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23 de Maio de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2019.8.26.0007

Petição Inicial - TJSP - Ação de Rescisão de Contrato de Venda e Compra Cumulada com Reintegração de Posse , Proposta por Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano de são Paulo - Cdhu, Estabelecida na Rua Boa - Reintegração / Manutenção de Posse

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EXCELENTISSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2a VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE ITAQUERA - SP

DISTRIBUIÇÃO POR DEPENDÊNCIA AO PROCESSO Nº 017279- 97.2019.8.26.0007

Nome, brasileira, divorciada, professora lotada na Secretaria da Educação do Governo do estado de São Paulo, portadora da Cédula de Identidade RG nº 00000-00, inscrita no CPF/MF sob nº 000.000.000-00, residente e domiciliada na EndereçoCEP: 00000-000, vêm respeitosamente à presença de V.Exa., por sua advogada constituída na forma do incluso instrumento de mandato, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE VENDA E COMPRA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE , proposta por NomeE URBANO DE SÃO PAULO - CDHU, estabelecida na Endereço.597/0001-09, apresentar

RECONVENÇÃO - USUCAPIÃO

o que faz com supedâneo no art. 343 e seguintes do Código de Processo Civil e nos argumentos fáticos e jurídicos que a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

II. DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA

Com fulcro no art. , LXXIV, da CRFB/88, e do art. 98, do CPC/15, os Requeridos fazem jus à concessão do benefício da gratuidade da justiça, pois não detêm recursos suficientes para arcar com as custas processuais e honorários advocatícios sem prejudicar a sua subsistência ou a de sua família.

III - FATOS

A Ré Reconvinte Nomeadquiriu em 2007 da corré Nomeo apartamento 14 b na EndereçoCEP: 00000-000, através de uma corretora de imóveis, tendo sido formalizado por contrato com firma reconhecida, e pago da seguinte forma: a vista o valor de R$ 00.000,00e mais 10 (dez) parcelas, no valor de R$ 00.000,00cada uma, representadas por Nota Promissória, conforme segue em anexo. No ato da assinatura, ficou acertado que, a Sra. Nome, sairia do imóvel após 30 dias e forneceria a procuração pública para regularização do imóvel neste período, sendo assim, permaneceu no imóvel com base em um justo título por mais de 10 anos. .

A ré reconvinte Nomedetém de boa-fé e com justo título a posse do imóvel deste 2007, mantendo condomínio, água, luz tudo em dia, teve problemas para pagar as parcelas do imóvel devido ao desemprego, porém, foi efetivada como professora na Secretaria da Educação do Governo do Estado de São Paulo.

Todavia, o que não disse a autora reconvinda, é que a ré reconvinte deixou de pagar os valores em virtude da cobrança de juros e correções em desacordo com a lei.

Portanto, resta desconfigurada a culpa, apta a ensejar a mora. Em verdade, o caso vertente é de culpa exclusiva da autora reconvinda, que cobra juros e correções ilegais.

Esqueceu a autora reconvinda de mencionar, também, que a corré pagou parte considerável do imóvel, o que configura claramente o adimplemento substancial apto a impedir a pretensão exordial.

Nesta medida:

Tribunal de Justiça de São Paulo. "Compromisso de compra e venda. Consignação em pagamento. Ação de rescisão de contrato em apenso. Boa-fé objetiva. Adimplemento substancial. Reconhecimento. Recurso provido. 1. Compromisso de venda e compra. Pedido de depósito judicial de prestações em atraso. Notificação para rescisão do ajuste. Cláusula resolutiva expressa. Flexibilização. Teoria do Adimplemento substancial.2. Compromisso de compra e venda. Pagamento do sinal e de dezessete prestações. Mora nas dez últimas prestações. Depósito judicial. Subsequente ação de rescisão do ajuste na qual os autores reconhecerem valor inferior do débito e o interesse na purga da mora. 3.Teoria do adimplemento substancial, decorrente da cláusula geral da boa-fé.

Autorização para a flexibilização das regras quanto ao adimplemento contratual. O cumprimento da prestação assumida não pode ser analisado de forma isolada, mas no contexto de toda a obrigação como um processo. 4. Sentença reformada. Recurso provido"(Relator Nome- Comarca: Jundiaí - Órgão julgador: 10aCâmara de Direito Privado - Data do julgamento: 10.03.2015 - Data de registro: 12.03.2015).

Ademais, pretende a autora reconvinda inadmissível cumulação de rescisão contratual com reintegração de posse, que de qualquer forma, não poderiam ser pleiteadas.

Como se demonstrará, tal pretensão é descabida a teor do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, até em virtude da ausência de culpa das corrés, pressuposto do dever de indenizar no âmbito da responsabilidade contratual.

A autora reconvinda indica a Nomecomo corré, informando que foi com a mesma que firmou inicialmente o contrato de venda e compra e posteriormente a ré reconvinte Nomeveio a ocupar o referido imóvel sem a sua anuência.

Entretanto, o que se retira destas informações é que a ré reconvinte NomeESTA no imóvel deste 2007, de boa-fé e com justo título, que se comprova pelo contrato de cessão de direitos, pagou as prestações até setembro de 2009 e não foi mais solicitada a tomar qualquer outra medida judicial ou extrajudicial, isto é, teve a posse mansa e pacífica, sem nenhuma oposição, preenchendo todos os requisitos legais para aquisição da propriedade, sendo certo que somente foi notificada extrajudicialmente através de documento oriundo do 3º Oficial de Registros de Títulos e Documentos Civil e Pessoas Jurídicas da Comarca de São Paulo, em 18 de fevereiro de 2019, conforme se verifica no documentos de fls 44, quando já tinha expirado o lapso temporal que garante a transformação da posse em propriedade, pelo que se requer sua declaração judicial para que surta os devidos efeitos.

E não obstante algumas divergências doutrinárias e jurisprudências, se firma a posição que é válido os "contratos de gaveta" como justo título, bem como a possibilidade de aplicação do instituto do usucapião nos bens da CDHU - Nomee Urbano do estado de São Paulo, conforme se verifica do voto a seguir transcrito.

VOTO Nº 18/27605 Apelação Cível Nº 0215657- 71.2009.8.26.0005 Comarca: São Paulo Apelante: NomeApelado: Nomee Urbano do Estado de São Paulo - Cdhu Interessados: Nomee Nome

"Inconformada apela Nome, arguindo a aquisição da propriedade do imóvel pela usucapião especial urbana, uma vez que se encontra desde 1994, em sua posse mansa, pacífica e ininterrupta, com"animus domini", após adquiri-lo dos mutuários demandados, destinando-o à sua moradia e à de sua família. Assevera que o termo de ocupação provisória com opção de compra, vinculativo dos mutuários originários, José Batistae Maria José, foi rescindido de pleno direito,por previsão contratual resolutiva expressa nele contida em decorrência do inadimplemento destes, iniciando a partir de então a posse originária da apelante, desvinculada de qualquer negócio celebrado entre aqueles e a CDHU.

Aduz, ainda, que o imóvel não pode ser identificado como bem público, seja à luz do arts. 98 do CC, porquanto a CDHU não é pessoa jurídica de direito público interno, seja à luz do art. 99 do CC, uma vez que a edificação não se enquadra nas hipóteses elencadas em seus incisos. Argumenta que, mesmo que se o considere como bem público, a usucapião especial urbana, ora suscitada, está prevista no capítulo da"Política Urbana"da Constituição de 1988 e, portanto, visa à mesma missão estatutária da CDHU, não havendo motivo para se negar o direto à moradia à pessoa de baixa renda, que ambas buscam atender. Suscita, nessa esteira, a regra da vedação de retrocesso, vez que a retirada da apelante e de sua família do imóvel consiste em retroceder a situação que viola direito fundamental social.

Argui a utilização da regra de ponderação entre o direito fundamental à moradia e a vedação a usucapião de bem público, sublinhando que deve prevalecer a primeira, principalmente considerando que o titular é pessoa de baixa renda. Traz, ainda, o argumento de que estaria prescrito o direito da autora de requerer a rescisão do contrato em razão de seu exercício surpreendente e inesperado, após tanto tempo de inadimplemento pelos mutuários, tornando excessivamente onerosa a obrigação para a apelante, em desrespeito à boa-fé objetiva e ao princípio da mitigação do prejuízo pelo próprio credor. Pede, nessa linha,a declaração de nulidade da cláusula contratual que prevê a perda das parcelas pagas em caso de rescisão motivada por inadimplemento e a condenação da CDHU a devolver a integralidade dos valores pagos. Pleiteia a designação de audiência de conciliação, em Segunda Instância, e, caso não determinada, a reforma integral da sentença para reconhecer à apelante a usucapião do imóvel e, subsidiariamente,a inexistência do direito de ação da CDHU, pela violação do princípio da boa-fé objetivo

Voto nº: 22.377 Apelação nº: 0215657- 1.2009.8.26.0005 Apelante: NomeApelados: Nomee Urbano do Estado de São Paulo - CDHU Juíza de 1a Instância: NomeRelator: Desembargador Miguel Brandi Apelação Reintegração de posse ajuizada pela CDHU Pedido de usucapião em sede de contestação Somente não são passíveis de usucapião, os bens públicos, a teor do art. 183, § 3º, da Constituição Federal e do art. 102 do Código Civil As sociedades de economia mista se submetem ao regime de direito privado Sentença reformada Recurso provido para admitir a aquisição da propriedade pela usucapião.

Com relação a exigência de citação dos confrontantes requer a aplicação do artigo Art. 246 que estabelece que será feita nos termos do:

§ 3º Na ação de usucapião de imóvel, os confinantes serão citados pessoalmente, exceto quando tiver por objeto unidade autônoma de prédio em condomínio, caso em que tal citação é dispensada;

No que tange a intimação dos entes públicos exigidos em lei que se observe o artigo Art. 178, I, quanto aos representante do Ministério Público e o artigo 259 quanto aos entes federativos, União, Estados e Município.

X - PEDIDO

Pelo exposto, requer a ré reconvinte requer que:

a) Nos termos do artigo 98 do Código de Processo Civil, a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita, tendo em vista que a ré reconvinte é pobre na acepção jurídica do termo, não tendo condições de suportar eventuais honorários de sucumbência, honorários periciais, custas e outras despesas decorrentes do processo, sob pena de comprometer sua sobrevivência e de sua família;

b) Que seja agendada audiência de tentativa de resolução consensual do conflito;

c) Em razão da reconvenção, cujas razões foram lançadas, QUE SEJA DECLARADO PRENCHIDOS OS REQUISITOS LEGAIS PARA OBTENÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM LITIGIOSO, requerendo a ré reconvinte o julgamento de sua procedência e a resolução do contrato por culpa da autora reconvinda.

d) Que seja reconhecida e declarada a propriedade do apto apartamento 14 b na EndereçoCEP: 00000-000em benefício da corré Nome, pelos motivos aduzidos ;

e) Requer-se, igualmente, em qualquer caso, a retenção e ou indenização pelas benfeitorias descritas e caracterizadas nesta resposta, nos termos do art. 1.219 do Código Civil, até o seu pagamento, cuja condenação da autora reconvinda se requer e que deverá ser somado aos valores a serem restituídos à corré em virtude da resolução contratual.

f) Requer provar o alegado por todos os meios em Direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial, especialmente depoimento pessoal do representante legal da autora, pena de confissão, se não comparecer ou, comparecendo, se negar a depor ( CPC, art. 343, §§ 1º e ).

Dá-se à presente reconvenção, nos termos do art. 292 do Código de Processo Civil, o valor de R$ 00.000,00

Requer-se, outrossim, a condenação do autor reconvindo nas custas e honorários advocatícios em 20% ( CPC, art. 85, § 1º).

Termos em que,

Pede deferimento.

São Paulo, 11 de dezembro de 2020

Nome 00.000 OAB/UF

Nome 00.000 OAB/UF