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5 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2019.8.26.0100

Petição Inicial - TJSP - Ação Renovatória de Locação - Cumprimento Provisório de Decisão

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 27a VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO PAULO, CAPITAL

Processo nº 1059855-20.2019.8.26.0100

TOLEDO PIZA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES IMOBILIÁRIAS S/S LTDA., pessoa jurídica inscrita no CNPJ nº 00.000.000/0000-00, com sede e estabelecimento no Município de Águas da Prata, SP, Rodovia NomeKm 242, Fazenda Bela Vista, Caixa Postal 12, Zona Rural, neste ato representada por sua sócia-administradora Sra. NomeSilva, qualificada no incluso contrato social incluso ( doc. 01 ) e Nome, brasileira, divorciada, empresária, portadora do RG nº 00000-00CPF nº 000.000.000-00, residente e domiciliada em SÃO JOÃO DA BOA VISTA, SP, à Ru Vieira Claro, nº 160, Endereço-580, pelo advogado e subscritor digital ( docs. 2/3 ), com endereço profissional à EndereçoCEP 00000-000, e endereço eletrônico email@email.com, nos autos da AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO ajuizada por NomeS/S LTDA ., em face da ora Peticionária e de NomeDE SALLES PENTEADO, Nomee de Nome, em curso por este r. Juízo e cartório correspondente, vem, perante V.Exa., nos termos do art. 335 do CPC, c.c. artigo 72 e seguintes da Lei 8.245/91, apresentar, tempestivamente, a sua CONTESTAÇÃO , consoante os fatos e fundamentos jurídicos seguintes:

Inicialmente, a Locadora Nome, comparece espontaneamente neste feito, dando-se por citada da ação nos termos do art. 239, § 1º, cc art. 335, ambos do CPC, para os fins de apresentação de sua contestação.

I - DA TEMPESTIVIDADE DA CONTESTAÇÃO

(fls. 54).

Os Réus NomeDE SALLES PENTEADO e Nomeforam citados em 02.07.2019 (fls. 51); e em 08.07.2019 (fls. 52).

Já a Ré Sra. Nome"não foi citada da ação", tendo o A/R sido devolvido com a chancela de "mudou-se" em 02.07.2019 (fls. 51).

Assim o prazo legal para oferecimento de contestação não teria, ainda, iniciado a sua contagem (CPC, art. 335, cc. , I e § 1º).

A contestação está sendo protocolada nesta data (06.08.2019), sendo, portanto, rigorosamente tempestiva.

II - DA ILEGITIMIDADE DE PARTE "AD CAUSAM"

A Contestante TOLEDO PIZA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES IMOBILIÁRIAS S/S LTDA., é parte ilegítima passiva para responder como Ré nesta ação, uma vez que não é a Locadora, e nem a proprietária ou possuidora do imóvel objeto da locação.

O contrato de locação juntado pela Autora às fls. 04/15 não contém a assinatura da Contestante Toledo Piza, apesar de ter sido inserida no instrumento, indevidamente, sob a chancela de "Locadora".

Diz o citado contrato no item 1.1 que "Os LOCADORES são proprietários e legítimos possuidores do imóvel sito à EndereçoCEP 00000-000, nesta Capital.". (fls. 6 dos autos).

A Contestante não é e nunca foi proprietária ou possuidora, a qualquer título, do imóvel objeto desta ação, nem mesmo foi ou é Locadora.

A proprietária e possuidora de 33,33% do imóvel é a Sra . Nome, aqui tb. Contestante, brasileira, divorciada, empresária, portadora do RG nº 00000-00e do CPF nº 000.000.000-00, com endereço à Endereço, conforme se vê da inclusa certidão da matrícula nº 79.339 , do 2º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, Capital, ( doc. 04 ).

Os demais Réus (Locadores) são proprietários das demais partes ideais do imóvel, a saber: Nomede Salles Penteado, com 22,22%; Nomecom 22,22% e Nomecom os restantes 22,22%.

A Sra. Nome, proprietária de 33,33% do imóvel, recebia e continua recebendo a sua participação proporcional nos aluguéis, em sua conta corrente no Banco Itaú S/A, conforme se vê da declaração inclusa assinada pela Administradora INSIGHT SERVIÇOS ADMINISTRATIVOS LTDA. ( doc. 05 ), e do

Como a Contestante Toledo Piza não era, não e nunca foi Locadora, não era e nunca foi proprietária e/ou possuidora do imóvel e, nem recebia os aluguéis mensais correspondentes, não poderá, nos termos da lei, responder aos termos desta ação como Ré, devendo a mesma ser excluída da lide por ser parte manifestamente ilegítima passiva .

Por todo o exposto, requer a V.Exa., preliminarmente, a extinção do processo em relação a Contestante TOLEDO PIZA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES IMOBILIÁRIAS S/S LTDA, por sentença, sem julgamento de mérito ( CPC, art. 485, VI), excluindo-a da lide, por ser parte ilegítima passiva "ad causam", com baixa nos assentos da distribuição, e condenação da Autora no pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios no percentual correspondente a 20% sobre o valor da causa ( CPC, art. 8, § 2º).

III - NO MÉRITO

Em razão do princípio de eventualidade da defesa, as Contestantes apresentam, doravante, as suas contestações em relação ao mérito da pretensão.

III (A) - DA NÃO COMPROVAÇÃO DO EXATO CUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO

Como requisito da ação renovatória, a lei (art. 71 da Lei 8.245/91) diz que o Autor deverá provar o exato cumprimento do contrato em curso (inciso II), e a prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia realizar (inciso III), dentre outros requisitos.

O contrato de locação de fls. 04/15 estabeleceu inúmeras obrigações de responsabilidade da Locatária, como o pagamento dos aluguéis com os reajustes aplicados no período (cláusulas 3 e 4); o pagamento do IPTU e demais taxas incidentes sobre o imóvel (cláusula 4.2); pagamento de seguro contra fogo, raio e suas consequências durante o período locado (cláusulas 4.10, 4.11 e 4.12); pagamento de água, luz e gás (cláusula 4.1., item d), dentre outras.

Contudo, a Autora NÃO juntou as provas de pagamento de água, luz e gás de todo o período do contrato em curso , descumprindo, assim, o art. 71, inciso II da Lei de Locação.

E mais.

NÃO JUNTOU a Autora a prova cabal de que o IMÓVEL estava e continua segurado, em companhia seguradora idônea, contra fogo, raio e suas consequências durante todo o período contrato em curso , em flagrante violação às Cláusulas 4.10 e 4.11 do contrato e art. 71, inciso II da Lei 8.245/91.

A Autora tinha a obrigação de legal de comprovar com a petição inicial a feitura do seguro durante todo o período de locação , como também tinha o dever

"O LOCATÁRIO obriga-se entregar anualmente uma cópia da apólice do seguro efetuado, nas condições do item supra". (Cláusula 4.12,

segunda parte),

e esse dever não foi cumprido pela Autora.

Os Contestantes não receberam, anualmente, e desde o início da locação, a CÓPIA DA APÓLICE de seguro contra fogo, raio e suas consequências incidente sobre o imóvel, e isto talvez porque a Autora não fez o seguro a que se obrigara contratualmente.

Verifica-se, portanto, que a Autora não fez a prova indispensável do exato cumprimento do contrato de locação não residencial em curso.

Nesse sentido adverte o Professor Nome, que "Sendo a renovação compulsória do contrato um direito do locatário, não poderá ele exercê-lo, se estiver inadimplente, quanto às obrigações que recaem sobre os seus ombros ." (A Lei do Inquilinato Comentada, art. 71, 11a edição, Editora Forense 2.019, página 434). Houve violação do art. 476 1 do Código Civil.

A improcedência é de rigor. É o que fica aqui requerido a V.Exa.

III (B ) - DA IMPUGNAÇÃO DO VALOR OFERTADO PELA LOCATÁRIA

O imóvel possui a área de 1.476,00m2 na matrícula nº 79.339, do 2º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, Capital ( doc. 04 ) e de 1.477,00m2 no cadastro do IPTU da Prefeitura Municipal de São Paulo, Capital ( doc. 07 ).

Contudo, apurou-se que o imóvel objeto da locação possui, nos fundos, área excedente de 161,00m2, superior, portanto, a área registrada na matrícula e a área constante dos dados cadastrais na Prefeitura Municipal de São Paulo. A área excedente vem sendo utilizada pela Locatária, e explorada comercialmente no estacionamento de veículos, sem nada pagar aos Locadores até o momento.

O valor do novo aluguel a ser apurado nestes autos, via perícia, deverá considerar a área real e efetiva (total) do imóvel que é de 1.637,00m2 (pela matrícula) ou 1.638,00m2 (pelo cadastro do IPTU).

De outra parte, o valor de aluguel mensal proposto pela Autora, para novo período de cinco (5) anos de locação, no valor de R$ 00.000,00, com correção anual pelo IGPM-FGV, não retribui de forma justa e real o capital investido pelos Locadores no imóvel, cujo valor de mercado é estimado, presentemente, em R$ 00.000,00(sete milhões e quinhentos mil reais), tanto que há uma proposta escrita apresentada por um interessado em 19.12.2017 , através do Corretor de imóveis, Sr. Paulo Lara , oferecendo o valor de R$ 00.000,00, à vista, para a compra do aludido imóvel ( doc. 08 ).

Ou seja, a proposta de compra foi efetuada há mais de dezenove (19) meses , sabendo-se que de lá até os dias atuais os imóveis valorizaram sobremaneira, dada a enorme procura de empreendedores para compra e lançamento de novos empreendimentos nesta Capital. Como sabemos, quando há procura de novos imóveis os preços dos terrenos disponíveis para construção disparam (sobem de preço). É o que aconteceu com o imóvel objeto da locação.

Deve-se acrescentar que o citado imóvel encontra-se cadastrado na Prefeitura Municipal de São Paulo, sob o número de contribuinte 00000-00-2, com o valor venal de referência no importe de R$ 00.000,00, para o exercício de 2.019, conforme o resultado de consulta expedido pela Prefeitura Municipal de São Paulo ( doc._09 ).

Os Contestantes não concordam com o valor oferecido, o qual representa pouco mais de 1,00% (um por cento) ao ano, se comparado com o capital investido pelos Locadores.

O imóvel está situado em região central da cidade, com inúmeros melhoramentos públicos, dentre os quais, metrô, avenidas, praças públicas, hospitais, supermercados, comércio em geral, posto de gasolina, restaurantes, etc., os quais não foram devidamente considerados pela Autora para fins de oferecimento do valor do novo aluguel mensal.

Aliás, a declaração de avaliação juntada pela Autora (fls. 28 ), não traz nenhum elemento comparativo ou técnico para demonstrar a idoneidade da oferta do novo aluguel. Trata-se de opinião isolada da Imobiliária Bratfisch Ltda., a qual NÃO indica nem mesmo o NOME do corretor de imóveis e o seu número de registro no CRECI - SP., de quem subscreveu o aludido documento. A declaração utiliza a palavra "...estima-se..." sem elementos técnico ou comparativos que possam alicerçar, com segurança, um juízo de valor.

Ademais, o aludido documento (fls. 28), ao não indicar o nome do corretor de imóveis que o subscreveu, não permite aos Locadores aferir se o respectivo profissional possui, ou não, as certificações e/ou autorizações de que tratam as normas COFECI nº 1.066/2007.

O documento de fls. 28 fica, portanto, impugnado, sendo imprestável para servir de elemento de provas nestes autos.

MARINS SILVA CABOCLO, inscrita no CRECI SP, sob nº 153.048, e no Cadastro Nacional de Avaliadores do COFECI/CNAI sob o número 14.918, possuidora de Certificado do Curso de Avaliações Imobiliárias e Perito Judiciário, o que lhe confere comprovada especialização na matéria, e obtiveram o PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA, datado de 02.08.2019, que vai incluso ( doc. 10 ).

O citado parecer técnico observou os critérios de competência legal e seguiu os padrões de isenção e imparcialidade exigidos da profissional que o subscreveu, bem assim os ditames do Código de Ética da Profissão, conforme a Resolução COFECI nº 326/92.

Após vistoriar atentamente o imóvel (na matrícula constou 1.476m2 e no cadastro da Prefeitura Municipal 1.477m2), foi apurado pela Sra. Avaliadora que há uma área excedente de 161m2, que vem sendo utilizado comercialmente pela Locatária em seu estacionamento (vide fls. 5 do Parecer Técnico, 1º parágrafo do item"Vistoria e Descrição do Imóvel - IA"); apurou-se que a área é plana, de frente para a Endereçocujo terreno é utilizado para estacionamento de veículos e motos (possui 87 vagas para veículos e 30 vagas aproximadamente para motos, exceto corredor central onde cabem dezenas de veículos); possui cabine de recepção, pequeno escritório e área de espera de clientes. Ao fundo há construções destinadas a moradia de funcionários .

O PARECER TÉCNICO mencionou, ainda, as características do logradouro e circunvizinhos; características da região e suas facilidades; mapa de localização; descreveu- se a metodologia e considerações gerais do trabalho técnico realizado; referência normativa (Resolução COFECI nº 1.066/2007 e Ato Normativo nº 001/2011 da ABNT), bem assim descreveu-se, umaum, os imóveis utilizados como comparativos no entorno e circunvizinhanças, com o uso do fator de homogeneização de dados, cálculos, exclusão dos imóveis fora dos limites e, finalmente, aplicou-se o fator desconto, chegando ao resultado final, médio, de R$ 00.000,00o metro quadrado para fins de locação.

Aplicado esses R$ 00.000,00sobre os 1.477m2 de área do imóvel - e sem considerar a área excedente de 161,00m2 que vem sendo utilizada pela Locatária - chegou- se ao valor mensal do aluguel de R$ 00.000,00.

Aplicando-se o FATOR DE OFERTA (10%) em função da elasticidade (oferta-demanda), a Sra. Avaliadora chegou ao valor médio final do aluguel para o imóvel em R$ 00.000,00(quarenta mil reais), cf. se vê da conclusão de fls. 46 do PARECER TÉCNICO ( Doc. 10 ).

Ademais, aplicando-se o valor médio do metro quadrado para fins de locação sobre a área de cadastro do IPTU (1.477m2) com a área excedente apurada e que vem sendo utilizada comercialmente pela Locatária (161,00m2) teríamos o aluguel mensal de R$ 00.000,00(quarenta mil, quinhentos e sete reais e setenta e quatro centavos).

Com a incidência do FATOR DE OFERTA (10%) sobre os R$ 00.000,00, em função da elasticidade (oferta-demanda), chegaríamos ao aluguel mensal de R$ 00.000,00(quarenta e quatro mil, quinhentos e cinquenta e oito reais e cinquenta e um centavos).

aluguel mensal comercial é cinco ou seis vezes maior que os R$ 00.000,00oferecidos pela Locatária.

A oferta não se sustenta por nenhum dos métodos de avaliação (comparativo e/ou de renda).

Não obstante o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica tenha se baseado pelo critério comparativo, seguindo a orientação do COFECI e regras da ABNT, os Contestantes sabem, também, que há forte corrente doutrinária e jurisprudencial informando que o método mais consentâneo com o mercado do investidor imobiliário é o método de renda.

Segundo o magistério de Nome"... em ação renovatória, deve, preferencialmente, valer-se do método da renda que melhor estabelece a remuneração para o capital imobilizado na coisa locada, pois toma em consideração o valor do terreno mais o da construção, sobre cujo total estima, tradicionalmente, uma renda anual de 10%, que deve ser dividida por 12 (número de meses), sabendo- se, então, o valor de cada aluguel mensal" . (Locação e Despejo, Comentários à Lei 8.245/91, Editora Revista dos Tribunais, 7a edição, 2012, pág. 591). Destacamos em negrito.

No mesmo sentido encontramos os ensinamentos de J. Nascimento Franco , "in" Ação Renovatória, Editora Malheiros, 1994, página 225 2 ; Nome, "in" Locação & Ações Locativas, Editora Saraiva, 1997, página 730 e, também os julgados publicados nas revistas RT 298/280, 313/222, 319/354, 610/157, 638/152, 2a coluna in fine, 664/114; JTACSP-RT 121/307, dentre outros.

Ainda que não se considere o rendimento anual de 10% do valor do imóvel aceitos pela doutrina e jurisprudência (vide julgados acima e Acórdão incluso nº 0223778- 26.20111.8.26.0100, V.U. da 36a Câmara de Direito Privado do TJSP - doc. 11 ), a Locadora, aqui Contestante, concorda que o aluguel seja fixado em 0,6% (zero, vírgula seis por cento) ao mês, por se tratar o objeto da locação "estacionamento de veículos", calculado sobre o valor de mercado do imóvel.

Assim, calculando o valor do aluguel mensal a razão de 0,6% ao mês, calculados sobre o valor do imóvel (R$ 00.000,00), o locatício mensal seria de R$ 00.000,00(quarenta e cinco mil reais), o que está em linha e bem próximo com o valor encontrado pelo PARECER TÉCNICO ora anexado, e muito além dos R$ 00.000,00mensais oferecidos pela Locatária.

2 ‘... no arbitramento do aluguel, consideram-se o valor e as condições do imóvel no dia em que termina o prazo do contrato

renovando e o percentual varia de 8 a 12% ao ano."E mais adiante justifica o ilustre jurisconsulto anotando que"... O método da renda , que é o mais razoável, considera o valor real do imóvel, na fixação percentual do aluguel "(ob. cit. p. 225).

IV - DO VALOR CONTRAPROPOSTO PELOS LOCADORES

O valor contraproposto pela Contestante Nome, como ALUGUEL justo, real e compatível com o mercado, para fins de renovação por mais cinco (5) anos de locação do prédio comercial objeto desta ação, com a área total de terreno de 1.638,00 m2 , é de R$ 00.000,00mensais , com reajustes anuais , sempre nos meses de janeiro de cada ano , pela variação do IGPM-FGV ou , se extinto durante a locação, pelo IPCA-IBGE ou pelo IVC-DIEESE .

V- DA FIXAÇÃO DO ALUGUEL PROVISÓRIO

A Lei 8.245/91, em seu artigo 72, parágrafo 4º, prescreve que"na contestação, o locador; ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório , para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados documentos hábeis para aferição do justo valor do aluguel ."

Sobre o citado benefício legal, o Juiz aposentado e Professor Nome, in A Lei do Inquilinato Comentada, Editora GZ, 5a edição 2009, nos ensina que"A fixação de aluguel provisório permitirá, agora, reduzir o descompasso entre o nível de mercado, à época do ajuizamento da ação, e o valor do locativo, amenizando o prejuízo do locador"(p. 363).

Os nossos Tribunais são unânimes em permitir a fixação dos aluguéis provisórios em Ação Renovatória, nestes termos:

" Aluguel Provisório. Locação Comercial. Renovatória. Fixação. Limite. Exegese do art. 72, parágrafo 4º da Lei nº 8.245/91. O locador pode, ao contestar a ação renovatória, pleitear a fixação do aluguel provisório, desde que não excedente a 80% do pedido ."(1a Câmara do TACSP, 15.03.93 - rel. Juiz Claret de Almeida ).

Como documento hábil, a Contestante Nomeapresenta o doc. 10, que é o parecer da Sra. Nome, CRECI SP, sob nº 153.048 e COFECI/CNAI nº 14.918, corretora e avaliadora de imóveis, especialista em avaliação imobiliária, que vistoriou o imóvel e aferiu o seu real valor no mercado imobiliário e realizou avaliação da região, culminando por avaliar o imóvel objeto da renovação judicial, com a área de 1.477,00m2 (utilizou a área de cadastro na PMSP e não incluiu a área excedente de 161,00m2, apesar de estar sendo utilizada comercialmente pela Locatária), e apurou o valor do aluguel mensal como sendo de R$ 00.000,00(quarenta mil reais).

Os Locadores tiveram oferta para compra e venda no valor de R$ 00.000,00, mas não fizeram a alienação pelo fato de que o imóvel vale no mercado R$ 00.000,00, e aplicando-se a renda mensal mínima de 0,6% ao mês , admitida pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, tem-se que o valor do aluguel mensal seria de R$ 00.000,00, próximos, portanto, dos R$ 00.000,00contraproposto pela Locadora Nome.

contraproposta é feita aqui no importe de R$ 00.000,00mensais.

Requerem a V.Exa., com o devido respeito e acatamento, que o aluguel mensal provisório a ser considerado a partir do primeiro mês do novo período deverá ser de R$ 00.000,00, ou seja, oitenta por cento (80%) do pedido aqui deduzido pelos Contestantes;

É o que fica requerido a V.Exa., após a oitiva do representante legal da Autora, devendo o aluguel provisório incidir a partir do primeiro mês do novo período contratual.

VI - DOS PEDIDOS FINAIS

POR TODO O EXPOSTO, requerem a V.Exa.:

a) fixação do aluguel provisório nos moldes acima postulados e aqui ratificados;

b) seja reconhecido, preliminarmente, a ilegitimidade de parte passiva da empresa Toledo Piza Empreendimentos e Participações S/S Ltda. , proferindo sentença sem julgamento de mérito, condenando a Autora no pagamento das custas e em honorários advocatícios a serem fixados em 20% sobre o valor dado à causa; e,

c) no mérito, julgar improcedente a ação , reconhecendo que a Autora não cumpriu as obrigações contidas no contrato, com a não contratação de seguro contra fogo, raio e suas consequências; não entrega de cópia das apólices do citado seguro, e não exibição das contas de água, luz e gás, incidindo em infração contratual, carreando à Autora os ônus da sucumbência, com o pagamento e reembolso das custas e despesas processuais e o pagamento de 20% de honorários, calculados sobre o valor atualizado dado à causa, e/ou, se assim não entender V.Exa., que, então,

d) julgue procedente a ação, em parte, fixando o novo aluguel sugerido pela Ré, no importe de R$ 00.000,00e/ou no valor fixado pela perícia judicial a ser realizada, condenando-se a Autora, ainda, no pagamento das custas e em honorários advocatícios de 20%, calculados sobre o valor atribuído à causa.

Requerem todos os meios de provas em direito admitidos, especialmente o depoimento pessoal do representante da autora, sob pena de confissão, realização de perícia , inquirição de testemunhas, expedição de ofícios às autoridades públicas, etc.

Os Réus declaram, sob as penas da lei, que os documentos exibidos nesta contestação são autênticos e conferem com os originais.

Termos em que, com as inclusas guias, pedem e esperam deferimento.

São Paulo, 06 de agosto de 2.019.

Nome- 00.000 OAB/UF

Subscritor Digital

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