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26 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2019.8.26.0004

Contestação - TJSP - Ação Locação de Imóvel - Despejo por Falta de Pagamento Cumulado com Cobrança

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 2a. VARA CIVEL DO FORO REGIONAL DA LAPA - COMARCA DE SÃO PAULO - S.P.

Processo N°. 0000000-00.0000.0.00.0000

Nome , brasileiro, casado, funileiro, portador da cédula de identidade RG n°. 00000-00 e devidamente inscrito no CPF/MF sob o n°. 000.000.000-00, residente e domiciliado a EndereçoCEP 00000-000, por intermédio de seu advogado e bastante procurador, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar sua...

C O N T E S T A Ç Ã O

...nos autos da ação de despejo cumulada com cobrança supramencionada, em trâmite nesta Vara, que move Nome QUILICCI e outras, já devidamente qualificadas, pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos:

I- DA SINTESE DOS FATOS

1 -Aduz as promoventes, que em 07 de novembro de 2011, firmaram com o contestante, contrato de locação não residencial, por período de 24 (vinte e quatro) meses.

2- O objeto da locação foi o imóvel sito a Endereço - Lapa - São Paulo.

3- Em longa e confusa exordial, as contestadas afirmam que apesar de vários aditamentos e descontos de pura e mera liberalidade, o contestado encontra-se em mora com os alugueres vencidos.

4- Ainda em inicial relata que o contestado não efetuou o pagamento dos aluguéis referentes aos meses de agosto/2017, Dezembro/2017, Janeiro/2018, fevereiro/2018, março/2018, fevereiro/2019, março/2019, abril/2019, maio/2019, junho/2019 e julho/2019, cujos valores, acrescidos juros e multa, perfazem a quantia de R$ 00.000,00.

5 - Em outro giro, requereu o efetivo despejo em virtude de o referido contrato não possuir garantias de fiança, em detrimento ao suposto e elevado valor inadimplente.

6- Neste sentido, pretendem as autoras a retomada do imóvel, com a cobrança dos aluguéis.

II- DOS FATOS VERDADEIROS

7- Em primeiro lugar, vital informar que o contestante não é um mero e recente locador, que pretende se perpetuar no imóvel com alegações infundadas.

8- Eis que o contestante, fato ignorado em inicial, ao contrário do aduzido, não tem contrato firmado desde novembro de 2011. O contestante MANTEM CONTRATO DE LOCAÇÃO DO REFERIDO IMOVEL DESDE 1963. ( Conforme documentos em anexo)

9- Ou seja, o contestante é um fiel locador há mais de 56 (CINQUENTA E SEIS) ANOS, sempre cumprindo suas obrigações SEM NUNCA SER alvo de ação de despejo ou outra ação similar.

10- Ocorre que, com o passar dos anos, o que sempre foi uma tratativa amigável entre o genitor das contestadas e o contestante, passou a ter tratativas cada vez mais instáveis.

11 - Ainda com a premissa da verdade, mesmo a relação com a contestada diretamente, era ainda em tom de idoneidade, respeito e lealdade.

12- Entretanto, até em virtude talvez da necessidade dos tempos, a partir do momento em que a administração passou a ser realizada por terceiros (administração imobiliária), tudo passou a ser nebuloso e repleto de ameaças, coações e desrespeito, que não seja da lei, MAS A PESSOA.

13- Em primeiro plano, SOB AMEÇA E COAÇÃO, levou o contestante a firmar um novo contrato com inúmeras cláusulas, no mínimo duvidosas, com valores MUITO ACIMA DO QUE SE EXIGIA, sempre com a afirmação que tudo era "PROFORME", mas tudo permaneceria igual.

14- Neste sentido, de forma abusiva, foram exigidos em contrato prestação de alugueis, muito mais do que de fato se fazia jus e normalmente cobrado.

15- Enfim Vossa Excelência, são fatos apenas para guarnecer em primeiro plano o intuito maior das autoras.

III- DOS ALUGUEIS PAGOS

16- Como já explanado, após 2011 todas as tratativas passaram a ser de forma conturbada e mesmo com a enfermidade do contestante, que passou por um tratamento de leucemia e cirurgia cardíaca e surgiu, APÓS 50 ANOS DE NEGÓCIOS, uma pequena inadimplência, ONDE FOI COMPOSTO DIRETAMENTE COM A CONTESTADA, um acordo.

17 - Entretanto, como demonstrado em anexo, após o acordo verbal de que os eventuais alugueres que ficaram em aberto, no período de enfermidade, seriam novamente motivo de novo pacto OU envolvido em negociação de compra do referido imóvel.

18 - Nesta linha o contestante, como se verificam os depósitos em anexo, durante todo o ano de 2019, cumpriu sua obrigação com os alugueres devidos.

IV- DO VICIO DO NEGÓCIO JURÍDICO

(Da Coação)

19- Excelência, o contestante é um senhor de quase 80 (oitenta) anos de idade, que ignora em seu vasto conhecimento de vida, cartão de débito, crédito, Whatsapp, e-mail, notificação e outros meios modernos e, obviamente, não podemos afirmar que sejam ilegais.

20- Para o mesmo, o importante é o famoso e já inaplicável hoje, "fio do bigode ", que nossa geração só ouviu falar, em nossa época acadêmica, ou seja, a palavra correta então, é " virtude ".

21- Neste sentido, com o passar dos anos, o contestante, foi obrigado a conviver com os tramites do "pacto sum servanda". Entretanto, o que não se pode admitir em direito, quando e de que forma são compactuados estes contratos e tratativas.

22- Vejamos o contestante, após anos firmando sua locação na confiança, que em 2011, SOB A AMEÇA E COAÇÃO, foi obrigado a compactuar novo contrato de locação, com uma majoração superior há mais de 100% (Cem por cento) acima do previsto pelo índice legal.

23- Não se questiona aqui a sua legalidade, mas a imoralidade em que foi atingida, pela nova administradora do imóvel, perante ao contestante, COM A AMEAÇA CONSTANTE DE DESPEJO sem JUSTIFICATIVA, obrigando o mesmo a esta majoração.

24- Tendo na sequência uma maquiagem nas tratativas, com supostos descontos ou abatimentos, concedidos como explanado em exordial, por mera liberalidade.

25- Ora Excelência, na verdade a realidade e objetivo dos autores sempre foram e estão sendo outras.

V- DO DIREITO DE PREFERÊNCIA

(Do Dolo)

26- Ocorre que desde o início deste imbróglio no negócio jurídico, o contestante foi chamado pela administradora do imóvel, para eventuais tratativas de desocupar o mesmo, haja vista o INTERESSE DAS AUTORAS NA COMERCIALIZAÇÃO (VENDA).

27- Nesta linha foi efetuada pelo contestante, diversas ofertas de proposta de compra e, sempre com a resposta de suposta análise, foi se perpetuando AINDA COM A INFORMÇÃO DE QUE EM EVENTUAL

COMERCIALIZAÇÃO do imóvel entre as partes, a pendência que havia ficado no tempo, há mais de 03 anos, seria embutida no negócio.

28- E, NOVAMENTE, o INTUITO DAS DEMANDANTES é, pura e simplesmente, a venda ou comercialização do referido imóvel locado, sem ofertar ao contestante o direito previsto em lei, como traz o artigo 27 da lei do inquilinato:

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

29- Tendo em vista que o contestante tem sido surpreendido, com diversas "visitas" de terceiros desconhecidos em seu comércio que, segundo os mesmos, estão apenas avaliando o imóvel, para provável proposta de compra futura.

30 - Ora Excelência, não entendemos o por quê deste meio ardiloso de não dar esta preferência legal ao contestante, LEVANDO O MESMO A ERRO, COM CONTRATOS SOB A RÉGIDE DA COAÇÃO E MANTENDO A SUPOSTA INADIMPLÊNCIA COMO UM TRUNFO, PARA QUE CERCEIE O MESMO DE PARTICIPAR DA COMPRA DESTE IMOVEL.

VI- DO EXCESSO NA COBRANÇA

31- Na remota hipótese de se prosperar nesta demanda, cobrança de alugueis já compactuados em acordo diverso ao da locação, se observa na actio intentada , que esta busca e recebimento de títulos inexistentes, apontado no valor de R$ 00.000,00.

32 - Posteriormente, apresenta nova planilha, com o absurdo debito de R$ 00.000,00, INCLUINDO DEBITOS QUE JÁ FORAM COMPACTUADOS DE OUTRA FORMA E, PRINCIPALMENTE, DOS ALUGUEIS DE JANEIRO DE 2019 Á NOVEMBRO DE 2019, QUE JÁ ESTÃO PAGOS .

33 - Em nenhum momento o promovido se esquiva de sua obrigação de quitar a eventual pendência, que outrora foi colocada em negociação apartada do contrato de locação, todavia, certo é que os valores cobrados deverão ser aqueles que efetivamente foram inadimplidos, e não aqueles que as promoventes, a seu alvedrio, almejam.

34- Assim Excelência, não há que se admitir as cobranças de acordos e negociação com o vício do negócio jurídico e efetivamente direcionado para outro contrato entre as partes.

35- Desta feita, diante dos documentos acostados nos presentes autos, resta rechaçada, sob vários argumentos, os fatos e pleitos das promoventes, que não merecem guarida.

VII- DO PARAGRAFO 3a DO ARTIGO 59

36- Como define a lei do inquilinato, em seu paragrafo 3°, do artigo 59, que assim nos traz:

...

§ 3 o No caso do inciso IX do § 1 o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei n° 12.112, de 2009)

37 - Neste sentido, requer ainda o contestante, que seja encaminhado à contadoria desta serventia, se existe qualquer pendência do contestante, para que no prazo de 10 (dez) dias, após esta conclusão, efetue o depósito do referido valor.

VIII- DO DIREITO DE RETENÇÃO E FORMAÇÃO DE PONTO

COMERCIAL

38- Se, na remota hipótese de não ser acolhida a pretensão acima levantada, no que em momento algum acredita o ora contestante, no mérito, também, o pedido da autora não merece procedência.

39 - Trata-se de locação comercial, e o locatário sempre cumpriu rigorosamente com as obrigações legais e contratuais. Instalou no imóvel sociedade comercial, HÁ MAIS DE 50 anos de história, a qual tem por objeto mercantil, o ramo de REPAROS DE FUNILARIA E PINTURA. Com sua atividade empresarial, valorizou em muito o imóvel, criando ali um excelente ponto comercial.

40- ONDE, É CERTO QUE TODOS DA REGIÃO LAPEANA, CONHECEM O SENHOR Nome, FUNILEIRO DA LAPA.

41 - Caso a autora não pretende a venda do prédio, é claro que o imóvel só se presta à finalidade comercial e não há dúvidas de que poderá, de alguma forma, se beneficiar de todo este período ali estabelecido pelo contestante.

42- Na remota hipótese de ser procedente a ação, deverá o locatário, sem sombra de dúvidas, ser indenizado pelo fundo de comércio que constituiu no imóvel.

43- Não venha à locadora arguir que, no caso presente, seria incabível a indenização.

44- A Lei se aplica também se levando em conta o momento histórico ao interesse social. Os inquilinos passam por uma fase que lhes é extremamente injusta, pois os valores dos alugueres são abusivos e há poucos imóveis ofertados para locação nas redondezas, apesar da situação econômica que o país enfrenta. Assim, não é justo que possa ser simplesmente despejado, em caso de locação comercial com contrato por prazo indeterminado, sem qualquer indenização por fundo de comércio valioso que constituiu.

45- Ora, nas locações comerciais protegidas pela "Lei de Luvas", o locatário tem direito à indenização pelo fundo de comércio. Nas locações residenciais, a Lei também prevê uma indenização ao locatário, representada pela multa a ser paga por retomante insincero. Então, por que só nas locações comerciais, ainda não amparadas pela "Lei de Luvas", se negaria o direito à indenização ao locatário? A finalidade da Lei, por certo, é de igualar e não de ser mais benéfica com uns, em detrimento de outros.

46- Vale lembrar o grande ensinamento do Juiz Sálvio de Figueiredo, integrante da 1a Câmara Cível do Tribunal de Alçada de Minas Gerais, em acórdão de sua lavra, publicada na Revista do Tribunal de Alçada de Minas Gerais, Volume 21, p. 175:

"Longe de abrigar interesses meramente individuais, a matéria locacional cada vez mais se identifica com o interesse social, o que autoriza os julgadores interpretar a legislação pertinente, ajustando-a as necessidades do convívio social e ao desenvolvimento do meio cultural, valendo-se sempre que possível, do emprego da equidade na solução dos conflitos de interesse."

47 - Cumpre ao contestante arguir e requerer a esse douto Juízo, desde logo, lhe seja resguardado através de sentença, na remota hipótese de procedência do pedido, o direito de indenização e retenção por benfeitorias que incorporou ao imóvel, a serem apuradas em futura liquidação de sentença.

48- Haja vista que quando da locação inicial, nos anos 1960, o local era apenas um terreno baldio na região e, mesmo com poucas melhorias, o contestante fez cobertura de parte da área.

49 - Logicamente que o tempo passado, não há de se falar em provas documentais, mas requer desde já a presença de perito, para avaliar as melhorias do local.

50- Não pode a locadora-requerente se opor ao pedido de retenção e indenização, porque contraria expressamente disposição de Lei Federal, quais sejam os artigos 1199 e 1526, do Código Civil. Não obstante a liberdade de contratar, é pacífico o entendimento que são ineficazes as cláusulas contratuais que se contrapõem à lei.

Neste sentido, orienta a jurisprudência:

indenização. Por outro lado, não são apenas as benfeitorias necessárias as que autorizam a retenção. Também as úteis produzem igual efeito, não havendo necessidade de consentimento expresso por escrito, no caso destas, pois o consentimento pode resultar provado do exame dos indícios e circunstâncias da execução do contrato ao longo dos anos. Existindo benfeitorias, ao locatário abre-se a oportunidade de promover vistoria, que comprova a natureza e o valor das mesmas. O direito de retenção por benfeitorias tem um conteúdo econômico relevante, pois a retenção da coisa pelo pagamento vem constituindo-se, destarte, uma garantia imensa em favor do inquilino, ponto de ser assimilada por alguns a direito real. O inquilino pode pedir a indenização de benfeitorias e a retenção do prédio ante o respectivo pagamento." (IN - "ADCOAS", EMEN 45.285).

51- As benfeitorias foram feitas sem qualquer impugnação da Locadora, que aprovou tacitamente os melhoramentos, não tendo jamais os impugnado.

52- Diante do exposto, na remota hipótese de procedência da ação, deverá ser consignado na sentença, o direito à retenção do imóvel, até que se componha a indenização devida pelas benfeitorias realizadas no prédio.

53 - A produção de provas testemunhais e periciais é medida indispensável para igualar as partes na relação processual, e sua denegação poderá ensejar o cerceamento de defesa, indo de encontro à orientação dos Tribunais Pátrios, que proclamam:

"Quando requerida oportunamente a produção de provas, o seu impedimento constitui, sem dúvida, cerceamento de defesa." (IN - "ADCOAS", 18/85, P. 297, EMENTA 10/791).

IX- DOS PEDIDOS

54 - Ex positis , requer a V. Exa. se digne:

a) No mérito, julgar IMPROCEDENTE a

ação, por valores inexistentes e excessivos; b) Caso não seja esse entendimento de

V.Exa., seja levado a contadoria para o devido cálculo e aplicação do parágrafo 3° no artigo 59;

c) Assegurar à Ré o direito de RETENÇÃO e

indenização por benfeitorias realizadas, e que sejam apuradas em execução de sentença;

d) A apuração de indenização, em virtude do

ponto comercial constituído;

e) Condenar a Autora ao pagamento das

custas processuais e honorário advocatício, fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da ação.

55- Diante do que foi exposto, pretende o Requerido-locatário demonstrar os fatos alegados, mediante o depoimento pessoal das autoras, sob pena de confesso, inquirição de testemunhas cujo rol será apresentada oportunamente em Cartório, juntada de novos documentos e prova pericial, para se

apurar as benfeitorias realizadas.

Nestes Termos,

Pede Deferimento.

São Paulo, 10 de dezembro de 2019.

Nome

00.000 OAB/UF