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14 de Junho de 2021

Petição - Ação Devolução contra Mrv Mrl Xxxix Incorporações Spe

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COMARCA DE CAMPOS DOS GOYTACAZES DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO

Proc. no 0000000-00.0000.0.00.0000

Nome, por seus advogados infra- assinados, nos autos da Ação de RESCISÃO CONTRATUAL c/c Restituição de Quantias Pagas E com pedido de Tutela de Urgência (para a abstenção de inclusão do nome da autora do SERASA e suspensão da exigibilidade das parcelas), que move em face de MRV MRL XXXIX INCORPORAÇÕES SPE LTDA, MRL ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS E MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, em atenção ao r. despacho de fl. 269, apresentar RÉPLICA aos termos da contestação de fls. 253/267, o que faz pelos motivos a seguir expostos:

1. DAS ALEGAÇÕES DAS RÉS.

Devidamente citada, a parte Ré ingressou aos autos arguindo, em suma, os seguintes pontos: i) legalidade da cobrança da retenção das Arras e impossibilidade de devolução desses valores; ii) validade das cláusulas contratuais que impõem a multa de 8% sobre o valor do contrato e pela impossibilidade de rescisão do contrato, bem como pela devolução de 90% dos valores pagos; iii) ausência de comprovação de existência de danos morais; iv) invalidade da inversão do ônus da prova.

Não obstante, ver-se-á que melhor sorte não assiste aos argumentos apresentados pela Ré, senão vejamos!

2. DA BOA FÉ OBJETIVA. DO DEVER DE COOPERAÇÃO. DA TRANSPARÊNCIA. DA ILEGALIDADE DA CLAUSULA DE RETENÇÃO DE 8% DO VALOR DO CONTRATO.

2.1 Da boa fé objetiva e seus deveres anexos. Da cooperação.

É cediço que, desde os romanos, o princípio da força obrigatória dos contratos é pedra angular da segurança do comércio jurídico. Pacta sunt servanda .

Se essa era uma verdade incontestável para os moldes clássicos de contratação, para a sociedade de consumo e dos contratos de massa hodierna merece o princípio uma releitura.

Com efeito, mormente diante dos inevitáveis contratos de adesão em que verdadeiramente inexiste uma fase pré-negocial e o conteúdo do instrumento contratual é unilateralmente elaborado, “ deve-se sim criar normas e uma disciplina específica adaptada às suas características especiais e que permita um controle efetivo da equidade contratual ” (in, MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor, 4.a Edição, Revista dos Tribunais, pág. 63.)

Assim, para disciplinar tais relações contratuais complexas, cativas, de longa duração, passou se, portanto, a uma visão dinâmica destes contratos massificados, de como sua especialidade e indiscutível importância social imprimem a necessidade de uma nova interpretação das obrigações assumidas, de uma visualização mais precisa da gama de deveres principais e secundários existentes nestas relações contratuais e de que, em virtude da confiança despertada, o paradigma máximo aqui há de ser o princípio da boa-fé objetiva.

O próprio Código de Defesa do Consumidor traz como principal princípio norteador a boa fé objetiva e seus deveres anexos, sendo certo que a mesma deve pautar as relações entre consumidor e fornecedor, estabelecendo, pela cláusula geral

deveres anexos aos pactuados (SCHAWRTZ:2013.p.67) .

Vale transcrever o art. 51, IV, já citado, que se adequa perfeitamente ao caso em tela:

Art. 51. IV “estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou eqüidade

Com base nesses ensinamentos, é possível compreender que a parte Ré, no mínimo, não agiu com boa fé objetiva e seus deveres anexos (violação positiva do contrato) 1 já que a Autora relutou em NÃO ACEITAR a indecorosa proposta feita pela Incorporadora, contudo, passou então a ser alvo de verdadeira COAÇÃO MORAL por parte da Empresa.

Por estas razões, é que roga por justiça!

3. DA DEVOLUÇÃO DE 100% DOS VALORES PAGO. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA RÉ.

Conforme já observado, os Réus enganaram a Autora por meses lhe fazendo acreditar que o financiamento era certo de sair como se verifica em exordial às fls. 8-9.

Nesse contexto, a atitude da parte Ré viciou o contrato, uma vez não ter sido clara no ato da compra e no decorrer da execução do contrato. Por isso, a rescisão é medida que se impõe.

Vale destacar que a JURISPRUDÊNCIA dos Tribunais Superiores caminha neste sentido, senão vejamos:

1 SCHAWRTZ, Fabio. Direito do Consumidor- Tópicos e Controvérsias. Niterói-RJ: IMPETUS,

2013. P. 67.

Compromisso de compra e venda de imóvel. Resolução por culpa da construtora. Artigo 924 do Código Civil/1916 [art. 413 do atual]. Inaplicabilidade. Aplicação do art. 1.092, parágrafo único, do Código Civil/1916 [art. 389 do atual]. Restituição da integralidade das parcelas pagas e dos lucros cessantes pelo valor do aluguel mensal que o imóvel poderia ter rendido. Precedentes. Na resolução de compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa do promitente-vendedor, não é aplicável o disposto no art. 924 do Código Civil/1916 [art. 413 do atual], mas sim o parágrafo único do art. 1.092 do Código Civil/1916 [art. 389 do atual], e, consequentemente, está o promitente-vendedor obrigado a devolver integralmente a quantia paga pelo promitente- comprador. Resolvida a relação obrigacional por culpa do promitente-vendedor que não cumpriu a sua obrigação, as partes envolvidas deverão retornar ao estágio anterior à concretização do negócio, devolvendo-se ao promitente-vendedor faltoso o direito de livremente dispor do imóvel, cabendo ao promitente-comprador o reembolso da integralidade das parcelas já pagas, acrescida dos lucros cessantes. A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335

(REsp 00.000 OAB/UF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 16.08.2005, DJ 05.09.2005, p. 402). 2

Aliás, a Súmula 98 do E.TJ/RJ prevê permite ao promissário-comprador RESCINDIR, em casos de rescisão contratual por culpa da vendedora, o compromisso de venda e compra e receber de volta 100% das quantias quitadas ao comprador, senão vejamos:

Súmula 98:Na ação de rescisão de negócio jurídico, por culpa do vendedor, cumulada com restituição de parcelas pagas , descabe o abatimento de valores referentes à taxa de administração do empreendimento frustrado, mesmo que destinadas ao pagamento de comissões, intermediações e outras despesas de comercialização, devendo a devolução efetivada ao comprador ser plena, de modo assegurar-lhe o exato recebimento de tudo o que despendeu ”.

Portanto, a Autora tem direito à rescisão contratual, devendo a parte Ré proceder à devolução integral das quantias pagas, no caso R$ 00.000,00,devidamente atualizadas, acrescidas dos respectivos juros e atualização monetária.

4. DO DIREITO INDISCUTÍVEL DO AUTOR EM RESCINDIR O CONTRATO. DA DEVOLUÇÃO DE 90% DOS VALORES PAGOS. ENTENDIMENTO DO STJ E TJ/RJ.

Em contrapartida, caso V. Exa. entender que o caso em tela não se enquadra em hipótese de inadimplemento da parte ré, se pugna pela devolução de boa parte das parcelas pagas pela Autora.

2 SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário: Teoria e Prática. 7a edição -Editora Forense – São

Paulo: 2014. P.405.

5. DO DIREITO DA AUTORA DE RESCINDIR O CONTRATO.

A Autora se encontra na posição de CONSUMIDOR em um contrato de ADESÃO, no qual não é discutível a sua vontade, no sentido de dar o Contrato por rescindido – essa vontade deve ser respeitada, eis que se trata de direito líquido e certo.

Acerca do assunto, o jurista SILVIO DE SALVO VENOSA entende que o desfazimento contratual não pode ser questionado, por se tratar de um direito da parte obrigação, assim explicando a questão:

“Todos os contratos bilaterais, portanto, trazem essa chamada cláusula resolutória implícita, que permite a rescisão. (...) A resolução do contrato é aplicável sempre que existam obrigações pendentes na avença e a parte que pretenda fazê-lo valer esteja interessada na resolução”. 3

Nesses termos, ainda que a Ré NÃO tenha culpa EXCLUSIVA pelo desfazimento do negócio, é certo que o promissário-comprador, mesmo inadimplente, pode RESCINDIR o compromisso de venda e compra e receber de volta parte justa das quantias quitadas ao comprador, devendo as partes ser repostas ao status anterior à celebração do contrato independentemente de reconvenção, inclusive.

De maneira unânime, os tribunais superiores vêm entendendo que o compromissário-vendedor fará jus, a título de multa, ao ABATIMENTO da taxa de despesas de administração e propaganda, contudo, sendo certo que nada justifica uma retenção maior do que 10% (dez por cento) sobre os valores pagos pela Autora.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça:

“a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção de contrato de promessa de

3 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. v. II. 3. ed. São Paulo: Atlas, 2003. p. 396.

justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização , da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim", conforme se verifica em sede de Recurso Especial (AGREsp ir 244 625 - SP, 3a Turma do Superior Tribunal de Justiça, v un, Rel. Min Castro Filho, em 9/10/01, DJU de 25/2/02, pág. 376).

O entendimento de nossos Tribunais Regionais, bem como do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, não é diferente, sendo apresentado nos seguintes termos:

Agravo legal em Apelação. Promessa de compra e venda de imóvel. Rescisão. Desistência do comprador. Perda integral das prestações. Cláusula nula de pleno direito. Fixação equitativa do percentual de retenção. Perdas e danos. Honorários advocatícios convencionais. 1. Na forma do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, é nula de pleno direito a cláusula de retenção que preveja o perdimento integral das prestações pagas pelo adquirente, na hipótese de rescisão do contrato de compra e venda. Por outro lado, o art. 413 do Código Civil, e ainda do art. 6o, V, e do art. 51, IV, ambos do Código de Defesa do Consumidor, conferem substrato normativo à fixação equitativa de pena de retenção. 2. Na esteira de vasta jurisprudência do STJ e deste Tribunal

e venda imobiliária por fato do comprador, a fixação da retenção no patamar de 10% a 25% das prestações vertidas. As circunstâncias do caso concreto, revelando mínimos custos operacionais para a construtora, o pagamento antecipado da comissão de corretagem pelo próprio consumidor, e ainda a retomada do bem com valor de mercado notoriamente incrementado, justifica-se a fixação do percentual mínimo de 10%, devendo os 90% restantes ser restituídos com correção monetária desde o desembolso e juros moratórios desde a citação (arts. 405 do CC e 219 do CPC). 3. A presente ação somente foi ajuizada por força da temerária recalcitrância da construtora ré, que insistiu em aplicar cláusula contratual que sabia ou devia saber nula de pleno direito, gerando para o demandante despesas com a contratação de advogado. Assim, olhos postos no princípio da reparação integral (restitutio in integrum),"aquele que deu causa ao processo deve restituir os valores despendidos pela outra parte com os honorários contratuais, que integram o valor devido a título de perdas e danos, nos termos dos arts. 389, 395 e 404 do CC/02"(REsp (00)00000-0000/MG, 3a Turma, DJe 24/06/2011). 4. Desprovimento do

recurso. (TJ-RJ, Relator: DES. MARCOS ALCINO DE

AZEVEDO TORRES, Data de Julgamento: 29/10/2014,

VIGÉSIMA SÉTIMA CÂMARA CIVEL/ CONSUMIDOR)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA EXISTENTE EM DISTRATO DE PROMESSA DE

TOTALIDADE DOS VALORES JÁ DESEMBOLSADOS PELOS AUTORES. A controvérsia recursal cinge-se a analisar se a cláusula acima citada é ou não abusiva e, em caso positivo, se o percentual de retenção de 10% fixado pelo Juízo a quo merece ou não ser majorado, bem como se os juros incidentes no valor a ser restituído devem contar a partir do trânsito em julgado ou da citação. Evidente a iniquidade da cláusula que ajusta em 100% o valor da retenção de prestações pagas pelo consumidor. Cláusula penal excessivamente onerosa para o consumidor, impondo-lhe perda material desproporcional e injustificável. Na espécie de contrato de que se trata, o credor recebe de volta o bem transacionado, podendo negociá-lo com terceiro, de maneira a no mínimo amenizar suas perdas. Precedentes do STJ que apontam patamar de retenção entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso. As circunstâncias do caso concreto justificam a fixação do percentual de retenção no patamar mínimo de 10%, uma vez que foram mínimos os custos operacionais da construtora, porquanto os distratantes, ora apelados, é que arcaram com os emolumentos, custas e tributos devidos sobre o distrato. Além disso, não chegou a ocorrer a efetiva entrega do bem aos apelados e, mais ainda, o apelante recebeu de volta o bem transacionado, podendo renegociá-lo. Com efeito, em se tratando de responsabilidade contratual, como a do caso concreto, a incidência dos juros de 1% ao mês deve fluir a partir da data da citação e não do trânsito em

contrario sensu). Sentença que se mantém. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. (TJ-RJ, Relator: DES. MARCIA CUNHA SILVA ARAUJO DE CARVALHO, Data de Julgamento: 05/03/2015, VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CIVEL/ CONSUMIDOR

Ressalta-se ainda que a restituição dos valores, ao consumidor, deverá ser realizada à vista conforme entendimento sumulado em Superior Tribunal de Justiça, e não em parcelas, senão vejamos:

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer aimediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Assim, tendo em vista que a Autora efetuou o pagamento de R$ 00.000,00, deve ao menos ser restituído em 90% (noventa por cento) do que foi pago, o que perfaz a importância de R$ 00.000,00,em única parcela, devidamente atualizada desde cada desembolso e acrescida de juros legais desde a citação, na linha de todos os precedentes sobre a matéria, evitando-se o enriquecimento sem causa da requerida.

Por fim, requer a rescisão do aludido contrato.

6. DA EFETIVA COMPROVAÇÃO DE DANOS MORAIS. DA NECESSIDADE DE REPARAÇÃO. INOBSERVÂNCIA DO DEVER DE PRESTAR INFORMAÇÃO COM

Boa parte da doutrina conceitua dano moral como a lesão a um direito da personalidade 4 , restando superada, ou pelo menos deveria restar, a concepção de dano moral subjetivo.

Sob esta perspectiva, “qualquer circunstância que atinja o ser humano em sua condição humana, que (mesmo longinquamente) pretenda tê-lo como objeto, que negue sua qualidade de pessoa, será automaticamente considerada violadora de sua personalidade e, se concretiza, causadora de dano moral”. 5

Socorre-se, portanto, da opção fundamental do constituinte para destacar que a ofensa a qualquer aspecto extrapatrimonial da personalidade, ainda que não se subsuma a um direito subjetivo específico, pode acarretar dano moral, desde que grave o suficiente para ser considerada lesiva à dignidade humana. 6

Para tanto, é possível encontrar fundamento na premissa kantiana de que a humanidade das pessoas reside no fato de elas serem racionais, isto é, dotadas de livre arbítrio e de capacidade para interagir – sujeitos, portanto, do discurso e da ação – e, desse modo, será “desumano”, isto é, contrário à dignidade humana. Em outras palavras:

(...)”tudo aquilo que puder servir para reduzir a pessoa (o chamado sujeito de direitos) à condição de objeto. Esta perspectiva desdobra-se nos seguintes postulados: i) o sujeito moral (ético) reconhece a existência dos outros como sujeitos iguais a ele; ii) merecedores do mesmo respeito à integridade psicofísica de que é titular; iii) é dotado de vontade livre, de autodeterminação; iv) é parte do grupo social, em relação ao qual tem a garantia de não vir a ser marginalizado”. 7

4 Paulo Luiz Neto Lobo, Danos morais e direitos da personalidade, in Revista Trimestral de Direito Civil, n.

6, abr.-jun. 2001, pp. 79-97

5 Maria Celina Bodin de Moraes, Danos à pessoa humana, cit., p. 188. 6 P.247. 7 Idem.

princípios da igualdade, da integridade física e moral – psicofísica –, da liberdade e da solidariedade social ou familiar, os quais se encontram previstos na Constituição da República.

Dano moral se configurará se restar comprovado lesão a algum desses aspectos ou substratos que compõem, ou conformam, a dignidade humana. Entretanto, quando estes princípios entrarem em colisão entre si, será necessário ponderar, através do exame dos interesses em conflito, tais princípios em relação a seu fundamento, isto é, a própria dignidade humana.

Boa parte da doutrina conceitua dano moral como a lesão a um direito da personalidade 8 , restando superada, ou pelo menos deveria restar, a concepção de dano moral subjetivo.

Sob esta perspectiva, “qualquer circunstância que atinja o ser humano em sua condição humana, que (mesmo longinquamente) pretenda tê-lo como objeto, que negue sua qualidade de pessoa, será automaticamente considerada violadora de sua personalidade e, se concretiza, causadora de dano moral”. 9

Socorre-se, portanto, da opção fundamental do constituinte para destacar que a ofensa a qualquer aspecto extrapatrimonial da personalidade, ainda que não se subsuma a um direito subjetivo específico, pode acarretar dano moral, desde que grave o suficiente para ser considerada lesiva à dignidade humana. 10

Para tanto, é possível encontrar fundamento na premissa kantiana de que a humanidade das pessoas reside no fato de elas serem racionais, isto é, dotadas de livre arbítrio e de capacidade para interagir – sujeitos, portanto, do discurso e da ação – e, desse modo, será “desumano”, isto é, contrário à dignidade humana. Em outras palavras:

8 Paulo Luiz Neto Lobo, Danos morais e direitos da personalidade, in Revista Trimestral de Direito Civil,

n. 6, abr.-jun. 2001, pp. 79-97 9 Maria Celina Bodin de Moraes, Danos à pessoa humana, cit., p. 188.

10 P.247.

chamado sujeito de direitos) à condição de objeto. Esta perspectiva desdobra-se nos seguintes postulados: i) o sujeito moral (ético) reconhece a existência dos outros como sujeitos iguais a ele; ii) merecedores do mesmo respeito à integridade psicofísica de que é titular; iii) é dotado de vontade livre, de autodeterminação; iv) é parte do grupo social, em relação ao qual tem a garantia de não vir a ser marginalizado”. 11

Aplicados ao ordenamento jurídico, serão corolários desta elaboração os princípios da igualdade, da integridade física e moral – psicofísica –, da liberdade e da solidariedade social ou familiar, os quais se encontram previstos na Constituição da República.

Dano moral se configurará se restar comprovado lesão a algum desses aspectos ou substratos que compõem, ou conformam, a dignidade humana. Entretanto, quando estes princípios entrarem em colisão entre si, será necessário ponderar, através do exame dos interesses em conflito, tais princípios em relação a seu fundamento, isto é, a própria dignidade humana.

Exatamente, é o que se busca no caso em tela, considerando que:

1) Houve, por óbvio, frustração de sincera expectativa de realização do sonho da

casa própria, não só quando lhe afiançou de que era certo obter o financiamento no âmbito do Programa Minha Casa, Minha vida, mesmo sabendo que ao final não o conseguiria, mas também quando omitiu essa informação durante 8 meses, gerando transtornos durante toda a fase tratativa do contrato. Tanto é verdade que a Autora adiou a data de sua cerimônia de casamento na esperança de que conseguiria a liberação do crédito imobiliário (fl.44).

11 Idem.

2) A autora tentou por diversas vezes desde Março de 2016 de forma amigável reaver pelo menos boa parte do valor pago conforme anexos (fls. 71, 63/67 e 45/53).

3) Até o momento, a 1aRé só ofereceu proposta abusiva, mesmo ciente de que caminhava na contramão dos princípios norteadores que regem a relação de consumo.

4) Cumpre salientar que não foi uma ou duas vezes que a Autora entrou em contato na tentativa de requerer o que lhe é de direito, e sim várias, o que se demonstra perda do tempo útil de cada um, que por sua vez fora perdido para resolver um problema que poderia ter sido resolvido facilmente, às fls. 45-53.

Nítido o sofrimento da Autora, que confiou na Ré e teve suas expectativas totalmente frustradas, às fls. 60/65.

Ora, Excelência, a parte Ré dizer que a Autora não sofreu danos morais é um verdadeiro ENGODO!!!

Nestas condições, devem os Réus ser condenados a indenizar a Autora pelos prejuízos morais experimentados, que é comprovado in re ipsa, sendo imperioso, portanto, reconhecer a responsabilização civil das 1a, 2a e 3a Rés, uma vez que a sua postura desde o ato da compra do imóvel até a presente data mostra-se totalmente contrária a boa fé objetiva e seus deveres anexos, o que é geretriz de dano moral indenizável no valor de R$ 00.000,00, considerando o dolo intenso dos Réus.

7. FUNÇÃO EDUCATIVA DO DANO MORAL

Além dos mais, só nos resta a acreditar, infelizmente, que a postura da Ré demonstram claramente que o montante corriqueiramente sentenciado pelos tribunais tende a demonstrar que o custo benefício de lesar patrimonialmente pessoas e levá-las ao Poder Judiciário para obterem seus direitos, depois de dois, dez ou vinte anos, é lucrativa.

com o fim de coibir o pólo passivo a não mais gerar risco de prejuízo e efetivos danos aos terceiros tem seu alicerce na FUNÇÃO EDUCATIVA DO DANO MORAL, cujo objetivo é fazer o réu e quem mais desejar lesionar patrimonialmente terceiros, desista antes mesmo de tentar.

Logo, a forma educativa de incentivar os que tendem lesar patrimonialmente os cidadãos de boa fé na sociedade, é uma punição econômica significativa comparada ao poder econômico do agente.

8. DA ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE REQUISITOS PARA A INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA

Tenta a Ré, fazer crer que não restaram comprovados os requisitos ensejadores à inversão do ônus da prova.

No entanto, cumpre salientar, que dentre os serviços oferecidos pela Ré, estava a construção de unidades habitacionais autônomas.

Sendo assim, uma vez que a Autora é hipossuficiente ante a parte Ré, necessário que se aplique o previsto no artigo 6o da Lei 8.078/98, em especial o inciso VIII, por medida de Justiça.

9. DOS REQUERIMENTOS

Diante de todo o exposto, uma vez refutados todos os argumentos da Ré, espera a Autora sejam acolhidos integralmente todos os PEDIDOS formulados na vestibular, uma vez que inexiste causa impeditiva, modificativa ou extintiva ao pleito formulado, quiçá prova idônea; condenando a Ré, ao final da lide, ao pagamento da verba integral de sucumbência.

Nestes termos.

Pede-se deferimento.

Nome

00.000 OAB/UF 00.000 OAB/UF