CorretagemEspécies de ContratosObrigaçõesDIREITO CIVIL

Petição - TJSP - Ação Corretagem - Procedimento Comum Cível

jusbrasil.com.br
19 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.26.0602

Petição - TJSP - Ação Corretagem - Procedimento Comum Cível

Entre no Jusbrasil para imprimir o conteúdo do Jusbrasil

Acesse: https://www.jusbrasil.com.br/cadastro

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 5.a VARA CÍVEL DA COMARCA DE SOROCABA-SP

PROCESSO Nº 0000000-00.0000.0.00.0000

N.º Ordem n.º 044/2020

Nome, brasileiro, casado, portador do RG n.º 00000-00-X e do CPF nº 000.000.000-00, residente e domiciliado à EndereçoBairro Jardim Boa Esperança, Cidade de Sorocaba, Estado de São Paulo, vem, respeitosamente, a presença de Vossa Excelência, através de seu advogado infra-assinado, apresentar

CONTESTAÇÃO

em face da Ação movida por Nome, em trâmite perante este M.M. Juízo, consubstanciado Nas razões de fato e de direito a seguir articuladas:

PRELIMINARMENTE

CARÊNCIA DE AÇÃO EM FACE DE ILEGITIMIDADE ATIVA

Inicialmente mostra-se oportuno destacar que, o documento juntado as fls. 16, apresenta erros de grafia em todo seu conteúdo, fato que o torna imprestável aos fins a que se pretendem, entre os "erros" temos; "COPROMISSO", "IMÓEL", entre outros.

Porem, o que o inutiliza por inteiro o "suposto" contrato juntado aos autos as fls. 16, é que o número citado no Termo de Compromisso de Venda e Compra, com sendo o número de registro profissional do Corretor (CRECI) N.º 30.5518-5 NÃO EXISTE NO SITE DO CRECISP, e mais, a pessoa que atendeu ao Requerido não é a mesma pessoa que propôs a ação e esta identificada no documento de fls. 15.

Ao consultar o nome do Corretor que consta no Termo de Compromisso, no "SITE" do CRECISP, constata-se que não é a mesma pessoa que se apresentou ao Requerido como Corretor de Imóveis.

Esta é a foto do Corretor que atendeu ao Requerido:

Imagem não disponível

Baixe a peça processual original para visualizar a imagem.

Porem, a foto segue abaixo é a foto do Corretor que ingressou com a presente ação, conforme se comprova as fls. 15:

Imagem não disponível

Baixe a peça processual original para visualizar a imagem.

:

Assim, é certo que "O CONTRATO CITADO AS FLS. 16, É NULO" e considerando que a "pessoas que atendeu ao Requerido é pessoa distinta do Corretor que propôs a presente ação", é certo que o proponente da presente ação não é parte legitima para requerer o pagamento de comissão de corretagem, carecendo assim o Requerente de legitimidade ativa para propor a ação.

Necessário destacar que, o Corretor que localizou o anúncio de venda dum uma casa no "site" de venda de imóveis na internet e, fez contato com o Requerido, este na presença do Requerido uma única vez, pois, em todas as demais vezes que o Vendedor ora Requerido reuniu-se com o Comprador, o Requerente NÃO ESTEVA PRESENTE.

É o que determina o Artigo 17º do NCPC, "verbis":

Art. 17º. Para propor ou contestar ação é necessário ter interesse e legitimidade.

Portanto, a falta de qualquer das condições da ação importará, inevitavelmente, na carência desta. Disto, decorre que declarando o autor carecedor de ação, o juiz extinguirá o processo sem julgamento do mérito.

DA UTILIZAÇÃO DE PROVA ILÍCITA

O documento juntado aos autos as fls., 39, trata-se da prova ilícita, obtida ilicitamente, sendo certo que a atitude do Requerente para obtenção deste documento, contraria frontalmente o ordenamento jurídico pátrio, sendo considerado crime.

Deverá ser objeto de apuração cível e criminal a forma e os meios utilizados para obtenção da prova ilícita supra citada.

O artigo , LVI, Constituição Federal veda a produção, no processo, da prova obtida ilicitamente.

A Lei Complementar n.º 105/2001, disciplina o sigilo nas operações de instituições financeiras, e em seu artigo 10, qualifica como conduta criminosa a quebra de sigilo bancário, vejamos:

Art. 10. A quebra de sigilo, fora das hipóteses autorizadas nesta Lei Complementar, constitui crime e sujeita os responsáveis à pena de reclusão , de um a quatro anos, e multa, aplicando-se, no que couber, o Código Penal, sem prejuízo de outras sanções cabíveis.

(grifo nosso)

Assim, diante da conduta criminosa do Requerente trazendo aos autos prova obtida de forma ilícita, requer deste r. Juízo sejam adotadas as providências cabíveis para apuração das responsabilidades.

Consubstanciado, no artigo 40 do Código de Processo Penal, requer deste Mui Digno r. Juízo, sejam remetidas cópias do presente feito ao Ministério Público, para apuração da pratica do crime de quebra de sigilo de dados e bancário.

Pede-se vênia para transcrever o artigo 40 d0 CPP:

Art. 40. Quando, em autos ou papéis de que conhecerem, os juízes ou tribunais verificarem a existência de crime de ação pública, remeterão ao Ministério Público as cópias e os documentos necessários ao oferecimento da denúncia.

A adoção das medidas acima requeridas impõe-se por disposição de Lei, não sendo possível ser ignorada.

DA SÍNTESE DA INICIAL

De forma mentirosa, relata o Autor em sua Inicial que na qualidade de corretor de imóveis, foi procurado pelo Requerido para venda do imóvel localizado na Endereço, Jardim São Lourenço, Sorocaba, SP.

Alega ainda, que o imóvel deveria ser vendido pelo valor de R$ 00.000,00ou R$ 00.000,00(cento e oitenta ou cento e noventa) mil reais, sendo que o valor de comissão seria o praticado no mercado, ou seja, 6% (seis por cento).

Diante do verbalmente pactuado entre as partes, o Requerente iniciou os procedimentos para realização da venda, tais como fotografias do imóvel, anuncio em seu site, tendo grande dispêndio de tempo e de dinheiro.

Narra o Requerente que identificou um possível interessado no imóvel do Requerido o qual realizou visita no imóvel em questão, tendo dado início a negociação, com conversas e tratativas, até que firmaram compromisso de venda e compra pelo valor de R$ 00.000,00, com entrada de R$ 00.000,00(FGTS) e o restante financiado através de um agente financiador.

Descreve o Requerente de forma mentirosa que intermediou toda documentação pertinente ao financiamento e acompanhou a aprovação junto ao agente financiador.

Por fim, relata o Autor também com inverdades que após a aprovação do financiamento e quitação dos valores ao Requerido, o mesmo se recusou a pagar a comissão ao Requerente, alegando que como o Corretor ora Requerente não "trabalhou" para a efetivação do negocio, por isso, não faria jus ao recebimento da comissão.

O Requerente busca seja o Requerido obrigado a pagar a comissão no montante de 6% (seis por cento) sobre o valor da operação, ou seja, R$ 00.000,00.

Foi dada a Causa o valor de R$ 00.000,00.

A narrativa dos fatos apresentada pelo Autor são inverídicas e infundadas, sendo que a verdade será amplamente demonstrado na presente defesa.

DO MÉRITO

DOS FATOS VERÍDICOS OCORRIDOS

O Requerido e sua esposa são proprietários de um imóvel localizado na Endereço, e por motivos de foro íntimo, tinham interesse em vendê-lo.

Assim, no intuito de concretizar a venda do imóvel o Requerido e sua esposa acessaram a "plataforma digital de vendas", denominado de "OLX" e ali, inseriram o anuncio de venda do imóvel.

Algum tempo depois o Requerente entrou em contato via telefone, informando que, havia identificado o anuncio na "PÁGINA DA OLX" e neste momento apresentou-se como sendo Corretor de Imóveis e solicitou autorização do Requerido para oferecer o imóvel para venda.

O Requerido e sua esposa informaram ao suposto Corretor ora Requerente que já haviam outros interessados no imóvel, porem, tudo estava em negociação.

Neste primeiro contato com o Requerente o Requerido e sua esposa indagaram ao suposto Corretor ora Autor sobre qual seria efetivamente o trabalho a ser realizado por ele para venda do imóvel, o suposto"Corretor informou que ira realizar muitas fotos do imóvel, e posteriormente, iria divulgar as fotos em"sites"especializados e também oferecer o imóvel em vários"canais de vendas"e que iria promover a ida de vários interessados na visitação do imóvel do Requerido.

O Requerente não realizou nada do combinado, pois, não realizou as fotos do imóvel, não anunciou em nenhum" site "especializado em vendas, e levou até o imóvel somente o Senhor Nome.

Considerando serem mentirosas e carente de provas as alegações do Requerente quanto a ter realizado fotografias do imóvel, promoção de anuncio em site, e que teve grande dispêndio de tempo e de dinheiro, RESTAM IMPUGNADAS tais alegações.

O Requerido não pode afirmar com certeza se o interessado Nomechegou até o imóvel por meio do anuncio que o próprio Requerido disponibilizou no" SITE OLX "ou se foi o Requerente quem fez contato com ele, sendo esta questão a ser solucionada em possível oitiva de testemunha.

Diante da incerteza quanto a ter o Requerido realmente promovido a" aproximação "do Requerido com o Comprador Nome, resta IMPUGNADO o documento de fls. 16.

E mais, o documento de fls. 16, resta IMPUGNADO tendo em vista ser este NULO DE PLENO DIREITO, pois, as informações nele constante não expressam a verdade e tem a finalidade de induzir a erro o compromissários.

Após conhecer o imóvel o Senhor Nome, demonstrou interesse na compra do imóvel, porem, necessitava de auxílio para ir até a Caixa Econômica Federal para requerer Financiamento de parte do valor da compra.

O Requerido acompanhou o Comprador Nomee o" suposto "Corretor até a Agência da CAIXA Econômica Federal para solicitar o financiamento.

O valor oferecido pela CAIXA para compra do imóvel não era o suficiente e assim, O FINANCIAMENTO NÃO SE CONCRETIZOU na CAIXA Econômica Federal.

O" suposto "Corretor diferente do esperado NÃO AUXÍLIOU O COMPRADOR A BUSCAR OUTRA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA para formalizar a compra do imóvel, o Suposto Corretor preferiu oferecer outros imóveis ao Senhor Nome, conforme comprovam os documentos juntados aos autos as Fls., 17.

Assim, o que de fato ocorreu é que o Corretor" Autor "buscou fazer com que o Senhor Nomee sua esposa" COMPRADORES "desistissem da compra do imóvel do Requerido para que comprassem outro imóvel oferecido por ele.

Os documentos abaixo comprova a pratica ilegal do Requerente:

Imagem não disponível

Baixe a peça processual original para visualizar a imagem.

Assim, mostra-se como FATO INCONTROVERSO que o Requerente na " TENTATIVA DE PREJUDICAR O REQUERIDO " tentou persuadir aos" compradores "a desistirem da compra do imóvel do Requerido, conforme comprova os documentos de fls.17 , juntado aos autos.

Diferente do que relata a Inicial, a tentativa de financiamento no Banco Bradesco e a aprovação do financiamento não teve a participação e auxílio do Requerente.

Resta IMPUGNADO a alegação do Requerente de que acompanhou o Comprador e o Requerido na busca do Financiamento junto ao BANCO BRADESCO e junto ao BANCO DO BRASIL, pois, em ambas as instituições financeiras o Requerido e o Comprador NomeNÃO CONTATAM COM A PRENÇA E AUXÍLIO do Corretor de Imóveis ora Requerente.

Após o Corretor de Imóveis" supostamente "ora Requerente constatar que o valor liberado para financiamento pela Caixa Econômica, não seria o suficiente para concretização da compra e, considerando que os" compradores "não tinham interesse e outros imóveis, o Requerente SIMPLESMENTE DESSITIU DE DAR CONTINUIDADE NO TRABALHO DE VENDA DO IMÓVEL, e abandonou o Comprador e o Requerido.

O Requerente após o insucesso no Financiamento da CAIXA não mais atendeu ao Requerido e aos Compradores, ignorando telefonemas e solicitações de auxílio.

Diante da recusa do" corretor de imóveis "ora Requerente em auxiliar na busca de novo financiamento, o Requerido e o Comprador passaram a" PEREGRINAR "em vários agentes financeiros e bancos, na busca da concretização do financiamento.

Após a negativa da CAIXA, buscaram a aprovação do Financiamento no BANCO BRADESCO, estando desassistidos do Corretor nesta" caminhada ".

Conforme já dito anteriormente, no Banco BRADESCO também não foi possível concretizar o financiamento, pois, o banco liberou valor inferir do que o necessitava o Senhor Nome.

Porem, o Requerido e o Comprador não desistiram do negocio mesmo diante da negativa de 02 (duas) grandes instituições Financeiras.

Importante ressaltar que a" peregrinação "por várias instituições financeiras na busca da liberação de financiamento o Requerido e o comprador estavam sozinhos, ou seja, sem o amparo e auxílio do Corretor de Imóveis.

Continuando as buscas o Requerido e o Comprador, foram até o BANCO DO BRASIL , para também aqui, solicitar aprovação do financiamento e liberação do valor que o Comprador necessitava para compra do imóvel.

Após exigir a apresentação de uma grande quantidade de documentos e Certidões, o BANCO DO BRASIL atendeu a solicitação do Comprador e aprovou o financiamento e liberou o valor solicitado para compra do imóvel.

Necessário dar o devido destaque, pois, diferente do que relata a Inicial, a solicitação do financiamento no BRADESCO e a aprovação do financiamento no BANCO DO BRASIL não teve a presença e auxílio do Corretor de Imóveis" supostamente "Requerente, reiterando a IMPUGNAÇÃO de tais mentiras.

Mostra-se de extrema relevância salientar que, do momento da negativa da CAIXA ECONOMICA FEDERAL até a liberação do Financiamento pelo BANCO DO BRASIL e pagamento do valor na conta do Requerido, passaram-se aproximadamente 08 (oito) meses , período que o Requerido e o Comprador estiveram sem nenhuma assistência do Corretor ora Requerente, a negociação iniciou-se em Abril de 2019 e foi finalizada em dezembro de 2019 , sem nenhum auxílio do Requerente.

Ou seja, no transcorrer destes 06 (seis) meses o" suposto "Corretor ora Requerente NÃO ATENDEU AO REQUERIDO PARA OFERECER APOIO OU COLABORAÇÃO na concretização do Financiamento da compra e venda do imóvel.

Resta IMPUGNADO os e-mail’s juntados as fls., 20 a 31, pois, conforme supra relatado, as datas dos e-mail’s comprovam que tais mensagens forma trocadas quando da"tentativa"de aprovar o financiamento junto a CAIXA ECONOMICA, porem, este financiamento não atendia as necessidades do Comprador e por este motivo buscaram outras instituições para obter o valor necessário para finalizar o financiamento.

IMPUGNA-SE também os documentos 32 a 38, pois, esta Certidão foi obtiva pelo Requerente em Cartório sem o consentimento e conhecimento do Requerido.

Sendo necessário destacar que, o Corretor de Imóveis" supostamente "Requerente, esteve na presença do Requerido uma única vez dentro do imóvel quando da apresentação do imóvel ao Senhor Nome.

O Corretor de Imóveis" suposto "Requerente, agindo contra os interesses do VENDEDOR ora Requerido, PROCUROU o Comprador Nomecom o INTERESSE DE LHE OFERECER OUTRO IMÓVEL para compra, ou seja, estava trabalhando para que o Comprador DESSISTISSE de comprar o imóvel do Requerido.

O CORRETOR DE IMÓVEIS QUE TRABALHA PARA OBSTRUIR A VENDA DE UM IMOVEL TEM O" DIREITO "DE REQUERER LHE SEJA PAGO COMISSÃO QUANDO CONCRETIZADA A VENDA DESTE MESMO IMÓVEL????

A ficha de Financiamento juntada aos autos as fls. 39, FOI OBTIDA DE MANEIRA ILICITA, pois, o Requerente não participou do processo de Financiamento dentro do BANCO DO BRASIL, deste modo, para obter este documento fora" quebrado "o SIGILO do Comprador do imóvel e do Requerido.

Resta IMPUGNADO o documento de fls. 39, devendo o mesmo ser desentranhado dos autos, requerendo ainda, seja extraindo cópias do presente feito e encaminhadas ao Ministério Público para apuração da conduta criminosa cometida pelo Requerente.

De igual maneira resta IMPUGNADO a falsa alegação de procurou o Requerido para pagamento da comissão, pois, o Corretor de Imóveis abandou o Requerido e o Comprador do Imóvel, sendo a presente ação uma ingrata surpresa para o Requerido e também para o Comprado do Imóvel Senhor Nome.

O Requerente demonstrou preocupar-se somente com o valor da comissão que falsamente alega ter direito, não dando atenção aos prejuízos que sua conduta irresponsável estaria proporcionando ao Requerido e ao Comprador.

DO DIREITO

A Lei 6.530/78, que regulamenta a atuação dos profissionais de corretagem determina ser vedado ao Corretor de Imóveis, prejudicar de maneira dolosa ou culposa os interesses de seus clientes, para melhor compreensão, vejamos o que dispõe o texto da lei supra citada:

LEI Nº 6.530, DE 12 DE MAIO DE 1978:

Art 1º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, no território nacional, é regido pelo disposto na presente lei.

(...)

Art 20. Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos nos órgãos de que trata a presente lei é vedado :

I - prejudicar , por dolo ou culpa , os interesses que lhe forem confiados; (...)

IX - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou contravenção ;

(grifo nosso) A atuação do Requerente demonstrou seu total desrespeito ao

texto da lei, pois, sua conduta afrontou dois dos pilares fundamentais da conduta profissional de um Corretor de Imóveis, primeiro por que, de forma DOLOSA prejudicou interesse de seu cliente, sendo que"tentou"fazer com que os Compradores abandonassem a compra do imóvel de seu cliente, em segundo, praticou dolosamente crime de quebra de sigilo do Requerido, e pior, sem demonstrar preocupação alguma.

A cláusula que atribui ao consumidor o ônus do pagamento da Comissão de Corretagem em Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel é nula de pleno direito, pois transborda abusividade, sendo certo que para que venha a existir a obrigação do pagamento da Comissão, obrigatoriamente deve ser demonstrado e detalhado o efetivo trabalho realizado de Corretor de Imóveis, pois, a simples apresentação de uma Compromisso de Venda e Compra onde o Corretor não tenha" trabalhado "para concretização do negocio, mostra-se indevido o pagamento da comissão, sob pena de caracterizar o enriquecimento sem causa.

No caso em tela é exatamente o que se constata, o Requerente ao que tudo indica é pessoa distinta daquela que atendeu ao Requerido e ao Comprador do Imóvel, NÃO CUMPRIU COM AS OBRIGAÇÕES POR ELE PRÓPRIO ASSUMIDAS NO Contrato Formalizado com o Requerido, pois, não realizou fotos do imóvel colocado a venda, não anunciou o imóvel em nenhuma mídia de vendas e pior, quando o Requerido necessitou do auxílio e colaboração do Requerente, este se omitiu e não atendeu as ligações e mensagem a ele enviadas pelo Requerido.

Sendo certo que, a tentativa do Corretor de Imóveis supostamente ora Requerente, em oferecer outro imóvel ao Senhor Nome(COMPRADOR) e com isso, persuadi-lo a desistir da compra do imóvel do Requerido, é descrito no artigo 20 0 da Lei n.º 6.530 0/78, como atitude VEDADA ao Corretor de Imóveis, sendo passível de punição junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

As alegações INCONTROVERSAS e documentos juntados aos autos permitem visualizar nos autos a clara intenção de locupletar-se do Requerente.

Pelas razões acima, constata-se que a pretensão do Requerente não encontra amparo legal, carecendo de alicerce jurídico, devendo-se indeferida in totum os pedidos constante da inicial, para desta forma ser julgando totalmente improcedente a presente ação.

DA IMPUGNAÇÃO DOS VALORES

O Autor requer seja o Requerido condenado no pagamento do valor total de R$ 00.000,00, a titulo de Comissão de Corretagem restando IMPUGNADO integralmente as pretensões formuladas pelo Requerente.

O Requerente ou o suposto Corretor de Imóveis que" conversou "uma única vez com o Requerido, NÃO TRABALHOU e NÃO EMPENHOU ESFORÇOS para fazer jus ao recebimento da Comissão de Corretagem.

E pior, o Corretor de Imóveis, buscou induzir o interessado no imóvel do Requerente em desistir do negocio para comprar" outro imóvel "oferecido pelo Corretor de imóveis.

Assim, a tentativa do Corretor de Imóveis supostamente ora Requerente, em persuadir o Senhor Nomeem desistir da compra do imóvel do Requerido, é descrito como atitude VEDADA ao Corretor de Imóveis, sendo passível de punição junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

Assim, o Réu vem IMPUGNAR o valor pleiteado pelo Autor, a título de Comissão de Corretagem, por ser este, indevido e ilegal.

DA AUDIENCIA DE CONCILIAÇÃO OU DE MEDIAÇÃO

Considerando a solicitação de reconhecimento de Ilegitimidade Passiva do Requerente, manifesta o Requerido NÃO TER INTERESSE NA REALIZAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO.

DOS PEDIDOS

Diante de todo exposto, pede e espera de Vossa Excelência, o que se segue:

- seja acolhida PRELIMINAR DE CARÊNCIA DE AÇÃO EM FACE DE ILEGITIMIDADE ATIVA e assim, seja julgada procedente preliminar para determinado a extinção do feito;

- seja reconhecida a UTILIZAÇÃO DE PROVA ILÍCITA no presente feito, determinando inaldita altera part , o desentranhamento imediato do documento de fls. 39;

- Seja determinado a extração de cópias do presente feito (fls., 39) e encaminhado ao Ministério Pública para apuração do crime descrito no artigo 10 da Lei Complementar n.º 105/2001;

- requer seja julgada TOTALMENTE IMPROCEDENTE , a pretensão do Requerente, sendo, portanto, afastando todas as ilegais pretensões do Requerente;

- requer-se seja o Requerente condenado ao pagamento de despesas processuais, verba sucumbência, bem como, em razão das mentiras narradas e a total distorção da verdade a condenação do Requerente e aplicação da pena de litigância de má fé.

Protesto provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidas, notadamente pelo depoimento pessoal do Autor, o que se requer desde já, sob pena de confissão, e ainda, a oitiva de testemunhas, bem como, a juntada de novos documentos e prova pericial.

Requer ainda que todas as notificações, citações e intimações sejam envidas ao Patrono da 1.a Requerida, o advogado NomeROBERTO FIERI, 00.000 OAB/UF, o qual tem seu escritório instalado na EndereçoCEP 00000-000, cidade de Sorocaba-SP, telefone 15-3232- 6377, endereços eletrônicos: email@email.come email@email.com

Requer também a oitiva da testemunha abaixo arrolada:

- Sr. Nome

CPF n.º 000.000.000-00

Endereço, Jardim São Lourenço, Sorocaba, SP;

- Sra. MARILENE ANDRADE

Endereço, Jardim São Lourenço, Sorocaba, SP;

Gerente do Banco Bradesco Agência Edén;

Gerente do Banco do Brasil Agência Edén;

Termos em que,

Pede Deferimento.

Sorocaba, 24 de Setembro de 2020.

NomeROBERTO FIERI

OAB/00.000 OAB/UF-D