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2 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.26.0229

Petição Inicial - TJSP - Ação de Devolução de Valores em Razão de Rescisão Contratual com Pedido de Tutela Antecipada - Procedimento Comum Cível - contra Momentum Empreendimentos Imobiliários

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EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (ÍZA) DE DIREITO DA M.M____º VARA CÍVEL DA COMARCA DE HORTOLÂNDIA/SP.

Nome, brasileiro, casado, Operador de Produção, portador da cédula de identidade - RG, sob o nº: 00000-00, com Cadastro de Pessoas Físicas - CPF, sob o nº: 000.000.000-00e sua esposa, Nome, brasileira, casada, desempregada, portadora da cédula de identidade - RG, sobo nº: 00000-00, com Cadastro de Pessoas Físicas - CPF, sob o nº: 000.000.000-00, ambos com endereço situado à EndereçoCEP nº: 00000-000, na cidade de Hortolândia/SP, vem, mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência, por intermédio de seus advogados e bastante procuradores que por esta subscrevem, propor a presente:

AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES EM RAZÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL

COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA

em face de MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. , pessoa jurídica de direito privado, devidamente inscrita no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas - CNPJ, sob o nº 00.000.000/0000-00, com sede à EndereçoCEP nº: 00000-000, mediante as razões de fato e de direito a seguir aduzidas:

1. PRELIMINARMENTE:

1.1. Da Gratuidade Processual:

I - Inicialmente, o Requerente informa que não possuí condições financeiras de arcar com as custas processuais e honorários advocatícios, sem que tais valores façam-lhe falta ao seu sustento, bem como ao sustento de sua família.

II - Para tanto, afim de que seja comprovada tal benesse, requer os Autores a juntada de suas Carteiras de Trabalho e Previdência Social - CTPS, em que resta demonstrada a qualidade de hipossuficiência dos mesmos, requerendo desde já a concessão do referido benefício, nos termos do artigo 98 e seguintes do Código de Processo Civil.

1.2. Da Desnecessidade de Prova de Pagamento das Custas Processuais:

III - Esclarecem os Autores que anteriormente já propuseram uma demanda semelhante a esta, que por sua vez teve seu trâmite na 34º Vara Cível Comarca de São Paulo/SP (processo nº: 1005702-16.2019.8.26.0010), em que a mesma fora extinta sem resolução de mérito.

IV - E certo que na mencionada propositura, as partes demandantes também requereram o benefício da gratuidade processual, este que por sua vez fora indeferido pelo r.juízo, sob o fundamento de que as partes supostamente " renunciaram " a prerrogativa de foro disposta no artigo 101, I do CDC, versando ainda que a contratação de advogado particular constitui-se como óbice para a concessão da benesse pleiteada, conforme se observa pelo trecho da r.decisão da mencionada lide, requerendo-se vênia para a inserção gráfica abaixo:

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V - Pois bem, em que pese o entendimento do mencionado juízo da 34º Vara Cível da Comarca de São Paulo/SP , é certo que eventual renúncia de foro privilegiado não pode se constituir como óbice para a concessão do benefício da gratuidade processual .

VI - Ademais, deve-se observar que a natureza da presente ação raramente importa a realização de audiências, haja vista as provas processuais constantes dos autos serem, em sua maioria, exclusivamente documental, de forma a importar com o consequente julgamento antecipado do mérito, conforme dispõe o artigo 355, I, do Código de Processo Civil.

VII - Outrossim, o entendimento jurisprudencial é no sentido de que o reconhecimento, no que tange a concessão da gratuidade processual, quando da propositura de nova demanda, importa a desnecessidade de recolhimento das custas processuais prevista no artigo 486, § 1º e do Código de Processo Civil, cujo teor das ementas, requer-se vênia para apresentação:

DIREITO DE VIZINHANÇA - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - JUSTIÇA GRATUITA - Agravo de instrumento contra decisão que determinou o recolhimento das custas iniciais, reportando-se a anterior indeferimento de justiça gratuita em ação idêntica interposta pelo autor e que fora objeto de cancelamento de distribuição com base no artigo 290 do Código de Processo Civil - Insurgência do demandante sob o argumento de que a decisão afronta o artigo 99, § 2º, do CPC - Decisão acertada - Não há óbice para renovação da demanda, mas para tanto, a parte deve sanar os vícios que ensejaram o cancelamento do feito e, nesse raciocínio, correta a determinação judicial. Ademais, embora admissível ao autor pleitear a benesse da gratuidade na segunda ação, diante do anterior indeferimento , mister a comprovação de fatos novos ou a modificação da situação outrora apresentada, condição não aferida na hipótese - Decisão mantida - Recurso improvido.

(TJ-SP 21382071820188260000 SP 2138207-18.2018.8.26.0000, Relator: Carlos Nunes, Data de Julgamento: 13/08/2018, 31º Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/08/2018) - grifo nosso

VIII - Neste sentido, necessário observar-se que o que motivou o indeferimento da gratuidade processual na demanda anterior foi pelo motivo de "abstenção" de prerrogativa de foro, e não pelos documentos que de fato instruíram a referida lide, motivo no qual os documentos trazidos aos autos naquela oportunidade, bem como, os trazidos pelos Autores na presente exordial demonstram, de forma inequívoca a necessidade de concessão dos benefícios da gratuidade processual.

IX - Portanto, os Autores reiteram nesta oportunidade, o pedido de concessão dos benefícios da gratuidade processual, nos termos do artigo 98 e seguintes do CPC, com a consequente isenção de recolhimento das custas processuais, referente a demanda anteriormente proposta .

1.3. Da Competência do Lugar:

X - Conforme resta devidamente demonstrado, a presente ação trata-se de uma relação de cunho consumerista, de forma que a mesma poderá ser proposta no domicílio do Autor, conforme disposto no artigo 101, I, do Código de Defesa do Consumidor, cujo teor, requer-se vênia para transcrição:

Art. 101. Na ação de responsabilidade civil do fornecedor de produtos e serviços, sem prejuízo do disposto nos Capítulos I e II deste Título, serão observadas as seguintes normas:

I - a ação pode ser proposta no domicílio do autor;

XI - Neste espeque, nos termos do mencionado artigo do Código de Defesa do Consumidor, requer seja reconhecida a competência do presente foro judicial para a propositura da presente demanda.

1.4. Do Desinteresse na Audiência de Conciliação:

XII - Nos termos do artigo 334, § 5º do Código de Processo Civil, cumpre ao autor informar que NÃO TEM INTERESSE na designação de audiência de conciliação ou mediação.

XIII - Todavia, caso haja interesse na eventual proposta de acordo pela parte adversa, nada obsta que a mesma entre em contato com os patronos do autor, oportunidade em que a minuta de acordo será submetida à homologação judicial.

2. DOS FATOS:

XIV - O autor firmou com a Requerida, no dia 25/ 05/2018 um "Contrato de Compra e Venda", tendo como objeto a aquisição do lote nº 03, localizado na Quadra BJ, integrante do empreendimento denominado "Ninho Verde II Eco Residence" (Ninho Verde II), pelo valor certo e ajustado de R$ 00.000,00, não computado o valor da corretagem (R$ 00.000,00).

XV - Do preço pactuado para a aquisição do lote, excluindo quaisquer outras taxas, o autor efetuou o pagamento de R$ 00.000,00.

XVI - Todavia, a 2º Requerente, esposa do 1º Requerente, acabou ficando desempregada, de forma que esta vêm passando por uma extrema dificuldade financeira, motivo no qual, acarretou com alguns atrasos no pagamento do contrato de Compra e Venda firmado, de forma que os Requerentes acabaram por optar pelo desfazimento do negócio jurídico celebrado, levando-os a procurar a empresa Requerida, com o intuito de rescindir de forma amigável a promessa de Compra e Venda, com a respectiva restituição dos valores pagos.

XVII - Em razão dos Autores necessitarem do desfazimento do Contrato pactuado e receber os valores pagos, o Requerido informou que não haveria possibilidade de devolução dos valores, imputando ainda aos Autores, a quitação do saldo devedor de R$ 00.000,00, de forma a não restar nenhuma alternativa aos Requerentes, a não ser, procurar o Poder Judiciário para ter seus direitos exercidos.

XVIII - Portanto, a conduta do Requerido em se recusar a devolver o valor da rescisão do contrato, fere a legislação vigente.

XIX - Indubitavelmente, verifica-se que a Cláusula 12. e 12.2 do Contrato de Compra e Venda firmado entre as partes, o qual prevê a rescisão do contrato, não é claro quanto ao valor a ser devidamente restituído, pois se aplicado os cálculos do referido dispositivo contratual, verifica-se que o Autor não seria restituído pelo valor já pago, isso se o mesmo não sair devedor, como é o caso em apreço, ou seja, é um verdadeiro absurdo!

XX - A atitude da Requerida é uma clara ofensa ao consumidor, que por almejar ter seu contrato rescindido, ainda acaba saindo devedor do mesmo. A título de esclarecimento, a parte Autora, requer a apresentação da referida cláusula contratual abusiva, que por sua vez imputa ao Requerente um ônus extremamente exorbitante, conforme se observa pelo seu teor, requerendo-se vênia para a apresentação gráfica:

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XXI - Resta claro que a parte Requerida, com esta matemática, busca levar uma vantagem exorbitante, com o intuito de enriquecer às custas do Requerente, sendo certo que não há justificativa para essa conduta abusiva, imoral e ilegal.

XXII - Nota-se que a medida que é cobrada todas as deduções da cláusula abusiva, a mesma procura enriquecer-se ilicitamente, o que é vedado pelo nosso ordenamento jurídico.

XXIII - Ademais, da conduta do Requerido, em reter a totalidade dos valores pagos ao Requerente, caracteriza, claramente uma conduta abusiva e ilegal, pois tal atitude fere o Código de Defesa do Consumidor, em especial, seu artigo 51, que por sua vez prevê que toda cláusula que gerar desequilíbrio contratual, trazendo ônus excessivo a uma das partes, deverá ser considerada nula de pleno direito.

XXIV - Salienta-se ainda que a parte Requerida NÃO OBTEVE NENHUM PREJUÍZO com o desfazimento do negócio jurídico em voga, eis que a mesma poderá

revender o lote a terceiros por um valor igual, ou até mesmo maior do que o fez para o Autor , tendo em vista a crescente valorização imobiliária, que apesar da

"crise", as construtoras não têm abaixado seus preços.

XXV - Neste espeque, os fatos demonstram uma manobra engendrada da Requerida, no sentido de dificultar a restituição dos valores pagos ao Requerente e, ainda, uma forma de tentar desesperadamente reter o máximo possível dos valores a serem restituídos, trazendo ao mesmo um ônus excessivo.

XXVI - O contrato de Compra e Venda celebrado é completamente abusivo, por afrontar de forma ampla o Código de Defesa do Consumidor, ocasionando o mais completo desequilíbrio contratual, de forma que só o judiciário pode restabelecer o equilíbrio perdido.

XXVII - Diante da má-fé que a Requerida tem agido, considerando-se ainda a gana da mesma de levar a efeito a aquisição imobiliária, objeto da presente lide, lamentavelmente fadada ao insucesso, diante de sua postura abusiva e furtiva, devem ser RESTITUÍDOS, ao menos 90% (noventa por cento) dos valores desembolsados pelo Requerente, de uma única vez, e com o acréscimo de correção monetária desde cada desembolso, juntamente com os correspondentes juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação da parte Requerida.

XXVIII - Importante esclarecer ainda que a retenção de 10% (dez por cento) das quantias pagas será suficiente para que a empresa supra eventuais custos administrativos advindos do contrato, conforme entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, bem como pelo próprio Superior Tribunal de Justiça - STJ , que por sua vez serão melhor explorados na presente peça processual, não havendo, portanto, qualquer justificativa para a RETENÇÃO completa, objetivada pela Requerida, ante o contrato Leonino firmado entre as partes, que por sua vez proporcionaram um evidente enriquecimento sem causa para a Requerida , este que será combatido pelo Poder Judiciário.

XIX - Ora, o contrato de Compra e Venda em voga, prevê a restituição da menor parte dos valores pagos, o que por sua vez é considerado manifestamente abusivo e não pode ser tolerado pelo Poder Judiciário.

XXX - Tendo em vista que o Requerente está em prejuízo para discutir a RESCISÃO contratual, com o intuito de reaver ao menos 90% (noventa por cento) do que já foi quitado, não há razão para fazer qualquer pagamento adicional a Requerida .

XXXI - Não obstante, o Requerente ainda vêm recebendo diversas mensagens de texto em seu celular, dizendo que seu contrato está sendo enviado para o setor jurídico da mesma, de forma que seu nome está correndo sério risco de ser NEGATIVADO , pois existem parcelas vencidas.

XXXII - Por esta razão, para que se impeçam os graves prejuízos que poderão ser causados ao Requerente, em razão da iminente possibilidade de inscrição de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito , se faz necessária a IMEDIATA intervenção do Poder Judiciário em caráter liminar, para SUSPENDER a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, determinando que a Requerida se ABSTENHA de negativar o nome do Requerente nos órgãos de proteção ao crédito, bem como se ABSTENHA de efetuar a cobrança das taxas referente ao imóvel objeto da presente demanda, incluindo-se: Taxas de Conservação, Clube Slim, Contribuição Social, IPTU e demais taxas cobradas advindas do Lote , ao menos até o final julgamento da presente ação.

XXXIII - Assim, resta amplamente demonstrado as razões fáticas da presente ação.

3. DO DIREITO:

3.1. Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor:

XXXIV - Primeiramente, nota-se que a relação estabelecida entre as partes é amparada pelo Código de Defesa do Consumidor - CDC, em especial pelo artigo 2º e 3º do referido texto de lei, cujo teor requer-se vênia para transcrição:

Art. 2º. O consumidor é toda pessoa física que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Art. 3º. Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

§ 1º. Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

§ 2º. Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.

XXXV - Busca-se ainda a aplicação do princípio constitucional da isonomia, previsto no artigo da Constituição Federal, buscando a interpretação mais favorável ao consumidor, com o intuito de se ter o equilíbrio contratual, de forma que tal previsão encontra-se insculpida no artigo 47 do texto legal, in verbis:

Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

XXXVI - Da interpretação dos contratos, tratada no código consumerista, podemos extrair os seguintes princípios específicos da interpretação dos contratos:

1) A interpretação é sempre mais favorável ao consumidor;

2) Deve-se atender mais à atenção das partes do que a literalidade da manifestação de vontade (Art. 85, C.C);

3) A cláusula geral de boa-fé, reputa-se ínsita em toda a relação jurídica de consumo, ainda que não conste expressamente no contrato;

4) Nos contratos de adesão as cláusulas ambíguas ou contraditórias se fazem em favor do aderente.

XXXVII - Da mesma forma, observa-se que o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor - CDC, prevê a retenção de 10% (dez por cento) do valor pago, devendo ser ressarcido ao consumidor o percentual restante (90%), conforme artigo in verbis:

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis e imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

§ 2º. Nos contratos de consórcio de produtos duráveis, a compensação ou a restituição das parcelas quitadas, na forma deste artigo, terá descontada, além da vantagem econômica auferida com a fruição, os prejuízos que o desistente ou inadimplente causar ao grupo.

§ 3º. Os contratos de que trata o caput deste artigo serão expressos em moeda corrente nacional.

XXXVIII - Observa-se ainda que a devolução pela parte Requerida, deverá ser paga em parcela única, sob pena de colocar o consumidor, ora Requerente em desvantagem, nos termos da Súmula nº 2 do Tribunal de Justiça - TJ, in verbis:

Súmula nº 2 do TJ: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

XXXIX - Resta verificado ainda que o contrato de Compra e Venda firmado encontra-se caracterizado como contrato de adesão , nos moldes do artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor - CDC, cujo teor requer-se nova vênia para transcrição:

Art. 54. Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo.

§ 1º. A inserção de cláusula no formulário não desfigura a natureza de adesão do contrato.

§ 2º. Nos contratos de adesão admite-se cláusula resolutória, desde que alternativa, cabendo a escolha ao consumidor, ressalvando-se o disposto no § 2º. do artigo anterior.

§ 3º. Os contratos de adesão escritos serão redigidos em termos claros e com caracteres ostensivos e legíveis, cujo tamanho da fonte não será inferior ao corpo doze, de modo a facilitar sua compreensão pelo consumidor.

§ 4º. As cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão.

XL - Neste espeque, indubitavelmente, resta evidente que a relação jurídica firmada entre as partes litigantes deverá ser regida pelo Código de Defesa do Consumidor - CDC.

3.2. Da Boa-Fé Objetiva:

XLI - O princípio da boa-fé objetiva versa sobre um conjunto de deveres exigidos nos negócios jurídicos, mais explicitamente, nos contratos, destinado a pautar a conduta dos contratante, num silogismo de probidade, honestidade e boa-fé.

XLII - Por sua vez, o princípio da boa-fé objetiva pode ser considerado como um elemento a mais na interpretação dos negócios jurídicos, de forma que, havendo divergência sobre o conteúdo das cláusulas contratuais e, havendo necessidade de recorrer-se à interpretação como solução da divergência, a interpretação segundo a boa-fé objetiva deverá ter um papel importante, nos termos do texto do artigo 422 do Código Civil - C.C, in verbis:

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

XLIII - Do que consta até o presente momento, verifica-se que a Requerida descumpriu com o seu dever contratual, ao se recusar devolver a quantia até então paga pelo Requerente, inclusive ameaçando-o a inserir seu nome nos órgãos de proteção ao crédito.

3.3. Da Nulidade da Cláusula 12. e 12.2. do Contrato de Compra e Venda;

XLIV - Conforme já versado na presente exordial, o contrato objeto da lide em apreço é tipicamente de adesão, sendo certo que, por via de consequência, as cláusulas que geram dúvidas devem ser interpretadas em favor dos contratantes aderentes, bem como as que são abusivas, deverão ser reputadas nulas de pleno direito, conforme inteligência do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor - CDC, in verbis:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor-pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada em situações justificáveis;

II - subtraiam ao consumidor, a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste Código;

III - transfiram responsabilidade a terceiros;

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam, incompatíveis com a boa- fé ou a equidade;

XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;

§ 1º. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

XLV - Portanto, certo é que a cláusula abusiva será aquela desfavorável à parte mais fraca na relação contratual, no caso, o Requerente, de forma que sua existência, torna inválida a relação contratual, pela quebra do equilíbrio contratual entre as partes, pois, conforme a análise do contrato, a Requerida estipulo para si todas as vantagens em detrimento do Autor, a quem foi retirado todas as vantagens, imputando-lhe somente ônus, estando premente a supremacia da Requerida sobre o Requerente, que dá rescisão contratual, não foi percebido ao mesmo qualquer valor já efetivamente pago.

XLVI - Desta forma, toda cláusula abusiva, por gerar desequilíbrio deve ser considerada nula de pleno direito, o que desde já se requer.

XLVII - Ora, a onerosidade excessiva pode ensejar o enriquecimento sem causa da Requerida, razão pela qual a mesma ofenda o princípio da equivalência contratual, princípio no qual encontra-se instituído como base nas relações jurídicas de consumo.

XLVIII - Assevera-se ainda, que vários dispositivos do Código de Defesa do Consumidor - CDC, confere aos consumidores o direito de restituição das quantias pagas, total ou parcialmente, de forma que, as cláusulas contratuais que subtraem esse direito são inválidas, conforme o preceito ora indicado.

XLIX - Corroborando com o exposto acima, conforme entendimento dos Tribunais de Justiça e Tribunais Superiores em casos análogos, o entendimento é de que, haja a restituição de ao menos 90% (noventa por cento) dos valores pagos pelo Requerente ao Requerido, por ser considerado 10% (dez por cento) um percentual suficiente para REPOR os custos administrativos eventualmente obtidos pela parte Requerida.

L - Assim, resta evidente que a Cláusula 12. e 12.2 do Contrato de Compra e Venda, coloca o consumidor em desvantagem exagerada, sendo incompatível com a equidade, ao ofender os princípios fundamentais do sistema jurídico de defesa do consumidor, ao restringir direitos, fundamentais inerentes à natureza do contrato, ameaçando seu equilíbrio e ao se mostrar excessivamente onerosa para o consumidor, considerando o conteúdo do contrato ( CDC, art. 51, IV c/c § 1º., I, II e III).

LI - Desta forma, a Cláusula 12. Do Contrato de Compra e Venda em questão deve ser considerada nula na sua integralidade e inválida de pleno direito, por ser incompatível com a boa-fé, bem como ser obrigação iníqua e gerar vantagem exagerada, não podendo assim ser aplicada ao presente caso.

3.4. Da Devida Restituição dos Valores Pagos em Razão da Resolução do Contrato:

LII - Conforme aduzido, o Requerente tentou uma composição amigável com a Requerida antes de procurar o Judiciário, a qual restou frustrada, ante a informação de que não seriam ressarcidos os valores já pagos em razão da rescisão do Contrato de Compra e Venda.

LIII - Não obstante, ressalta-se que os pleitos do Requerente estão plenamente engendrados pela legislação, inclusive com o pronunciamento dos Tribunais em casos análogos, respeitáveis entendimentos, que por sua vex requer-se nova vênia para transcrição:

RESCISÃO CONTRATUAL - Contrato de compra e venda de lote de terreno - Sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o contrato havido entre as partes e condenar as rés à restituição de 90% dos pagos pela autora, ficando a cargo desta o pagamento do IPTU e cotas condominiais incidentes no imóvel na vigência do contrato - APELO DAS RÉS - Pugnaram pela majoração do percentual a ser retido. Sem prejuízo, postularam a condenação da autora ao pagamento de taxa por ocupação/fruição, a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado e a inversão do ônus de sucumbência, ou sua fixação de forma recíproca - Percentual fixado que se mostra razoável ao ressarcimento do prejuízo experimentado pelas rés - Inaplicabilidade da nova lei do distrato - RECURSO ADESIVO DA AUTORA, postulando, apenas, a majoração dos honorários de sucumbência - RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO, apenas para modificar o termo inicial dos juros de mora. RECURSO ADESIVO IMPROVIDO.

(TJ-SP - AC: 10202616020188260576 SP 1020261-60.2018.8.26.0576, Relator: Fábio Podestá, Data de Julgamento: 02/09/2019, 5º Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/09/2019).

,

COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - Iniciativa dos compradores - Sentença que julgou procedente o pedido para rescindir o contrato havido entre as partes e condenar a ré à restituição de 90% dos valores pagos pelos autores - Insurgência da ré, que pugnou pela majoração do percentual a ser retido, sem prejuízo da condenação dos apelados ao pagamento do IPTU e das cotas condominiais - Verbas que não podem ser repassadas ao comprador antes da imissão na posse - Retenção de 10% que se mostra adequado à hipótese, suficiente à indenização dos prejuízos eventualmente suportados pela ré - Ônus sucumbenciais bem distribuídos - Sentença mantida - RECURSO IMPROVIDO.

(TJ-SP - AC: 10003698020198260011 SP 1000369-80.2019.8.26.0011, Relator: Fábio Podestá, Data de Julgamento: 15/08/2019, 5º Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/08/2019)

e

COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - Iniciativa do comprador - Sentença que julgou parcialmente procedente o pedido - Insurgência das rés que não prospera - Ilegitimidade passiva não configurada - Devolução das quantias pagas em percentual equivalente a 90% que se mostra adequada à hipótese - Comissão de corretagem que constou do contrato sem o devido destaque - Valores que devem ser corrigidos a partir dos respectivos desembolsos - Razão assiste às rés, tão somente quanto ao termo inicial da incidência de juros de mora, que deverão ser contados a partir do trânsito em julgado da decisão - Ônus sucumbenciais bem distribuídos. - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, apenas para modificar o termo inicial dos juros de mora.

(TJ - SP - AC: 10999393420178260100 SP 1099939-34.2017.8.26.0100, Relator: Fábio Podestá, Data de Julgamento: 12/06/2019, 5º Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/06/2019)

LIV - Em consonância com os entendimentos jurisprudências, é certo que as Súmulas nº.s 1, 2 e 3 do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo - TJ/SP, permitem ao promissário comprador, mesmo inadimplente, RESCINDIR o compromisso de venda e compra e receber de volta parte das quantias quitadas ao comprador, cujo teor requer-se vênia para transcrição:

Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.

LV - Como se pode observar, nos termos da Súmula 1 do TJ/SP, o Requerente, ainda que inadimplente, pode requerer a rescisão do contrato de Compra e Venda, admitindo-se a retenção de valores, apenas para compensar os gastos administrativos e de publicidade da Incorporadora, bem como em ração da taxa de ocupação do imóvel, o que não chegou a ocorrer no caso em concreto.

LVI - O direito do comprador, ora Requerente de rescindir a promessa de Compra e Venda, também fora reconhecido pela Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça - STJ, que dispõe que o comprador tem direito a imediata restituição das parcelas pagas, ainda que ele tenha dado causa à rescisão:

Súmula nº 543 - STJ

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

LVII - Portanto, ainda que o Requerente figure na qualidade de inadimplente, fará o mesmo jus à rescisão do contrato, com a consequente devolução dos valores pagos, devendo ser reposta ao status anterior à celebração do contrato.

LVIII - Considerando a conduta perpetrada pela Requerida, o Requerente pretende ser reposta ao estado em que estava antes da celebração da evença em discussão (restabelecimento da parte ao status quo ante ), mediante a restituição de 90% (noventa por cento) das quantias pagas por esta aquisição , até o último centavo destinado a Requerida.

LIX - Isso significa dizer que os valores quitados pelo Requerente, deverão ser restituídos À VISTA , devidamente atualizados com correção monetária desde a data do desembolso e acrescido com os juros de mora, desde a data da citação , e tudo pago em uma única parcela.

LX - Desta forma, de rigor o decreto judicial de rescisão do "Contrato de Compra e Venda", referente a aquisição do Lote nº 03, Quadra BJ, integrante do empreendimento "Ninho Verde II Eco Residence", com a consequente condenação da Requerida, na restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pelo Requerente, a título de parcelas contratuais e entrada, a ser corrigido monetariamente a partir do desembolso de cada pagamento, além da incidência de juros legais de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação, até a data do efetivo pagamento.

4. DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA:

LXI - No caso em apreço a parte Requerida vêm ameaçando de forma reiterada a inserção do nome dos Requerentes nos órgãos de proteção ao crédito, conforme se observa pelas notificações que os mesmos vêm recebendo, cujo teor requer-se vênia para inserção gráfica abaixo:

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LXII - Nesse sentido, prescreve o artigo 300 do Código de Processo Civil - CPC, que é possível a concessão da tutela de urgência, quando estiverem presentes elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de dano ou resultado útil ao processo, bem como, o artigo 84, § 3º. e . do Código de Defesa do Consumidor - CDC, de igual forma autoriza a concessão liminar, quando for relevante fundamento da demanda, cujo artigos de lei, requer-se vênia para transcrição:

Código de Processo Civil - CPC:

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1º. Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

§ 2º. A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.

§ 3.ºA tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

Código de Defesa do Consumidor - CDC:

Art. 84. Na ação que tenha por objeto o cumprimento da obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá tutela especifica da obrigação ou determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento.

§ 3º. Sendo relevante o fundamento da demanda e havendo justificado receio de ineficácia do provimento final, é lícito ao juiz conceder a tutela liminarmente ou após justificação prévia, citado o réu.

§ 4º. O juiz poderá, na hipótese do § 3.º ou na sentença, impor multa diária ao réu, independentemente de pedido do autor, se for suficiente ou compatível com a obrigação, fixando prazo razoável para o cumprimento do preceito.

LXIII - Pois bem, quanto ao requisito da probabilidade do direito , verifica-se que tal elemento se encontra presente, eis que o contrato de Compra e Venda está em nome do 1º Requerente, e as cobranças estão sendo efetuadas em seu nome.

LXIV - Quanto ao perigo de dano , tal requisito igualmente encontra-se presente, pois a demora na providência jurisdicional poderá culminar com a inserção indevida do nome do 1º Requerente nos órgãos de proteção ao crédito, acarretando danos ainda maiores.

LXV - Portanto, a concessão da LIMINAR é medida que se impõe para determinar a suspensão das cobranças, bem como a não inclusão do nome dos Requerentes no cadastro de proteção ao crédito (SPC/SERASA), sob pena de multa diária de R$ 00.000,00, a ser aplicada até a retirada do nome do Autor, na hipótese de descumprimento da liminar.

5. DO PEDIDO:

Ante o exposto, requer a Vossa Excelência o recebimento da presente exordial, julgando- se totalmente procedente a presente demanda, nos seguintes termos:

a) A concessão dos benefícios da Gratuidade Processual ao Requerente, eis que os Requerentes não possuem condições de arcar com as custas processuais e honorários advocatícios, sem que estas façam-lhe falta ao seu sustento, bem como ao sustento de sua família, nos termos do artigo 98 do Código de Processo Civil, com a consequente isenção no que tange ao recolhimento das custas processuais, referente a demanda anteriormente proposta pelos Requerentes em outro foro judicial;

b) O deferimento da Tutela Provisória de Urgência, inaudita altera parte , para determinar LIMINARMENTE , que a parte Requerida se abstenha de efetuar as cobranças em face do Requerido, bem como que a mesma se abstenha de incluir o nome do Requerente nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa diária de R$ 00.000,00por descumprimento, que serão aplicadas a cada cobrança indevida e perdurarão até a efetiva retirada do nome do autor dos referidos órgãos;

c) A citação da parte Requerida para que, querendo, conteste a presente exordial, sob pena de aplicação da revelia e confissão;

d) O autor requer a não aplicação da audiência de conciliação, tendo em vista que a tentativa extrajudicial já efetuada entre as partes restou infrutífera;

e) Seja determinada a inversão do ônus da prova, nos termos do artigo , VIII, do Código de Defesa do Consumidor;

f) Seja declarada nula de pleno direito a cláusula 12. e 12.2. do contrato de Compra e Venda em questão, em conformidade com o disposto no artigo 51, IV c/c § 1º, I, II e III e 53, todos do

Código de Defesa do Consumidor, determinando-se a restituição do montante de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, a serem corrigidos monetariamente, desde a data de cada desembolso, com a aplicação de juros legais moratórios de 1% (um por cento), a contar da citação;

g) A condenação da Requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais em importe não inferior a 15% (quinze por cento) do valor da presente lide.

h) Requer, provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidas, em especial: juntada de documentos, depoimento pessoal da Requerida, oitiva de testemunhas, realização de perícias, se necessário.

Por fim, requer que todas as publicações e notificações sejam realizadas em nome da Dra. Nome, 00.000 OAB/UF, sob pena de nulidade de todos os atos processuais.

Dá-se a causa o valor de R$ 00.000,00.

Termos em que,

Pede deferimento.

Hortolândia, 04 de Fevereiro de 2020.

Nome

00.000 OAB/UF

Nome

00.000 OAB/UF