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29 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.26.0564

Petição Inicial - TJSP - Ação de Obrigação de não Fazer c/c Requerimento de Tutela Antecipada - Procedimento Comum Cível - de Condominio Villa Verde

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AO JUÍZO DE DIREITO DA ___a VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO - SP

CONDOMÍNIO VILLA VERDE, ente despersonalizado, inscrito no CNPJ/MF nº 00.000.000/0000-00, situado na Endereço, Jardim do Mar, São Bernardo do Campo, Estado de São Paulo, e-mail: email@email.com, representado por seu síndico Nome, CPF nº 000.000.000-00, casado, engenheiro, residente e domiciliado a EndereçoCEP 00000-000, por seus advogados infra-assinados, vem, à presença de Vossa Excelência, ajuizar:

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C REQUERIMENTO DE TUTELA ANTECIPADA

em face de CONSTRUTORA E NomeEIRELLI, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 00.000.000/0000-00, com sede Endereço, e-mail: email@email.com, pelos motivos de fato e de direitos a seguir expostos:

1. DA AUDIÊNCIA PARA TENTATIVA DE CONCILIAÇÃO

Nos termos do artigo 319, inciso VII, do CPC, tendo em vista que restaram frustradas as reiteradas tentativas extraprocessuais de composição com a requerida, o autor informa que não tem interesse na designação de audiência para tentativa de conciliação.

2. DOS FATOS

O "CONDOMÍNIO VILLA VERDE" é um empreendimento imobiliário residencial composto por 4 torres e totalizando 396 unidades, implantados num terreno de 11.249,98 m2, construído pela ré CONSTRUTORA E NomeLTDA e entregue aos condôminos em 29 de março de 2014, conforme ata da assembleia de instalação. (doc. 01)

O artigo 24 da Convenção Condominial de 15 de junho de 2009 prevê que a ré poderia manter até o término da comercialização das unidades do empreendimento Condomínio Vila Verde um plantão de corretores e visitação de clientes, em lugar preestabelecido, nas dependências do condomínio, ficando reservado também o direito de utilização de materiais promocionais que julgar conveniente, exceto placas alusivas: (doc. 02)

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Passados quase seis anos da entrega da obra aos condôminos, a requerida ainda possui 15 apartamentos, 200 vagas de garagem e 11 adegas/depósitos não vendidos (relação anexa), o que, em tese, a autorizaria a manter um stand com corretores nas dependências do condomínio para vender as unidades restantes.

Ocorre que, em desrespeito ao Regimento Interno (doc. 10) , em abril de 2018 a requerida começou a utilizar um de seus apartamentos (apartamento nº 83 do bloco C) como escritório comercial da empresa, passando a receber clientes, fornecedores, funcionários e a fazer reuniões no local (doc. 03) :

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Fotografia do apartamento 83 C, hoje escritório comercial da empresa-ré

A requerida até mesmo registrou o apartamento em questão como sua sede perante a JUCESP e a Receita Federal (docs. 04 e 05) :

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Ficha cadastral na JUCESP

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Comprovante de inscrição de pessoa jurídica

Logo não há dúvida de que atualmente a sede da empresa-ré é uma das unidades residenciais do CONDOMÍNIO VILLA VERDE.

O requerente já realizou diversas tratativas com o corpo diretivo da empresa, solicitando um prazo para que o apartamento fosse desocupado, contudo a requerida não cumpre com suas promessas e segue causando transtornos aos condôminos por conta do barulho e do excessivo trânsito de pessoas pelas áreas comuns.

Além disso, inegável a responsabilidade do condomínio em relação aos funcionários da ré, sobretudo em caso de acidente, bem como pelo indevido custeio de despesas, em detrimento do prejuízo da coletividade, relativas ao uso da estrutura condominial pelos referidos funcionários da Ré.

O uso exclusivamente residencial do Condomínio Villa Verde não admite a destinação comercial , sobretudo com a operação praticada pela ré, sob pena de violação ao preâmbulo da convenção condominial c/c os demais dispositivos da citada norma e do Regimento Interno.

Os extratos de ingresso de funcionários do condomínio para ida à sede da empresa, datados de novembro de 2019 a 02 de fevereiro de 2020, comprovam a intensa movimentação que ocorre no apartamento nos mais diferentes horários e inclusive à noite, conforme imagens abaixo colacionadas (doc. 06) :

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Os citados transtornos também foram relatados em assembleia geral extraordinária realizada em 06 de junho de 2019 e presidida pelo condômino Nome, o qual destacou o uso indevido da unidade pela requerida e sua (falsa) promessa de desocupar o local naquele mês, abaixo trecho da imagem da ATA 493 (doc. 07) :

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No dia 11 de março de 2019 foi enviada notificação extrajudicial para que a requerida desocupasse o imóvel, mas nenhuma providência foi tomada (doc. 08) .

Diante da inércia da ré, em 14 de novembro de 2019 a empresa foi interpelada judicialmente para que desocupasse o aparamento em 30 dias e alterasse a sede da empresa perante a JUCESP, mas, novamente, manteve-se inerte (autos nº 1027011-80.2019.8.26.0564) (doc. 09) .

Sendo assim, não restou alternativa ao condomínio senão o ajuizamento da presente ação para o fim de obrigar a requerida a desocupar o imóvel residencial em questão, utilizado como sede da empresa.

3. DO DIREITO

a. Da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor

A relação jurídica estabelecida entre o condomínio edilício e a Nome/empreiteira (responsável pela incorporação e edificação do empreendimento) é regida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Enquanto representante dos interesses comuns dos moradores, o condomínio edilício se equipara a consumidor, nos termos do artigo do CDC, uma vez que os condôminos utilizam a área comum do empreendimento e suas respectivas unidades autônomas na qualidade de destinatários finais do produto, estando, portanto, sujeitos às vulnerabilidades típicas de relação de consumo frente à construtora/Nome.

A construtora/Nome, por sua vez, detém poder econômico, conhecimento técnico da obra e as provas necessárias para comprovar adequação ou não do empreendimento construído.

Neste contexto, necessária a intervenção protetiva do Estado para o fim de equalizar essa relação, especialmente no tocante à inversão do ônus da prova, instituto fundamental para garantir a facilitação do exercício do direito de defesa dos consumidores.

Assim dispõe a jurisprudência do E. Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. DEMANDAENVOLVENDO CONDOMÍN IO DE ADQUIRENTES DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS E A CONSTRUTORA/INCORPORADORA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO. COLETIVIDADE DE CONSUMIDORES. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. DISTRIBUIÇÃO DINÂMICA DO ÔNUS PROBATÓRIO. PRECEDENTES DO STJ.

1. Polêmica em torno da possibilidade de inversão do ônus da prova para se atribuir à incorporadora demandada a demonstração da destinação integral do produto de financiamento garantido pela alienação fiduciária de unidades imobiliárias na incorporação em questão (patrimônio de afetação).

2. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao condomínio de adquirentes de edifício em construção, nas hipóteses em que atua na defesa dos interesses dos seus condôminos frente a construtora/incorporadora.

3. O condomínio equipara-se ao consumidor, enquanto coletividade que haja intervindo na relação de consumo. Aplicação do disposto no parágrafo único do art. do CDC.

4. Imposição de ônus probatório excessivamente complexo para o condomínio demandante, tendo a empresa demandada pleno acesso às provas necessárias à demonstração do fato controvertido.

5. Possibilidade de inversão do ônus probatório, nos termos do art. , VIII, do CDC.

6. Aplicação da teoria da distribuição dinâmica do ônus da prova (art. 373, § 1º, do novo CPC).

7. Precedentes do STJ.

8. RECURSO ESPECIAL PROVIDO."(REsp 1.560.728/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/10/2016, DJe 28/10/2016).

Diante do exposto, requer seja aplicado o Código de Defesa do Consumidor a presente demanda.

a. Da obrigação de não fazer

Conforme demonstrado acima, o artigo 24 da Convenção Condominial permitia a instalação de stand de vendas nas dependências do condomínio até que a requerida vendesse todas as unidades restantes do empreendimento.

Contudo, abusando de um direito devidamente delimitado na convenção condominial, a requerida transferiu a sede da empresa para uma das unidades residenciais do empreendimento e lá passou a receber clientes, funcionários, fornecedores e a realizar reuniões, perturbando o sossego dos demais moradores.

Os extratos de ingresso de funcionários à unidade comprovam a intensa movimentação de pessoas, inclusive durante a noite, o que é incompatível a destinação residencial do condomínio.

Nos termos do artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, é dever do condômino dar à sua unidade a mesma destinação que tem a edificação:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(...)

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

No mesmo sentido preceitua o Regimento Interno do condomínio em capítulo"III - proibições", artigo 28, alínea a:

III - Proibições:

Art. 28. Os moradores e usuários do Edifício deverão observar rigorosamente as seguintes proibições:

(...)

b) não utilizar os apartamentos para atividades que não tenham caráter estritamente residencial, nem neles promover ou deixar que se promovam atividades ruidosas, de modo a perturbar os demais moradores;

Igualmente, o artigo 5º da Convenção Condominial de 30 de novembro de 2009 estabelece ser proibido ao condômino a utilização de sua unidade para fins

diversos daqueles a que se destinam: (doc. 2)

Artigo 5º: Constituem deveres dos condôminos:

a - guardar decoro e respeito no uso das coisas e partes comuns, não as usando, nem permitindo que as usem, bem como, as respectivas unidades autônomas, para fins diversos daqueles a que se destinam.

Portanto, resta incontroverso que a atitude da requerida é absolutamente ilícita e fere as normas de boa convivência entre os condôminos.

Nos termos do artigo 251, parágrafo único, do Código Civil, ao credor é autorizado obrigar o devedor a se abster de praticar determinado ato:

Art. 251 - Praticado pelo devedor o ato, a cuja abstenção se obriga, o credor pode exigir dele que o desfaça, sob pena de se desfazer à sua custa, ressarcindo o culpado em perdas e danos.

Parágrafo único: Em caso de urgência, poderá o credor desfazer ou mandar desfazer, independentemente de autorização judicial, sem prejuízo do ressarcimento devido.

No caso concreto, a requerida tem a obrigação de se abster de desenvolver sua atividade no apartamento 83 C, cuja utilização deve ser exclusivamente residencial, conforme previsto no Regimento Interno do condomínio.

Diante do exposto, pede seja julgada totalmente procedente a presente ação para o fim de

a) obrigar a requerida a se abster de utilizar o apartamento

83 C como escritório comercial, sede da empresa ou local para desenvolvimento de atividade econômica, sob pena de multa de R$ 15.000,00 por dia;

b) obrigar a requerida a desocupar imediatamente a unidade

83 C, sob pena de multa de R$ 00.000,00por dia;

c) obrigar a requerida a alterar o endereço de sua sede

perante o fisco municipal, estadual e federal, a JUCESP e órgãos fiscalizadores.

b. Da tutela antecipada de urgência ou de evidência

Nos termos do artigo 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ao resultado útil do processo:

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

No presente caso, o autor cumpre com todos os requisitos para a concessão da medida pleiteada.

A probabilidade do direito é evidente, uma vez que a própria requerida registrou na JUCESP e na Receita Federal que o apartamento 83 C, localizado no CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILLA VERDE é a sede da empresa, o que viola o Regimento Interno do condomínio.

Outrossim, o perigo da demora também está demonstrado, porquanto a manutenção das atividades da empresa no apartamento em questão permanecerá indefinidamente expondo os demais condôminos ao transtorno de ter que conviver com uma empresa em plena operação como vizinha.

Observe-se que os extratos de ingresso de funcionários do condomínio para ida à sede da empresa, datados de novembro de 2019 a 02 de fevereiro de 2020, comprovam a intensa movimentação que ocorre no apartamento nos mais diferentes horários, inclusive à noite.

Na remota hipótese deste juízo não reconhecer o perigo da demora, o autor requer que o pleito requerido seja concedido na qualidade de tutela da evidência.

Nos termos do artigo 311, inciso IV, a tutela da evidencia poderá ser concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, quando a petição inicial por instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável:

Art. 311. A tutela da evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, quando:

(...)

IV - a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável.

No presente caso, a prova inequívoca exigida pelo aludido dispositivo legal é a ficha cadastral e o comprovante de inscrição do CNPJ que informam que a ré utiliza um apartamento residencial como sede da empresa, em clara violação ao Regimento Interno do condomínio.

Tendo em vista tratar-se de informações prestadas pela própria ré à JUCESP e à Receita Federal, não haverá como a requerida controverter o ilícito comprovado nestes autos.

Diante do exposto, requer a concessão de tutela antecipada para o fim de obrigar a requerida a desocupar imediatamente a unidade 83 C, se abstendo de utilizá-la como escritório comercial, sede da empresa ou local para desenvolvimento de sua atividade econômica, sob pena de multa de R$ 00.000,00por dia.

Alternativamente, na remota hipótese deste juízo não entender pelo perigo da demora, requer que a medida pleiteada seja concedida como tutela da evidência.

4. DOS PEDIDOS E DOS REQUERIMENTOS

Diante do exposto, pede seja julgada totalmente procedente a presente ação para o fim de

a) obrigar a requerida a se abster de utilizar o apartamento

83 C como escritório comercial, sede da empresa ou local para desenvolvimento de sua atividade econômica, sob pena de multa de R$ 15.000,00 por dia;

b) obrigar a requerida a desocupar imediatamente a unidade

83 C, bem como seja impedida a entrada de funcionários da construtora que não sejam: a) corretores devidamente cadastrado no CRECI; b) Funcionário que venha a atender algum pedido de reparo de garantia de proprietários do condomínio autor, sob pena de multa de R$ 15.000,00 por dia;

c) obrigar a requerida a alterar o endereço de sua sede

perante o fisco municipal, estadual e federal, a JUCESP e órgãos fiscalizadores.

d) condenar a ré ao pagamento das custas e honorários

advocatícios a serem arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa ou da condenação.

Sem prejuízo, requer:

A concessão de tutela antecipada para o fim de obrigar a requerida a desocupar imediatamente a unidade 83 C, se abstendo de utilizá-la como escritório comercial, endereço fiscal, sede da empresa ou local para desenvolvimento de sua atividade econômica, bem como impedir a entrada de qualquer funcionário da ré que não seja devidamente cadastrado no CRECI ou funcionário que venha a atender algum pedido de reparo de garantia de proprietários do condomínio autor, sob pena de multa de R$ 00.000,00por dia.

Alternativamente, na remota hipótese deste juízo não entender pelo perigo da demora, requer que a medida pleiteada seja concedida como tutela da evidência.

Outrossim, tendo em vista tratar-se de uma relação jurídica em que se aplica o Código de Defesa do Consumidor, requer seja determinada a inversão do ônus da prova.

No mais, requer que todas as intimações dirigidas à autora sejam feitas exclusivamente na pessoa de seus advogados NomeHENRIQUE MACENA SILVA (00.000 OAB/UF), Nome(00.000 OAB/UF) e Nome(00.000 OAB/UF).

Atribui à causa o valor de R$ 00.000,00.

Nesses termos,

pede deferimento.

São Bernardo do Campo, 17 de fevereiro de 2020.

NomeH. Macena Silva NomeV. da Costa NomeM. Silva Savio

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