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30 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2019.8.26.0224

Recurso - TJSP - Ação Práticas Abusivas - Cumprimento de Sentença - contra Sky Lago dos Patos Empreendimentos Imobiliarios

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2a VARA CÍVEL DA COMARCA DE GUARULHOS - SP

URGENTE!!! NULIDADE DE CITAÇÃO

Cumprimento de sentença n.º 0000000-00.0000.0.00.0000

Processo n. º 1016922-82.2018.8.26.0224

SKY LAGO DOS PATOS EMPREENDIMENTOS LTDA , pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/ME sob o n.º 00.000.000/0000-00, com sede na capital do Estado de São Paulo, à EndereçoCEP 00000-000, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, por seu advogado que a presente subscreve, nos autos em epígrafe nos quais contende com Nome, com fundamento legal nos artigos 523 e seguintes c/c artigo 278 do Código de Processo Civil, apresentar sua IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, pelas razões de fato e de direito que passa a expor.

I - DAS FUTURAS INTIMAÇÕES

De início, requer toda e qualquer intimação oriunda deste feito seja dirigida exclusivamente a NomePinheiro Guimarães Padilha, devidamente inscrito nos quadros da OAB/SP, sob o nº 178.268-A, e Nome, devidamente inscrito nos quadros da OAB/SP, sob o nº 220.907, sob pena de nulidade.

Requer a concessão de prazo de 15 dias para juntada dos documentos de representação.

II - TEMPESTIVIDADE

A decisão que determinou a intimação das ora Executadas foi publicada em 06/08/2019, não tendo ainda sido expedidas as cartas de intimação.

Assim, evidente que o prazo das Executadas sequer se iniciou, de forma que, nos termos do art. 218, § 4º, CPC, a presente manifestação é evidentemente tempestiva.

III - BREVE RESUMO DA LIDE

A Autora alega que adquiriu por meio de "Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel e Outras Avenças" da ora Contestante, na data de 13.07.2015, a Unidade n.º 33, do Empreendimento CONDOMÍNIO SKY LAGO DOS PATOS que teria direito a uma vaga de garagem.

Alega, ainda, que antes mesmo de receber as chaves e ser efetivamente imitido na posse do imóvel, iniciaram as cobranças de cotas condominiais, as quais teriam sido todas pagas.

Aduz que, ao adquirir a unidade, não teria sido informado de que a vaga de garagem se tratava de uma "vaga presa", e que, ipsis litteris , "na ocasião da aquisição, apenas fora informado que teria direito à uma vaga de garagem, conforme memorial de incorporação registrado e que deveria futuramente ser sorteada".

Assim, insatisfeita por ter sido agraciada no sorteio com uma "vaga presa", ajuizou a presente ação, pela qual pleiteou: (i) a declaração da inexigibilidade de toda e qualquer cobrança das cotas condominiais cobradas antes da entrega das chaves da unidade, além da restituição em dobro dos valores pagos a título de cotas condominiais, no montante de R$ 00.000,00; (ii) uma indenização por supostos danos morais sofridos no valor de R$ 00.000,00; e,

(iii) o pagamento do valor relativo à depreciação sofrida pelo imóvel ao ter sido atribuída uma "vaga presa" à unidade no v alor de R$ 00.000,00(quinze mil reis).

Recebida a demanda, foi determinada a citação das requeridas, tendo o feito tramitado à revelia.

Em 24/01/2019, foi publicada sentença, na qual os pedidos autorais foram julgados parcialmente procedentes, "para condenar as rés, solidariamente, a pagarem à autora indenização por danos materiais no importe de R$ 00.000,00, com correção monetária e juros de mora de 1% ao mês a partir de 08/08/2016" e ainda "a restituirem à autora, de forma simples, o valor de R$ 00.000,00, atualizado e com juros de mora de 1% ao mês a contar desde cada vencimento. A atualização monetária será feita pela Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Por fim, condeno as

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rés, solidariamente, a arcar com as despesas condominiais, tributos e despesas advindos do uso do imóvel sub judice de período anterior a 08/08/2016".

Transitado em julgado o feito em 24/04/2019, distribuiu a Autora o presente cumprimento de sentença, requerendo o pagamento da quantia de R$ 00.000,00.

Contudo, razão não assiste à Autora, ante a patente nulidade que macula o presente feito, conforme será demonstrado nos tópicos adiante esposados.

IV - DO MÉRITO

D A NULIDADE DE CITAÇÃO

No processo que deu origem ao presente cumprimento de sentença, foi decretada a revelia da ora peticionária e o feito seguiu à sua revelia.

Ocorre que a citação da Executada SKY foi realizada no endereço Endereçoverifica do AR acostado à fl. 161 dos autos originários, endereço este que NÃO corresponde ao endereço da , à época, qual seja: EndereçoCEP: 00000-000, conforme cadastro anexo.

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Certo é que somente agora a Peticionária, através de consulta na distribuição de feitos cíveis no TJSP, as quais foram emitidas recentemente, tomou ciência de existência da presente demanda, na qual figura no polo passivo.

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Com efeito, em tendo a citação sido realizada em endereço diverso da sede da empresa requerida, evidente a nulidade que permeia o presente feito,.

Assim, em observância ao determinado no art. 278, vem, através da presente impugnação (primeira oportunidade em que lhe coube falar nos autos), informar acerca da referida nulidade, devendo esta ser reconhecida e declarada, retornando-se o feito ao momento em que esta ocorreu, ainda em sede de conhecimento.

D AS V AGAS DE G ARAGEM DO EMPREENDIMENTO E F ORMA DE D ISTRIBUIÇÃO

I NEXISTÊNCIA DE P UBLICIDADE E NGANOSA

A Executada, ora Impugnante, ante a nulidade de citação acima mencionadas, apresentou sua defesa, nos autos de origem, pugnando pelo retorno do feito à fase de conhecimento.

Contudo, ante o princípio da eventualidade, reitera as razões ali expostas também nessa oportunidade.

A Autora alega que propôs a presente demanda por não ter sido informado que a vaga de garagem a qual teria direito se tratava de uma vaga presa e que essa qualidade dessa vaga acarretou uma depreciação no preço de seu imóvel.

Acontece que essas alegações não procedem.

As Rés venderam e efetivamente entregaram as unidades desse empreendimento com vagas INDETERMINADAS, sendo certo que no memorial descritivo do empreendimento há a previsão de vagas soltas e presas.

No teor do memorial descritivo do empreendimento tem-se que:

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Veja que o memorial descritivo é claro e expresso ao informar que as vagas de garagem são INDETERMINADAS , sendo coisa comum de propriedade dos condôminos e o direito de uso estaria previsto na convenção de condomínio.

Desse modo, sua utilização depende dos critérios de sorteio para a distribuição definidos pelo CONDOMÍNIO!!!

Note-se que ao adquirir a unidade inexistia uma vaga definida, ou uma categoria de vaga pré-definida para ser atribuída àquela unidade.

Aliás, a informação de que a unidade teria direito a uma vaga indeterminada também constou expressamente no Quadro Resumo do Compromisso de Compra e Venda assinado pela Autora (fl. 27).

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Mais ainda, a própria parte autora CONFESSA que lhe foi informado no momento da compra que a unidade autônoma adquirida teria direito a UMA VAGA DE GARAGEM que seria definida por meio de SORTEIO (fl. 4 ), vejamos:

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TODAS AS VAGAS DE GARAGEM DO EMPREENDIMENTO FORAM DISTRIBUÍDAS POR SORTEIO, TANTO AS VAGAS PRESAS COMO AS SOLTAS, AS COBERTAS E AS DESCOBERTAS, AS DUPLAS OU AS SIMPLES, O QUE COMPROVA QUE ABSOLUTAMENTE TODAS AS VAGAS ERAM DE FATO INDETERMINADAS.

Veja, Excelência, que o Empreendimento foi configurado dessa forma para todos os adquirentes.

A existência de vaga presa e vaga solta, coberta ou não e que seriam distribuídas PARA TODOS por meio de sorteio é uma condição que já foi levada em consideração quando da precificação das unidades.

Em outras palavras, todas as unidades do empreendimento foram vendidas pelo preço de mercado já levando em consideração a estrutura das vagas com distribuição por sorteio periódico, razão pela qual não há qualquer possibilidade da unidade adquirida pela Autora ter sofrido uma depreciação após o sorteio.

E NTENDER QUE A VAGA PRESA DA A UTORA CONDUZ NECESSARIAMENTE À

DESVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL É CONCLUIR QUE NO MOMENTO EM QUE HOUVER NOVO SORTEIO E , EVENTUALMENTE , A UNIDADE PASSAR TER UMA VAGA SOLTA VINCULADA , O IMÓVEL VAI VALORIZAR NOVAMENTE (?!). U M TOTAL ABSURDO !

Condenar as Rés ao pagamento de algum valor por uma suposta depreciação, nesse caso, seria dar uma indenização sazonal, à qual as Rés teriam direito todas as vezes que, por sorteio, ficasse vinculada uma vaga presa à sua unidade.

Nota-se, ademais, que a informação dada à Autora não foi diferente da que constava no memorial descritivo do empreendimento.

Além do mais, é fundamental saber que as regras do sorteio não cabiam às Rés estipular, mas ao próprio condomínio, consignando os detalhes em Convenção de Condomínio, instrumento que depende do próprio condomínio do qual a Autora faz parte.

Assim sendo, inexiste dúvida que a alegação de "p ublicidade enganosa" suscitada pela Autora não se sustenta, tendo em vista que todas as informações foram transmitidas pelas Rés, as quais cumpriram integralmente o quanto determina o art. do Código de Defesa do Consumidor.

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A presente demanda, a bem da verdade, se funda única e exclusivamente na manifesta insatisfação da Autora em relação a sua própria falta de sorte quando do sorteio das vagas.

Contudo, essa insatisfação não é fato do qual decorra o direito que a Autora declara possuir - de ser indenizado por suposta depreciação, que jamais foi comprovada ou jamais existiu.

Nenhuma irregularidade foi cometida pelas Rés.

Aliás, de clareza solar é a ausência de boa-fé da Autora para com as regras estabelecidas democraticamente pelo condomínio e que, por mera falta de sorte, fez com que ficasse temporariamente utilizando uma vaga presa.

A demanda é uma aventura jurídica, e tentar se beneficiar economicamente por esse fato é uma grande demonstração de má-fé da Autora, além de uma tentativa indiscutível de tentar locupletar-se indevidamente.

Não custa lembrar que essa sempre foi uma situação conhecida e à qual estão sujeitos todos os condôminos - decorrente da própria estruturação do empreendimento - , o que por si só já é suficiente para demonstrar que seria IMPOSSÍVEL que a unidade adquirida pela Autora sofresse depreciação pelo fato de estar com uma vaga presa até a realização de um novo sorteio em Assembleia Geral, momento no qual a situação poderia ser modificada (ou não).

Observa-se das regras do sorteio que as vagas seriam sorteadas na ordem disposta acima. A vaga da Autora não era para idoso, deficiente, não eram vagas duplas (organizados os pares de unidades entre os próprios condôminos), mas sim vaga individual .

A partir desse momento, quem estava presente antes da segunda chamada teve sua vaga sorteada antes dos que chegaram depois da segunda chamada para a assembleia. Por último, foram sorteadas as vagas remanescentes (que ainda poderiam ser presas ou soltas) para os que não compareceram à Assembleia.

Não se sabe, contudo, se a Autora esteve presente no dia do sorteio, se ele esteve presente antes ou depois da segunda chamada, razão pela qual a vaga atribuída à sua

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unidade foi indiscutivelmente vinculada de forma totalmente aleatória, não possuindo as Rés qualquer ingerência quanto a essa distribuição.

Assim, não prospera o pedido de da Autora de receber qualquer suposto valor equivalente a uma inexistente depreciação do seu imóvel, decorrente da vinculação temporária de uma vaga presa à sua unidade quando da distribuição aleatória por sorteio, razão pela qual é improcedente esse pedido.

D A NATUREZA TÉCNICA DA MATÉRIA - NECESSIDADE DE PROVA PERICIAL

A Autora propôs a presente demanda tendo em vista sua insatisfação com a atribuição da vaga presa à sua unidade autônoma, o que, conforme seu entendimento, acarretaria uma depreciação no valor da unidade que adquiriu.

Ocorre, Excelência, que a Autora se resumiu a dizer que não foi previamente informado de que a vaga dela seria uma vaga "presa", o que, segundo a alega, teria sido fruto de uma publicidade enganosa.

Ademais, com o intuito de comprovar que a sua vaga era de fato "presa", a Autora incluiu na exordial uma foto da suposta vaga, apontando qual seria a que lhe foi atribuída.

Contudo, a pretensão pleiteada e os fundamentos apresentados pela Autora não dependem unicamente de prova documental. É fundamental a realização de prova técnica.

Isso por vários motivos.

O primeiro motivo , e mais simples de todos, é a averiguação se de fato a vaga é presa. Esse fato depende minimamente de uma averiguação in loco , não podendo ser comprovada a partir de uma foto.

Aliás, foto essa que foi utilizada em outras demandas patrocinadas pelo mesmo patrono nas quais se reclama pelo mesmo absurdo fato, valendo-se das exatas mesmas alegações.

O segundo motivo , e igualmente relevante, é a verificação de que existem vagas "SOLTAS" no empreendimento e que esse fato era de conhecimento de todos.

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Tanto era de conhecimento que houve a devida informação de que a unidade teria direito a uma vaga indeterminada que seria definida por sorteio.

O terceiro motivo , e mais impactante de todos, é a indispensável averiguação pelo expert se existe a real possibilidade de depreciação do valor das unidades às quais foram atribuídas, por sorteio periódico , as vagas de garagem "presas".

Nota-se, portanto, que a produção de prova técnica é fundamental para, no mínimo, constatar a existência do fato constitutivo do direito da Autora, questão imprescindível para que este MM. Juízo possa solucionar corretamente o caso.

Dessa forma, aplica-se o quanto consta no artigo 370 do Código de Processo Civil, vejamos:

Art. 370. Caberá ao juiz , de ofício ou a requerimento da parte , determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito .

Veja que a solução do caso não se assenta apenas no livre convencimento do juiz, mas na necessária averiguação da realidade do fato.

Saber se a vaga era presa, se a Autora tinha ciência ou não e, por fim, saber se há a possibilidade de depreciação do valor do imóvel em decorrência da falta de sorte da adquirente quando do sorteio das vagas são informações INDISPENSÁVEL AO JULGAMENTO DO

CASO .

DESSE MODO , AINDA QUE MANTIDA A REVELIA , O QUE SE ADMITE APENAS POR ARGUMENTAR , AINDA ASSIM A SENTENÇA NÃO PODERIA TER SIDO PROFERIDA SEM APURAÇÃO TÉCNICA DA MATÉRIA . N ESSES TERMOS , TEM DECIDIDO O E. T RIBUNAL DE J USTIÇA DE S ÃO

P AULO , CONFORME PRECEDENTE ABAIXO :

Ação de nunciação de obra nova c.c. perdas e danos. Sentença de procedência pautada unicamente no reconhecimento da revelia. Os efeitos da revelia, porém, dependem da apreciação do processo como um todo. Inexistência de exoneração quanto à prova da subsunção do direito aos fatos constitutivos do direito das autoras. Necessidade de constatação de que a causa efetiva dos alegados prejuízos são decorrentes das obras realizadas no imóvel vizinho geminado. Poder instrutório do julgador que autoriza a determinação, de ofício, de prova pericial (art. 130 CPC). Sentença anulada. Apelo provido, com

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determinação. Apelação nº 0208981-16.2009.8.26.0100, da Comarca de São Paulo - 34a Câmara de Direito Privado - 26/08/2015).

Assim sendo, faz-se mister que, para o deslinde da presente contenda, é fundamental a realização de prova técnica pericial para averiguação das alegações autorais, de responsabilidade da Autora.

Subsidiariamente, requer seja convertido o procedimento de cumprimento de sentença, em liquidação por arbitramento, a fim de que seja nomeado perito para apurar o eventual valor da alegada desvalorização.

A USÊNCIA DE D ANOS M ORAIS

A Autora ainda pleiteia uma indenização por supostos danos morais que teria suportanto pelo fato de ter sido sorteado com uma vaga de garagem presa.

Note, Excelência, que dos fatos narrados não se detecta nenhuma situação ensejadora de reparação, ainda mais no valor exorbitante e descabido de R$ 00.000,00, que as Rés, desde já, impugnam.

Ainda que hipoteticamente se considere culpa das Rés pela alegada atribuição da vaga presa ou por suposta falta de informação de que a unidade adquirida teria uma vaga presa atrelada, o que, conforme comprovado, não ocorreu, tem-se que os fatores indicados pela Autora, inexistem. Patente, portanto, a improcedência do pedido de condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

Repise-se que não há que se falar em indenização por dano moral, já que não há comprovação nos autos de que a Autora tenha sofrido qualquer tipo de abalo moral ou psíquico.

Como se pode constatar, não houve qualquer prejuízo ao psicológico da Autora devendo ser julgado improcedente tal pedido.

A reparação do dano moral tem em vista dar à pessoa lesada uma compensação, tendo, pois, a prestação pecuniária, função meramente compensatória e não satisfatória, não podendo servir de base para proporcionar um enriquecimento sem causa , sob pena de se tornar um comércio rentável, com a consequente distorção do seu fim primordial.

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Observe-se que, em todos os momentos que envolveram a implantação do Empreendimento, as Rés sempre agira, dentro da mais absoluta boa-fé, prestando todas as informações disponíveis a seus clientes, que tinha ciência do projeto do empreedimento, do memorial de incorporação, de que as vagas eram indeterminadas e que dependeriam de sorteio periódico para a distribuição para uso.

Ora Excelência, se a conduta proativa das Endereçoindicando à Incorporadora que não adianta tentar preservar os clientes, prestando-lhes todas as informações necessárias, sendo mais vantajoso relegar todos os casos à apreciação do Judiciário, haja vista que, independentemente da conduta das Rés, a derrota seria inafastável.

Sem prejuízo, é evidente que não houve qualquer fato que pudesse ensejar a reparação moral pretendida, na medida em que a parte autora não demonstrou ter havido qualquer abalo à sua moral ou ofensa a algum de seus direitos da personalidade, não se vislumbrando, portanto, a ocorrência de dano e, consequentemente, de nexo de causalidade.

Nesse cenário, consoante Jurisprudência pacifica e já consolidada de nossos Tribunais, conforme se comprova pelos recentes arestos abaixo mencionados , o mero inadimplemento contratual , o que se cogita apenas a título argumentativo, não é conduta apta a gerar abalo moral indenizável , sendo insuscetível de gerar o alegado dano:

CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO C/CINDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ABORRECIMENTO E DISSADOR. EXAME DAS PREMISSAS FÁTICAS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. ENUNCIADO N. 7 DA SÚMULA DO STJ. NÃO INCIDÊNCIA. 1. O simples descumprimento contratual, por si, não é capaz de gerar danos morais, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável pela sua gravidade. 2. A Corte local, para reformar a sentença e julgar procedente o pedido de indenização por danos morais, concluiu que o atraso na entrega do imóvel, de aproximadamente 9 (nove) meses, por si, frustrou a expectativa do casal de ter um lar, causando, consequentemente, transtornos por não ter domicílio próprio. Com efeito, o Tribunal de origem apenas superestimou o desconforto, o aborrecimento e a frustração da autora, sem apontar, concretamente, situação excepcional específica, desvinculada dos normais aborrecimentos do contratante que não recebe o imóvel no prazo

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contratual. 3. A orientação adotada na decisão agravada não esbarra no óbice contido no enunciado n. 7 da Súmula do STJ, tendo em vista que foram consideradas, apenas, as premissas fáticas descritas no acórdão recorrido. 4. Agravo regimental desprovido (STJ - AgRg no REsp 1408540 / MA - Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA - QUARTA TURMA - DJe 19/02/2015)

APELAÇÃO. ILEGITIMIDADE DE PARTE. Pretensão à majoração da verba honorária. Descabimento. RECURSO IMPROVIDO POR FUNDAMENTAÇÃO DIVERSA. DANOS MORAIS. Atraso na entrega de imóvel. Mora da construtora. Inexistência de dano moral. RECURSO PROVIDO. "Quanto ao apelo dos demais, onde se insurgem co ntra a condenação no pagamento de indenização por dano moral, malgrado o excessivo atraso das obras, não há efetiva demonstração da violação dos direitos da personalidade dos apelados, idôneo à sua caracterização e consequente reparação. Tanto a doutrina, como a jurisprudência, sinalizam para o fato de que os danos morais suportados não se confundem com transtornos ou aborrecimentos que a pessoa sofre, sob pena de colocar em descrédito a própria concepção da responsabilidade civil e sua função social. (...) O mero descumprimento de cláusulas contratuais não implica por si só, a configuração de danos morais, notadamente na hipótese sub judice. Os apelados, com efeito, não demonstraram nenhum abalo excepcional, derivado do inadimplemento contratual, além do desconforto e frustração, que lhe é ínsito." (Apelação nº (00)00000-0000-59.2011.8.26.0001 - 2a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo - 3 de fevereiro de 2015 - Des. ROSANGELA TELLES)

De toda sorte, a dor que a parte autora alega ter suportado, decorre exclusivamente de eventuais prejuízos financeiros, se assim equivocadamente se considerar, o que não pode se traduzir em dano moral, por não interferir no comportamento psicológico da suposta vítima.

D IANTE DA INEXISTÊNCIA DOS ELEMENTOS ESSENCIAIS PARA CARACTERIZAR O

DIREITO À INDENIZAÇÃO PLEITEADA , DE RIGOR A IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO .

Ademais, a indenização para "reparação moral" tem uma função compensatória e nunca satisfatória, de modo que não pode servir de base para proporcionar um enriquecimento sem causa, sob pena de tornar as demandas judiciais um comércio rentável, com a consequente distorção do seu fim primordial.

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Nessa esteira, importante ressaltar que a indenização a título de danos morais deve ser cuidadosamente apreciada a fim de evitar que os mais triviais aborrecimentos da vida constituam-se em fonte de enriquecimento sem causa.

A SSIM , NA EVENTUALIDADE DESSE MM. J UÍZO ENTENDER PELA CONDENAÇÃO

DAS EndereçoESPERA , DE RIGOR A FIXAÇÃO DA INDENIZAÇÃO EM PATAMARES MÓDICOS , ANTE AS CIRCUNSTÂNCIAS DO OCORRIDO .

É do conhecimento de todos que o dano moral tem sido objeto de debates intensos, em face do crescente número de demandas surgidas nos últimos tempos, porém, a questão da fixação do quantum permanece nebulosa, porquanto faltam parâmetros legais para tal mister.

É claro que a forma de evitar a "industrialização" de ações de danos morais é aplicar corretamente a teoria do desestímulo, ou seja, o valor não deve enriquecer ilicitamente o ofendido, mas há de ser suficiente para desencorajar novas agressões à honra alheia.

A indenização não pode tornar-se meio de enriquecimento ilícito, sob pena de desvirtuar-se, de modo que seu valor deverá estar de acordo com o nível social e econômico da parte autora, não podendo ser tomado por base a condição econômica das Rés.

Para se quantificar o dano moral, portanto, é preciso levar-se em conta os fatores que fizeram a moral do cidadão ficar abalada, de acordo com uma análise cuidadosa e individual, lastreada na mais recente Jurisprudência, aplicada de acordo com cada caso concreto.

Nesse cenário, em que pese o Superior Tribunal de Justiça tenha posição firme que não é devida indenização por danos morais nas hipóteses de inadimplemento contratual, por constituir mero aborrecimento, é certo que, na eventualidade de ser acolhida a pretensão, o mesmo Tribunal Superior admite o manejo do competente Recurso Especial, ao menos com o fito de regular a fixação do montante indenizatório a esse título 1 .

1 "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite, excepcionalmente, em recurso especial, o reexame

Assim, com mais razão, o valor indenizatório eventualmente devido, apenas nas excepcionalíssimas situações de comprovado, profundo e concreto abalo moral, deve ser cuidadosamente apreciado, sob pena de a decisão ser efetivamente reformada pelo Superior Tribunal de Justiça.

Em face de todo o exposto, de rigor a improcedência do pedido de indenização por danos morais ou, na remota e excepcional hipótese de seu acolhimento, que o valor arbitrado seja fixado em patamares módicos, de acordo com as circunstâncias específicas acima aduzidas.

D A RESPONSABILIDADE DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES NO PAGAMENTO

DAS DESPESAS CONDOMÍNIO

A Autora pretende a restituição do valor referentes às cotas condominiais pagas de julho de 2015 a agosto de 2016.

Vale registrar que, nos termos do art. 1.333 do Código Civil e art. , § 2º, da Lei nº. 4.591/64, as normas da convenção de condomínio são oponíveis aos" titulares de direito sobre as unidades ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção"(art. 1333 do CC, parte final ); assim como aos"promitentes compradores (...) como para qualquer ocupante" (art. 9º, § 2º, da Lei nº. 4.591/64) ; o que revela a expressa intenção da Lei de tornar as normas da convenção de condomínio oponíveis aos compromissários compradores e titulares de direito sobre o imóvel independentemente de terem ou não a posse do imóvel.

Logo, por ser compromissária compradora e titular de direitos sobre a unidade, mesmo sem dela terem posse, estão subordinados aos direitos e obrigações pertinentes às normas convencionais, sobretudo a de concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação da coisa (arts. 1.315 e 1.332, inciso II , do Código Civil e art. 12 da Lei 4.591/64) . E não é outro o entendimento da doutrina 2 .

Conforme entendimento assente no Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, uma vez instalado faticamente o Condomínio e incorrendo-se em despesas para mantê-lo e conservá- lo, os adquirentes de unidade autônima responde pelas despesas condominiais, ainda que não tenha posse da mesma:

2 Ao tratar do tema, ensina Nomeque: "...a obrigação de pagar os encargos condominiais decorre só do

"As despesas de condomínio são obrigações 'propter rem' advindas da coisa, de sorte que todos os condôminos devem responder por elas de acordo com sua cota parte para o bom andamento da administração e da convivência harmoniosa, com todos os serviços atendidos, em especial, salários dos funcionários, segurança, etc. Assim, a alegação genérica de falta de habite-se, ou a não constituição legal do condomínio, não altera a realidade de fato, qual seja, a existência do condomínio em si e suas obrigações prementes, portanto, não se admite a inadimplência." (Ap. s/ Rev. nº 814.926-00/9 - 7a Câmara do extinto 2º TAC - Rei Juiz, hoje Des. Américo Angélico).

DESPESAS DE CONDOMÍNIO - COBRANÇA - FALTA DE 'HABITE-SE'- IRRELEVÂNCIA - OBRIGAÇÃO PROPTER REM. Independentemente da imissão de posse e porque, uma vez instalado o condomínio , há que se prover a infra- estrutura de funcionamento do prédio (ligações de luz, água, primeiros funcionários, etc), os adquirentes das unidades são responsáveis pelo pagamento das cotas de rateio comum, mesmo que ainda não estejam ocupando a unidade , simplesmente porque estarão sendo beneficiados."(Apelação Sem Revisão 992060693559 ((00)00000-0000) Relator (a): Renato Sartorelli Órgão julgador: 26a Câmara do D.TERCEIRO Grupo (Ext. 2º TAC) Data do julgamento: 05/03/2007 Data de registro: 15/03/2007).

Insta ressaltar que a cota condominial, além de ter natureza de obrigação propter rem, representa o rateio das despesas condominiais entre os condôminos, sendo certo, portanto, que absurdo seria a Incorporadora ser responsabilizada pelos valores referentes a todos os imóveis que já possuem contrato assinado.

Ora, se o condomínio se relaciona diretamente com quem tem a propriedade efetiva - ou com aquele que se compromete contratualmente a adquirir o imóvel - condenar o proprietário formal é emitir sentença incapaz de pacificar conflito porque divorciada da realidade, embora possa atender à conveniência do promissário comprador de não pagar o que deve.

Na qualidade de obrigação acessória à principal, tem-se por verdadeiro que o débito condominial e demais despesas são relativas à unidade autônoma integrante deste condomínio, e não do proprietário formal.

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Aliás, é justamente essa a fundamentação para a existência das obrigações condominiais, a manutenção e cuidado das frações ideais do terreno, correspondentes às unidades autônomas. Como nos esclarece o próprio Código Civil:

" Art. 1315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte , a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita."

E ainda, o § 1º do art. 12 da Lei 4.591/64 (lei que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) apenas corrobora o entendimento de que o pagamento de cotas condominiais é da unidade autônoma, integrante do condomínio.

"Art. 12. § 1º Salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da quota do rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade" .

Ademais, a alteração do parágrafo único do art. 4a da Lei 4.591/64 pela Lei 7.182/84 não descaracterizou a natureza propter rem dos débitos condominiais, mas veio apenas reforçar as garantias desses débitos, impondo seu pagamento como condição para a transferência ou alienação da unidade.

A Autora tinha plena ciência de sua responsabilidade para com as cotas condominiais, sendo imperiosa a improcedência do presente pleito de restituição dos valores despendidos a este título.

Portanto, como se vê, por qualquer ângulo que se queira examinar a questão, improcede a pretensão da Autora de querer imputar à Ré a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais da unidade em comento.

D O M ANIFESTO E XCESSO DE E XECUÇÃO

Na remota hipótese de se desconsiderar a nulidade que permeia o presente feito e todas questões acima expostas, ainda sim faleceria à parte autora o direito de receber a quantia pleiteada, uma vez que nos cálculos apresentados pela parte autora foram utilizados parâmetros diversos daqueles determinados pelo Juízo.

Isso porque foi incluído nos referidos cálculos, uma parcela que NÃO está prevista na sentença executada, senão vejamos:

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Ora, o referido valor não se refere às cotas condominiais, fixadas no valor de R$ 00.000,00, nem ao valor da indenização por danos materiais, fixada no valor de R$ 00.000,00, muito menos se refere a eventuais custas processuais, visto que os comprovantes apresentados nos autos perfazem apenas R$ 00.000,00.

Deste modo, por não haver previsão na sentença quanto a esse valor, o valor que a Executada considera devido a este título é de apenas R$ 00.000,00, atualizado até este mês, tal qual se verifica dos cálculos anexos, restando impugnado, portanto, o valor de R$ 00.000,00apresentado pelo Exequente.

V - CONCLUSÃO

Por todo o exposto, vem a Ré requerer seja reconhecida a nulidade que permeia o presente feito, retornando-se o feito ao momento em que esta ocorreu, ainda em sede de conhecimento.

Subsidiariamente, requer seja convertido o procedimento de cumprimento de sentença em liquidação por arbitramento , a fim de que seja nomeado perito para apurar o eventual valor da alegada desvalorização.

Na remota hipótese de assim não se entender, requer seja reconhecido o excesso da execução , sendo declarado como correto o valor de R$ 00.000,00.

Termos em que pedem e esperam deferimento.

São Paulo, 13 de agosto de 2019.

Nome

00.000 OAB/UF

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