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26 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2019.8.26.0554

Petição - TJSP - Ação Pagamento Indevido - Procedimento Comum Cível

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 7a VARA CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE Nome- SP

Autos nº 0000000-00.0000.0.00.0000

Nomee Nome, já qualificados nos autos da AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO REFERENTE A COTAS CONDOMINIAIS C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, processo em epígrafe, que movem em face de Nome- EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO e NomeE Nome, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, por meio de sua advogada que esta

I - DO CONTRATO DE ADESÃO

Primeiramente, é preciso deixar claro que a Lei nº 8.078/90 mostra-se integralmente aplicável ao caso concreto, razão pela qual os autores rogam deste D. Juízo e requer a garantia dos DIREITOS BÁSICOS elencados no artigo , como a inversão do ônus da prova, a efetiva reparação dos danos morais e materiais, a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, dentre outros.

É preciso ter sempre em mente que os contratos para aquisição de imóveis na PLANTA ou TERRENOS DE LOTEAMENTO são exemplos típicos de contrato de ADESÃO, onde o consumidor muitas vezes acorda o preço e a forma de pagamento constante no Quadro Resumo e acaba sendo obrigado a aderir às cláusulas constantes nas Condições Gerais de Contratação.

Na realidade palpável e concreta de nosso País, via de regra, nos contratos de natureza bancária, financeira e imobiliária, as instituições impõem as cláusulas que lhes convém, de modo inflexível, configurando tais negócios jurídicos como os conhecidos "contratos de adesão". O caso vertente não constitui exceção. Já em 1916, o legislador, perspicaz quanto à necessidade de se proteger a verdadeira intenção em face do sentido literal da linguagem, previu que: nas manifestações de vontade se atenderá mais a sua intenção que ao sentido literal da linguagem ( Código Civil, art. 85 [atualmente art. 112 do Código Civil de 2002]e, Código Comercial, art. 130). O nosso sistema jurídico, na interpretação dos contratos, proclama a preponderância da recomposição da vontade real dos contratantes acima da declaração ("Willemstheorie"). Vale dizer, não basta o que o instrumento contratual diz, mas efetivamente o que ele é. Os Autores adquiriram das EndereçoBairro Campestre, Município de Nome/SP, CEP: 00000-000, Condomínio "CIDADE VICA RESIDENCIAL" com economias de anos ininterruptos de trabalho.

II - DA APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

Incontroverso que a relação jurídica é de consumo, uma vez que os autores adquiriram o imóvel das Rés, incorporadora e construtora. Logo, na

Outrossim, importante destacar que ao consumidor é dada a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, nos termos do inciso VIII do art. do Código de Defesa do Consumidor.

III - DA COBRANÇA INDEVIDA E INEXIGIBILIDADE DO DÉBITO

A responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais, IPTU, bem como contas de consumo de gás, água e esgoto decorre da relação jurídica material com o imóvel, representada sobremaneira pela imissão na posse. Não se pode, com isso, atribuir a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais ao promitente-comprador somente por conta do registro do compromisso de venda e compra no Cartório de Registro de Imóveis.

Conforme entendimento majoritário da jurisprudência, hodiernamente, entende-se que a cobrança das taxas condominiais, IPTU, gás, água e esgoto, em relação ao comprador da unidade imobiliária, só pode ocorrer quando houver a efetiva imissão na posse, independentemente do registro em cartório ou de emissão de qualquer outro documento, pois é a partir da imissão que se dá a utilização integral dos serviços condominiais.

Desta feita, as taxas supracitadas somente poderiam ser cobradas APÓS a entrega efetiva das chaves, com a consequente imissão na posse, e não com a simples emissão do habite-se em março de 2018 ou mesmo com a absurda informação utilizada na contestação de que a cobrança teria iniciado em período consideravelmente posterior à venda da unidade, que se deu em 12 de outubro de 2014. Veja, se não havia sequer habite-se antes de março de 2018 como cobrar cotas condominiais?. Excelência é absurdo o argumento utilizado para justificar a cobrança, devendo ser rechaçado em todos os seus termos.

Nesse diapasão:

JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. CONTRATO

CONSTRUTORA/VENDENDORA. O PROMITENTE COMPRADOR SOMENTE RESPONDE PELAS TAXAS DE CONDOMÍNIO A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES, QUANDO PASSA A TER DISPONIBILIDADE DA POSSE, GOZO E USO DO IMÓVEL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. 1. A jurisprudência pátria firmou-se no sentido de que somente a partir da entrega das chaves, momento em que é transferida ao promitente comprador a efetiva posse direta do bem, e não a partir da data de emissão da Carta de Habite-se, é que surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das taxas condominiais e de IPTU . 2. Ademais, no caso, as rés não se desincumbiram de seu ônus de comprovar que o imóvel se encontrava à disposição do consumidor desde a expedição da Carta de Habite-se e/ou que eventual impedimento na entrega do imóvel decorreu de culpa exclusiva da autora (art. 333, inciso II, do CPC). 3. Nesse sentido, demonstra-se nula a cláusula contratual que atribuiu à adquirente a obrigação de contribuir para as despesas de condomínio e IPTU antes da entrega das chaves. Escorreita, portanto, a sentença que condenou solidariamente as três primeiras rés a quitarem os débitos relativos às taxas de condomínio e demais encargos vinculados ao imóvel, propter rem, gerados em data anterior à entrega das chaves, ocorrida em 7/4/2015. 4. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida pelos seus próprios fundamentos. A Súmula de julgamento servirá de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei nº 9.099 /95. Condenadas as recorrentes vencidas ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

APELAÇÃO Nº 0000527-47.2011.8.26.0266, REL. DES.

condominial nova. Obrigação de pagar as despesas condominiais é definida pela imissão na posse do imóvel, que se dá com a entrega das chaves e não com a instalação do condomínio (...) No caso concreto, o réu nega o dever de contribuição por motivos diversos da ausência de posse, que fica presumida no caso concreto. Alegação de inexigibilidade das despesas condominiais, sob o argumento de que teriam sido aprovadas em assembleias eivadas de graves vícios. Alegação destituída de qualquer demonstração objetiva de inexatidão dos valores cobrados, que não se revela apta a afastar o direito do condomínio, sendo certa a obrigação do condômino de concorrer no rateio das despesas. Inadequação da discussão acerca da validade de assembleias em sede de reconvenção em ação de cobrança de despesas condominiais. A discordância do condômino quanto aos valores cobrados pelo condomínio deve ser deduzida em ação autônoma. Reconvenção. Suspensão do fornecimento de água. Possibilidade, em tese, desde que o condômino seja previamente notificado. Inocorrência no casoconcreto. Ato eivado de ilegalidade. Dano moral configurado. Constrangimento moral que emerge dos transtornos causados pelo corte indevido. Recurso parcialmente provido.

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR. EFETIVA IMISSÃO NA POSSE. SÚMULA Nº 83/STJ. PRECEDENTES. 1. O reconhecimento da responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais exige a comprovação da ciência do condomínio acerca da alienação e a efetiva imissão na posse do promissário comprador. Súmula nº 83/STJ . 2.

TJ-SP - Apelação APL 10082131120148260576 SP (00)00000-0000.2014.8.26.0576 (TJ-SP) Data de publicação: 11/03/2015 Ementa: RESTITUIÇÃO. DESPESAS DE ÁGUA E ESGOTO. POSSE POSTERIOR. Sentença de procedência, anulada cláusula contratual que imputava ao comprador despesas de água e esgoto antes da posse, condenada a ré a restituir ao autor os valores por ele pagos a esse título. Ratificação dos termos da sentença (art. 252, RITJSP). 1. Legitimidade passiva. Condições da ação examinadas in statu assertionis. Pretensão do autor à restituição das despesas de água e esgoto pagas por ele. Irrelevância de ter sido o pagamento efetuado ao órgão público. Pedido formulado em decorrência de o autor imputar à ré a responsabilidade pelo pagamento. Pedido de restituição. Irrelevância do nomen juris de repetição do indébito. Restituição que é consequência legal tanto da repetição do indébito quanto do enriquecimento sem causa (arts. 876 e 884, CC, respectivamente). Restituição de responsabilidade da apelante. Manutenção. 2. Despesas de água e esgoto. Abusividade da imputação de responsabilidade ao comprador antes da posse do imóvel. Precedentes. Nulidade de cláusula. Ademais, atraso na entrega das chaves de responsabilidade da vendedora. Pagamento pelo autor de despesas referentes ao período de atraso. Pagamento indevido. Restituição pela vendedora (art. 884, CC). Devolução simples já fixada pela sentença, sem recurso do autor. Restituição. Sentença mantida. Recurso desprovido.

TJ-SP - Apelação APL 00597165920128260576 SP 0059716- 59.2012.8.26.0576 (TJ-SP) Data de publicação: 23/06/2015 Ementa: Apelação Cível. Compra e Venda de Imóvel. Declaratória de Inexigibilidade de Débito c.c. restituição de valores pagos a maior. Cobrança de de condomínio, no pólo passivo da ação. Responsável solidária, por contrato. Despesas condominiais, contas de consumo e IPTU devidas somente após entrega das chaves, quando o condômino pode efetivamente usar, gozar e dispor do imóvel, e não do Habite-se, quando as obras sequer haviam sido entregues. A demora da entrega das chaves não ocorreu por culpa da autora adquirente do imóvel. Restituição simples devida, de forma solidária às rés, sob pena de haver enriquecimento ilícito (Art. 940 CC c.c. Súmula 159 do c. STF). Não se vislumbra a má-fé na conduta das rés. Sucumbência modificada em parte. Recurso da ré improvido; Recurso adesivo da autora provido em parte.

Portanto, em consonância com as reiteradas decisões judiciais, conclui-se pela ilegalidade da exigência de os promitentes-compradores do imóvel arcarem com o pagamento da taxa condominial, IPTU, bem como conta de consumo de gás, água e esgoto em período anterior à entrega das chaves, razão pela qual, aplicando-se a jurisprudência ao caso concreto, deverão as Rés restituírem os valores pagos pelos Autores no ínterim prévio à efetiva entrega das chaves.

IV - DA ILEGITIMIDADE DE PARTE

Excelência beira a má-fé o pedido de ilegitimidade de parte requerido pelas rés. Isto porque, ambas são as autoras do Contrato de Compra e Venda do imóvel e em hipótese alguma poderiam alegar ilegitimidade, pois são as responsáveis diretas pela venda do imóvel em questão.

Dessa forma, conforme prevê o artigo 339 do Código de Processo Civil:

"incumbe ao réu indicar o sujeito passivo da relação jurídica discutida sempre que tiver conhecimento, sob pena de arcar com as despesas processuais e de indenizar

Apesar de alegarem sua ilegitimidade, esta não deve prosperar, haja vista serem as CONTRATADAS/AUTORAS do Contrato de Compra e Venda e, portanto, parte legítima de demanda.

Devendo, assim, recair sobre estas as despesas processuais e dever de indenização aos autores pelos prejuízos decorrentes da falta de indicação.

V - CONCLUSÃO

Ante o exposto reiteram-se os pedidos da exordial para que a demanda seja JULGADA TOTALMENTE PROCEDENTE para fins de:

a) Condenar as Requeridas a restituírem de forma dobrada conforme artigo 42 do C.D.C., com as atualizações e juros legais desde o desembolso os valores indevidamente pagos a titulo de taxas condominiais, IPTU, consumos de gás, água e esgoto, valores estes que compõe o valor pago mensalmente, conforme boletos juntados aos autos, valores estes pagos pelos autores anteriormente ao recebimento das chaves.

b) Condenar as Requeridas a pagarem solidariamente, a titulo de danos morais pelos danos causados aos Autores, lembrando que tal condenação terá cunho compensatório e punitivo, daí decorre o valor arbitrado.

c) Sejam as rés mantidas no pólo passivo da demanda e condenadas solidariamente, haja vista que conforme prevê o artigo 339 do Código de Processo Civil: " incumbe ao réu indicar o sujeito passivo da relação jurídica discutida sempre que tiver conhecimento, sob pena de arcar com as despesas processuais e de indenizar o autor pelos prejuízos decorrentes da falta de indicação ", apesar de alegarem sua ilegitimidade, esta não deve prosperar, haja vista serem as CONTRATADAS/AUTORAS do Contrato de Compra e Venda e, portanto, parte legítima de demanda, não podendo alegar ilegitimidade. Devendo, assim, arcas com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios no importe de 20% do valor atribuído à causa.

d) Seja cientificado o decurso de prazo haja vista que as rés não cumpriram a determinação de fls. 289 , deixando de recolher a taxa previdenciária devida à carteira dos advogados.

Por todo o exposto, pleitea-se, também, o julgamento antecipado da lide, nas definições do artigo 355 do Código de Processo Civil.

Termos em que,

Pede deferimento.

São Paulo, 09 de outubro de 2019.

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Nome

00.000 OAB/UF