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27 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2019.8.26.0566

Petição - TJSP - Ação Perdas e Danos - Procedimento do Juizado Especial Cível

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E XCELENTÍSSIMO S ENHOR D OUTOR J UIZ DE D IREITO DA V ARA DO J UIZADO E SPECIAL C ÍVEL DA C OMARCA DE S ÃO C ARLOS - E STADO DE S ÃO P AULO ,

PROCESSO Nº 0000000-00.0000.0.00.0000

AÇÃO DECLARATÓRIA

E MPREENDIMENTOS I MOBILIÁRIOS D AMHA - S ÃO C ARLOS IX - SPE L TDA . , empresa já devidamente qualificada nos autos em epígrafe que lhe movem L EANDRO A PARECIDO C ELENZA E V ERIDIANA L AÍS B ATISTA C ELENZA , por seu advogado, vem respeitosamente perante Vossa Excelência oferecer sua resposta aos termos da ação proposta, sob a forma de CONTESTAÇÃO , consubstanciada nos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos:

1. D A SÍNTESE DA INICIAL .

Alega a parte Autora que em 19 de junho de 2017 adquiriu a unidade autônoma nº 338 - setor 17, do Condomínio denominado "Condomínio Village São Carlos IV", com:

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Insurge-se a parte Autora com o disposto na cláusula oitava dos instrumentos de compromisso de compra e venda, mais especificamente a sub cláusula 8.1, sob a alegação de ser abusiva a obrigação de se estabelecer ao adquirente da unidade de lote a obrigação pelo recolhimento do Imposto Predial e Territorial, pelo fato de que o bem imóvel objeto do contrato somente será transferido à parte Autora após concluídas as obras do condomínio, conforme cláusula 4.1.

Reverbera que antes de tal prazo, não pode utilizar o bem imóvel e por consequência não possui responsabilidade pelo recolhimento do tributo, uma vez que as obras de infraestrutura também não foram encerradas ante a previsão contratual de entrega em 30 (trinta) meses contados de 31 de maio de 2017.

Sob o argumento de tratar-se de contrato abusivo, alega que foi restringida a parte Autora a possibilidade de discutir o conteúdo do contrato por ela assinado, sendo, portanto, referida cláusula nula, nos termos do artigo 51 e 54 do Código de Defesa do Consumidor.

Ao final requer seja declarada nula a cláusula oitava, determinando a obrigação da Requerida ao pagamento de todos os impostos, taxas e demais encargos até a efetiva entrega do imóvel aos Requerentes, bem como a restituição da quantia paga pelos Requerentes dos IPTU dos exercícios de 2018 e 2019 do lote, que perfaz R$ 00.000,00(mil e oitocentos e quarenta e um e sessenta e um centavos).

2. D A TEMPESTIVIDADE .

Para fins de contagem de prazo, importante dizer que a primeira Requerida recebeu a carta de citação 14/02/2020 (sexta-feira).

Assim sendo, conforme constou da carta de citação e intimação, tendo em vista a dispensa da realização de audiência de conciliação e de instrução e julgamento, a Requerida deve apresentar defesa escrita no prazo de 15 dias a contar do dia útil seguinte do recebimento em mãos da carta, conforme artigo 15, I e II e artigo 19, caput da Lei 9.099/95.

Neste sentido, tendo em vista que o prazo começou a correr dia 17/02/2020 (segunda-feira), mostra-se tempestiva a presente defesa, vez que a Requerida tem até o dia 10 de março de 2020 (terça-feira) para apresentar a defesa.

3. D O MÉRITO .

3.1. D A ALEGAÇÃO DE TRATAR - SE DE CONTRATO DE ADESÃO .

Aduz a parte Autora que não teve possibilidade de analisar e discutir livremente as condições e os conteúdos das cláusulas, em especial da cláusula que trata do da obrigação de pagar o IPTU, o que tornou o contrato firmado entre as partes abusivo.

Excelência, o princípio do pacta sunt servanda foi plenamente acolhido pela nossa Constituição Federal, asseverando que o contrato faz lei entre as partes. No mesmo sentido, nossa Carta Maior em seu artigo , inciso XXXVI, acolheu expressamente o princípio do ato jurídico perfeito.

Assim, não devemos deixar de concluir que a parte Autora na época da aquisição da unidade autônoma fizesse seu juízo de conveniência sobre o que lhe fora ofertado, o que por lógica e razoabilidade, também tudo o que ficaria sob sua responsabilidade.

Além disso, importante ressaltar que se as condições do negócio não fossem adequadas, a parte Autora não teria adquirido o bem em questão, uma vez que não se trata de serviço de primeira necessidade, onde só possuiria a possibilidade de aderir aos requisitos impostos pelo fornecedor, ou simplesmente não desfrutar do serviço. Neste sentido, é o magistério de Orlando Gomes:

"O que caracteriza o contrato de adesão propriamente dito é a circunstância de que aquele a quem é proposto não pode deixar de contratar, porque tem necessidade de satisfazer a um interesse que, por outro modo não pode ser atendido. Assim, quem precisa viajar, utilizando determinado meio de transporte, há de submeter-se às condições estipuladas pela empresa transportadora, pois não lhe resta outra possibilidade de realizar o intento. A alternativa é contratar ou deixar de viajar, mas se a viagem é necessária, está constrangido, por necessidade a aderir às cláusulas fixadas por aquele que pode conduzir" (ORLANDO GOMES - "Contratos", Editora Forense, 1.977, 6º edição, página 142)

Desta maneira, verifica-se no caso em epígrafe que o contrato foi celebrado entre as partes em comum acordo e, ainda, segundo a lei em vigor ao tempo de sua formalização e não possui natureza potestativa vedada pelo artigo 122 do Código Civil, vez que não decorre de mera vontade de apenas uma parte, mas sim de ambas as partes.

Na oportunidade convém mencionar, O NOVO PRINCÍPIO DA INTERVENÇÃO MÍNIMA DO ESTADO NAS RELAÇÕES CONTRATUAIS PRIVADAS.

A MP 881/2019, conhecida como MP da liberdade econômica, convertida na Lei 13.874/19, introduziu um novo princípio contratual expresso no 00.000 OAB/UF, o princípio da intervenção mínima do Estado nas relações contratuais privadas.

Esse princípio diz, basicamente, que o Estado, por qualquer dos seus poderes, intervirá o mínimo possível naquilo que foi entabulado entre as partes, prestigiando, assim, a liberdade de contratar e a autonomia da vontade .

O que buscou a MP, convertida na Lei 13.874/19, em verdade, é diminuir a interferência do judiciário na revisão de contratos, prestigiando a autonomia da vontade manifestada por partes maiores e capazes.

A revisão judicial, agora, será pautada na mínima intervenção, como fica claro dos art. 421 e 421-A, ambos do Código Civil.

"Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual." (NR)

Ou seja, não bastasse a Requerida estar guardada pela máxima do "pacta sunt servanda", agora a lei civil também lhe dá guarida, isto é, não há se falar em abusividade/nulidade da cláusula 8a da avença, tendo em vista que a mesma foi aceita pela parte Autora sem qualquer tipo de coação, lesão, estado de perigo ou qualquer outro tipo de vício do consentimento.

Os direitos da parte Autora estão expressamente previstos no contrato, de forma clara e precisa, sendo que as cláusulas não afrontam os dispositivos do Código de Defesa do Consumidor, não se trata, portanto de contrato de adesão.

Assim, com a concordância de ambas as partes, o contrato celebrado tornou-se lei entre as mesmas, dando origem a um ato jurídico perfeito e acabado e, portanto, a possibilidade de alteração pelo Poder Judiciário cinge- se à ilegalidade de suas cláusulas ou por alegação de vício de consentimento (artigo , § 2º e artigo , § 1º, da Lei de Introdução ao Código Civil e artigo , XXXVI, da Constituição Federal), o que certamente não ocorreu no caso em questão.

3.2. D A POSSE DO BEM IMÓVEL PELA PARTE A UTORA .

Cumpre esclarecer que o Condomínio denominado "Condomínio Village São Carlos IV", é um empreendimento imobiliário de alto padrão, composto de 361 unidades autônomas, distribuídas em 17 setores.

A Primeira Requerida obteve a aprovação do referido empreendimento através do Decreto Municipal nº 60, de 10 de março de 2017 ( doc. anexo ), conforme item 1.1, da Cláusula Primeira do contrato, que por si só, autoriza o início da edificação das unidades de casas com 110,00 m2, cada, conforme dispõe o artigo 8º 1 , do referido Decreto, bem como através do artigo 56 2 , da Convenção Condominial devidamente encartado na Cláusula Nona, do Instrumento firmado entre as partes.

Assim, por óbvio, tendo em vista que o empreendimento em questão foi aprovado pelo Decreto Municipal em 10/03/2017, a partir de então a parte Autora já podia dispor de seu lote iniciando as

1 - Art. 8º. O projeto padrão aprovado referente às residências a serem edificadas pelos condôminos, são casas

térreas com área de 110,00 m2 (cento e dez metros quadrados) na forma e especificação contida no memorial descritivo próprio e na planta padrão das unidades autônomas, cujas construções observarão o disposto no artigo 48 e seguintes da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

2 - As residências aprovadas são assobradadas, em alvenaria, com 110,00m2), com área permeável e estrutura para

absorção de águas pluviais, e suas especificações técnicas estão contidas em projeto padrão e memorial descritivo próprio. Sua construção observará o disposto no artigo 48 e seguintes da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ou obras, o que não providenciou por conveniência própria, pois o local já estava com a estrutura pronta para tanto.

De fato, a parte Autora e a parte Requerida, em 19 de junho de 2017, firmaram o INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E OUTRAS AVENÇAS, tendo como objeto a unidade autônoma de nº 338 do setor 17 do empreendimento Condomínio Village São Carlos IV, tendo ambas as partes aceitado os termos expressamente expostos na referida avença.

Desta forma, cabe, ainda, ressaltar que o contrato em comento foi firmado quando o empreendimento já estava autorizado.

Neste passo, diz a parte Autora que apesar de não ter tido oportunidade de usufruir do lote adquirido acabou sendo obrigada a arcar com os débitos de IPTU relativos ao imóvel em questão dos anos de 2018 e 2019, no valor de R$ 00.000,00(mil oitocentos e quarenta e um reais e sessenta e um centavos).

Todavia, é preciso ser mencionado que, em momento algum, a parte Autora utilizou-se do direito de edificar sobre o imóvel conforme lhe autorizava o Decreto Municipal supracitado.

Aliás, e não menos importante, a questão de que não pôde usufruir do bem deve ser vista com parcimônia, vez que, em que pese a alegada impossibilidade de se iniciar uma construção, poderia a parte Autora usufruir do bem de forma como lhe conviesse, inclusive cedendo-o a terceiros por meio do competente instrumento, TENDO EVIDENTE POSSE INDIRETA SOBRE O BEM.

O simples fato de não ter iniciado a construção, não é hipótese de dizer que não possuía a posse do bem imóvel.

Nessa linha de pensamento, portanto, a cláusula não pode ser reconhecida como abusiva e, muito menos, ser declarada nula, devendo a presente demanda ser julgada improcedente, o que se requer desde já.

3.3. D O SUJEITO PASSIVO DO IPTU NO M UNICÍPIO DE S ÃO C ARLOS .

O Código Tributário Nacional, no seu artigo 32, define como fato gerador material ou substancial do IPTU "a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município" .

Por sua vez o artigo 34 do Código Tributário Nacional define como contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o possuidor a qualquer título.

Pois bem, a interpretação conjunta do artigo 32 e do artigo 34 ambos do CTN, e do artigo 156, inciso I, da Constituição Federal, permite deduzir que o fato gerador do IPTU não é apenas a propriedade com todos os seus elementos reunidos, inclusive com o título de propriedade registrado em Cartório de Registro de Imóveis, presente a faculdade de usar, gozar e dispor do bem imóvel e de reavê-lo do poder de quem quer injustamente o possua ou detenha ( Código Civil, artigo 1228), admitindo-se como configuradores desse imposto a propriedade integral ou plena, o domínio útil e a posse com animus domini de imóvel urbano ou em área urbanizável.

Assim, nos moldes dos preceptivos constitucionais e legais supramencionados, o IPTU incide sobre a propriedade predial e territorial urbana, cujo conceito pressuposto envolve a faculdade de usar, de gozar e de dispor, sendo a propriedade, o domínio útil e a posse com ânimo de dono as revelações de riqueza capazes de ensejarem a sujeição dos seus titulares a esse imposto.

Dessa forma, o promitente comprador, ora parte Autora da presente ação, possuidor do animus domini , é contribuinte do IPTU, com mais motivo ainda, pelo fato de ter celebrado compromisso de venda e compra irrevogável e irretratável.

Sobre essa questão, o Superior Tribunal de Justiça já assentou jurisprudência, que pede-se vênia para transcrevê-la:

STJ - T2 - AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL Nº 1.558.852/SP. EMENTA: TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS A EXECUÇÃO FISCAL. SUJEITO PASSIVO DA OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA. IPTU. PROMITENTE COMPRADOR E PROMITENTE VENDEDOR. LEGITIMIDADE PASSIVA. POSSIBILIDADE DE OPÇÃO, PELO LEGISLADOR MUNICIPAL. ART. 34 DO CTN. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

[...]

II. A Primeira Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.111.202/SP, (Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, DJe de 18/06/09), firmou orientação, à luz do artigo 34 do CTN, no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel, quanto o proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis), são contribuintes responsáveis pelo IPTU, cabendo ao legislador municipal eleger quaisquer deles para o pagamento.

III. Com efeito, na forma da jurisprudência do STJ, "O legislador tributário municipal pode eleger o sujeito passivo do IPTU, comtemplando quaisquer das situações previstas no CTN. Ressalte-se que a a inclusão do promitente-comprador como contribuinte, por si só, não implica a exclusão do proprietário (promitente-vendedor)" (STJ, AgRg no REsp 1.564.760/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, T2, DJe de 29/02/2016).

Aliás, o Superior Tribunal de Justiça editou, nesse diapasão, a Súmula nº 399 com o seguinte teor: "Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo".

Dessa forma Excelência, assim agiu o Município de São Carlos que através da Lei Municipal nº 5.495/66 ("institui o Código Tributário do

Município de São Carlos e dá outras providências"), autorizou o compromissário comprador a ser o sujeito passivo do débito tributário, senão vejamos:

CAPÍTULO III

DO LANÇAMENTO E DA ARRECADAÇÃO ...

Art. 157. Far-se-á o lançamento no nome sobre o qual estiver inscrito o terreno no Cadastro Imobiliário.

§ 1º. No caso de condomínio, figurará no lançamento o nome de todos os condôminos, respondendo cada um, na proporção de sua parte, pelo ônus do tributo.

Veja Excelência, que no próprio Documento de Arrecadação emitido pelo Município de São Carlos (doc. anexo), é indicado o Autor Nomecomo contribuinte , atendendo assim aos ditames legais estabelecidos pelo Município de São Carlos e, portanto, não havendo que se falar que o documento não pode produzir efeitos, vez que reflete exatamente o que dispõe a legislação.

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De fato, tão logo se operou o registro do condomínio, e havendo a incorporação do empreendimento, com a abertura dos cadastros imobiliários das unidades autônomas, para o lançamento individualizado do IPTU a cada uma destas unidades, uma vez que até então o tributo incidia sobre a área bruta em nome da Requerida.

Com referido desmembramento, procedeu-se o comunicado ao Município dos compromissos de venda e compra, que por sua vez efetivou o lançamento tributário a cada um dos compradores, incluído aí a parte Autora da presente ação.

Assim, a obrigação da parte Requerente advém do que fora ajustado no item 2.1.2 da Cláusula Segunda e no item 8.1 e seguintes da Cláusula Oitava do compromisso em questão, por meio do qual restou estipulado que cabia ao comprador, ora parte Autora o pagamento de todos os impostos, taxas, contribuições e encargos, que, a partir da data da assinatura do instrumento incidissem sobre o lote.

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Vale dizer que não há qualquer ilegalidade na situação em questão, muito pelo contrário, vez que o contrato firmado entre a parte Autora e a Requerida obedece estritamente ao estipulado em Lei Municipal.

Desta forma, verifica-se que não existe qualquer ilegalidade nas mencionadas cláusulas invocadas pela parte Autora, eis que referidos dispositivos contratuais simplesmente refletem o que determina a legislação pertinente.

Aliás, tal entendimento está pacificado no STJ, senão vejamos:

TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁIRIO (PROMITENTE VENDEDOR).

1. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes respon ́saveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP nº 979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; AgRg no REsp(00)00000-0000/SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008; REsp 759.279/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1º.8.2007; REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 20.2.2006.

3. Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN.

"Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação" ( REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavaschi, DJ 27.9.2004).

4. Recurso especial provido, Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e Resolução STJ 08/08.

( REsp 1111202/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Primeira Seção, Julgado em 10/06/2009, DJe 18.06.2009). (grifo nosso)

Logo não há qualquer abusividade praticada pela Requerida que lhe dê o direito de restituição dos valores pagos a título de tributo lançado em seu nome.

3.4. D A ALEGADA ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL E DO PEDIDO DE

INCIDÊNCIA DO C ÓDIGO C ONSUMERISTA .

Reconhece a parte Autora a existência da relação contratual com a Requerida, objetiva, porém, pretende a nulidade da cláusula oitava do instrumento de compra e venda por ela firmado.

É cediço que o compromisso de compra e venda traz em seu conteúdo uma relação de consumo. Isto está pacificado e não resta contradição.

O que não pode a parte Autora é requerer ao Judiciário a nulidade de cláusula que reflete o que o acordado entre ambas as partes, e mais com respaldo na Lei Municipal 3 de regência (Lei nº 5.495/66) e está em consonância com a Lei Federal ( Código Tributário Nacional).

Em razão de todo o exposto, resta claro que a situação dos autos leva diretamente à IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL , o que se requer ante à total ausência de fundamentação legal, jurisprudencial e doutrinária à pretensão da parte Requerente, vez que não há se falar em nulidade de cláusula contratual, posto que o lançamento tributário em nome do promitente comprador é regular, devidamente previsto em nosso ordenamento jurídico e, assim, não se deve falar em restituição de coisa alguma.

4. D OS PEDIDOS .

Ante o exposto, requer que seja JULGADA IMPROCEDENTE , já que nenhum direito assiste à parte Autora, condenando a mesma, em razão disso, ao pagamento das custas, despesas processuais, além de honorários advocatícios, que se requer sejam fixados no máximo legal.

3 Lei 5.495/66

Artigo 157. Far-se-á o lançamento sobre o qual estiver inscrito o terreno no Cadastro Imobiliário.

Protesta e requer provar o alegado por todos os meios de provas em direito admitidos, especialmente pelo depoimento pessoal da parte Autora, sob pena de confesso, juntada de novos documentos, oitiva das testemunhas que serão oportunamente arroladas, perícias, expedição de ofícios e demais que se fizerem necessários.

Finalmente, requer que as publicações relativas a este feito se deem cumulativamente em nome do advogado Nome, 00.000 OAB/UF, sob pena de nulidade.

Termos em que,

Pede deferimento.

São José do Rio Preto/SP, 09 março de 2020.

M ARCOS A FONSO DA S ILVEIRA

00.000 OAB/UF