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26 de Maio de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.13.0024

Petição Inicial - TJMG - Ação Execução por Quantia Certa - [Cível] Execução de Título Extrajudicial - de Condominio Residencial Frei Leopoldo

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EXCELENTISSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ____a VARA CÍVEL DA COMARCA DE BELO HORIZONTE - ESTADO DE MINAS GERAIS

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL FREI LEOPOLDO , pessoa jurídica de direito privado, inscrito no CNPJ sob nº 00.000.000/0000-00, situado na EndereçoCEP 00000-000, endereço eletrônico (email@email.com), neste ato representado por seu síndico Nome, brasileiro, casado, funcionário público, portador da carteira de identidade nº. 00000-00e inscrito no CPF/MF sob o nº.000.000.000-00, residente e domiciliado no endereço do condomínio, bloco 136, apartamento 302 (ata de eleição em anexo), vem perante Vossa Excelência, por meio de seus advogados que a esta subscrevem com escritório profissional à EndereçoCEP 00000-000, onde recebem intimações, com fundamento nos artigos 786, 824 e seguintes do Código de Processo Civil/15, propor a presente

EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA

Em face de Nome, brasileira, maior, solteira, proprietária de microempresa, inscrita no CPF sob nº 000.000.000-00, residente e domiciliada à EndereçoCEP 00000-000, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.

DOS FATOS

O exequente está devidamente constituído pela Convenção de Condomínio, portanto legitimado a agir em nome e no interesse das pessoas físicas proprietárias de apartamentos integrantes do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL FREI LEOPOLDO .

A parte executada é proprietária do apartamento 102, bloco 01, situado nas dependências do Condomínio exequente, conforme comprova a matrícula nº 109.651, registrada no 6º Ofício do Registro de Imóveis da Comarca de Belo Horizonte, Minas Gerais.

No presente caso, a parte executada encontra-se inadimplente com os pagamentos das taxas condominiais vencidas no período descrito no demonstrativo de débito atualizado e boletos inadimplidos (art. 798, inciso I, alíneas „a"e „b"do CPC/2015), que integram esta petição inicial, sendo que o débito relativo às taxas condominiais inadimplidas, acrescido de juros de 10%, multa de 2% e correção monetária pelo índice deste Tribunal de Justiça, incidentes desde o vencimento até a data da confecção da planilha (anexo), perfaz a importância de R$ 00.000,00.

Esclarece o exequente, de logo, que os encargos aplicados estão previstos no § 1º, do artigo 1.336 c/c art. 395 do Código Civil:

Art. 1.336, CC - São deveres dos condôminos:

§ 1º - o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionais ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

No caso em tela, a Convenção de Condomínio estabelece que a falta do pagamento da cota de condomínio na data de vencimento implicará multas e juros moratórios de 0,33% (zero vírgula trinta e três por cento) por dia de atraso, aplicados sobre o valor devido, ou seja, de 10% (dez por cento) ao mês.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Nometambém já firmou entendimento no sentido de que não há problema em aplicar percentual de juros moratórios acima de 1% (um por cento):

DESPESAS DE CONDOMÍNIO. JUROS MORATÓRIOS CONVENCIONAIS ACIMA DE 1%.COBRANÇA. 1. Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais, mas os juros moratórios convencionados devem observar um teto máximo que não afronte as disposições da Lei de Usura. 2. Não cabe a cobrança de multa por infração, prevista no art. 1.337, sem a comprovação da comunicação ao condômino,concedendo-lhe oportunidade para defesa.Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - APL: 823149820098260224 SP

0082314-98.2009.8.26.0224, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 16/03/2011, 26a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/03/2011).

O Tribunal de Justiça do Estado do Paraná manifesta entendimento no mesmo sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - JUROS DE MORA ACIMA DE 1% AO MÊS - PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO - POSSIBILIDADE - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - MAJORAÇÃO - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO VERIFICADA - SENTENÇA MANTIDA. 1. A regular intimação do patrono da parte ré então constituído nos autos, ausente qualquer informação ao Juízo, em momento oportuno, da revogação dos poderes outorgados, não caracteriza cerceamento de defesa. 2. "Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais" (STJ, REsp nº 1.002.525/DF, 3.a T., Rel.a Min.a Nancy Andrighi, j. em 16.09.2010). 3. Os honorários advocatícios devem corresponder à justa fixação, nos termos do art. 20 § 3º, alíneas a, b e c, do CPC, levando em conta, para sua fixação, o grau de zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho e o tempo exigido, de forma a remunerar condignamente o advogado. 4. "I - Entende o Superior Tribunal de Justiça que o artigo 17 do Código de Processo Civil, ao definir os contornos dos atos que justificam a aplicação de pena pecuniária por litigância de má-fé, pressupõe o dolo da parte no entravamento do trâmite processual, manifestado por conduta intencionalmente maliciosa e temerária, inobservado o dever de proceder com lealdade". ( REsp 418342/PB, Rel. Min. Castro Filho, 3a T., j. em 11.06.2002). 5. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA POR UNANIMIDADE. 6. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO POR UNANIMIDADE. (TJ-PR (00)00000-0000PR 880362-5 (Acórdão), Relator: José Laurindo de Souza Netto, Data de Julgamento: 03/05/2012, 8a Câmara Cível).

Logo, os juros convencionados são os juros que pertencem à regra, e os juros de 1% à exceção, sendo estes aplicados apenas na falta daqueles. Assim, a cobrança de taxas de juros superior a 1% (um por cento), quando convencionada pelos condôminos é lícita e exigível.

Registre-se, por oportuno, que o descumprimento da obrigação pela parte executada é inconveniente para o condomínio e onera os demais condôminos, os quais se veem indiretamente compelidos a suprir os recursos financeiros que aquele, com sua inadimplência, vêm negando à administração da coisa comum.

Assim sendo, tendo em vista o inadimplemento, pela parte executada, quanto ao pagamento das taxas condominiais - título executivo extrajudicial - e, diante da recusa em buscar solução para suas pendências, não restou ao exequente alternativa senão a busca da via Judicial para poder reaver seu crédito e, assim, suprir o caixa condominial.

DA LEGITIMIDADE PASSIVA

É obrigação da parte executada, na qualidade de proprietária do imóvel, contribuir mensalmente para com as despesas do condomínio, conforme previsto na Convenção do Condomínio, bem como na forma do artigo 12 da Lei nº 4.591/64 e artigo 1.336 do Código Civil, in verbis :

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. Art. 1.336 - São deveres dos condôminos:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (grifamos).

O art. 1.245 do Código Civil que dispõe que "transfere-se entre vivos a propriedade mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis", o que afasta qualquer dúvida de que, constando o nome da parte executada no registro imobiliário do imóvel, assim como no título ora executado, inquestionável sua responsabilidade em arcar com as taxas condominiais.

Não é demais lembrar que a parte executada, proprietária do imóvel, também é responsável pelos débitos condominiais originados antes da aquisição do bem, já que este débito sempre acompanha o imóvel, em razão do seu caráter de obrigação propter rem .

Nesse sentido é o posicionamento da jurisprudência, conforme recente julgado abaixo:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA PROPRIETÁRIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE POR INSTRUMENTO PARTICULAR. FATO NÃO COMUNICADO AO CONDOMÍNIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. 1. Figurando a parte no registro imobiliário como proprietária do bem integrante do condomínio, é parte legitima para figurar no polo passivo da relação processual da ação de cobrança de taxas condominiais. 2. As dívidas de condomínio têm natureza propter rem, podendo o condomínio cobrar do proprietário indicado no registro imobiliário as taxas condominiais em atraso. 3. As obrigações constantes de instrumento particular de transferência de direitos incidentes sobre imóvel, sem registro imobiliário, vinculam apenas as partes contratantes e não têm efeitos erga omnes. 4. Não se pode obrigar pessoa diversa daquela que consta do registro do imóvel como proprietário a pagar as cotas condominiais em atraso se a cessão de direitos não foi comunicada ao condomínio. 5. Apelação conhecida, mas não provida. Unânime. (TJ- DF - APC: 00000-00 0018078-69.2011.8.07.0007, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 20/08/2014, 2a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 22/08/2014 . Pág.: 66).

Conclui-se, portanto, que a parte executada tem a obrigação de contribuir, proporcionalmente à fração ideal que lhe pertence, com as despesas de operação e manutenção, bem como outras despesas e taxas legalmente lançadas pela administração do condomínio ora Requerente .

DO CABIMENTO DA PRESENTE AÇÃO DE EXECUÇÃO - DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL

A presente medida judicial é absolutamente cabível, pois em inovação legislativa que buscou dar celeridade e efetividade à satisfação dos créditos condominiais, o inciso X, do artigo 784, do novo Código de Processo Civil/2015 conferiu expressamente ao "crédito referente às contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembléia geral, desde que documentalmente comprovadas", a natureza de título executivo extrajudicial podendo o mesmo ser exigível por meio de ação de execução caso o devedor não satisfaça a obrigação consubstanciada em tal documento.

Ademais, a existência do crédito está documentalmente comprovada, como determina a lei, na medida em que está amplamente comprovado nos autos a existência do débito, sendo que a simples juntada aos autos dos boletos referentes às taxas condominiais, assim como da planilha descritiva de débitos, já fazem prova inequívoca do débito da unidade condominial, conforme jurisprudência pátria, vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL - COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS - INÉPCIA DA INICIAL - INOCORRÊNCIA - PEÇA INAUGURAL CLARA E PRECISA QUANTO A PRETENSÃO DO AUTOR - APRESENTAÇÃO DE BALANCETES E DEMONSTRATIVO DE DÉBITOS - DESNECESSIDADE - SUFICIÊNCIA DOS BOLETOS APRESENTADOS PELO CONDOMÍNIO - EXCESSO E EQUÍVOCO NA COBRANÇA NÃO DEMONSTRADOS - INCIDÊNCIA DE MULTA E JUROS DE MORA - POSSIBILIDADE.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.1 - Deve ser rejeitada a alegação de inépcia da inicial, quando a referida peça se mostra clara e precisa, não deixando dúvidas quanto a pretensão do autor. 2 - Não há necessidade de apresentação dos balancetes mensais para a cobrança das quotas condominiais, sendo os boletos bancários ou a planilha de cálculo das quotas condominiais atrasadas, suficientes para comprovação do débito .3 - Não tendo o requerido comprovado a existência de excesso ou equívoco na cobrança, devido a inclusão de encargos não previstos na convenção de condomínio, ou ainda, de que alguns boletos lhe foram enviados sem o código de barras, ônus que lhe competia, nos termos do artigo 333, inciso II, do Código de Processo Civil, não há como reconhecer a culpa do condomínio pelo atraso das parcelas, afastando a incidência de multa e juros de mora, os quais, aliás, estão previstos tanto na convenção de condomínio como na legislação, devendo ser mantida a sentença, na sua integralidade. (TJPR - 10a C.Cível - AC - 00000-00- Região Metropolitana de Maringá - Foro Central de Maringá - Rel.: Luiz Lopes - Unânime - - J. 22.10.2015)

CÍVEL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA TAXAS CONDOMINIAIS ANTECIPADAS POR EMPRESA A CONDOMÍNIO. CONTRATO QUE PREVIU A SUB- ROGAÇÃO NA HIPÓTESE DE RESCISÃO DA AVENÇA.SUB-ROGAÇÃO CONVENCIONAL (ART. 347, I, DO CC).REGRAS DA CESSÃO DE CRÉDITO. COMPROVADA NOTIFICAÇÃO

EXTRAJUDICIAL DOS CONDÔMINOS DEVEDORES. EFICÁCIA DA SUB-ROGAÇÃO PERANTE ESTES. LEGITIMIDADE ATIVA DA EMPRESA DE COBRANÇA CONFIGURADA. DEVER DOS PROPRIETÁRIOS DE QUITAÇÃO DO DÉBITO CONDOMINIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA CARACTERIZADA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. APRESENTAÇÃO DOS BALANCETES E RATEIOS MENSAIS. DESNECESSIDADE. PRESUNÇÃO DE REGULARIDADE DAS TAXAS COBRADAS, ATÉ PORQUE DECORRENTES DE RATEIOS MENSAIS APROVADOS EM PRESTAÇÃO DE CONTAS PERIÓDICAS.BLOQUETOS DE COBRANÇA ACOSTADOS AOS AUTOS.DOCUMENTOS APTOS A COMPROVAR O DÉBITO.SENTENÇA MANTIDA . RECURSO NÃO PROVIDO. TRIBUNAL DE JUSTIÇA Apelação Cível nº 00000-00(TJPR - 8a C.Cível - AC - 00000-00- Região Metropolitana de Londrina - Foro Central de Londrina - Rel.: Lilian Romero - Unânime - - J. 13.11.2014)

Com efeito, juntamente com a presente petição inicial, segue em anexo todos os documentos suficientes para o ajuizamento da demanda, quais sejam, ata de eleição do síndico, cópia da convenção do condomínio, boletos inadimplidos, matrícula do imóvel, bem como a planilha com a discriminação dos valores em aberto, que demonstram a existência do crédito ora executado.

Diante de todo o exposto, não há que se discutir que, tendo em vista a inadimplência no pagamento de suas taxas condominiais mensais, necessário se faz a propositura da presente demanda, a fim de compelir a parte executada a cumprir com seus deveres de condômino, pagando a quantia de R$ 00.000,00, já acrescida da correção monetária por índice oficial, dos juros de mora de 10% ao mês e da multa nos termos do artigo 1.336, § 1º, do Código Civil, tudo atualizado desde a data do inadimplemento até a data da confecção da planilha em anexo.

DO PEDIDO

Diante de todo exposto, REQUER:

a) Sejam fixados honorários advocatícios no percentual de 10% sobre o valor da execução, nos termos do art. 827, do CPC/2015;

b) Seja determinada a citação da parte executada, por meio de oficial de justiça, nos termos do art. 829 e parágrafos do CPC/2015 , para o endereço mencionado no preâmbulo, para que, querendo, pague a quantia de R$ 00.000,00, conforme planilha em anexo, devidamente atualizada até a data do efetivo pagamento, a ser acrescida dos honorários advocatícios ora fixados, no prazo de 03 (três) dias nos termos do artigo 829 do Código de Processo Civil, sob pena de prosseguimento da execução;

c) Se não efetuado o pagamento no prazo de 03 dias acima mencionado, seja determinada penhora da quantia integral diretamente nas contas bancárias da parte executada, por meio do sistema BACENJUD, art. 835, inciso I, c/c , do CPC/2015;

d) Nos termos do art. 782, § 3º, se não efetuado o pagamento no prazo de 03 dias, seja determinada a inclusão do nome da parte executada em cadastros de inadimplentes.

Em cumprimento à alínea „c", do inciso II, do art. 798, do CPC/2015, indica o exeqüente o imóvel objeto do débito condominial, qual seja, apartamento 102, bloco 01, situado nas dependências do Condomínio exeqüente, conforme matrícula nº 109.651, do 6º Ofício do Registro de Imóveis da Comarca de Belo Horizonte, Minas Gerais, para penhora, se infrutífera a tentativa de bloqueio on line de valores via BACENJUD nas contas da parte executada.

Requer que todas as publicações e intimações sejam realizadas única e exclusivamente em nome do Dr. Nome, inscrito na OAB/MG n. º 173.179 que esta subscreve, sob pena de nulidade dos atos processuais posteriores.

Por oportuno, declaro, para os devidos fins, que as cópias dos documentos acima relacionados e ora acostados equivalem aos seus respectivos originais, com fundamento no art. 425, IV, do Código de Processo Civil.

Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00.

Nesses termos, pede deferimento.

Belo Horizonte, 10 de janeiro de 2020.

Nome

00.000 OAB/UF

Nome

00.000 OAB/UF