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20 de Janeiro de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2019.4.03.6100

Petição - Ação Sustação/Alteração de Leilão

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Excelentíssimo (a) Senhor (a) Doutor (a) Juiz (a) Federal da 21a Vara Cível da Subseção Judicária de São Paulo - SP

PROCESSO 00000-00-2019.4.03-6100

Nome, já qualificados nos autos em epígrafe, por intermédio de seu advogado, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência requerer a juntada da copia integral do expediente administrativo que tramitou no cartorio de notas, conforme solicitado no r. Depacho.

Outrossim, reiterar o pedido da concessão da Tutela de Urgencia Antecedente, senão vejamos:

A medida antecipatória dos efeitos da tutela encontra abrigo quando presentes os requisitos do perigo na demora, da verossimilhança do direito, da reversibilidade do provimento, no perigo de dano irreparável ou de difícil reparação. Sendo assim, vamos a eles:

O dano irreparável ou de difícil reparação encontra supedâneo nas palavras do professor NomeChaves de Farias, expostas em seu Curso de Direito Civil, (Parte Geral, p. 176, 2003, Salvador, editora Juspodivm):

"na visão civil-constitucional, reforça-se a grande importância do domicílio em face da grande ameaça de vida ‘tornar-se pública’, passando a casa a representar o ‘refúgio dos refúgios’,

acobertada pela inarredável característica da inviolabilidade, tornando-se uma ‘fortaleza da privacy ’, verdadeiro templo das coisas íntimas".

Ficamos tímidos para acrescentar palavras à lição do renomado professor, tão belas e precisas foram suas considerações. Bem colocou o verdadeiro receio que assombra o autor. Bem demonstrado está o dano irreparável que não encontra limites, estando além do imaginável.

Outrossim, merece amparo o direito dos autores em não ver seu nome lançado aos

serviços de proteção ao crédito, além de não ter o seu imóvel levado a leilão extrajudicial ou

execução da mesma dívida até trânsito em julgado da lide, enquanto atendidos os parâmetros da r. decisão a ser proferida pelo juízo.

A verossimilhança do direito está ligada as razões apresentadas na peça inaugural, quais sejam, a ausência de intimação das datas de realização do leilão extrajudicial, o que fez real a impossibilidade de purgação do débito pela conduta da ré.

A reversibilidade do provimento não enfrenta obstáculos, sobretudo, porque se

postula a título de tutela de urgência antecedente, a suspensão dos efeitos da consolidação da

propriedade, bem como, mas garantido pelo depósito das parcelas vencidas e vincendas, como se verifica em questão semelhantes, como na tutela abaixo concedidas:

Vistos.Trata-se de ação de procedimento comum ajuizada por ANSELMO GOMES CASTELO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com pedido de tutela provisória de urgência, objetivando a suspensão do leilão a ser realizado nos dias 29 de novembro de 2018 e 12 de dezembro de 2018, a suspensão da consolidação constante da averbação nº 5 da matrícula nº 134.354 do 16º Registro de Imóveis de São Paulo, assim como ordem para impedir a inscrição do nome do autor em cadastros desabonadores, mediante o depósito judicial dos valores atrasados.O autor relata que, em setembro de 2018, alienou fiduciariamente à ré o imóvel localizado na Rua José Correia de Lima, nº 212, casa 62, Jardim Felicidade, São Paulo-SP, matrícula nº 134.354 do 16º Registro de Imóveis de São Paulo, em garantia ao financiamento de R$ 104.923,75, a ser amortizado em 300 prestações mensais no valor de R$ 1.127,77.Afirma que devido à crise que assola o país, não conseguiu manter o pagamento das parcelas mensais e a propriedade foi consolidada em nome da CEF em 25 de julho de 2018.Destaca que, após mais de 120 dias da consolidação da propriedade e sem intimar o autor como exigido, a CEF designou os leilões para os dias 29 de novembro e 12 de dezembro de 2018, dos quais o autor somente teve conhecimento por parte das visitas que recebeu de pessoas interessadas na aquisição do imóvel.Sustenta, portanto, a nulidade dos leilões designados por ofensa ao devido processo legal (extrajudicial), asseverando que visa a resguardar seu direito de purgar a mora.Atribui à causa o valor de R$ 189.608,00.Requer a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça.Junta procuração e documentos.Pela petição ID (00)00000-0000, iterou o pedido de tutela de urgência.É a síntese do necessário. Fundamentando, decido.Para a concessão da tutela provisória de urgência devem concorrer os dois pressupostos legais contidos no artigo 300 do Código de Processo Civil: de um lado, a probabilidade do direito e, de outro, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.Neste exame de cognição sumária, verificam-se presentes os requisitos necessários à concessão parcial da tutela requerida.Os elementos informativos dos autos demonstram que as partes firmaram em 03 de outubro de 2008 o "Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de unidade Isolada e Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária Vinculada a Empreendimento - Recursos FGTS" nº 830560000239, para aquisição do imóvel de matrícula nº 134.354 do 16º Registro de Imóveis de São Paulo-SP pelo preço de R$ 130.000,00, dos quais R$ 104.923,75 foram financiados pela CEF (ID (00)00000-0000).Nos termos do financiamento, o montante seria amortizado em 300 meses, pelo sistema de amortização constante - SAC, à taxa anual de juros nominal de 8,16% e efetiva de 8,4722% e encargo inicial, com vencimento em 15 de outubro de 2008, no valor de R$ 1.127,77.Depreende-se da matrícula do imóvel (ID (00)00000-0000) que, em 24 de julho de 2018, a propriedade foi consolidada em nome da CEF e, da captura de imagem trazida na inicial (ID (00)00000-0000, p. 3), o imóvel foi encaminhado para leilão a ser realizado, em primeira praça, às 13 horas do dia 29 de novembro de 2018 e, em segunda praça, às 13 horas do dia 12 de dezembro de 2018.Nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, o devedor fiduciante, não pagando a dívida, é constituído em mora por meio de notificação do Oficial do Registro de Imóveis (art. 26, § 1º).Se não purgar a mora, a propriedade é consolidada em nome da ré, credora fiduciária (art. 26, § 7º), a qual, nos termos da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, deve notificar o devedor, mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, acerca dos leilões a serem realizados para eventual exercício do direito de preferência (art. 27, §§ 2º-A e 2º-B).Consigne-se que, originariamente, com a consolidação da propriedade, o devedor fiduciante deixava de ter relação com o imóvel, e sua manutenção na posse do imóvel caracterizava esbulho possessório, prescindindo o posterior leilão extrajudicial de qualquer nova notificação.Esse paradigma foi modificado com o advento da Lei nº 13.465/2017 que, na linha do entendimento jurisprudencial esposado pelo Superior Tribunal de Justiça acerca da possibilidade de purgação do débito após a consolidação até eventual arrematação do imóvel, em aplicação subsidiária do regime da execução hipotecária extrajudicial do Decreto-Lei nº 70/1966, incluiu os §§ 2º-A e 2º-B ao artigo 27 da Lei nº 9.514/1997, instituindo expressamente o direito de preferência do devedor fiduciante para aquisição do imóvel pelo pagamento do "preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos" (art. 27, § 2-B) e a necessidade, portanto, de ser avisado dos leilões (art. 27, § 2º-A).De acordo com o novo procedimento, para cumprimento da obrigação de comunicar basta mera "correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive eletrônico", sendo desnecessária a comprovação de que tenha sido recebida pelo contribuinte.Por tal motivo, não se pode a partir da alegação de fato negativo do devedor fiduciante, presumir a irregularidade do leilão por ausência de intimação de sua data, sem antes facultar à parte adversa a comprovação de que encaminhou a correspondência nos termos legais.Por sua vez, a ultrapassagem do prazo de 30 dias para designação de leilão a partir da consolidação da propriedade conforme preceituado no artigo 27 da Lei nº 9.514/1997 se afigura mera irregularidade que não tem o condão de invalidar o procedimento extrajudicial, até porque milita em favor do mutuário, que se vê diante de prazo maior para purgação do débito e manutenção do imóvel em sua posse.Anote-se, por oportuno, que tais normas não são incompatíveis com os princípios constitucionais do acesso ao Poder Judiciário, do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, insertos no artigo , incisos XXXV, LIV e LV, da Constituição Federal. Neste sentido, o seguinte julgado:"PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFI. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO. EXIGIBILIDADE DO VALOR CONTROVERTIDO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. LEI 10.931/04. FALTA DE ELEMENTOS QUE COMPROVEM O DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO FIDUCIÁRIO. INSCRIÇÃO NO CADASTRO DE INADIMPLENTES. POSSIBILIDADE. 1. Nas ações judiciais que tenham por objeto obrigação decorrente de empréstimo, financiamento ou alienação imobiliários, devem estar discriminadas na inicial as obrigações que se pretende controverter, quantificando-se o valor incontroverso, sob pena de inépcia. 2. Os valores incontroversos devem continuar sendo pagos no tempo e modo contratados e a exigibilidade do valor controvertido somente será suspensa mediante depósito correspondente, dispensável pelo juiz somente no caso de relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao autor. Lei nº 10.931/2004, art. 50, §§ 1º e 2º. 3. Não há nos autos elementos que comprovem o descumprimento das cláusulas estabelecidas no contrato firmado pelas partes e a cobrança de valores abusivos nas prestações. 4. Inexiste risco de irreparabilidade ou de difícil reparação do direito dos agravantes, já que, se procedente a ação, poderão pleitear a restituição dos valores pagos indevidamente, ou mesmo utilizá-los para pagamento do saldo devedor; ou, ainda, se já consolidada a propriedade em favor do credor fiduciário, poderão requerer indenização por perdas e danos. 5. O procedimento de consolidação da propriedade em nome do fiduciário, disciplinado na Lei n º 9.514/97, não se ressente de inconstitucionalidade, pois, embora extrajudicial, o devedor fiduciário, que ao realizar o contrato assume o risco de, se inadimplente, possibilitar ao credor o direito de consolidação, pode levar a questão ao conhecimento do Poder Judiciário. Precedentes jurisprudenciais. 6. A inscrição dos devedores em cadastro de inadimplentes não se afigura ilegal ou abusiva, conforme preceitua o artigo 43 do Código de Defesa do Consumidor. 7. Agravo de instrumento ao qual se nega provimento ."(TRF-3, 1a Turma, AI 200903000378678, Rel. Juíza Fed. Vesna Kolmar, publ. DJF3 CJ1 de 14.04.2010, p. 224).Em relação à quantia a ser paga para purgação da mora, todavia, afigura-se desproporcional exigir-se a quitação integral do saldo devedor, isto é, da dívida vencida antecipadamente, haja vista que a ré é instituição financeira pública dentre

A fumaça do bom direito está ligado a fio à já destacada verossimilhança do direito, não merecendo repetir os mesmos fundamentos.

O perigo na demora, da mesma forma, conduz ao perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, eleito fundamento principal à concessão da Tutela Antecipada, uma vez que o imovel objeto desta lide foi arrematado no leilão extrajudicial do dia 29/08/2019 pelo valor de R$

264 . 000,00 (duzentos e sessenta e quatro mil reais), caso não seja concedida a antecipação da tutela os autores estão em iminente risco de sofrerem uma ação de imissão na posse e ficarem desabrigados.

Excelencia, os autores possuem o valor de R$ 00.000,00para

purgação da mora, que por se tratar de contrato de mutuo com constituição de alienação

fiduciária, permite-se a purgação da mora até mesmo após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, consoante entendimento adotado em julgado pelo Superior Tribunal de Justiça, a seguir transcrito:

RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI Nº 70/1966. 1.Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já

consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. 2.No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da

consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação. 3. Considerandose que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. 4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997. 5. Recurso especial provido. (RESP 201401495110, RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, STJ TERCEIRA TURMA, DJE DATA: 25/11/2014)

Registro, a esse respeito, que a constatação de que os autores não tenham exercido o referido direito por ocasião da notificação efetivada por cartório extrajudicial, não interfere no

resultado da demanda, sobretudo porque, como se viu, a purgação da mora pode ocorrer a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação.

Termos em que,

Pede Deferimento.

São Paulo, 04 de Setembro de 2019

Nome

00.000 OAB/UF