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21 de Maio de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2019.4.03.6100

Petição - Ação Bancários

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2a VARA CÍVEL DA SUBSEÇÃO JUDICIÁRIA DE OSASCO - SP

PROCESSO Nº: 0000000-00.0000.0.00.0000

AUTOR: Nome

RÉUS: CAIXA ECONOMICA FEDERAL

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, instituição financeira sob a forma de empresa pública, inscrita no CNPJ sob o n.º 00.000.000/0000-00, por seus advogados abaixo assinados, nos autos do processo acima identificado, vem à presença de Vossa Excelência, respeitosamente, apresentar

EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE

o que faz segundo os argumentos de fato e de direito a seguir expostos:

PRELIMINARES

AUSÊNCIA DE DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS

Incumbe ao autor a comprovação de seu direito, anexando à petição inicial os documentos indispensáveis à propositura da ação ( CPC, art. 320 e art. 373, I). Nesse sentido, deve ser indeferida a petição inicial que não se fez acompanhar de, no mínimo, (I) certidão imobiliária atualizada, (II) atas de reuniões que estabeleceram os valores das cotas condominiais, (III) demonstrativo ou registro contábil dos períodos relativos às cotas cobradas , dentre outros.

Assim, nos termos do disposto no Código de Processo Civil, incumbe ao autor a comprovação de seu direito, devendo instruir a petição inicial com os documentos indispensáveis à propositura da ação. Vejamos (g.n.):

Art. 304 - A petição inicial será instruída com os documentos indispensáveis à propositura da ação.

Art. 414 - Incumbe à parte instruir a petição inicial ou a contestação com os documentos destinados a provar-lhe as alegações.

Art. 261, I - O ônus da prova, ressalvados os poderes do juiz, incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito.

Assim, se o autor pretende realizar a cobrança de débito condominial, em atenção ao art. 304 do CPC e de modo a possibilitar a defesa da CAIXA, fundamental que traga

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aos autos documentos que comprovem a origem do referido débito, bem como a matrícula do Nomecomprovando a propriedade do bem, as atas de reuniões que estabeleceram os valores das cotas condominiais, o demonstrativo ou registro contábil dos períodos relativos às cotas cobradas, dentre outros - todos documentos esses essenciais à propositura da demanda,

Caso tais documentos não sejam juntados quando da propositura da ação, em atenção ao princípio da ampla tutela jurisdicional, do qual são corolários os princípios do devido processo legal e da garantia à ampla defesa, impõe-se a extinção do feito sem julgamento do mérito ( CPC, art. 467, VI).

DO NomeINTEGRANTE DO PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR

No caso em tela, a ré ostenta apenas a qualidade de AGENTE GESTOR DO PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL e, por isso, não poderia ser erigida a arcar com o pagamento das despesas condominiais, anteriores, tampouco, posteriores, à CONSOLIDAÇÃO da propriedade, ATÉ A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE do Nome, consoante expressa previsão contratual, elaborado nos termos da Lei 10.188/2001, alterada pela Lei 10.859/2004.

In casu , importante realizar algumas considerações quanto ao PAR.

A Lei nº 10.188/01, posteriormente alterada pela Lei nº 10.859/04, visando reduzir a carência de moradia no país, criou o PAR - Programa de Arrendamento Residencial com opção de compra, destinado às famílias de baixa renda.

O PAR - Programa de Arrendamento Residencial, instituído pela Lei nº 10.188/01, tem como objetivo atender, sob a forma de arrendamento residencial, com opção de compra ao final do prazo contratado, a necessidade de moradia da população de baixa renda, concentrada nas capitais; regiões metropolitanas; e cidades com população superior a 100 mil habitantes.

Por meio do programa habitacional em questão, instituído no âmbito federal, dá-se a aquisição de unidades habitacionais a serem construídas; em construção; concluídas ou em reforma; bem como a recuperação de empreendimentos.

Nos termos da lei, a gestão do PAR incumbe ao Ministério das Cidades, INCUMBINDO À CAIXA, TÃO-SOMENTE, A OPERACIONALIZAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DO PROGRAMA E DO FUNDO (FAR - Fundo de Arrendamento Residencial) que proporciona sua concretização.

As verbas destinadas ao programa em questão advém de um fundo financeiro criado pela CAIXA, e sob a fiscalização do Banco Central do Brasil. Referido fundo financeiro, denominado FAR (FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL), não integra o ativo da CAIXA, nem por ela pode ser utilizado para fins diversos do programa habitacional.

Importante mencionar que o FAR, nos termos do disposto pelos artigos e da lei nº 10.188/01, representa um fundo financeiro constituído de patrimônio da União Federal, segregado, patrimonial e contábil, dos ativos financeiros e imobiliários da Caixa e outros entes da administração.

Nos termos do disposto pelo parágrafo 1º do artigo da Lei nº 10.188/01, a operacionalização do Programa Habitacional em questão incumbe à CAIXA, cabendo à ela, conforme dispõe o artigo , inciso VI da Lei nº 10.188/01, tão-somente a representação do Fundo Arrendador judicial e extrajudicialmente, ativa e passivamente.

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A REPRESENTAÇÃO LEGAL, TODAVIA, NÃO TEM O CONDÃO DE TRANSFORMAR A CAIXA DEVEDORA OU RESPONSÁVEL SOLIDÁRIA / SUBSIDIÁRIA PELOS DÉBITOS E OBRIGAÇÕES DO FAR / PAR, QUE OSTENTAM PATRIMÔNIO PRÓPRIO, NOS TERMOS DO DISPOSTO PELOS INCISOS DO PARÁGRAFO TERCEIRO DO ARTIGO DA LEI Nº 10.188/01.

Logo, descabida a pretensão da parte autora em face da CAIXA.

DA ILEGITIMIDADE DE PARTE

A CAIXA é parte ilegítima para responder aos termos desta ação também em relação ao objeto da presente demanda, na medida em que o Nomeem razão do qual incidem as cotas condominiais cobradas pelo autor encontra-se ocupado por terceiro.

Releva destacar que o Nomeobjeto da lide está vinculado ao contrato nº 0000000000e encontra-se alienado a beneficiário Sr. Nome(CPF 000.000.000-00) desde 15/03/2006, sendo certo que é de sua responsabilidade o pagamento das taxas condominiais reclamadas pelo Condomínio, ou seja, totalmente indevida a presente execução em relação a CEF. Não houve reintegração na posse do Nomeou consolidação do domínio ao credor fiduciário.

Insta esclarecer que o apartamento objeto desta ação - que o relatório de débitos não aponta o PAR ou a CAIXA como os responsáveis pelos débitos, mas Edson Leite e Alexandra Nomeda Silva arrendatários da unidade.

De acordo com o contrato de arrendamento anexo e conforme já explicitado o arrendatário é a responsável pelo pagamento dos débitos de condomínio. A matrícula do referido Nomejá está anexada à Petição Inicial.

Ocorre que o PAR não efetua o pagamento das taxas condominiais exceto para as unidades desocupadas ou com processo de reintegração de posse em andamento.

A indisponibilidade da posse em favor da ré afasta a sua legitimidade para responder pelo pagamento das quotas condominiais. Assim é a jurisprudência:

"COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA ... - Somente quando ficar patente a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais , ainda que não tenha havido o registro do contrato de compra e venda" (Resp nº 238.099/SP, DJU de 26.06.2000, 3.a Turma, Min. Waldemar Zveiter, j. 10.04.2000. Grifamos).

Anote-se, ademais, que qualquer obrigação decorrente da propriedade de Nomesomente pode ser atribuída à CEF após a arrematação do bem , na medida em que tratamos aqui de meio de aquisição originária, absolutamente desvinculado da relação anterior (v. REsp. n.º 00.000 OAB/UF). A transferência forçada de propriedade operada pela arrematação - nos termos do DL 70/66 - não corresponde à simples compra e venda de Nome, ato civil de índole necessariamente voluntária.

Nesse sentido, basta dizer que o art. da Lei n.º 4.591/64, que conferia à obrigação condominial o caráter de ônus real teve a sua redação modificada pela Lei n.º 7.102/84, que apenas exige a comprovação de quitação dos débitos para a alienação do bem, definindo com muita clareza a natureza pessoal da dívida relativa às cotas condominiais.

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A ré ostenta apenas a qualidade de CREDORA FIDUCIÁRIA , por isso não poderia ser erigida a arcar com o pagamento das despesas condominiais, anteriores, tampouco, posteriores, à CONSOLIDAÇÃO da propriedade, ATÉ A EFETIVA IMISSÃO NA POSSE do Nome, consoante expresso permissivo legal nesse sentido - ARTIGO 27, § 8º, DA LEI 9.514/97 . In casu , não haveria que se falar em obrigação propter rem, na forma retro delineada, em consonância com os termos da referida LEI ESPECIAL.

Nesse sentido:

CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS. ILEGITIMIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO EM FAVOR DE QUEM A PROPRIEDADE NÃO SE CONSOLIDOU. LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. REDUÇAO DA VERBA HONORÁRIA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1- O pagamento das prestações condominiais é obrigação propter rem. Dessa forma, basta a aquisição do domínio, ainda que não haja a imissão na posse, para que o adquirente se torne responsável pelas obrigações condominiais, inclusive com relação às parcelas anteriores à aquisição. 2- A alienação fiduciária de que trata Lei 9.514/97 consiste no "negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel" (art. 22, caput). Trata-se, portanto, de legislação especial aplicável à espécie de negócio jurídico em tela, razão pela qual suas normas incidem preferencialmente sobre a hipótese, não havendo senão aplicabilidade subsidiária da legislação civil. 3- Há uma regra específica contida na Lei nº. 9.514/97 que trata da responsabilidade pelos débitos de condomínio que recaem sobre a unidade alienada fiduciariamente, atribuindo-a ao devedor fiduciante, até a data da transferência da posse ao credor fiduciário (art. 27, § 8º). 4- Assim, considerando que a propriedade não se consolidou favor do alienante fiduciário, de rigor o reconhecimento da ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal - CEF . Precedentes. 5- Observados os requisitos do art. 20, § 3º, do Código de Processo Civil, bem como considerando tratar-se de demanda repetitiva, os honorários advocatícios ficam reduzidos para R$ 1.000,00 (um mil reais). 6- Apelação parcialmente provida, apenas para minorar a verba honorária fixada em primeiro grau.

(AC (00)00000-0000/SP, Processo nº 0006207-77.2010.403.6100, Rel. Des. Federal JOSÉ LUNARDELLI, PRIMEIRA TURMA, julgado em 27/03/2012, DJF 09/04/2012, p. 12899)

DE FATO, O NomeEM DISCUSSÃO ENCONTRA-SE ARRENDADO PARA Nome. Assim, a CEF não efetua qualquer pagamento das taxas condominiais, em atendimento aos normativos internos.

Cumpre ressaltar que o autor não cobra as taxas de todo o período de arrendamento, provavelmente em razão do adimplemento do próprio arrendatário.

O banco Réu, informa que há sentenças emitidas em casos semelhantes, PROCESSO Nr: 0049780-37.2016.4.03.6301 (trânsito em julgado) e 0064907-15.2016.4.03.6301 (trânsito em julgado) versando sobre a atuação dos Juizados Especiais Cíveis, PROCESSO Nr: 0062960- 23.2016.4.03.6301 (trânsito em julgado), versando sobre a fidúcia incidente sobre estes imóveis e PROCESSOS 0002244-70.2016.4.03.6126 (transitado em julgado) e 0000579-80.2016.4.03.6332 (transitado em julgado) sobre a responsabilidade da CAIXA sobre os imóveis do FAR .

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Esclarece a Requerida conforme Cláusulas Contratuais Terceira, Sexta e Décima Terceira do Contrato de Arrendamento assinado entre a CAIXA e os arrendatários dos imóveis, a seguir transcritas, as taxas de condomínio compõem os encargos mensais vinculados ao contrato de arrendamento, sendo que a ausência de pagamento enseja a rescisão antecipada do contrato na forma prevista nas Clausulas Décima Nona e Vigésima, culminando na ação de reintegração de posse por parte da CAIXA (em nome do FAR).

"CLAUSULA TERCEIRA - DO RECEBIMENTO E DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL ARRENDADO - O imóvel objeto deste contrato, ora recebido pelos ARRENDATARIOS, conforme Termo de Recebimento e Aceitação que passa a fazer parte integrante deste instrumento, será utilizado exclusivamente pelos ARRENDATÁRIOS para sua residência e de sua família, com a consequente assunção de todos os encargos e tributos incidentes sobre o imóvel, tais como: Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU, despesas com energia elétrica, água, taxas de iluminação pública, taxas de limpeza urbana, taxas de condomínio, etc. Incumbindo-lhes manter em perfeitas condições de habitabilidade do imóvel, assim como sua integridade física e conservação até a resolução do presente contrato."

"CLAUSULA SEXTA - DOS ENCARGOS MENSAIS - O ARRENDATÁRIO obriga-se ao pagamento mensal da taxa de arrendamento, prêmios de seguro e taxas de condomínio, quando for o caso, na forma, prazos e condições estabelecidos nesse instrumento."

"CLAUSULA DÉCIMA TERCEIRA - DO CONDOMÍNIO - O cumprimento pelos ARRENDATÁRIOS das obrigações condominiais, consubstanciadas na Convenção e no Regimento Interno do Condomínio, inclusive quanto ao pagamento das taxas de condomínio, constitui obrigação vinculada a este contrato, sendo que o não cumprimento das obrigações condominiais poderá ensejar a rescisão antecipada deste contrato, na forma prevista na Cláusula Décima Nona"

O contrato de arrendamento o FAR transmite apenas a posse do Nome, permanecendo a propriedade em nome do FAR, sendo que a posse somente é justa enquanto cumprida as condições do contrato.

Assim, a obrigação de pagar as taxas de condomínio é EXCLUSIVA dos arrendatários, sendo que a CAIXA somente a assume após o ajuizamento de ação de reintegração de posse em face dos arrendatários, ocupantes e responsáveis pelo uso do Nome, quando é dada por encerrada a relação contratual, razão pela qual a presente ação há de ser considerada.

Portanto, enquanto não houver a concretização da imissão na posse pela ré, mostrar-se-ia cogente a obrigação do DEVEDOR FIDUCIANTE/ARRENDATÁRIO em adimplir com o pagamento das cotas condominiais e respectivos consectários daí decorrentes. À guisa de tais fatos, por ausente à comprovação da imissão apontada - a cargo da parte autora (art. 373, I, CPC)-, impor-se-ia a IMPROCEDÊNCIA do pedido exordial, por não ser parte legítima a responder a presente.

NATUREZA DO FAR

O Fundo de Arrendamento Residencial - FAR foi constituído com base no Voto CAIXA 140, Ata 1.419, de 27 de maio de 1999, com fundamento na Lei nº 10.188, de 12 de

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fevereiro de 2001 e alterações e iniciou suas atividades em 1º de junho de 1999, com a finalidade de viabilizar o Programa de Arrendamento Residencial - PAR:

Lei 10.188/2001

Art. 1o Fica instituído o Programa de Arrendamento Residencial para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra. (Redação dada pela Lei nº 11.474, de 2007)

§ 1o A gestão do Programa cabe ao Ministério das Cidades e sua operacionalização à Caixa Econômica Federal - CEF. (Redação dada pela Lei nº 10.859, de 2004)

Art. 2o Para a operacionalização do Programa instituído nesta Lei, é a CEF autorizada a criar um fundo financeiro privado com o fim exclusivo de segregação patrimonial e contábil dos haveres financeiros e imobiliários destinados ao Programa. (Redação dada pela Lei nº 12.693, de 2012)

§ 8o Cabe à CEF a gestão do fundo a que se refere o caput e a proposição de seu regulamento para a aprovação da assembleia de cotistas. (Redação dada pela Lei nº 12.693, de 2012)

Elucidamos que o Art. 4º do diploma legal em apreço dispõe sobre a competência da CAIXA, entre outros objetivos, definindo as condições e os limites de atuação junto ao Fundo em questão e possui a seguinte redação:

Art. 4º Compete à CEF:

I - criar o fundo financeiro a que se refere o art. 2º;

II - alocar os recursos previstos no art. , inciso II, responsabilizando-se pelo retorno dos recursos ao FGTS, na forma do § 1º do art. da Lei no 8.036, de 11 de maio de 1990;

III - expedir os atos necessários à operacionalização do Programa;

IV - definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição e no arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao Programa; (Vide Medida Provisória nº 350, de 2007)

V - assegurar que os resultados das aplicações sejam revertidos para o fundo e que as operações de aquisição de imóveis sujeitar-se-ão aos critérios técnicos definidos para o Programa;

VI - representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente; (...)

Parágrafo único. As operações de aquisição, construção, recuperação, arrendamento e venda de imóveis obedecerão aos critérios estabelecidos pela CEF, respeitados os princípios da legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa, interesse público e eficiência, ficando dispensada da observância das disposições específicas da lei geral de licitação.

O FAR tem por objetivo prover recursos ao Programa de Arrendamento Residencial - PAR e ao Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, para realização de investimentos no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários (unidades habitacionais), mediante constituição de carteira diversificada de ativos imobiliários, financeiros e/ou modalidades operacionais disponíveis no âmbito do mercado financeiro.

O PAR destina-se ao atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra.

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A CAIXA, na qualidade de Agente Gestor do FAR, expediu o FP 182, que disciplina as aplicações de recursos no PAR e no PMCMV, conforme abaixo:

OPERAÇÕES DE ARRENDAMENTO NO PAR

3.2.1.6 Constituem-se em obrigações dos arrendatários:

a) residir no Nome;

b) pagar mensalmente a taxa de arrendamento;

c) manter o imóvel em perfeitas condições de habitabilidade e conservação;

d) assumir as despesas incidentes sobre o imóvel, tais como IPTU, energia elétrica, água, taxas de condomínio e limpeza urbana; e

e) observar as demais cláusulas do contrato de arrendamento.

MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO

(...)

São consideradas despesas de manutenção e conservação de responsabilidade do FAR:

(...)

b) taxas de condomínio e fornecimento de água, energia elétrica, incêndio e gás relativas aos imóveis de propriedade do FAR não arrendados e não alienados; (...)

Releva destacar que tanto no MN FP 182 quanto no manual normativo do Agente Executor do Programa, HH 152, que trata da Alienação com Parcelamento - Recursos do FAR - Faixa I, e, ainda em cláusulas do Contrato por Instrumento Particular de Venda e Compra Direta de NomeResidencial com Parcelamento e Alienação Fiduciária em Garantia - Programa Minha Casa Minha Vida - Recursos FAR, consta a previsão de que compete ao beneficiário a assunção de todos os tributos, impostos, taxas e quaisquer outras contribuições ou encargos, inclusive condominiais, que incidam ou venham a incidir sobre o Nomeoferecido em garantia.

MN HH 152

3.4 DESTINAÇÃO DO Nome

3.4.1 O imóvel destina-se ao uso residencial do beneficiário e de sua família,

cabendo-lhe a assunção de todas as despesas e tributos incidentes sobre a unidade habitacional a partir da sua aquisição.

(...)

3.25 RESCISÃO DO CONTRATO DE VENDA E COMPRA, VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA E RETOMADA DO IMÓVEL POR DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA

CONTRATUAL

3.25.1 Caracterizam descumprimento de cláusula contratual:

(...)

g) falta de pagamento de tributos, taxas ou outros incidentes sobre o Nome; (...)

3.26 OBRIGAÇÕES DO BENEFICIÁRIO

pagar regularmente o encargo mensal;

ocupar o Nomeapós a formalização do instrumento contratual;

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residir no imóvel;

manter o imóvel em condições de habitabilidade, segurança e conservação, fazendo às suas expensas as obras e reparos necessários à preservação da garantia

contratada;

assumir todas as despesas incidentes sobre o imóvel, a partir da contratação - IPTU, energia elétrica, água, taxas de condomínio, limpeza urbana e outras,

arbitradas pelo Poder Público;

observar a proibição de efetuar remembramento dos lotes objeto do Programa; contatar a CAIXA, via Telesserviços, no caso de constatação da existência de vícios de construção no imóvel e/ou no empreendimento;

observar as demais cláusulas do contrato

Caso seja verificado o descumprimento das obrigações contratuais, os beneficiários devem ser notificados e, se os débitos não forem quitados, a dívida será considerada antecipadamente vencida.

A responsabilidade de pagamento das taxas condominiais após assinatura do contrato de alienação fiduciária é do beneficiário, independentemente do registro do contrato em cartório.

Releva destacar que os imóveis objetos da lide encontram-se em posse dos mutuários acima citados, e que desde a assinatura dos referidos contratos, passou a ser de suas responsabilidades os pagamentos das taxas condominiais reclamadas pelo Condomínio .

Veja excelência, que este é o entendimento jurisprudencial:

Processo: AC (00)00000-0000RS

Relator (a): Pedro Celso Dal Pra

Julgamento: 16/07/2015

Órgão Julgador: Décima Oitava Câmara Cível

Publicação: Diário da Justiça do dia 20/07/2015

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS.

Nome

IMOBILIÁRIO. DÉBITO RELATIVO À PERÍODO MUITO POSTERIOR À ALIENAÇÃO.

ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO ALIENANTE. RESPONSABILIDADE DO

ADQUIRENTE.

Não possui legitimidade passiva o alienante do Nome, gerador das cotas

condominiais, para responder ação de cobrança por despesas relativas a período

posterior à alienação, ainda que não registrado o contrato no Álbum Imobiliário.

Medida que visa afastar a imposição de obrigação a quem não tem o dever de

suportá-la, bem como evitar o locupletamento daquele que, efetivamente, usufruiu

a unidade condominial. Hipótese em que não se pode admitir que o condomínio não

tivesse ciência da real situação do bem, porquanto alienado o Nome, com

transferência da posse aos adquirentes, que permaneceram no Nomepor cerca de

onze anos, período em meio ao qual houve a inadimplência. Ilegitimidade passiva

reconhecida. Processo extinto sem resolução de mérito. Art. 267 , VI, do CPC .

ACOLHERAM A PRELIMINAR E EXTINGUIRAM O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DE

MÉRITO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº (00)00000-0000, Décima Oitava Câmara Cível,

Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 16/07/2015).

Processo: AgRg no REsp 921446 SP 2007/00000-00

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Relator (a): Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR

Julgamento: 12/06/2007

Órgão Julgador: T4 - QUARTA TURMA

Publicação: DJ 13.08.2007 p. 38

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AGRAVO REGIMENTAL. CONDOMÍNIO. COTAS EM ATRASO. COBRANÇA FEITA AO NOVO CONDÔMINO. IMÓVEL ALIENADO MEDIANTE CONTRATO NÃO REGISTRADO. VALORES RELATIVOS A PERÍODO POSTERIOR. CONHECIMENTO PELO CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE.

I. A controvérsia acerca do pólo passivo para a demanda encontra-se dirimida e pacificada no âmbito de ambas as Turmas da Egrégia Segunda Seção, no sentido de que o promissário comprador é parte passiva legítima, desde quando perfeitamente identificado pelo condomínio, ainda que não registrado o título no cartório respectivo. Nesse sentido: 4a Turma, REsp n. 136.562/DF, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, unânime, DJU de 01.03.1999, 3a Turma, REsp n. 122.924/RJ, Rel. Min. Waldemar Zveiter, unânime, DJU de 30.03.1998, 4a Turma, REsp n. 58.165/RJ, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, unânime, DJU de 04.10.1999 e 4a Turma, Resp n. 333.059/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, unânime, DJU de 11.03.2002.

II. Agravo desprovido

TJ-PR : (00)00000-0000PR 885547-8 (Acórdão)

RECURSO DE APELAÇÃO CIVIL AÇÃO COM PRETENSÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. ESCRITURA PÚBLICA DE INCORPORAÇÃO REGISTRADA EM CARTÓRIO. LEGITIMIDADE ATIVA DO SÍNDICO DO CONDOMÍNIO PARA COBRAR, INCLUSIVE EM JUÍZO, AS COTAS QUE COUBEREM POR RATEIO AOS CONDÔMINOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL DESDE A ENTREGA DA UNIDADE. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR2 "PROPTER REM". DÉBITO CONDOMINIAL QUE ACOMPANHA O BEM. PRECEDENTES NO SENTIDO DE QUE A COBRANÇA DEVE OCORRER EM FACE DO PROPRIETÁRIO, COMPROMISSÁRIO COMPRADOR OU DO DETENTOR. PRECEDENTES. JUROS DE MORA DE 1% (UM POR CENTO) DEVIDOS DESDE 0 VENCIMENTO DE CADA UMA DAS PARCELAS EM ATRASO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM 15%. ARTIGO 20, § 3º, DO CPC. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E NO MÉRITO, NÃO PROVIDO. R E L A T Ó R I O Versam os autos a respeito de Recurso de Apelação Civil manejado por CARLOS ALBERTO HANCKE, acerca do comando da sentença prolatada na ação de cobrança de taxas condominiais, processada perante a 21a Vara Civil da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba - Foro Central, que julgou procedente o J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR3 pedido inicial para o fim de condenar o réu ao pagamento das taxas condominiais vencidas de fevereiro de 2010 a janeiro de 2011 e as vincendas no decorrer do processo, corrigidas monetariamente pelo INPC, acrescidas de multa (2%) e juros de (1%) ao mês, a partir das datas dos respectivos vencimentos. Alegou a síndica NomeRegina Araújo Correa de Paula, síndica e representante do CONDOMÍNIO VILLAGIO NATALINA que o requerido é responsável pelas obrigações condominiais inadimplidas no período compreendido entre fevereiro de 2010 até janeiro de 2011. Apresentou planilha de cálculo (fl. 28), pugnando pela condenação do requerido ao pagamento das despesas condominiais no valor de R$ (quatro mil, noventa e dois reais e oitenta e dois centavos). Aduziu que é parte legítima ativa para propor a presente ação, de acordo com o artigo 14º, parágrafo 1a, alínea l da Escritura Pública de Incorporação (fl. 22). Pugnou pela condenação do réu ao pagamento das taxas condominiais em atraso, acrescido de

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juros de 1% e multa de 2% ao mês a contar do vencimento das parcelas, nos termos do art. 1336, § 1º do Código Civil. J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR4 O réu ofereceu contestação aduzindo em síntese: a) a ilegitimidade ativa da síndica, diante da não aprovação da convenção pelo mínimo de 2/3 dos condôminos (art. 1333, CC); b) que seria obrigado a adimplir com as taxas condominiais a partir de 22 de outubro de 2010, data em que foi registrada a dação em pagamento relativa ao contrato de compra e venda, conforme matrícula atualizada nº 51503, do Registro de Imóveis da 1a Circunscrição de Curitiba (fl. 27 verso). Contestado e instruído o feito, adveio a sentença singular que condenou o réu ao pagamento das taxas condominiais vencidas de fevereiro de 2010 a janeiro de 2011 e as vincendas no decorrer do processo, corrigidas monetariamente pelo INPC, acrescidas de multa (2%) e juros de (1%) ao mês, a partir das datas dos respectivos vencimentos. Condenou o réu, ainda, ao pagamento das custas processuais e honorários

advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação (fls.84/92).

Inconformado com o teor do decisum, o CARLOS ALBERTO HANCKE apresentou suas razões recursais às fls. 96/104, arguindo, em síntese: a) a ilegitimidade ativa da síndica, diante da não aprovação da convenção pelo mínimo de 2/3 dos

condôminos (art. J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR5 1333, CC); b) que seria obrigado a adimplir somente com as taxas condominiais a partir de 22 de outubro de 2010, data em que foi registrada a dação em pagamento relativa ao contrato de compra e venda, conforme matrícula atualizada nº 51503, do Registro de Imóveis da 1a Circunscrição de Curitiba (fl. 27 verso); c) que os juros sejam contados da citação; d) a minoração do percentual dos honorários advocatícios de 15% fixados na sentença. O recurso foi recebido em seu duplo efeito (fls. 107). Contrarrazões apresentadas (fls. 108/114). Incluso em pauta para julgamento. É o breve Relatório. F U N D A M E N T A Ç ÃO ADMISSIBILIDADE O recurso deve ser conhecido, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos, razão pela qual passo a analisar o mérito recursal. J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR6MÉRITO RECURSAL DA LEGITIMIDADE ATIVA DO SÍNDICO - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA Inconformado com o teor do decisum, o apelante CARLOS ALBERTO HANCKE apresentou suas razões recursais arguindo a ilegitimidade ativa da síndica, diante da não aprovação da convenção pelo mínimo de 2/3 dos condôminos prevista no art. 1333 do Código Civil. Sem razão o apelante. Compulsando aos autos, verifica-se se tratar de Contrato de Incorporação

Imobiliária que possui um capítulo próprio na Lei do Condomínio, mas

especificamente no artigo 32, alínea j da Lei nº 4591/1964, que delega poderes ao síndico de atuar em nome do condomínio, após o registro da Convenção. Vejamos: Art. 32 - O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR7 de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: (...) j) minuta da futura

Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o Nomede edificações. Além disso, a convenção do Condomínio prevê em seu artigo 14º, parágrafo primeiro, alínea l, que: "é de competência da síndica, ora denominada autora, cobrar, inclusive em juízo, as cotas que couberem por rateio os condôminos, quer ordinárias ou extraordinárias, bem como as multas impostas ao mesmo" (fl. 22). O Juízo Singular ponderou com muita propriedade sobre o tema: "ainda que não houvesse a comprovação do registro da Convenção ou, ainda, a aprovação em assembleia, observada o quórum de, no mínimo, 2/3 dos condôminos, isso não implicaria em carência da ação por ilegitimidade ativa, uma vez que não se trata de documento essencial para a cobrança das despesas condominiais (fl. 87). Assim, a síndica possui poderes para cobrar, até mesmo em Juízo, dívidas de condomínio

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sendo parte legitimidade ativa para propor a presenta ação. J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR8 DA LEGITIMIDADE PASSIVA DO CONDÔMINO A alegação de ilegitimidade passiva, tendo em vista que seria obrigado a adimplir somente com as taxas condominiais a partir de 22 de outubro de 2010, data em que foi registrada a dação em pagamento relativa ao contrato de compra e venda, conforme matrícula atualizada nº 51503, do Registro de Imóveis da 1a

Circunscrição de Curitiba (fl. 27 verso), igualmente não merece prosperar. Em análise ao caso concreto, verifica-se que há uma dívida de condomínio,

devidamente comprovada pela planilha de cálculo, sendo que a controvérsia cinge- se a verificar se há o dever de pagar do réu/apelante em virtude da existência de um contrato de compra e venda e partir de qual momento passaria a ser o real responsável pelas taxas condominiais. Saliente-se que o contrato de compra e venda prevê que"todos os impostos e taxas que recaem sobre o referido imóvel previsto em lei, até a data de entrega do imóvel, livre e desembaraçado, correrão por conta exclusiva dos compromitentes vendedores, consequentemente, todas as despesas posterior à efetiva entregam serão de responsabilidade do ora

compromitente comprador". J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR9 Assim, o março inicial da responsabilidade do pagamento dos encargos condominiais se iniciaria com a entrega do imóvel, ou seja, desde que o apelante passou a exercer a posse (27.11.2006), razão pela qual é responsável por arcar com todas as taxas da unidade condominial a partir desta data. Além disso, as despesas de condomínio são obrigações propter rem, que acompanham o domínio da coisa, pouco importando o fato de estarem ou não previstas em convenções ou regulamentos, uma vez que a obrigação de pagar as despesas decorre de norma cogente, no caso, o art. 12 da Lei 4.591/64. Nesse sentido é o entendimento doutrinário de SILVIO RODRIGUES:"A obrigação propter rem é aquela em que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica sujeito a determinada prestação que, por conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade. O que o faz devedor é a circunstância de ser titular do direito real, e tanto isso é verdade que ele se libera da obrigação se renunciar a esse direito"(Direito Civil: Parte Geral das Obrigações, São Paulo: Saraiva, 2002, p.79). Incumbe a cada condômino pagar a sua cota-parte, sob pena de tornar inviável a administração dos condomínios, tendo em vista os elevados gastos com a manutenção, limpeza e conservação J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR10 das áreas comuns, das quais certamente se beneficiam. O cumprimento das obrigações sujeita o devedor, o promitente comprador da posse, por se constituir uma espécie peculiar de ônus real. O condomínio tem o direito ao recebimento das cotas condominiais, portanto, do promitente comprador ou do detentor. Nas adequações da lei ao caso concreto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:"Agravo regimental. Recurso especial não admitido. Encargos condominiais. Legitimidade. Obrigação propter rem.

Considerando que é do Agente Financeiro a competência de adquirir as unidades habitacionais destinadas à alienação, em nome do FAR; de responsabilizar-se pela estrita observância das normas aplicáveis ao alienar e ceder aos beneficiários do Programa os imóveis produzidos, bem como de realizar a gestão dos contratos e a manutenção dos dados cadastrais dos mutuários.

DA AUSÊNCIA DE PRÉVIA NOTIFICAÇÃO

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Por se tratar de empreendimento vinculado ao PAR - Programa de Arrendamento Residencial, como se comprova na matrícula anexada, aplica-se a Lei 10.188/2001:

§ 3o Os bens e direitos integrantes do patrimônio do fundo a que se refere o caput, em especial os bens imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária da CEF, bem como seus frutos e rendimentos, não se comunicam com o patrimônio desta, observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restrições:

I - não integram o ativo da CEF; II - não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da CEF; III - não compõem a lista de bens e direitos da CEF, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial; IV - não podem ser dados em garantia de débito de operação da CEF;V - não são passíveis de execução por quaisquer credores da CEF, por mais privilegiados que possam ser;

VI - não podem ser constituídos quaisquer ônus reais sobre os imóveis.

A lei nº 10.859/2004 alterou a lei 10.188/2001, ficando esta da seguinte forma:

§ 1o A gestão do Programa cabe ao Ministério das Cidades e sua operacionalização à Caixa Econômica Federal - CEF.

Assim, a Caixa não pode ser acionada judicialmente por qualquer pendência em Nomedo PAR.

Conforme contrato de arrendamento firmado entre a CAIXA e o (s) arrendatário (s), este (s) é(são) responsável (eis) pelo pagamento do condomínio, IPTU e demais débitos incidentes sobre o Nome, destacamos as cláusulas abaixo:

CLÁUSULA SEXTA - DOS ENCARGOS MENSAIS - O ARRENDATÁRIO obriga-se ao pagamento mensal da taxa de arrendamento, prêmios de seguros e taxas de condomínio, quando for o caso, na forma, prazos e condições estabelecidos neste instrumento. CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA - DO CONDOMÍNIO - O cumprimento pelos ARRENDATÁRIOS das obrigações condominiais, consubstanciadas na Convenção e no Regimento Interno do Condomínio, inclusive quanto ao pagamento das taxas de condomínio, constitui obrigação vinculada a este contrato, sendo que o não cumprimento das obrigações condominiais poderá ensejar a rescisão antecipada deste contrato, na forma prevista na Cláusula Décima Nona. CLÁUSULA DÉCIMA NONA - DA RESCISÃO DO CONTRATO - Este contrato considerar-se-á rescindido nos casos abaixo mencionados, gerando, para os ARRENDATÁRIOS, a obrigação de pagar as taxas de arrendamento vencidas atualizadas na forma deste contrato, bem como a quitação das demais obrigações contratuais, sob pena de execução da dívida assim apurada, e de

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devolver, incontinente, o imóvel arrendado à ARRENDADORA, sem qualquer direito de retenção ou indenização por benfeitorias, configurando a não devolução, esbulho possessório que enseja a adoção das medidas judiciais cabíveis e multa fixada no inciso II da Cláusula Vigésima deste instrumento. I - descumprimento de quaisquer cláusulas ou condições estipuladas neste contrato;

CLÁUSULA VIGÉSIMA - DO INADIMPLEMENTO - Em caso de inadimplemento dos arrendatários quanto ao pagamento das obrigações contratuais ora assumidas, a ARRENDADORA, ou a quem ela indicar, providenciará a notificação dos ARRENDATÁRIOS para que, em prazo determinado, cumpram as obrigações que deixaram de cumprir sob pena de vencimento antecipado do contrato e execução do débito. Parágrafo Primeiro - Após o prazo fixado, e não sendo cumpridas as obrigações pelos ARRENDATÁRIOS, fica facultado à ARRENDADORA, ou a quem ela indicar, optar pela adoção das medidas previstas na cláusula anterior ou, caso assim prefira, cumulativa ou alternativamente, adotar as seguintes medidas: I - rescindir de pleno direito, o presente contrato de arrendamento, notificando os ARRENDATÁRIOS, para que, em prazo determinado: a) devolvam o imóvel arrendado, sob pena de caracterização de esbulho possessório que autoriza a ARRENDADORA, ou a quem ela indicar, a propor a competente ação de reintegração de posse; e, b) no mesmo prazo, paguem o valor do débito em atraso acrescidos dos encargos no parágrafo segundo desta cláusula, sob pena de ver tais quantias serem cobradas em ação executiva, cujo ajuizamento importará ainda, na cobrança de honorários advocatícios calculados à razão de 20% (vinte por cento) do valor da dívida, c) se houver atraso ou recusa na restituição do bem arrendado, os ARRENDATÁRIOS estarão sujeitos a pagar multa diária de 1/30 (um trinta avos) da taxa de arrendamento mensal convencionado, cobrável, em caso de não pagamento, por meio de ação executiva. II - vedar aos ARRENDATÁRIOS novo acesso ao Programa de Arrendamento Residencial e a bens de propriedade do Fundo de Arrendamento Residencial.

É sabido pelas administradoras do PAR que a unidade responsável é a GILIE/SP, situada a Endereçoº andar.

Da mesma forma, quando da emissão das notificações aos arrendatários, deve ser noticiada a área responsável através de mensagem eletrônica ao endereço email@email.com, o que de fato não ocorreu!

Para evitar o desequilíbrio financeiro dos condomínios, o FAR arca com o pagamento das taxas de condomínio das unidades desocupadas ou em vias de sê-las, através de processos de reintegração de posse, do contrário, se apenas bastasse o fato de inadimplência por parte dos arrendatários, para o imediato pagamento das taxas em atraso, não haveria dinheiro suficiente para tanto.

Compete a todas as partes, principalmente a administradora do condomínio, atuar de maneira eficaz e efetiva, para que se arrecade o suficiente para cobrir suas despesas, não

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apenas esperar o inadimplemento e acionar judicialmente, sem cumprir com suas obrigações estabelecidas em contrato, agindo conforme suas comodidades.

Salientamos que desde as datas de assinatura do contrato, a CAIXA não efetua o pagamento das taxas condominiais, por proibição dos normativos internos.

Como se verifica no processo, não estão sendo cobrados as taxas em atraso de todo o período de arrendamento, seria talvez por força do próprio contrato, algumas taxas de condomínio tenham sido quitadas pelos arrendatários?

Desde a data de assinatura até a presente data, não houve alterações nem no contrato nem no Nome, assim não há porque também alterar a forma de cobrança das taxas de condomínio, se algumas foram pagas pelo arrendatário por força do contrato de arrendamento, não há por que alterar a responsabilidade, transferindo tal ônus para a CAIXA, simplesmente por descumprimento de contrato do arrendatário.

Ademais, consta o nome do mutuário no processo, desta forma, seriam estes débitos, responsabilidade da CAIXA, tal como indicada na petição inicial, ou prova real de que tais débitos são indiscutivelmente, de terceiros ??

Em pesquisas no site da justiça federal, há notificação judicial em andamento para este contrato, não se está seguindo o rito estabelecido no próprio contrato assinado com os arrendatários, bem como, das regras oficiais do PAR para a cobrança das taxas de condomínio.

Salienta-se, que acima do regulamentado no Código Civil ou outras leis que regem os condomínios, trata-se primeiramente de empreendimento do PAR - Programa de Arrendamento Residencial, que possui legislação específica, já mencionada anteriormente.

Quando do inadimplemento por parte do arrendatário, o FAR autoriza o pagamento dos débitos de condomínio, desde haja ação de reintegração de posse ajuizada contra o arrendatário, sendo que tal procedimento é esclarecido às administradoras de condomínio, conforme ofício 0321-01/2016 em anexo, repetindo todos os procedimentos citados acima.

Ou seja, há via administrativa para recebimento dos referidos valores, todavia como algumas administradoras não aceitam adotar as providências constantes no referido Ofício, ou não querem aguardar o prazo de ajuizamento do arrendatário pela CAIXA, estas acionam a CAIXA diretamente, na condição de representante do FAR, em manifesto descumprimento ao contrato.

Desde a data de assinatura até a presente data, não houve alterações nem no contrato nem no Nome, assim não há porque também alterar a forma de cobrança das taxas de condomínio, se algumas foram pagas pelo arrendatário por força do contrato de arrendamento, não há por que alterar a responsabilidade, transferindo tal ônus para a CAIXA, simplesmente por descumprimento de contrato do arrendatário.

Ademais, o mutuário é parte Ré neste processo, desta forma, seriam estes débitos, responsabilidade da CAIXA, tal como indicada na petição inicial, ou prova real de que tais débitos são indiscutivelmente, de terceiros??

A nível das filiais da CEF, existem quase 150 unidades em que os pagamentos das taxas de condomínio estão regularizadas, pois seguiram as regras vigentes, culminando com o processo de reintegração de posse.

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Certamente, qualquer condomínio, inclusive o NomeHABITACIONAL JOSE DIAS TRIGO, que cumprir as regras vigentes, terão as taxas condominiais quitadas, sem a necessidade de cobranças ou execuções judiciais .

Note-se que até a presente data, não houve alterações nem no contrato nem no Nome, assim não há porque também alterar a forma de cobrança das taxas de condomínio, se algumas foram pagas pelo arrendatário por força do contrato de arrendamento, não há por que alterar a responsabilidade, transferindo tal ônus para a CAIXA, simplesmente por descumprimento de contrato do arrendatário.

MÉRITO

No tocante ao mérito da demanda, se ultrapassadas as preliminares - hipótese que se admite apenas como força de argumentação - , eventual condenação da CEF tem de obedecer determinados parâmetros legais, quais sejam:

DO EXCESSO DE COBRANÇA

DA INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA SOMENTE A PARTIR DA PROPOSITURA DA AÇÃO

Conforme dispõe o § 2º, art. da L. 6.899/81, à ré não pode ser atribuído o ônus pela inércia do autor (RT 607/115), de modo que a correção monetária sobre os valores cobrados apenas incidirão a partir da propositura da ação, sendo que o índice aplicável é aquele devidamente homologado no âmbito do E. Tribunal Regional Federal da Terceira Região, em razão da competência absoluta da Justiça Federal para julgar as ações em que exista interesse de empresa pública federal.

NÃO INCIDÊNCIA DE MULTA E JUROS MORATÓRIOS

A CAIXA possui apenas a posse indireta do Nomee não se beneficia dos serviços objeto das taxas de manutenção/conservação mencionados na inicial.

Deste modo, tecnicamente, inexiste mora da ré ( CC/02, art. 396). Somente ao proprietário anterior - aquele que efetivamente não honrou as obrigações de associado/condômino - é que se pode atribuir a penalidade.

Subsidiariamente, a incidência desses encargos somente deve ocorrer em momento posterior à citação da CAIXA, quando efetivamente tomou conhecimento da existência da dívida. O termo para pagamento do débito venceu para o antigo proprietário, e não para a ré. Nessa hipótese, incide a norma do art. 397, § único do CC/02.

Além disso, os encargos não podem superar os limites delineados pelo art. 1.336, § 2º do Código Civil vigente.

Portanto, considerados os argumentos acima expendidos, o demonstrativo de débito unilateralmente apresentado pela parte contrária resta prejudicado, razão pela qual fica nesta oportunidade expressamente impugnado. A liqüidação de eventual condenação imposta à ré deve obedecer ao rito do art. 509, § 2º do CPC.

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CONCLUSÃO

Em razão de todo o exposto, requer a CEF:

o recebimento presente exceção de pré-executividade, suspendendo-se a execução do título judicial até decisão final;

O acolhimento das preliminares suscitadas, com a extinção do processo sem a resolução do mérito em razão da ausência de documentos indispensáveis para propositura da ação.

Caso não seja este o entendimento, requer seja acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva da ré, uma vez que a CAIXA figura apenas como gestora do programa FAR, e CREDORA FIDUCIÁRIA/ARRENDANTE, com a extinção do processo sem a resolução do mérito, ou a improcedência total dos pedidos, se adotada a teoria da asserção.

Ainda em caráter subsidiário, que os encargos moratórios somente tenham a sua incidência a partir da data de citação desta empresa pública.

Requer ainda, o julgamento de total procedência da presente exceção de pré-executividade, com a extinção da execução ou, subsidiariamente, o reconhecimento de excesso do valor executado;

Termos em que,

Pede deferimento.

São Paulo, 4 de maio de 2021.

NomeO. F. De Lima Aline Katsumi Higa de Lima

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