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5 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2019.8.26.0007

Petição Inicial - TJSP - Ação de Rescisão de Contrato de Promessa de Venda e Compra, Cumulada com Reintegração de Posse - Reintegração / Manutenção de Posse

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _____ VARA CÍVEL DA COMARCA DE FORO REGIONAL VII - ITAQUERA/SP DO ESTADO DE SÃO PAULO

A NomeE NomePAULO CDHU , atual denominação da NomeDO ESTADO DE SÃO PAULO CDH, anteriormente denominada NomeDE SÃO PAULO CODESPAULO, sucessora da NomeCASAS POPULARES CECAP, com seus atos constitutivos arquivados na JUCESP sob nº 596.784/76 e inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas do Ministério da Endereço, Centro Capital, neste ato representada por seus advogados, vem respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, com fundamento nos artigos 320, 560 e seguintes do Código de Processo Civil, combinados com os artigos 389, 394 e 1210 e seguintes do Código Civil, propor a presente

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA, cumulada com

REINTEGRAÇÃO DE POSSE

em face em face de Nome, brasileiro (a), portador (a) do RG nº (00)00000-0000CPF nº (00)00000-0000/ 04 ; e Nome, brasileiro (a), portador (a) do RG nº 00000-00, CPF nº (00)00000-0000; e - , brasileiro (a), portador (a) do RG nº - CPF nº - , residentes e domiciliados em local incerto e não sabido e Nome, OCUPANTE , de qualificação ignorada, residente e domiciliado ENDEREÇO , pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos:

A Autora, na condição de entidade integrante do S.F.H., fez construir às suas expensas, na cidade de São Paulo, neste Estado, um conjunto de unidades habitacionais destinadas à população de baixa renda, uma das quais, situada na EndereçoCEP 00000-000foi prometida a venda aos Réus, por meio de Contrato celebrado em conformidade com as Normas do Sistema Financiamento da Habitação S.F.H, cuja posse lhes foi disponibilizada conforme comprova termo de entrega de chaves.

Em consequência, os Réus se comprometeram, dentre outras obrigações assumidas, a pagar nos vencimentos pactuados, as prestações relativas ao imóvel a eles destinado, bem como, não cedê-lo, a qualquer título, a terceiros, sem a prévia anuência da Autora.

Ocorre que, buscando a constituição em mora dos Réus, haja vista a inadimplência apontada na planilha anexa, a Autora cientificou-se que os Réus, em descumprimento ao contido no contrato entabulado entre as partes, cederam o imóvel a terceiros sem a anuência daquela.

Cumpre esclarecer que a notificação encaminhada ao endereço do imóvel é plenamente válida para a propositura da presente, em que pese ter sido infrutífera, a exemplo da recente decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

RESCISÃO - COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL "NEGATIVA" Obrigatoriedade da expedição de notificação para constituir em mora o compromissário comprador, no entanto, após a realização de diligências no endereço constante no contrato, além de terem sido deixados avisos no local, a destinatária não foi encontrada - Validade do ato premonitório - Competia à compromissária compradora informar eventual mudança de domicílio - Não há como exigir do compromitente vendedor que realize investigações em outros locais para encontrar a pessoa a ser notificada ou mesmo impor o recebimento da notificação.

Decisão reformada. Agravo de instrumento provido. ( Agravo de Instrumento 990.00000-00 5a Câmara de Direito Privado rel. James Siano 19/05/2010 TJSP)

Não resta dúvida, pois, do descumprimento do compromisso celebrado com a Autora, consoante os termos do contrato firmado entre as partes.

Ainda, a conduta dos Réus não só afrontou o contrato que se pleiteia a rescisão, como também, o Artigo 3º, do Decreto Estadual n. 51.241, de 03 de novembro de 2006, que regulamentou a Lei Estadual n. 12.276, de 21 de fevereiro de 2006, que disciplina:

Artigo 3º - A alienação do imóvel tratada neste decreto somente poderá ser formalizada após expressa anuência da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU e observância das disposições da Lei federal nº 8.004, de 14 de março de 1990, da Lei estadual nº 6.556, de 30 de novembro de 1989, e das diretrizes, normas, critérios e procedimentos editados no âmbito da empresa.

Ante o descumprimento contratual apontado, resta formalmente constituído o esbulho possessório praticado pelos Réus, autorizando a propositura da presente ação.

DA INCLUSÃO DO OCUPANTE DO IMÓVEL À LIDE

Em que pese não ser signatário do contrato firmado entre a Requerida e os primeiros Réus, o Réu Nomeque ocupa sem anuência daquela o imóvel objeto da presente, deverá ingressar o pólo passivo desta demanda.

A propositura conjunta da ação contra o ocupante não é imposição da lei, mas, sim, simples e exclusivo critério de conveniência da autora. Pode a agravante ingressar conjuntamente com a ação contra o mutuário e o atual ocupante do imóvel, segundo critério de sua conveniência, pois, como já observado, este último poderá ser atingido pelo resultado da demanda.

( Agravo de Instrumento 990.00000-00 2a Câmara de Direito Privado rel. Neves Amorim 30/03/2010 TJSP)

É que pode a autora, segundo critério de sua conveniência, ingressar conjuntamente com a ação contra o mutuário e o atual ocupante do bem, já que este último será atingido pela sentença.

É caso, pois, de litisconsórcio passivo facultativo, já que não há imposição legal para que a ação seja ajuizada em face de ambos. Nada impede, todavia, o ajuizamento.

Logo, porque conveniente à autora, que pode demandar contra ambos, é caso de litisconsórcio facultativo, nos exatos termos do artigo 46 do Código de Processo Civil.

(Agravo de Instrumento 691.999-4/8 6a Câmara de Direito Privado rel. Vito Guglielmi 19/11/2009 TSJP)

DA DEVOLUÇÃO DAS PRESTAÇÕES

Os recursos financeiros colocados à disposição da Autora são destinados à execução da Política Habitacional do Estado de São Paulo, sendo que 80% (oitenta por cento) dos investimentos habitacionais realizados pela Autora advêm de adicional do ICMS criado por lei com tal finalidade.

Isto significa dizer que todo o subsídio fornecido aos Réus no contrato firmado com a Autora, visando propiciar-lhes a aquisição de sua casa própria, constitui dinheiro público que há de favorecer exclusivamente ao cidadão bom pagador, cumpridor de suas obrigações contratuais.

Por outro lado, o não pagamento das prestações pelos Réus e sua permanência no imóvel compromissado caracterizam flagrante enriquecimento sem causa, em detrimento de outros cidadãos de baixa renda que aguardam uma oportunidade igual à que foi dada aos Réus. Saliente-se que antes da rescisão do contrato firmado com estes últimos e a efetiva reintegração da Autora na posse do imóvel, esta não pode destinar aquele bem a uma outra família.

Por todo o exposto é que, ao ser rescindido o contrato firmado entre as partes, há de se considerar o quanto foi pelos Réus desembolsado. Em contrapartida, há de se considerar, também, o tempo de fruição gratuita e indevida do imóvel pelos Réus, hoje da ordem de meses conforme planilha de débito anexa, mais o período que fruirá no curso da presente ação até a efetiva reintegração da Autora na posse do imóvel. Deste modo, para que não haja enriquecimento ilícito de qualquer das partes, os valores correspondentes às prestações pagas pelos Réus deverão ser convertidos em indenização à Autora pelo período de fruição indevida do bem e, neste sentido, considerado não só o período de inadimplência e litigiosidade, como também, o período desde a imissão dos Réus na posse do imóvel, uma vez que estarão sendo considerados os valores de prestações pagos também desde o início do contrato.

Cumpre ainda explicitar que os valores desembolsados pelos Réus não foram pagos apenas a título de amortização do financiamento, também estando neles incluídos os valores relativos ao seguro habitacional, encargos moratórios, juros remuneratórios, dentre outros, que não devem compor o valor a ser devolvido, se o caso, tudo nos termos da planilha detalhada de valores pagos anexa.

A devolução da totalidade dos valores pagos pelos Réus significaria meses de moradia, em detrimento das demais famílias que foram privadas da oportunidade da aquisição da casa própria, quer seja pela permanência gratuita dos Réus no imóvel, quer seja pela impossibilidade de reaplicação em novas moradias dos valores que deveriam ter sido por eles pagos.

Cumpre salientar que a retenção dos valores pagos pelos Réus, a título de indenização pela fruição do bem, não afrontam os entendimentos recentemente sumulados pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, nos termos dos recentes acórdãos abaixo transcritos.

Ação de Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel cc Ação de Reintegração de Posse e indenização - Decorre como conseqüência natural da rescisão a reposição das partes ao status quo ante - Devolução das parcelas pagas que se compensa com a ocupação indevida e multa pela inadimplência - Desnecessidade de pedido específico - Incidência das Súmulas 1, 2 e 3 recém aprovadas pelo Órgão Especial deste Tribunal de Justiça - Autorização de retenção dos valores recebidos para tal mister - Recurso provido. ( Apelação n. 994030380860, 7a Câmara de Direito Privado, rel. Luiz Antonio Costa, 21/07/2010) grifos nossos.

Compra e venda. Sentença que declarou a rescisão contratual e condenou os compradores na perda dos valores pagos. Compradores de casa popular deixaram de pagar as prestações e transferiram o imóvel para terceiros. Recurso do CDHU, provido em parte para determinar sua reintegração na posse do imóvel e condenar os compradores na perda dos valores pagos, eventuais benfeitorias e no pagamento das verbas de sucumbência. (compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão. ( Apelação n. 994071031559, 4a Câmara de Direito Privado, rel. Teixeira Leite, 05/08/2010)

Resolução de compromisso de compra e venda. Reintegração de posse. Inadimplemento contratual do compromissário comprador caracterizado. Restituição de prestações pagas. Equivalência entre os valores pagos e todos os prejuízos sofridos pela vendedora, incluindo- se os decorrentes da posse do imóvel por longo período. Retenção estipulada que compreende a incidência da cláusula penal. Perda das benfeitorias introduzidas no imóvel. Inadmissibilidade. Inteligência do artigo 516 do CC/16. Sucumbência mínima da apelante. Condenação do apelado ao pagamento integral das despesas processuais e honorários advocatícios. Aplicação do parágrafo único, do artigo 21, do CPC. Recurso parcialmente provido. ( Apelação n. 994050129100, 3a Câmara de Direito Privado, rel. Adilson de Andrade, 03/08/2010)

Na remota hipótese de vir a ser entendida devida a devolução dos valores pagos a título de amortização do financiamento, deverá, em contrapartida, ser ao menos arbitrado o valor devido pela ocupação do imóvel, nos termos acima especificados, conforme entendimento recentemente sumulado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Súmula 1: O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. (grifos nossos)

Cumpre ainda destacar a necessidade de ser efetuado o oportuno levantamento do estado em que os Réus deixarão o imóvel, depois de tê-lo recebido em perfeitas condições de conservação, uso e habitabilidade, considerando ainda que o objeto da presente ação envolve habitação popular e que a Autora haverá de proceder a toda a recuperação que se fizer necessária no imóvel para que os novos beneficiados com o mesmo tenham condições de nele ingressar com toda a dignidade.

Neste sentido também têm sido as decisões dos nossos Tribunais, a exemplo da seguinte:

nas mesmas condições em que receberam, portanto, em bom estado de conservação, com instalações elétricas e hidráulicas funcionando adequadamente, possibilitando, assim, a utilização plena do bem, ou seja, apto a moradia de outrem. (Apelação 407.278-4/0 7a Câmara de Direito Privado, rel. Natan Zelinschi de Arruda, 28/01/2009

Não bastasse isto, é preciso considerar o valor devido pelos Réus a título de pena convencional, no importe de 10% sobre o saldo devedor do contrato, o que também é pacífico na nossa doutra e jurisprudência, a exemplo de:

- Aplicação pela infração de qualquer cláusula - Pena convencional cumulativa - Aplicação dos arts. 919 e 1.061 do CC (Ement.) RT 557/94

MULTA CONTRATUAL - Mútuo - Estipulação em 10% - Não aplicação no demonstrativo do débito que acompanha a inicial da execução - Impossibilidade de redução vez que rejeitada a aplicação da legislação consumerista à relação jurídica existente entre as partes - Aplicação da legislação civil, que não impõe referido limite para a contratação de cláusula penal - Recurso improvido. (Apelação Cível n. 00000-00- São Paulo - 22a Câmara de Direito Privado - Relatora: Márcia Regina Dalla Dea Barone - 18.10.05 - V.U. - Voto n. 316)

CONTRATO Compromisso de compra e venda Pedido de rescisão contratual c.c. danos morais e materiais Desistência imotivada, unilateral e caracterizada a mora da compradora Inadimplemento que leva ao dever de reparar o prejuízo, incidindo, a cláusula penal previamente ajustada Rejeitada a pretensão de danos morais, defere- se a indenização representada pela multa contratual e honorários arbitrados em 10% do valor da condenação (artigo 20, § 3º) Recurso desprovido.(Apelação Cível com Revisão nº 475.579-4/6 São José do Rio Preto rivado 14.11.06 Rel. Desembargador MUNHOZ SOARES vu.

Por fim, a retomada do imóvel implicará na obrigação da Autora de arcar com possíveis despesas propter rem perante terceiros, ou seja, suportar eventuais dívidas de IPTU, contas de água e condomínio ( se for unidade vertical ) que possam recair sobre o imóvel, já que, como acima explicitado, o imóvel será destinado a outro beneficiado, que deverá recebê-lo livre de quaisquer ônus e dívidas.

DA INDENIZAÇÃO PELAS POSSÍVEIS BENFEITORIAS IMPLEMENTADAS

É mister salientar que o contrato rescindendo previu a necessidade de prévia anuência da Autora quando os Réus pretendessem introduzir qualquer modalidade de benfeitoria no imóvel, o que é importante gizar afasta de plano qualquer pretensão de indenização por eventuais benfeitorias realizadas sem a devida comprovação de anuência da Autora.

Referida previsão não visa o enriquecimento ilícito, mas sim, assegurar a manutenção das estruturas e da situação de habitabilidade do imóvel, até porque, no caso de inadimplemento das prestações como ocorre neste caso, não pode a Autora se responsabilizar perante novo adquirente da unidade ou perante terceiros e órgãos públicos em geral por alterações não constantes de seu projeto original.

Tendo em vista que a Autora comercializará o imóvel a outra família, não poderá atestar a segurança e idoneidade das referidas benfeitorias, tendo ainda que suportar as despesas com seu desfazimento.

Deste modo, deixa a Autora já demonstrada a impossibilidade de sequer cogitar de indenização a esse título.

DOS PEDIDOS

Pelo exposto, a Autora requer:

1. A citação do ocupante através do correio nos termos do artigo 247

do NCPC para que contestem a presente ação sob pena de revelia, devendo ser ao final julgada procedente a ação, com a rescisão do compromisso de venda e compra firmado entre as partes e a consequente reintegração da Autora na posse do imóvel, para todos os efeitos de direito.

2. Requer que seja deferida a realização das pesquisas nos

sistemas Renajud, Bacenjud, Infojud e Siel, para que seja localizado um possível endereço do Executado em local incerto, com a finalidade de prosseguimento do feito e validade de seu direito à ampla defesa e contraditório.

3. Sejam os Réus condenados ao pagamento das custas e despesas

processuais, honorários advocatícios e multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o saldo devedor do contrato.

4. Sejam os Réus condenados ao perdimento dos valores

despendidos a título de amortização do financiamento, a título de indenização pela fruição indevida do bem ou, se assim não entender o Juízo dever agir, que seja arbitrado valor mensal pela ocupação do imóvel, a ser compensado com os valores desembolsados pelos Réus.

5. Sejam os Réus condenados ao perdimento das eventuais

benfeitorias introduzidas no imóvel

6. Sejam dos valores desembolsados pelos Réus também

deduzidos os montantes correspondentes a eventuais débitos de IPTU, água e condomínio incidentes sobre o imóvel no período de sua ocupação, expedindo-se para tanto, após a desocupação do bem e já em fase de execução de sentença ofícios à Prefeitura Municipal de São Paulo, SABESP e ao Condomínio, na pessoa do seu Síndico, para que apresentem de forma discriminada os débitos existentes sobre o imóvel no período da ocupação pelos réus.

Protesta por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pelo depoimento pessoal dos Réus, sob pena de confissão, oitiva de testemunhas que serão oportunamente arroladas, juntada de documentos, perícias e demais provas juridicamente admissíveis.

Manifesta expresso desinteresse em audiência de conciliação.

Por fim, requer que todas as intimações sejam expedidas EXCLUSIVAMENTE em nome do Dr. Nome, 00.000 OAB/UF.

Dá-se a presente o valor de R$ 20.290,47

Termos em que,

Pede Deferimento.

São Paulo, 8 de julho de 2019

Nome

00.000 OAB/UF