentes ao imóvel, pois como será demonstrado adiante, perante o condomínio e todos os administradores e síndicos que exerceram alguma função no condomínio exequente, estes são as pessoas imitidas na posse, fruição das coisas, utilização dos serviços e a relação jurídica com o imóvel (Doc. 07, 08, 09 e 10).

Além disso, cabe destacar que o foro competente para a elucidação da lide é o foro da localização da coisa, nos termo do artigo 4°, II, da Lei 9099/95, o qual foi eleito também na convenção condominial com cópia em anexo (Doc. 04).

Ressalte-se por oportuno que o Condomínio passou recentemente por uma Inspeção Predial (determinada pela Lei Municipal 9.913) a qual atestou que as manifestações patológicas apresentadas estão comprometendo a solidez e segurança da edificação, devido à falta de manutenção preventiva e corretiva no transcorrer dos anos; logo, recomendou que as intervenções sejam feitas na maior brevidade, a fim de que estas manifestações patológicas não venham a agravar-se ocasionando uma maior degradação nas unidades habitacionais e áreas comuns; recomendou também que a gestão do condomínio comunique o quanto antes o CORPO DE BOMBEIRO,CREA-CE e a DEFESA CIVIL da atual situação da Edificação, que possui um alto índice de risco critico (Anexo). Conclui-se que o não pagamento das taxas condominiais acarretará um maior desequilíbrio econômico nas contas do condomínio e deve ser sanado por meio de ações de execução, como esta que está sendo ajuizada (Doc. 05).

Ademais, cabe destacar que o Condomínio não é uma entidade com fins lucrativos, mas tão somente o rateio das despesas originárias e extraordinárias do Condomínio. Portanto a inadimplência dos executados vêm causando sérios e graves prejuízos ao orçamento condominial , contribuindo com a sua inadimplência contumaz para a falta de manutenção preventiva e corretiva do Edifício Leme.

Convêm ressaltar, que o Exequente buscou obstinadamente receber o crédito amigavelmente, entretanto, suas tentativas não lograram êxito.

Logo, os executados são devedores da quantia total de R$ 00.000,00 correspondente ao principal corrigido pelo IGPM no valor de R$ 00.000,00, acrescido de R$ 00.000,00 (equivalente à multa de 2%), mais R$ 00.000,00 (equivalente a juros de 1% ao mês), Devendo o referido valor ser atualizado monetariamente até a liquidação da presente execução (Doc. 07) .

Deve-se ainda serem incluídas neste pedido as cotas vincendas, desde que vencidas com mais de 30 (trinta) dias até a prolação da sentença, consoante dispõe art. 290 do CPC.

SEGUE ABAIXO OS VALORES DO DÉBITO DO DEMANDADO:

ITEM VALOR (R$)

Principal Corrigido pelo R$ 00.000,00

IGPM

Multa de 2% R$ 00.000,00

Juros de 1% ao mês R$ 00.000,00

TOTAL R$ 00.000,00

Cumpre esclarecer que no valor apontado, estão calculados juros de 1% (um por cento) ao mês, bem como multa de 2% (dois por cento) na forma do artigo 1336, § 1° do Código Civil, calculados a partir do vencimento de cada obrigação.

Por fim, destacamos que os executados com a sua atitude estão causando déficit no orçamento do condomínio e acarretando um prejuízo coletivo aos demais condôminos que pagam suas taxas condominiais em dia. Não restando alternativa senão ajuizar a presente demanda objetivando que seja quitada a referida dívida.

2. EXPLICAÇÃO A RESPEITO DA RELAÇÃO JURÍDICA E DA RESPONSABILIDADE PELO ADIMPLEMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS DOS SEGUNDOS EXECUTADOS:

Conforme certidão emanada do 5° Ofício de Notas de Manaus, os primeiros executados passaram uma procuração particular e a registraram no cartório acima, outorgando poderes para o segundo executado (o senhor Nome) vender, prometer vender, ceder e transferir, a quem convier e pelo que ele contratar o apartamento 104 do condomínio exequente (Doc. 09).

Outro documento interessante é o boleto de condomínio datado do dia 05/06/2010 emitido em nome da segunda executada (a senhora Nome), provando que a mesma detinha a fruição e gozo do imóvel apto 104 do condomínio exequente (Doc. 10).

Para embasar nossa tese, trazemos também um substabelecimento tendo por outorgado o segundo executado (o senhor Nome), com firma reconhecida em cartório, ao senhor Nome, objetivando explicação sobre taxas de condomínio, prestação de contas e outros assuntos, como representante do apto 104 (Doc. 08).

Ademais, cabe destacar a este Douto Julgador que, desde meados do ano de 1988, os segundos executados, o senhor Nome e sua cônjuge Nome usufruem do imóvel objeto desta ação de execução como de proprietários fossem.

Note Ínclito Julgador, que há mais de 20 (vinte) anos os condôminos, os síndicos e os administradores que exerceram estas funções no condomínio exequente, sabem que o senhor Nome e a sua Esposa Nome (segundos executados) respondem pelo imóvel. Destacamos que, todas as taxas condominiais adimplidas a respeito do imóvel Apto 104, eram pagas pelo senhor Nome.

Conclui-se, portanto, que os mesmos detêm a qualidade de proprietários da unidade imobiliária 104, ou um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, tendo estabelecido deste então uma relação jurídica material direta com o condomínio, inclusive pagando as taxas condominiais ( boletos anexos).

Sabe-se também que os segundos executados usufruíram durante todo este período do imóvel em questão, inclusive alugando a terceiros e o fornecendo para pessoas de sua família usarem do imóvel durante suas férias.

Logo, por todo o exposto, os segundos executados são responsáveis pelo pagamento das taxas condominiais em atraso, independente de já terem pago em nome dos primeiros executados ou por estes mais de 20 anos que os mesmos usufruíram dos serviços ofertados pelo condomínio aos condôminos como o uso de água, energia e tantos outros serviços.

3 . DO DIREITO:

O Novo Código de Processo Civil prevê expressamente em seu artigo 784, X, que as cotas condominiais ordinárias e extraordinárias constituem título executivo extrajudicial.

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

X - O crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Conforme se verifica no artigo 798 do CPC, para propor a execução, cabe ao exequente instruí-la com documentos que demonstrem liquidez certeza e exigibilidade do título de crédito extrajudicial.

Art. 798. Ao propor a execução, incumbe ao exequente:

I - Instruir a petição inicial com:

a) o título executivo extrajudicial;

b) o demonstrativo do débito atualizado até a data de propositura da ação, quando se tratar de execução por quantia certa;

c) a prova de que se verificou a condição ou ocorreu o termo, se for o caso;

d) a prova, se for o caso, de que adimpliu a contraprestação que lhe corresponde ou que lhe assegura o cumprimento, se o executado não for obrigado a satisfazer a sua prestação senão mediante a contraprestação do exequente;

II - indicar:

a) a espécie de execução de sua preferência, quando por mais de um modo puder ser realizada;

b) os nomes completos do exequente e do executado e seus números de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica;

c) os bens suscetíveis de penhora, sempre que possível.

Parágrafo único. O demonstrativo do débito deverá conter:

I - o índice de correção monetária adotado;

II - a taxa de juros aplicada;

III - os termos inicial e final de incidência do índice de correção monetária e da taxa de juros utilizados;

IV - a periodicidade da capitalização dos juros, se for o caso;

V - a especificação de desconto obrigatório realizado.

Logo, os Executados são devedores da importância conforme os valores constantes na planilha abaixo descrita.

Instrui a presente execução, cópia integral da Convenção Condominial do Condomínio Exequente autorizando a cobrança das cotas condominiais.

Ademais, o CPC/2015 determina em seu artigo 798, II, c, que o Exequente indique os bens suscetíveis de penhora, e, em se tratando o presente caso de execução de cotas condominiais - obrigação propter rem - por certo que o imóvel responderá pelos débitos aqui reclamados, cabendo ao exequente indicá-lo de modo a ser objeto de penhora caso o Executado não pague a dívida no prazo de 3 (três) dias.

DA INDICAÇÃO A PENHORA DA FRAÇÃO IDEAL DA UNIDADE RESIDENCIAL DA EXECUTADA:

O artigo 1.420, § 2°, do C.C, impede veemente que a coisa comum seja dada em garantia na sua totalidade sem o consentimento de todos, porém, permite que cada consorte possa dar sua fração ideal em garantia, independentemente de sua natureza divisível ou não.

As obrigações propter rem como, por exemplo, as despesas condominiais devem ser rateados entre os condôminos. O art. 1.315, parágrafo único, do C.C, assevera que se não houver estipulação expressa entre condôminos, presume-se a igualdade das cotas abstratas. Inova tremendamente o art. 1.316, do C.C ao permitir a renúncia à propriedade por parte do condômino que queira eximir-se do pagamento dos débitos comuns.

No nosso ordenamento jurídico É perfeitamente possível a penhora da unidade autônoma por dívidas das despesas condominiais, para efeito de execução de sentença, não se abrigando do art. 1° da Lei 8.009 de 1990, que dispõe da impenhorabilidade do bem de família, conforme a interpretação do art. 3°, IV;

É legítima a constrição do imóvel residencial, nesse caso para efeitos da execução de contribuições condominiais, restando afastada a regra da impenhorabilidade.

Ademais, o CPC/2015 determina em seu art. 798, II, "c", que o exequente, e, em se tratando o presente caso que indique os bens suscetíveis de penhora e execução de cotas condominiais - obrigação propter rem -, por certo que o imóvel responderá pelos débitos aqui reclamados, cabendo ao exequente indicá-lo de modo a ser objeto de penhora caso o executado não pague a dívida no prazo de 3 (três) dias.

Da mesma forma, além de se garantir a penhora da fração ideal da unidade condominial, não se pode indeferir a penhora sob a fundamentação de tratar-se de bem de família, conforme a jurisprudência anotada, recente julgado de 2014:

Ementa: Tem natureza propter rem e é solidária, melhor, indivisível, a obrigação de concorrer com a despesa de condomínio. Resultando da titularidade sobre a coisa, vincula os proprietários da unidade autônoma, mas sua garantia assenta-se sobre a própria coisa. Por isso, a penhora da correspondente dívida em execução atinge a integralidade do imóvel a que se refere à despesa, sem se preservar fração ideal de comunheiro. Mantém-se, por isso, o decreto de improcedência de embargos de terceiro. (grifos nossos)

Processo: APL 00130297020128260011 SP Relator (a): Celso Pimentel Julgamento: 06/02/2014 Órgão Julgador: 28a Câmara de Direito Privado Publicação: 06/02/2014.

Assim mediante a exposição dos fatos, nossa fundamentação e a jurisprudência e doutrina anota, resta cristalino o direito do exequente na presente execução e de indicar à penhora a fração ideal da unidade residencial dos executados (apto 104), devendo a mesma ser penhorada para garantir a execução de seu débito.

De outro norte, reza igualmente a Convenção do Condomínio que aos inadimplentes com as despesas condominiais serão imputados multa de 2%

(dois por cento), juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária desde o vencimento do débito.

Portanto, não resta dúvida quanto à obrigação dos executados de honrar com a devida pontualidade o pagamento das taxas condominiais em atraso.

4. DOS PEDIDOS

Diante dos fatos e fundamentos jurídicos apresentados, requer o peticionante que V. Excelência se digne a:

1) Deferir os benefícios da JUSTIÇA GRATUITA diante da difícil situação financeira do Condomínio Autor (Exequente), considerando tratar-se de ente sem fins lucrativos que sofre, ademais, de severa inadimplência, para as possíveis futuras fases processuais;

2) A citação e intimação dos Executados (inclusive com os benefícios do artigo 252 do CPC) para, nos termos do artigo 829 do Código de Processo Civil, efetuarem o pagamento no prazo máximo de 3 (três) dias contados a partir da citação, sob pena de penhora e avaliação de bens, art. 829, § 1°, CPC, da quantia total de R$ 00.000,00 . Já incluídos neste valor: o valor principal corrigido pelo IGPM, além de multa de 2% (dois por cento) e os juros de 1% (um por cento), devendo o débito ser atualizado monetariamente até a data da liquidação da sentença de execução.

3) Caso os Executados não sejam encontrados, requer que seja determinado para que o Ilmo. Oficial de Justiça proceda à citação nos termos do artigo 830 do novo CPC;

4) Que seja procedida à penhora ON LINE BACEN, junto à rede bancária local e regional, em nome dos executados Nome (CPF n° 000.000.000-00), Nome (CPF n° 000.000.000-00), Nome (CPF n° 000.000.000-00), Nome LOPES (CPF n° 000.000.000-00), Nome (CPF sob o n.° 000.000.000-00), Nome SOUZA DE PAIVA CALDAS (CPF: 000.000.000-00) , condôminos da fração ideal N° 104, limitada até o valor da presente execução; dos valores existentes nas contas correntes, contas poupança e/ou aplicações financeiras de titularidade dos Executados, no montante atual de R$ 00.000,00 , acrescidos de todos os encargos legais incidentes até a data do efetivo pagamento, bem como custas e despesas processuais;

5) Formalizado o auto de penhora e de avaliação, seja de imediato intimado (s) os Executados na pessoa de seus advogados, ou, na falta destes, pessoalmente, por mandado, podendo oferecer Embargos a Execução, querendo no prazo de 15 dias, art. 914, CPC;

6) Que seja procedida a penhora e a avaliação do imóvel já indicado (apto 104), caso não sejam quitados os valores em execução no prazo estipulado em Lei, ou seja, caso os executados não informem os bens suscetíveis à penhora, o exequente desde já nomeia o próprio imóvel objeto desta demanda para que seja penhorado e sirva de garantia do exequente (CPC/2015, art. 798, inc. II, "c" c/c art. 829, § 2°);

7) Requer desde já a expedição de certidão para averbação junto ao Cartório de Registro de Imóveis na forma do artigo 828 do CPC;

8) Embargada ou não a presente lide, requer-se a esse eminente Juízo, que, bem apreciados os fatos, digne-se em, julgando a presente ação procedente in totum, condenar os executados ao pagamento integral do valor principal das taxas condominiais com seus acréscimos legais conforme exposto acima e em planilha em anexo, inclusas as parcelas vincendas, estas amparadas pelo CPC nos termos do art. 323, supra mencionado.

9) Por último, caso não existam bens a penhorar, que seja expedida certidão da dívida e ofícios junto aos órgãos de crédito como SPC, SERASA e cartórios de protestos de títulos e documentos para protestar o débito, conforme autoriza o artigo 517 e 782, § 3°, do CPC, bem como a inclusão do nome dos executados no cadastro dos maus pagadores.

10) Por fim, requer, em caso de recurso, que haja também a condenação dos Executados ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes na base de 20% (vinte por cento) sobre o valor total do débito condominial atualizado.

Pretende-se provar o alegado por todos os meios de prova admitidos, em especial, pelos documentos acostados à inicial, por testemunhas a serem arroladas em momento oportuno e novos documentos que se mostrarem necessários.

Dá-se à causa o valor de R$ 37.643,77 (Trinta e sete mil seiscentos e quarenta e três reais e setenta e sete centavos) .

Nesses termos,

Pede e espera deferimento.

Fortaleza, 01 de dezembro de 2018.

Nome 00.000 OAB/UF

Rol de Documentos em anexo:

Doc. 01 - PROCURAÇÃO - SÍNDICO LEME

Doc. 02 - RG e CPF DO SÍNDICO

Doc. 03 - CNPJ - LEME

Doc. 04 - Convenção Condominial

Doc. 05 - Laudo de Inspeção Predial

Doc. 06 - APT° 104 Matricula do Cartório

Doc. 07 - Apt 104 Memorial Descritivo Cálculo Débito 13 11 18 Doc. 08 - Substabelecimento Nome

Doc. 09 - Procuração Titulares da Matricula para Nome Doc. 10 - Comprovante pagto Taxa Condomínio Junho 2010 - Nome

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