jusbrasil.com.br
27 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2019.8.26.0100

Petição Inicial - TJSP - Ação Declaratória de Nulidade de Instrumento Particular Cumulada com Restituição de Valores Pagos e Declaração de Inexigibilidade de Débito - Procedimento Comum Cível - contra Porto Seguro Renova – Serviços e Comércio

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA ____ VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL CÍVEL DE SÃO PAULO/SP.

Nome, brasileiro, solteiro, advogado, portador da Cédula de Identidade RG nº 00000-00, inscrito no CPF/MF sob o nº 000.000.000-00, e-mail: email@email.com, com domicílio à EndereçoCEP: 00000-000, vem muito respeitosamente à presença de Vossa Excelência, por seu advogado que esta subscreve, propor a presente

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE INSTRUMENTO PARTICULAR

cumulada com

RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS

e

DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO

pelo procedimento comum previsto nos artigos 318 e seguintes do Código de Processo Civil, em face de Nome- SERVIÇOS E Nome. , pessoa jurídica de direito privado, inscrita no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica sob o nº 00.000.000/0000-00, estabelecida à EndereçoCEP: 00000-000, Nome, brasileira, casada, corretora, portadora da Cédula de Identidade RG nº 00000-00-X, inscrita no CPF/MF sob o nº 000.000.000-00, e-mail: email@email.com, residente e domiciliada à EndereçoCEP: 00000-000e endereço comercial à EndereçoCEP: 00000-000, e, ABYARA BROKERS INTERMEDIAÇÃO IMOBILIARIA LTDA. , pessoa jurídica de direito privado, inscrita no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica sob o nº 00.000.000/0000-00, estabelecida à EndereçoCEP: 00000-000, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos:

1. DOS FATOS

O Requerente, em meados de 2.018, começou a realizar pesquisas para aquisição da casa própria, com o objetivo de conquistar seu sonho, eis que havia auferido e armazenado rendimentos decorrentes de seu trabalho por anos.

Com o fim de obter auxílio, o Requerente, em um primeiro momento, manteve contato com a CIRCAP CONSULTORIA DE IMÓVEIS e a corretora ANGELA LUNA VIARO, tendo sido apresentado diversos imóveis ao Requerente, tendo o mesmo se interessado pelo imóvel situado à Endereçodo 3º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, de propriedade da primeira Requerida.

Como a intenção do Requerente sempre foi de aquisição do imóvel e o mesmo apresentava valor comercial de R$ 00.000,00, o Requerente apresentou, em agosto de 2.018, proposta para compra do mesmo, no valor total correspondente a R$ 00.000,00, da forma abaixo indicada, consoante se observa da documentação anexa.

"R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais) em dinheiro;

R$ 490.000,00 (quatrocentos e noventa mil reais) financiado. Obs. Sujeito a aprovação.

Um veículo BMW X6 XDRIVE 35I - PLACA GAJ-7406 - CHASSI WBAKU2100G0N33075 - RENAVAM: 01076822298 - COR CINZA - 15/16 NO VALOR DE R$ 310.000,00 (trezentos e dez mil reais);

24 parcelas mensais de R$ 3.000,00 (três mil reais), cada - totalizando R$ 72.000,00 (setenta e dois mil reais).

04 parcelas semestrais de R$ 48.000,00 (quarenta e oito mil reais), cada - totalizando R$ 192.000,00 (cento e noventa e dois mil reais)" .

Embora tenha o Requerente apresentado proposta que superava em R$ 00.000,00o valor pretendido, a primeira Requerida acabou recusando a mesma, uma vez que apenas venderia o imóvel na hipótese de pagamento a vista em dinheiro.

Como a CIRCAP CONSULTORIA DE IMÓVEIS e a corretora ANGELA LUNA VIARO não conseguiram atender aos anseios de compra do imóvel do Requerente, o mesmo buscou um (a) corretor (a) que tivesse uma melhor relação com a vendedora (primeira Requerida), para que fosse possível a aquisição.

Assim, o Requerente conheceu e manteve contato com a segunda Requerida, NomeFERREIRA BARBOSA, corretora da empresa ABYARA BROKERS INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA. (CNPJ nº 00.000.000/0000-00), ora terceira Requerida.

Embora as tratativas tenham se dado predominantemente por telefone, consoante se observa da documentação anexa, a segunda Requerida se vale de e-mail de domínio da terceira

Requerida ( @abyara.com.br ), bem como utiliza como assinatura de e-mail o logotipo da mesma.

Além disso, o Requerente também manteve contato com outro representante da terceira Requerida, qual seja GIAN FERRARI, conforme e-mails anexos.

A segunda Requerida, buscando concretizar a compra e venda do imóvel, como era a vontade do Requerente, realizou contato com a primeira Requerida, com o objetivo de intermediar o negócio jurídico.

Novamente foi o Requerente informado de que a primeira Requerida apenas realizaria a venda do imóvel mediante pagamento a vista em dinheiro do valor pretendido.

Apesar disso, foi apresentada a possibilidade de celebração de contrato de locação para fins residenciais, com estipulação de opção de compra e venda futura, ocasião em que o Requerente necessitaria já ter a importância necessária para compra do imóvel.

Ante toda a vontade e entusiasmo do Requerente para compra do imóvel que tanto gostou, assim foi feito.

Em 03 de outubro de 2.018 o Requerente, na qualidade de locatário, e a primeira Requerida (Nome - SERVIÇOS E Nome), na qualidade de locadora, celebraram contrato de locação para fins residenciais , figurando como locadora, tendo como objeto o imóvel situado à Endereçodo 3º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, consoante se observa da documentação anexa.

O prazo de locação foi ajustado em 30 (trinta) meses, iniciando no dia 03 de outubro de 2.018 e com término previsto para 03 de abril de 2.021.

Como constou na cláusula quarta, § 1º, do referido contrato, "Em virtude de benfeitorias a serem introduzidas no Imóvel pelo LOCATÁRIO, relacionadas no Parágrafo 1º (primeiro) da Cláusula 6a (sexta), abaixo, nos primeiros 12 (doze) meses de vigência da locação, ou seja, no período compreendido entre 03/10/2018 e 03/10/2019, aplicar-se-á, sobre o valor do Aluguel Mensal, o desconto de R$ 00.000,00, sendo, portanto, devido o valor de R$ 00.000,00" .

Da cláusula sexta, caput , constou que "O imóvel foi previamente vistoriado pelo LOCATÁRIO, que o recebe e aceita no exato estado em que se encontra, com todos os seus vícios e defeitos, assumindo responsabilidade expressa por todas as obras e benfeitorias, inclusive estruturais e de solidez, nada podendo ser exigido ou cobrado da LOCADORA a esse respeito" .

Como contrapartida ao desconto mensal no aluguel, na cláusula 6a, parágrafo 1º, constou que o Requerente comprometeu a realizar "a reforma das instalações elétricas e hidráulicas, a nova pintura para todo o imóvel e a troca dos revestimentos, tudo até 12 (doze) meses contados da data de assinatura deste instrumento, (...)" .

Já na cláusula 7a, parágrafo 1º, constou como responsabilidade do Requerente "(...) obter todas as licenças, alvarás e autorizações necessárias para realização e regularização de toda e qualquer obra no Imóvel (inclusive aquelas indicadas no Parágrafo 1º da Cláusula 6a), perante os órgãos competentes e o Condomínio, devendo zelar pela sua perfeita adequação às normas de segurança em vigor, em especial aquelas estabelecidas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). O LOCATÁRIO fica, igualmente responsável por todo e qualquer dano verificado do Imóvel resultante ou decorrente das obras/benfeitorias que realizar" .

Segundo a cláusula 11a e comprovante bancário anexo, o Requerente, em garantia, efetuou caução no valor correspondente a 3 (três) aluguéis mensais, ou seja, no importe total de R$ 00.000,00.

Ficou ajustada multa equivalente a 3 (três) aluguéis mensais vigentes à época da infração, proporcionalmente ao período de vigência do contrato, a parte que infringir qualquer das cláusulas deste contrato (cláusula 14a).

Dada a sempre a presença do interesse do Requerente de realizar a compra do imóvel supracitado (e a primeira Requerida de vende-lo), houve celebração também, na mesma data, do instrumento particular de opção de compra e de opção de venda , assegurando tal possibilidade ao Requerente, desde que assim manifestasse interesse no prazo de até doze meses após a assinatura do contrato (cláusula 3.1).

Em contrapartida à opção de compra, como constou da cláusula 2.1, o Requerente efetuou o pagamento à primeira Requerida do valor de R$ 00.000,00, consoante se observa do comprovante bancário anexo.

Nas cláusulas 2.1.1 e 2.1.2. restou consignado:

"2.1.1. O valor previsto em 2.1, acima, é pago em caráter definitivo, não devendo ser devolvido a CARLOS em nenhuma hipótese, inclusive, mas não exclusivamente, caso não seja exercida nenhuma das Opções."

"2.1.2. Sem prejuízo do previsto em 2.1.1, supra, na hipótese de ser exercida qualquer das Opções e desde que CARLOS pague a parcela do preço prevista em 2.2, ‘a’, abaixo, o valor pago em 2.1, supra, será considerado como parte do preço de compra do Imóvel".

A segunda Requerida (Nome), na qualidade de corretora da empresa ABYARA BROKERS INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA. (CNPJ nº

00.000.000/0000-00), ora terceira Requerida, como dito, procedeu a intermediação entre o negócio jurídico de opção de compra e venda entre o Requerente e a primeira Requerida.

Assim, constou da cláusula 5.5. do instrumento particular de opção de compra e de opção de venda que:

"CARLOS assume responsabilidade exclusiva pelo pagamento da comissão devida pela intermediação da presente opção e da venda e compra dela decorrente, no valor de R$ 59.000,00 (cinquenta e nove mil reais), para a Abyara e seus colaboradores, nada podendo ser cobrado ou exigido da PROPRIETÁRIA a esse título, seja em que tempo for. A comissão aqui prevista é paga, neste ato, por CARLOS" .

Evidencia-se do comprovante bancário anexo e do contido no instrumento particular, que o Requerente realizou o pagamento do valor de R$ 00.000,00à segunda Requerida, a título de remuneração pelo trabalho de corretagem, sendo que tal valor seria destinado à terceira Requerida.

Pois bem.

Ocorre que, após o ingresso no imóvel, o Requerente veio a tomar conhecimento acerca de diversas irregularidades e problemas estruturais do imóvel locado, que não teriam sido devidamente informados pelas Requeridas.

Quando da locação, foi o Requerente informado de que o imóvel necessitava de algumas benfeitorias (reforma das instalações elétricas e hidráulicas, nova pintura e troca dos revestimentos), tendo se comprometido a realiza-las.

Em contrapartida, para que o Requerente providenciasse todo o necessário, foi-lhe concedido desconto mensal de R$ 00.000,00nos aluguéis, durante o período de um ano, que totalizaria o valor de R$ 00.000,00a título de descontos.

Tal desconto se deu com o objetivo de compensar as prestações devidas entre as partes, eis que o valor correspondente concedido a título de desconto seria destinado pelo Requerente a compra de materiais e contratação de prestadores de serviço.

Com o objetivo de cumprir suas obrigações, o Requerente contratou o escritório RICA ARQUITETURA ( https://ricaarquitetura.wixsite.com/rica ), com o objetivo de ser assessorado para execução das benfeitorias e regularização junto aos órgãos competentes.

Ocorre que o escritório contratado realizou levantamento técnico do terreno e áreas do imóvel, consoante se observa da documentação anexa, tendo sido o Requerente surpreendido ao ser informado de que o cálculo do valor da outorga onerosa importaria no elevadíssimo valor de R$ 00.000,00.

Isso porque, como se verifica do anexo levantamento técnico do terreno e área construída, consta que a verificação da situação área do imóvel, que ocorreu em 02 de janeiro de 1.995 teve como resultado a constatação de irregularidade. Além disso, desde 30 de julho de 1.994 já havia sido constatada a irregularidade.

Assim, considerando a Área de Terreno (At) de 250,50 m 2 , a Área Construída (Ac) de 372,00 m 2 e o Custo (C) de R$ 00.000,00/m 2 , consta que o valor da outorga onerosa importaria em R$ 00.000,00( duzentos e dois mil, quatrocentos e quarenta e quatro reais e oitenta e três centavos ).

Em nenhum momento foi o Requerente previamente avisado da irregularidade do imóvel junto à Prefeitura do Município de São Paulo, sendo que cabiam às Requeridas terem informado o Reclamante acerca de todas as condições do imóvel, sendo certo que tinham conhecimento acerca da irregularidade, que perdura desde 30 de julho de 1.994.

Evidente, portanto, a insustentabilidade da manutenção do negócio jurídico de locação, uma vez a onerosidade excessiva na prestação do Requerente, haja vista que teria de suportar, além do constante em contrato , valor superior a R$ 00.000,00, para regularização do imóvel, enquanto as Requeridas não teriam gastos neste tocante.

Há de se concluir, portanto, que a prestação do Requerente se mostrou manifestamente desproporcional em relação ao valor da prestação oposta, haja vista que teria de efetuar o gasto de mais de R$ 00.000,00, além de efetuar as benfeitorias necessárias no imóvel, enquanto a primeira Requerida estaria concedendo desconto de tão somente R$ 00.000,00.

Diante do relatado, verifica-se que as Requeridas não observaram o dever de informação, pois não foi o Requerente devidamente informado previamente acerca da real situação registral e estrutural do imóvel, tampouco observaram a boa-fé e demais direitos consumeristas, uma vez que facilmente se constata que do negócio jurídico celebrado constaram cláusulas nulas de pleno direito, por se mostrarem abusivas, tendo o Requerente figurado em desvantagem exagerada.

Mostrando-se inviável o prosseguimento na relação contratual, o Requerente procedeu a notificação extrajudicial da primeira Requerida, no dia 21 de dezembro de 2.018, manifestando expressamente seu interesse na rescisão contratual, com devolução do imóvel, em especial, nos seguintes termos:

"(...)

assinado em 03/10/2018, servindo a presente de AVISO PREVIO de 30 dias, consoante Cláusula 15 do instrumento de locação.

Ademais, em vista do depósito caução realizado, bem como do pagamento antecipados dos aluguéis até fevereiro/2019, solicito a devolução dos valores mediante depósito junto ao Banco Bradesco, AG: 0099, CC: 12454-0, em meu nome, com o envio da respectiva prestação de contas ao meu e-mail.

(...)" .

Em 07 de janeiro de 2.019, o Requerente, através de seu advogado, recebeu contranotificação extrajudicial, consoante se observa da documentação anexa, tendo a primeira Requerida exposto, em especial, que:

(i) com a ausência de realização das benfeitorias, não haveria direito ao desconto do aluguel, de modo a ser devido o valor integral;

(ii) que não haveria direito de restituição da caução prestada, eis que seria devida a multa contratual pela rescisão antecipada; e, por fim,

(iii) que seria devido pelo Reclamante, em razão da rescisão contratual, o valor de R$ 00.000,00, correspondente aos descontos de alugueis e multa contratual, com dedução da caução prestada.

No que tange à opção de compra, consignou a primeira Requerida em sua contranotificação que: "(...) não haverá devolução de quaisquer valores pagos à título de sinal e início de pagamento, conforme o disposto na cláusula 2, item 2.1.1, nem do valor referente à comissão pela intermediação na venda, executada pela imobiliária Abyara, de acordo com o previsto no artigo 725 do Código Civil Brasileiro" .

Consoante se observa da declaração anexa, o Requerente realizou a devolução das chaves do imóvel à representante da primeira Requerida em 16 de janeiro de 2.019, tendo sido realizada também vistoria no imóvel, tudo presenciado pelo corretor da terceira requerida, sr. GIAN FERRARI.

No ato da devolução das chaves e vistoria no imóvel, foi o Requerente informado de que o termo de entrega seria encaminhado ao seu e-mail.

Como não houve recebimento de e-mail com o referido termo por parte do Requerente, enviou, em 23 de janeiro e 01 de fevereiro de 2.019, e-mail à primeira Requerida requerendo o encaminhamento do termo de entrega.

Em que pese a devolução das chaves, consoante se verifica dos e-mails anexos, a representante da primeira Requerida, DIANA MONCAYO, informou em 05 de fevereiro de 2.019, em especial, que "(...) a confecção e formalização do respectivo Termo de Entrega de Chaves e distrato aos contratos celebrados entre as partes, somente será possível após a quitação da multa por devolução antecipada do imóvel, no valor de R$ 00.000,00, (...)" .

Além disso, indicou conta bancária para que o Requerente realizasse o pagamento dos valores cobrando, ressaltando, inclusive, que: "(...) o não pagamento do valor devido no prazo de até 72h (setenta e duas horas), a contar do recebimento do presente e-mail, possibilitará à Nomea tomar todas as medidas judicias e extrajudiciais cabíveis para cobrança do valor" .

Diante do relatado, extrai-se que houve a rescisão contratual do contrato de locação para fins residenciais , bem como desinteresse quanto ao instrumento particular de opção de compra e de opção de venda , tendo em vista que não foram prestadas as devidas informações ao Requerente, bem como em razão da inobservância da boa-fé e demais direitos consumeristas pelas Requeridas, tendo sido celebrado negócio jurídico que apresenta cláusulas nulas de pleno direito, sendo notavelmente abusivas, figurando o Requerente em desvantagem exagerada.

Somado a isto a primeira Requerida entende que, em decorrência da rescisão contratual, que teria ocorrido por culpa do Requerente, é devido ainda o montante de R$ 00.000,00, bem como que não há de ser efetuada a devolução da caução prestada (R$ 00.000,00), do valor pago em razão do instrumento de opção de compra (R$ 00.000,00), tampouco o valor pago a título de remuneração pelo trabalho de corretagem (R$ 00.000,00).

Ainda, tendo em vista o teor dos e-mails recebidos pelo Requerente, está sujeito a ser demandado para que seja cobrado o valor que entende ser devido a primeira Requerida.

Desta forma, diante da presença de cláusulas abusivas nos contratos celebrados, ter figurado o Requerente em desvantagem exagerada, assumindo prestação manifestamente desproporcional em relação à prestação oposta, há de ser reconhecida a nulidade, ou ao menos anulabilidade, dos negócios jurídicos firmados, bem como deve ser o Requerente devidamente restituído dos valores pagos, declarando-se inexigível o valor cobrado pela primeira Requerida em razão de rescisão contratual.

Ainda, deve ser determinado, liminarmente, que as Requeridas se abstenham de efetuar cobranças, negativações e/ou protestos em nome do Requerente.

2. DO DIREITO

I) DA COMPENTÊNCIA TERRITORIAL

Nos termos do artigo 101, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor, "a ação pode ser proposta no domicílio do autor" .

Tratando-se a relação existida entre as partes de relação de consumo, consoante explanado no tópico seguinte, incidindo o princípio da facilitação de defesa do consumidor, é proposta a presente ação no domicílio do Requerente, isto é, perante uma das Varas Cíveis do Foro Central Cível de São Paulo/SP.

Ademais, como constou da cláusula vigésima primeira do contrato de locação para fins residenciais , foi eleito o Foro da Comarca da Capital do Estado de São Paulo.

II) DA RELAÇÃO DE CONSUMO - DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE

DEFESA DO CONSUMIDOR

A relação jurídica mitigada na espécie, como ficará amplamente exposto ao decorrer desta peça, submete-se, inegavelmente, ao sistema do Código de Defesa do Consumidor, visto que o Requerente se enquadra na qualidade de consumidor nos exatos termos do artigo do diploma legal, visto que adquiriu ou utilizou produto ou serviço como destinatário final.

De outro lado, as Requeridas enquadram-se na definição legal de fornecedores, consoante artigo 3º, caput , do mesmo diploma legal, uma vez que se organizam empresarialmente para oferta de bens/serviços no mercado de consumo.

Como de conhecimento notório, a primeira Requerida também atua no ramo imobiliária, promovendo vendas e locações imobiliárias, de modo que no momento da celebração do negócio jurídico atuou como fornecedora, enquanto o Requerente figurou como consumidor, eis que destinatário final do imóvel.

No mesmo sentido figurou a segunda Requerida como fornecedora, uma vez que atua como corretora imobiliária na empresa ABYARA BROKERS INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA. (CNPJ nº 00.000.000/0000-00), tendo prestado seus serviços intermediando o negócio jurídico estabelecido entre o Requerente e a primeira Requerida.

Nesse contexto, intuitivo que, apresentado a juízo o início de prova por parte do Requerente, terá lugar a inversão do ônus da prova (artigo , inciso VIII, Código de Defesa do Consumidor), sobretudo em razão da hipossuficiência do Requerente, seja financeira, seja técnica.

Tal dispositivo diz serem direitos básicos do consumidor a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiência.

Portanto, a inversão do ônus da prova, em sede de relação de consumo, tem como finalidade permitir ao consumidor o exercício pleno da garantia constitucional da ampla defesa prevista no artigo , inciso LV, da Constituição da Republica, o que se requer.

III) DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS REQUERIDAS

Impõe-se na hipótese dos autos o reconhecimento de responsabilidade solidária das Requeridas, uma vez que todas são fornecedoras, integrando a cadeia de fornecimento, senão vejamos.

Como se observa do exposto anteriormente, as Requeridas atuaram como fornecedoras em relação ao Requerente, a primeira através da locação com opção de compra e venda de bem de sua propriedade e, a segunda e terceira, prestando serviços de corretagem, sendo intermediadoras do negócio jurídico celebrado.

Certo é, portanto, que atuaram dentro da mesma cadeia de fornecimento.

Todos aqueles que integram a cadeia de fornecimento respondem de forma solidária pelos danos causados ao consumidor. O parágrafo único do artigo do Código de Defesa do Consumidor estabeleceu a responsabilidade solidária e objetiva, de forma que o consumidor pode demandar contra qualquer pessoa (física ou jurídica) que coloca produtos e/ou serviços no mercado de consumo.

Ressalte-se, ademais, que a atuação da segunda Requerida como corretora e intermediadora se deu de forma consentida em relação a primeira Requerida, sendo inclusive remunerada, o que permite conferir responsabilidade solidária entre as Requeridas.

No sentido da responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento é o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC/1973. ALEGAÇÕES GENÉRICAS. SÚMULA 284 DO STF. AUTOMÓVEL NOVO. DEFEITOS NA PARTE ELÉTRICA E NO MOTOR. CONCESSIONÁRIA. RESPONSABILIDADE DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. SÚMULA 83 DO STJ . 1. O recurso não demonstra qual seria o ponto omisso, contraditório ou obscuro do acórdão recorrido, não se conhecendo da alegada violação do artigo 535 do Código de Processo Civil. Incidência, por analogia, do entendimento da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal. 2 . A jurisprudência pacífica desta Corte orienta acerca da responsabilidade solidária de toda a cadeia de fornecimento pela garantia de qualidade e adequação do produto perante o consumidor. Incidente a Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 153478 RJ 2012/00000-00, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 12/06/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/06/2018)

Ainda, ressalte-se que o artigo 34 do Código de Defesa do Consumidor estabelece a responsabilidade solidária do preposto, representante e da empresa fornecedora do produto ou serviço, em atenção à teoria da aparência e da boa-fé objetiva. Nesse sentido:

CONSUMIDOR - REPARAÇÃO DEVIDA . O artigo 34 do Código de Defesa do Consumidor consagra a responsabilidade solidária do representante comercial e da empresa fornecedora do serviço, que, de alguma forma, participam da cadeia de consumo, em atenção à teoria da aparência e a luz do princípio da boa-fé objetiva. APELAÇÃO CÍVEL - INDENIZAÇÃO - DANOS MORAIS E MATERIAIS - INAPLICABILIDADE DO CDC - TEORIA FINALISTA - ILEGITIMIDADE DA REPRESENTANTE COMERCIAL . Em razão da adoção da teoria finalista, tenho que a relação havida entre as partes não é de cunho consumerista. Isso porque os serviços contratados pela autora se prestam ao exercício de sua atividade empresarial, de sorte que não se enquadra na categoria de consumidor final. (Des. ALEXANDRE SANTIAGO - REVISOR VENCIDO). (TJ-MG - AC: 10699100054872001 MG, Relator: Wanderley Paiva, Data de Julgamento: 26/02/2014, Câmaras Cíveis / 11a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/03/2014)

Como, portanto, a segunda Requerida figurou como representante da terceira Requerida, prestando serviços de corretagem na compra e venda de imóveis (objeto social da terceira Requerida), valendo-se de e-mail de domínio da empresa ( @abyara.com.br ), bem como utilizando assinatura com o logotipo da mesma, assim atuando, portanto, perante o meio social, com conhecimento e anuência da terceira Requerida, há de ser reconhecida a responsabilidade solidária, sobretudo em razão da terceira Requerida ter se beneficiado do negócio jurídico celebrado.

Ante o exposto, deve ser reconhecida a responsabilidade solidária das Requeridas, devendo haver a condenação das mesmas nesse sentido.

IV) DA DECLARAÇÃO DE NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO OU,

SUBSIDIARIAMENTE, DA ANULAÇÃO PELO DOLO OU LESÃO

Há de ser reconhecida na hipótese dos autos a nulidade, ou ao menos anulabilidade, dos negócios jurídicos ( contrato de locação para fins residenciais e instrumento particular de opção de compra e de opção de venda ) firmados, senão vejamos.

Segundo relatado anteriormente, a intenção do Requerente era de adquirir (comprar) o imóvel objeto dos negócios jurídicos celebrados, sendo que, dada a ausência de recursos financeiros para pagamento a vista em dinheiro, foi-lhe imposta a celebração de contrato de locação para fins residenciais, sendo que deveria reunir o numerário suficiente e valer-se da opção de compra.

Ocorre que, como visto, as Requeridas não cumpriram com o dever de informação que lhes incumbia, haja vista que não informaram o Requerente quanto à irregularidade do imóvel junto à Prefeitura do Município de São Paulo desde a constatação ocorrida em 30 de julho de 1.994, sendo que os gastos para a regularização importam em valor superior a R$ 00.000,00( duzentos mil reais ).

Não pode o Requerente se submeter ao pagamento de tal quantia, eis que cabia às Requeridas informa-lo acerca, para que verificasse a viabilidade e possibilidade de locação e consequente aquisição do imóvel.

Tinha como pretensão arcar com o valor de R$ 00.000,00para aquisição do imóvel, porém, dada a ausência de informação prestada pelas Requeridas, haveria um acréscimo de, ao menos, 20% (vinte por cento), o que não se pode admitir.

Notável, portanto, que pela falta de informação e má-fé das Requeridas, a prestação assumida pelo Requerente se mostrou manifestamente desproporcional em relação ao valor da prestação oposta, eis que teria de arcar com a regularização do imóvel (valor superior a duzentos mil reais), além de efetuar as benfeitorias necessárias no imóvel, enquanto a primeira Requerida estaria concedendo desconto de tão somente R$ 00.000,00.

Evidente, portanto, que as Requeridas não observaram o dever de informação e o princípio da transparência dos negócios jurídicos (artigo 4º, caput e inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor), tampouco o princípio da boa-fé (artigo , inciso III, do Código de Defesa do Consumidor e artigo 422 do Código Civil), que deve reger as relações contratuais.

O Requerente somente veio a tomar conhecimento acerca do vício oculto (irregularidade na construção do imóvel) após a celebração dos negócios jurídicos, eis que não foi devidamente informado pelas Requeridas, sendo o reconhecimento da nulidade e, consequentemente desfazimento dos negócios jurídicos com o retorno das partes ao status quo ante medida que se impõe.

Nesse sentido é o entendimento jurisprudencial:

RECURSO INOMINADO. AÇÃO RESCISÓRIA C/C INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE VEÍCULO USADO ENTRE PARTICULARES. AUTOMÓVEL QUE ERA PROVENIENTE DE LEILÃO. INFORMAÇÃO IMPORTANTE NÃO REPASSADA AO COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE DE EFETUAR A TRANSFERÊNCIA DO SEGURO DO AUTOMÓVEL ANTERIOR PARA O ATUAL. DEVER DE TRANSPARÊNCIA. VÍCIO OCULTO. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA PROBIDADE E BOA-FÉ, FULCRO NO ART. 422 DO CÓDIGO CIVIL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO. SENTENÇA CONFIRMADA. RECURSO DESPROVIDO . (Recurso Cível Nº (00)00000-0000, Quarta Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Luis Antonio Behrensdorf Gomes da Silva, Julgado em 21/06/2018). (TJ-RS - Recurso Cível: (00)00000-0000RS, Relator: Luis Antonio Behrensdorf Gomes da Silva, Data de Julgamento: 21/06/2018, Quarta Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 25/06/2018)

Além dos deveres e princípios violados pelas Requeridas, que, por si sós, já implicariam no reconhecimento de nulidade e consequente desfazimento dos negócios jurídicos, com retorno das partes ao estado anterior, verifica-se que constam nos instrumentos firmados diversas cláusulas nulas de pleno direito, implicando a invalidade dos instrumentos, dado o ônus excessivo gerado ao Requerente.

O artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, tratando do tema de cláusulas abusivas, estabelece, em seus incisos I, II, IV e XV, que "são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

"(...)

I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;

II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código; (...)

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; (...)

XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;" .

As cláusulas sexta, caput , e sétima, § 1º, do contrato de locação para fins residenciais, têm como objetivo atribuir ao Requerente todos os vícios e defeitos existentes no imóvel, eis que exime a responsabilidade da primeira Requerida pelos mesmos, de modo que se mostram nulas, nos termos do artigo 51, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor.

Não só isso, a cláusula sétima, § 1º, supracitada, também prevê que caberá ao Requerente a realização e regularização e toda e qualquer obra no imóvel perante os órgãos competentes e o Condomínio, estabelecendo verdadeira obrigação considerada abusiva, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, sendo ainda incompatível com a boa-fé e a equidade, uma vez que, como relatado, o Requerente teria de despender valor superior a R$ 00.000,00para tanto, sendo, portanto, cláusula nula de pleno direito, nos termos do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Já a cláusula segunda, itens 2.1.1 e 2.1.2, do instrumento particular de opção de compra e de opção de venda, traz que o valor pago pelo Requerente em razão da opção de compra e opção de venda (R$ 00.000,00) não poderia ser restituído em nenhuma hipótese, de modo que subtraiu do Requerente, consumidor, a opção de reembolso da quantia já paga, sendo, portanto, cláusula nula de pleno direito, nos termos do artigo 51, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor.

Evidente, portanto, que os negócios jurídicos celebrados estão em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor, ante todos os desrespeitos aos princípios e deveres, além da presença de cláusulas abusivas, que sujeitam o Requerente, consumidor, em desvantagem exagerada e incompatível com a boa-fé ou a equidade.

Não podemos perder de vista que o contrato deve ser sinalagmático, caracterizando-se pela reciprocidade entre as obrigações contratuais. Deve haver um equilíbrio entre as prestações, sob pena de se causar o enriquecimento ilícito de alguma das partes. Outrossim, devem ser observados os princípios da boa-fé contratual e da equivalência das prestações.

Além de ser evidente a nulidade dos negócios jurídicos, também está presente hipótese de anulabilidade, em razão da ocorrência de vícios do negócio jurídico (dolo, ou ainda, lesão), conforme se passará a expor.

O dolo está previsto nos artigos 145 e 150 do Código Civil, sendo definido por Clóvis Beviláqua como o: "Emprego de um artifício ou expediente astucioso para induzir alguém a pratica de um ato que o prejudica e aproveita o autor do dolo ou terceiro" .

Evidencia-se do caso em tela que as Requeridas, ao não observarem o dever de informação e o princípio da transparência dos negócios jurídicos (artigo 4º, caput e inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor), além de violarem o princípio da boa-fé que deve reger as relações contratuais (artigo , inciso III, do Código de Defesa do Consumidor e artigo 422 do Código Civil), omitiram-se em informar o Requerente acerca do vício oculto existente (irregularidade na construção do imóvel), acarretando-lhe a necessidade de arcar com valor superior a R$ 00.000,00.

Certo é que, tendo conhecimento de tal fato, não teria o Requerente celebrado os negócios jurídicos, tendo em vista ser extremamente oneroso para o mesmo, sobretudo em razão de não possuir dinheiro disponível suficiente para o pagamento.

Ressalte-se, inclusive, que o silêncio intencional das Requeridas acerca deste fato, ignorado pelo Requerente, constitui omissão dolosa, nos termos do artigo 147 do Código Civil.

O vício de consentimento consistente da lesão, previsto no artigo 157 do Código Civil, gera a anulabilidade do negócio jurídico "quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta" (artigo 157, caput , do Código Civil).

Este também presente, uma vez que o Requerente, inexperiente na aquisição de imóveis, pois primeira vez que assim pretendia fazer, além de hipossuficiente financeira e tecnicamente, acabou celebrando negócios jurídicos, que o obrigaram a prestação manifestamente desproporcional, haja vista que teria de arcar com valor superior a R$ 00.000,00para regularização do imóvel, sendo que, em contrapartida, nada haveria de ser feito pelas Requeridas.

Assim sendo, presente o vício nos negócios jurídicos, consistente em dolo, ou ao menos, lesão, anuláveis se mostram os mesmos, nos termos do artigo 171, inciso II, do Código Civil, in verbis :

Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico: (...)

II - por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.

Ante todo o exposto, tendo em vista que as Requeridas não observaram o dever de informação e o princípio da transparência dos negócios jurídicos (artigo 4º, caput e inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor), tampouco o princípio da boa-fé que deve reger as relações contratuais (artigo , inciso III, do Código de Defesa do Consumidor e artigo 422 do Código Civil), bem como a presença de cláusulas abusivas nos contratos celebrados, nulas de pleno direito, e, ter o Requerente figurado em desvantagem exagerada, deve ser reconhecida a nulidade dos negócios jurídicos celebrados, com o consequente desfazimento e retorno das partes ao status quo ante .

Ainda, caso não se entenda pela nulidade dos negócios jurídicos, como acima exposto, devem ser, ao menos, declarados anulados, eis que presente os vícios do consentimento dolo, ou ainda, lesão, tendo em vista as Requeridas terem se omitido dolosamente quanto à irregularidade do imóvel, acarretando ao Requerente, consumidor, inexperiente e hipossuficiente, a necessidade de arcar com valor superior a R$ 00.000,00, criando situação exorbitantemente desproporcional, sendo que se tivesse tal conhecimento, certamente não teria o Requerente firmado os negócios jurídicos, motivo pelo qual, subsidiariamente, há de ser reconhecida a anulabilidade dos negócios jurídicos celebrados, com o consequente desfazimento e retorno das partes ao status quo ante .

V) DO DIREITO À RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS

Tendo em vista a nulidade, ou ainda, anulabilidade dos negócios jurídicos do contrato objeto da presente ação, deverá haver a restituição dos valores pagos pelo Requerente, em razão desfazimento do negócio jurídico, com retorno das partes ao status quo ante , evitando-se o repudiado enriquecimento ilícito das Requeridas, nos termos dos artigos 884 a 886 do Código Civil.

A jurisprudência caminha no sentido de ser abusiva e ilegal cláusula que, em contrato pautado na relação consumerista, estabeleça a retenção integral ou a devolução ínfima do valor pago pelo consumidor, uma vez que cláusulas nesse sentido implicam em onerosidade excessiva ao mesmo, enriquecendo-se o fornecedor sem justa causa (artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor).

Ainda que não se considerem passíveis de nulidade ou anulação os negócios jurídicos celebrados, reconhecendo-se apenas a ocorrência de rescisão contratual, com o desfazimento dos negócios, é devida a devolução do valor pago antecipadamente pelo Requerente no valor de R$ 00.000,00, a título de opção de compra, sob pena de enriquecimento ilícito.

Não havendo mais a possibilidade de compra do bem ante a rescisão contratual, a devolução da quantia antecipada a esse título é, sem dúvida, o correto a ser determinado, sobretudo na hipótese dos autos, diante de todos os descumprimentos praticados pelas Requeridas.

Nesse sentido é o entendimento jurisprudencial:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE CUMULADA COM RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO COM OPÇÃO DE COMPRA AO FINAL.

locado, por si só, não tem o condão de descaracterizar o contrato de locação para compra e venda a prazo. Respeito ao ajuste firmado e à autonomia de vontades dos contratantes. Por outro lado, o desfazimento do negócio acarreta, como corolário lógico, a devolução do valor pago antecipadamente, a título de opção de compra. Na hipótese, não há reconhecer o valor antecipadamente pago, relativo a opção de compra, como multa rescisória. Não elencado, tampouco demonstrado, prejuízo apto a ensejar a postulada indenização. Ademais, a empresa autora não postulou, na exordial, a indigitada indenização, mas tão somente a multa moratória, deferida na origem. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO. UNÂNIME . (Apelação Cível Nº (00)00000-0000, Décima Terceira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Elisabete Correa Hoeveler, Julgado em 13/12/2018). (TJ-RS - AC: (00)00000-0000RS, Relator: Elisabete Correa Hoeveler, Data de Julgamento: 13/12/2018, Décima Terceira Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 18/01/2019)

No mesmo sentido também é devida a restituição do valor pago a título de remuneração para a segunda Requerida, no valor de R$ 00.000,00(cinquenta e nove mil), em razão dos serviços de corretagem.

Isso porque, como estabelece o artigo 725 do Código Civil, a remuneração devida ao corretor só é devida quando o negócio jurídico produz efeitos e, no caso contrato, isso não ocorreu, seja em razão da nulidade ou anulabilidade dos negócios jurídicos, ou ainda, seja em razão de se considerar apenas que tenha ocorrido a rescisão contratual do contrato de locação, sem concretização da opção de compra pelo Requerente.

Sendo declarada a nulidade, ou anulabilidade, dos negócios jurídicos, incontestável o direito à restituição dos valores pagos, sobretudo em razão da culpa das Requeridas, como exposto anteriormente, devendo as partes retornarem ao status quo ante .

Ainda que assim não fosse, como foi firmado, em relação a compra e venda do imóvel, tão somente instrumento particular de opção de compra e de opção de venda , não tendo o negócio jurídico de compra e venda se concretizado, não se aplica à hipótese o disposto no artigo 725 do Código Civil, mostrando-se, portanto, devida a restituição do valor pago pelo Requerente.

Ademais, quando da assinatura do instrumento particular de opção de compra e de opção de venda foi imposto ao Requerente que realizasse o pagamento da remuneração à segunda Requerida, não havendo previsão contratual no sentido de impossibilidade de restituição do valor pago, situação que, inclusive, ficou ajustada que, na hipótese de não concretização da compra e venda, o valor pago seria restituído.

Nesse sentido:

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO PARA VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESISTÊNCIA DO VENDEDOR DO IMÓVEL ANTES DA MANIFESTAÇÃO BILATERAL DE

de corretagem ajustada entre o vendedor e o corretor, sendo possível a desistência antes da concretização do negócio. Precedentes do STJ. 2.Conforme entendimento do STJ só é devida a comissão de corretagem quando ocorre a conclusão efetiva do negócio e não há desistência por parte dos contratantes. 3.Ausente o resultado útil, que seria a efetivação do contrato de compra e venda do imóvel, não há que se falar em obrigação de pagamento dos honorários referentes a 5% do valor da transação. Isso porque, a referida transação não chegou a ocorrer, sendo cabível somente o pagamento de eventual multa ou ressarcimento de eventuais perdas e danos, a serem requeridas em processo próprio, desde que haja previsão contratual para tanto. 4.Assim, conheço do recurso e nego-lhe provimento. Sentença mantida pelos seus próprios fundamentos, a teor do art. 46 da Lei nº 9.099/95, servindo a súmula de julgamento de acórdão. 5.Recorrente sucumbente arcará com custas processuais. Não há condenação em honorários advocatícios, ante a não apresentação de contrarrazões (fl. 133 e fl. 136). (TJ-DF - ACJ: 00000-00 0020952-34.2014.8.07.0003, Relator: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, Data de Julgamento: 17/03/2015, 3a Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Publicação: Publicado no DJE: 25/03/2015. Pág.: 234)

Também há de ser restituído ao Requerente o valor de R$ 00.000,00, pago a título de caução, nos termos da cláusula 11a do contrato de locação para fins residenciais e comprovante bancário anexo, haja vista a ausência de débitos devidos pelo Requerente, motivo pelo qual se pretende, inclusive, sejam declarados inexigíveis os valores cobrados pela primeira Requerida.

Não há que se falar ser devida a multa contratual prevista na cláusula 14a do contrato de locação para fins residenciais, tampouco o valor do aluguel integral, como melhor detidamente exposto no próximo tópico.

Assim, dada a nulidade, ou ainda, anulabilidade dos negócios jurídicos, bem como ausência de qualquer descumprimento contratual por parte do Requerente, sendo que se houver algum descumprimento, certamente se deu por parte das Requeridas, com o desfazimento dos negócios, retornando as partes ao status quo ante , de rigor também a restituição do valor pago a título de caução.

Isso até mesmo em razão da previsão contida no parágrafo 2º da cláusula 11 do contrato: " Em até 15 (quinze) dias contados da data da entrega das chaves, a LOCADORA deverá restituir ao LOCATÁRIO o valor correspondente à presente caução, com os acréscimos da caderneta de poupança no respectivo período, (...) " .

Os valores a serem restituídos aos Requerentes devem se dar de forma integral e em parcela única, não havendo possibilidade de parcelamento, consoante inteligência contida na Súmula nº 2, aplicada ao Direito Privado, do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, in verbis :

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Isto posto, diante do desfazimento do negócio jurídico, seja pela nulidade, anulabilidade ou rescisão contratual, devem ser as Requeridas compelidas à restituírem ao Requerente o valor total pago de R$ 00.000,00, correspondente aos valores pago a título de opção de compra, remuneração pelo trabalho de corretagem e caução.

VI) DA DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITOS

Relativamente a esse título, o Requerente se insurge contra o ato praticado pela primeira Requerida, no sentido de perpetrar cobranças relativas a título de aluguéis e multa contratual.

Como se verifica da contranotificação apresentada pela primeira Requerida, a mesma entende ser devido pelo Requerente o pagamento de diferenças de alugueis (R$ 00.000,00), pois entende pela revogação do desconto mensal concedido a título de aluguel, e, multa contratual (R$ 00.000,00), por suposta infração contratual cometida pelo Requerente.

Em que pese, a pretensão da primeira Requerida não merece prosperar, eis que caracterizaria verdadeiro enriquecimento ilícito.

Como exposto anteriormente, mostra-se nulo, ou ao menos, anulável os negócios jurídicos celebrados entre as partes, sendo de rigor seu desfazimento e consequente retorno das partes ao status quo ante .

Ainda, inexistiu qualquer infração contratual por parte do Requerente, sendo que, se ocorreu, certamente foi cometida pelas Requeridas, que violaram os direitos do Requerente.

Ademais, as benfeitorias estipuladas somente não foram efetuadas em razão de ter sido o Requerente surpreendido ao tomar conhecimento da irregularidade existente junto à Prefeitura do Município de São Paulo, situação da qual não tinha sido informado, de modo que ficou impossibilitado em executa-las.

Não podemos perder de vista que o contrato deve ser sinalagmático, caracterizando-se pela reciprocidade entre as obrigações contratuais. Deve haver um equilíbrio entre as prestações, sob pena de se causar o enriquecimento ilícito de alguma das partes. Outrossim, devem ser observados os princípios da boa-fé contratual e da equivalência das prestações.

Mais uma vez se conclui pela verdadeira pretensão de enriquecimento sem causa da primeira Requerida, de modo que busca recebimento de valor às custas do Requerente, que já foi substancialmente lesado.

Isso posto, de rigor seja reconhecida e declarada inexigível a cobrança de diferenças de alugueis (R$ 00.000,00), correspondentes a revogação dos descontos, bem como de multa contratual por suposta infração contratual (R$ 00.000,00), devendo ser declarado que inexiste qualquer valor devido pelo Requerente e, ainda, deve ser também restituído ao Requerente os valores prestados a título de caução, como exposto no tópico anterior, sob pena de caracterização de verdadeiro enriquecimento ilícito da primeira Requerida.

VII) DA TUTELA PROVISÓRIA DE EVIDÊNCIA E/OU URGÊNCIA

O presente requerimento de tutela provisória funda-se na evidência, ou ainda, na urgência.

É induvidoso que, no caso em tela, os requisitos exigidos pelo diploma processual para o deferimento da tutela provisória encontram-se devidamente preenchidos, nos moldes dos artigos 311 e 300 do Código de Processo Civil.

O artigo 311, incisos II e IV, do Código de Processo Civil, estabelece que a tutela provisória de evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, quando "as alegações de fato puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em súmula vinculante" e "a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável" .

Esta é a hipótese dos autos.

Consoante se extrai da narrativa fática constante da inicial, extrai-se que foram celebrados negócios jurídicos que merecem ser declarados nulos, ou ainda, anuláveis, com o desfazimento dos negócios e retorno das partes ao status quo ante , sendo devida a restituição dos valores ao Requerente, mesmo que ainda se considere a ocorrência de mera rescisão contratual; e, pelos mesmos motivos, ausente qualquer infração contratual praticada pelo Requerente, também devem ser declarados inexigíveis os valores cobrados pela primeira Requerida.

Ainda que não se entenda pela presença dos requisitos aptos à concessão de tutela provisória de evidência, impõe-se a concessão de tutela provisória fundada na urgência, uma vez que também presentes os requisitos.

O fundamento da demanda ( fumus boni iuris ) é extraído das alegações constantes da presente inicial e das considerações acima apontadas, em especial, ser medida que se impõe a declaração de nulidade, ou ao menos, de anulabilidade, dos negócios jurídicos celebrados.

O perigo de dano ( periculum in mora ) resta caracterizado na medida em que a primeira Requerida vem realizando cobranças em desfavor do Requerente, já tendo inclusive informado de que seriam tomadas as medidas cabíveis, sendo certo que a imposição do Requerente ao pagamento implicará em ausência de recursos à subsistência própria e familiar.

Ainda, acrescente-se que a concessão da tutela aqui pleiteada não é irreversível, não havendo prejuízo às Requeridas.

Sem prejuízo do acima exposto, tendo em consideração tratar-se a antecipação dos efeitos da tutela de obrigação de fazer, é aplicável multa coercitiva, uma vez que só assim haverá a coerção desejada para que as Requeridas cumpram a respeitável determinação judicial, devendo esta ser fixada por Vossa Excelência, sendo o que se requer.

Desta forma, de rigor a concessão da tutela provisória , inaudita altera pars , a fim de que seja determinado que as Requeridas, até ulterior determinação deste Juízo, se abstenham de promover qualquer cobrança ou apontamento restritivo referente aos negócios jurídicos, sob pena de incidirem em multa cominatória a ser fixada por Vossa Excelência, esperando o Requerente que em não menos de R$ 00.000,00por ato que contrariar a respeitável decisão.

3. DO PEDIDO

Diante de todo o exposto, o Requerente requer:

a) seja concedida, inaudita altera pars , tutela provisória de urgência para o fim de que seja determinado às Requeridas que, até ulterior determinação deste Juízo, se abstenham de promover qualquer cobrança ou apontamento restritivo referente aos negócios jurídicos, sob pena de incidirem em multa cominatória a ser fixada por Vossa Excelência, esperando o Requerente que em não menos de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por ato que contrariar a respeitável decisão;

b) a citação das Requeridas, por Carta com Aviso de Recebimento nos endereços indicados, para que, querendo, respondam aos termos da presente ação, dentro do prazo legal, sob pena de confissão e revelia;

c) seja determinada a inversão do ônus da prova em favor do Requerente, conforme autoriza o artigo , inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor;

d) seja a presente ação julgada procedente para o fim de reconhecer e declarar nulos, ou ao menos, anuláveis, os negócios jurídicos objetos da presente ação ( contrato de locação para fins residenciais e instrumento particular de opção de compra e de opção de venda ), determinando-se o desfazimento dos

negócios e retornando as partes ao estado anterior, consoante fundamentação supra;

e) seja a presente demanda julgada procedente para condenar as Requeridas à restituição dos valores pagos pelo Requerente, no valor total de R$120.250,00 ( cento e vinte mil, duzentos e cinquenta reais ), consoante fundamentação supra;

f) seja a presente demanda julgada procedente para reconhecer e declarar a inexigibilidade de débitos entre as partes, referentes ao contrato de locação para fins residenciais e instrumento particular de opção de compra e de opção de venda , consistentes nas diferenças de alugueis (R$ 11.100,00), e, multa contratual (R$ 18.225,00), por suposta infração contratual cometida pelo Requerente, consoante fundamentação supra;

g) a condenação das Requeridas nas custas , despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais , estes a serem fixados por Vossa Excelência, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

4. DAS PROVAS

Inobstante a inversão do ônus da prova requerida, protesta provar o alegado, por todos os meios e provas em direito admitidos, sem exceção, em especial pelo depoimento pessoal do (s) representante (s) legal (is) das Requeridas, juntada de documentos, oitiva de testemunhas e tudo mais que se fizer necessário.

5. DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO OU DE MEDIAÇÃO

A parte Requerente manifesta seu desinteresse na designação de audiência de conciliação prevista no artigo 334 do Código de Processo Civil, o que acarretaria a ocupação da pauta de audiências e na demora da efetiva prestação jurisdicional, tendo em vista ser dever dos advogados"estimular, a qualquer tempo, a conciliação e a mediação entre os litigantes", consoante parágrafo único, inciso VI, artigo 2º, do Código de Ética da OAB, ficando este causídico ao dispor das Requeridas, nos telefones e e-mail do rodapé, para solução amigável da demanda, caso estejam dispostos a transigir .

6. DO ENDEREÇO - INTIMAÇÕES

O advogado que esta subscreve, Dr. Nome, 00.000 OAB/UF, endereço profissional na EndereçoCEP: 00000-000- São Paulo/SP - Fones (0xx11) (00)00000-0000e (00)00000-0000- e-mail:

email@email.com, requer que todas as publicações e/ou intimações sejam realizadas exclusivamente em seu nome, sob pena de nulidade .

5. DO VALOR DA CAUSA

Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00(cento e quarenta e nove mil, quinhentos e setenta e cinco reais).

Termos em que,

Pede Deferimento.

São Paulo, 20 de maio de 2.019.

___________________________

Nome

00.000 OAB/UF