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22 de Janeiro de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2019.8.14.0006

Petição - Ação Perdas e Danos

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1 a VARA CÍVEL DA COMARCA DE ANANINDEUA/PA

Autos nº 0000000-00.0000.0.00.0000

Nome, ja qualificado nos autos,vem em causa própria, tendo sido citado para os termos da presente ação INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS , que lhe move CONDOMÍNIO MIRANTE DO LAGO , pelos motivos de fato e de Direito, que passa a aduzir:

PRELIMINARMENTE

I - DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA

Antes de tudo, requer-se a concessão ao Réu dos benefícios previstos no art. da Lei nº 1060/50, albergados pela Constituição Federal em seu art. , inc. XXIV.

Isto porque o Réu encontra-se sem emprego, e devido a PANDEMIA que vivemos, todos os profissionais autonomos atravessam grandes dificuldades, como é de conhecimento público e notório.

Enquadra-se ele, portanto, na condição de "pobre", "necessitado" na acepção jurídica do termo (conforme § único, do art. , da Lei 1060/50), não tendo condições de pagar custas e honorários do processo sem prejuízo de seu próprio sustento ou de sua família.

Não obstante esteja juntando cópia de documentos, que a rigor do que dispõe o § 3º, do art. , da Lei 1060/50 dispensaria a declaração de pobreza (DOC. 2), o Réu também a está juntando neste momento, por excesso de zelo e em atenção ao que dispõe o caput do art. 4º da Lei sob comento.

RESUMO DA EXORDIAL

Alegam que o Requerido era síndico do condomínio autor e sem a aprovação do gasto em Assembleia Geral, tampouco constante na previsão orçamentária para o exercício de sua gestão, efetuou gastos com a reforma dos 07 TELHADOS DAS 07 TORRES do condomínio, no importe de R$ e R$ 00.000,00e se realizaria/concluiria no prazo máximo de 45 (quarenta e cinco) dias, conforme comprovações em anexo.

Questionam a qualidade do serviço e a falta de autorização em assembleia para realização do serviço

Tentam comprovar a tese de serviços mal prestados por meio do Laudo do morador do CONDOMÍNIO Oniwendel Pereira, que mora na Torre 08, apt 1502.

Não é verdadeiro o alegado pelo Autor que o Réu teria efetuado obras sem aprovação da assembleia, DE FORMA ARBITRARIA E UNILATERAL. Posto que foi de amplo conhecimento e divulgação a execucação dos servicos

Bem como tal reforma surgiu da grande quantidade de reclamações de moradores que moraram no 15 º andar nas 07 TORRES, inclusive advindas por varias vezes do morador Oniwendel Pereira, que mora na Torre 08, apt 1502, que mora no 15º andar da TORRE 08

Resta claro que tratou-se de uma obra NECESSÁRIA, carecendo portanto de aprovação previa em assembleia, e se fazia extremamente necessária para conservação da estrutrura predial, do elevadores e do patromonio coletivo, principamente aos 30 apartamentos que compõe o 15 andar das 07 torres .

É o que se demonstrará adiante.

INICIALMENTE.

DA AUSENCIA DE CONSELHO CONSULTIVO.

TODAVIA RESTA INCONTROVERSO e CRISTALINO a EFETIVA entrega e reforma de todos os 07 telhados questionados, não havendo nada a questionar neste sentido.

Conforme ata de eleição, O reclamado atuou como sindico "TAMPÃO", e ja herdou o condomínio SEM CONSELHO CONSULTIVO, SEM PREVISÃO ORÇAMENTARIA DE 2017, E SEM CONSELHO FISCAL.

Mesmo assim, o requerido por diversas vezes realizou assembleias gerais, afim de que os moradores fizessem parte do CONSELHO, mas NUNCA houve moradores interessados em compô-lo e os poucos que se interesseram não preencheram os requisitos necessários, conforme conveção condominial e nem buscaram sanar as pendencias para de fato exercer o cargo.

Por isso valendo-se do seu poder de direção e embasado na CLAUSULA 26, ITEM H da convenção condominial, adotou as medidas necessárias para resguardar a vida, o bem estar e o patrimonio do CONDOMÍNIO MIRANTE DO

LAGO

CLAUSULA 26º ITEM H: "Compete ao sindico:

" Fazer concorrencia ou tomada de preços para serviços de Condomínio, podendo ordenar qualquer reparo ou adquirir o que for necessário ao CONDOMÍNIO, submetendo previamente à aprovação do Conselho Consultivo as depesas extra-orçamentárias, podendo também mandar executar quaisquer consertos ou reparos de vulto, de carater urgente, nas instações, eventual e acidentalmente danificadas, independentemente de consulta aos condominos e ao Conselho Consultivo, desde que as pecualiaridades das medias a serem tomadas não possibilitem tal consulta prévia."(...)

Torna-se imperioso mencionar que o Requerido nunca atuou como Sindico Profissional, o mesmo foi eleito pelos condôminos, na época ela residia no Condomínio, hoje não mais, todavia sempre agiu com zelo e prezou pelos interesses do condomínio e de seus condôminos, fez inclusive várias benfeitorias pelo condomínio.

Em momento algum, a requerida agiu com má-fé, ou com intuito de prejudicar o Condomínio/condôminos, pelo contrario, sempre agiu com boa fé, no intuito de realizar melhorais e trazer economias para o Condomínio.

DOS FATOS

Destacamos que administração do condomínio era formada por:

-01 SINDICO

- 01 VICE-SINDICO

-07 SUBSINDICOS- de cada torre

E todos eram moradores do condomínio e sempre foram comunicados e consultados sobre todos os atos do sindico, a fim de garantir ampla publicidade dos atos praticados.

A necessidada da reforma sempre foi um desejo dos moradores, face aos graves defeitos de obra, observados desde a entrega do condomínio, sendo inclusive objeto de ação do CONDOMÍNIO X CONSTRUTORA TENDA, bem como foi trazida na assembleia do dia 01.01.2017.

A reforma foi realizada por meio de 03 cotações previas, em anexo, sendo contratada a empresa que ofereceu os serviços necessários pelo menor valor, qual seja R S CONSULTORIA.

Os telhados do condomínio foram mal executados e sempre apresentaram problemas de infiltração e alagamentos nos elevadadores e nos apartamentos dos moradores dos ultimos andares.

Tal afirmação pode ser facilmente comprovada nos autos nº 0003893- 92.2015.814.0006, no qual o condomínio reclamada indenização no valor de R$ 00.000,00, dentre outros pedidos pede indenização pela entrega DEFEITUOSA e nunca sanada pela CONSTRUTORA TENDA, conforme pag 06 do referido processo abaixo:

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Este processo inclusive ja possui acordo noticiado nos autos no valor de R$ 00.000,00

Tais digressõees visam demonstrar que os telhados sempre foram motivos de prejuizos, preocupações e de necessidade de reforma e manuntenção.

Revelando, portanto que a reforma dos 07 telhados sempre foram OBRAS necessarias e emergencias.

As torres 01 e 02, possuem noventa apartamentos, e as torres denominadas 05, 06 ,07,08 e 09 possui 94 apartamentos cada, TOTALIZANDO 650 (SEISCENTOS E CINQUENTA) APARTAMENTOS

Há época dos fatos noticiados nesta ação o valor do condomínio era de R$ 00.000,00reais, que gerava uma receita bruta de R$ 00.000,00(650 UNIDADES X 390,00), colocando um percentual de inadimplência de 15% (VALOR MÉDIO) TINHAMOS uma receita aproximada de R$ 00.000,00. POR Mês.

As reformas dos 07 telhados foram pagas de forma parcelada, sempre visando minimizar o impacto financeiro, sendo anunciada em assembleia do dia 01.07.2017, por POR AVISOS no hall de entrada, quadro de avisos e elevadores das 07 torres, por isso sempre foi de conhecimento público e notório dos moradores os gastos efetuados. Pois tudo era feito com apoio dos moradores e de 07 representantes- moradores, de cada uma das 07 torres do condomínio, denominados SUBSINDICOS, portanto , nada fora feito de forma arbitrária.

Todos os recibos, contratos, e cotações constam na administração do condomínio, e integram o LIVRO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS MENSAIS, prestadas mês e mês, cujo relatório analítico e simplificado era enviado mensalmente a todos os 650 moradores do condomínio, discriminando todas as despesas.

Por isso, considerando o potencial poder aquisitivo, a receita disponível na época e a necessidade dos serviços e ainda varios pedidos de moradores, a reforma necessária foi efetuada, sem, no entanto trazer gastos excessivos ou prejudicial as finanças do condomínio, conforme se demonstrará.

- IMPUGNAÇÃO DO LAUDO DE ID (00)00000-0000

INICIALMENTE é de se destacar que o laudo retro foi elaborado pelo SR Oniwendel Pereira MORADOR da Torre 08, apt 1502, que evidentemente sempre sofreu com infiltrações em seu apartamento, por ser morador do ultimo andar, e conforme ja explicado desde a entrega do empreendimento os moradores dos ultimos andares sofrem com infiltações e alagamentos, por isso afirmamos que o laudo apresentado carece totalmente de IMPARCIALIDADE.

Tal ausencia de imparcialidade é facilmente observada da leitura do laudo, que demonstra claramente que o único telhado" PERICIADO "foi o da torre 08, justamente a torre que o engenheiro reside, e arrisco afirmar que a fotos tiradas correspondem ao telhado na direção do apartamento 1502.

Destaca-se a afirmação acima do item 5 do laudo:

" 5. OCORRÊNCIAS

Na vistoria realizada no dia 04/01/2018, na torre 8, foram identificadas infiltrações provenientes do pavimento denominado cobertura que estavam afetando o teto de uma unidade do décimo quinto pavimento dessa torre, conforme se destacam nas fotos 1 e 2."

Questionamos ainda a data da suposta pericia Realizada em 04/01/2018, 25/01/2018 e 26/01/2018, posto que a época o contestante ainda era SINDICO, e não lhe foi solicitado acesso aos telhados , nem lhe foi comunicado da realização da vistoria.

Destacamos ainda que tal pericia foi realizada com AUSENCIA de acompanhamento de qualquer funcionario do condomínio, ou algum representante legal do condomínio.

Tal morador e engenheiro, sempre reclamou de infiltraçoes em seu apartamento e inclusive chegou a intervir pessoalmente no telhado que fica em cima do seu apartamento por diversas vezes.

O ponto crucial para invalidar tal laudo é justamente o mesmo não possuir qualquer menção aos demais telhados que foram reformados, quais sejam TORRE 01, 02, 05.,06 07 E 09. Portando alem de ser desprovido de imparcialidade o mesmo é incompleto não servindo para atestar a qualidade da reforma dos 07 telhados.

Ao contrario do laudo tendencioso, Os registros fotograficos realizados a epoca das reformas demostram que os serviços foram realizados com PRIMAZIA e TECNICA, impermeabilizando as calhas, trocando telhas e sanando infiltrações ( doc anexo)

A empresa Nomeinclusive em visita realizada no dia 19/06/2018. sobre a garantia atestou que o mal uso do telhado prejudicou a garantia, posto que conforme laudo de ID (00)00000-0000, apos a entrega varias açoes condudentes prejudicaram o serviço, tais como:

- telhas sem parafusos

- cano de agua jogando permanentemente agua nas calhas

- furos

- etc

A empresa reportou" Outra observação que chamou muito a atenção, foi a quantidade de telhas soltas sem parafusos e outras com parafusos folgados. Diante destas circunstâncias, reforça-se a ideia de que não pode haver furos expostos nas telhas, muito menos trincas e rachaduras ."

Todos os problemas identificados em 19.06.2018 haviam sido sanados, quando da reforma em agosto de 2017

Logo resta evidente a ausencia de comprovação da má execução dos serviços prestados, sendo portando IMPROCEDENTE qualquer pedido indenizatório.

DO MAL USO DO TELHADO.

Conforme ja explicado os 07 TELHADOS, foram entregues com varios vicios de obras, somado a isto, nos mesmo se localizam ANTENAS DE TV A CABO, CAIXA DE AGUA, CABOS DE TELEFONE E INTERFONE, que precisam de manuntenção diarias.

Todos os0 dias prestadores de serviço da CLARO, NET, SKY, VIVO, OI pedem acesso aos telhados para manuntenções e correções de falta de sinal e de internet. Ainda se faz necessario o acesso diário dos prestadores do condomínio para manuntenção das caixas e do sistema hidraulico

E por muitas vezes o acesso é solicitado simuntanemente para torres diferentes, e o condomínio não dispoem de funcionarios exclusivos para acompanhar todos os prestadores que pedem acesso aos telhados.

Por isso, pela falta de fiscalização os telhados são acessados de qualquer jeito, e fazendo com que diversas irregularidade sejam cometidas, como a quebra de telhas, perfuração indevida de paredes etc,

Tais dados diarios ocorrem tambem devido, o telhado não ter sido projetados para conceder tais acessos, pois que não possuem passarelas e caminhos de acesso para pisarem sem danificar.

Na gestão do sindico foi tentado o agendamento previo com os moradores para evitar os acessos sem acompanhamentos de um funcionario do condomínio, mas devidos possuir 650 apartamentos, mesmo assim por varias vezes ocorreu o acesso sem fiscalização.

- OBRA NECESSÁRIA- REFORMA DE TELHADO

As obras necessárias são as que têm o objetivo de conservar o bem ou evitar que ele se deteriore, por exemplo, a reforma do telhado, conservação da caixa d’água, manutenção das pastilhas do prédio etc.

De todos esses tipos de modificações, apenas ESTAS podem ser feitas sem a autorização dos condôminos e em caso bem específico. Somente se for obra ou reparação necessária, pode o síndico o fazer sem prévia autorização, o único dever deste é posteriormente notificar em assembleia a ação de alteração que foi realizada.

As obras necessárias e emergenciais devem ser feitas o mais rápido possível, certo?

A demora pode acarretar prejuízos irreparáveis ou de difícil reparação.

Todos os inúmeros pedidos dos moradores de solucionar as infiltrações e telhados encontram-se arquivadas na administração do condomínio

Por sorte temos em nosso e-mail um relato de 25/01/2017 da moradora da TORRE09 APTO 1504, onde a mesma retrata diversos prejuízos em seu apartamento, e-mail na integra em anexo, mas seguem algumas fotos:

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Tais ocorrências eram rotineiras no condomínio, trazendo imensos prejuízos aos moradores dos últimos andares.

Por isso, a contratação de profissionais para realizar obras necessárias urgentes é algo que o síndico pode decidir sozinho, sem qualquer autorização da assembleia condominial.

A regra que consta no Código Civil é clara:

- Em caso de obras urgentes de baixo custo, o síndico pode seguir com elas normalmente;

- Em caso de obras urgentes de alto custo, o síndico pode seguir com elas, mas deve convocar assembleia para prestar contas e esclarecimentos aos condôminos.

A reforma executada não pode se caracterizar como excessiva por o valor estava dentro das possibilidades econômicas do condomínio, sem a geração de taxa- extra, e ainda sem deixar de pagar qualquer outra conta do condomínio no mês que foi executada.

A questão da necessidade de reforma foi trazida na ASSEMBLEIA DO DIA 01.07.2017, conforme convocação em anexo. Todavia não se chegaram ao consenso, bem como em face da necessidade foi realizados três orçamentos, e sendo executado o de menor valor, conforme anexos

O artigo 1.341, § 3º do CC estabelece que"A realização de obras no condomínio:

§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada

NÃO se caracterizou como despesas excessivas as benfeitorias realizadas, posto que a PRESERVAÇÃO DA PATRIMONIO dos moradores SE FAZIA IMPERIOSA, bem como a época o valor gasto foi pago PARCELADO e não houve detrimento de outras despesas necessárias.

A reforma dos 07 telhados era uma reforma necessária e a destinação e benefício continuado em favor do condomínio foram comprovados pelas fotografias anexadas, sem qualquer indício de que o valor da serviço tenha sido excessivo.

Desse modo, à luz do princípio que veda o enriquecimento sem causa, dado que tais bens estão sendo continuamente disponibilizados para uso dos moradores, RESTA IMPROCENDENTE O PEDIDO DE RESSARCIMENTO EFETUADO no valor de R$ 00.000,00

DO DIREITO

Consoante expressa previsão legal iserida no art da Lei 4.591/94 e no art 1331,§ 2º do CC/02, o telhado do predio consiste em parte de uso comum, imcubindo, como consequencia, a todos os condominios as despeas pela sua conservação.

O art. 1.331, § 2º, do Código Civil prevê que o telhado pertence a todas as unidades: "art. 1.331 - Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. (...) 2º - O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos."

O telhado é uma área comum, portanto, o telhado não é do apartamento do último andar e sim do prédio como um todo, sendo obrigação de todas as unidades, sem exceção, pagar os custos de conservação e manutenção do telhado.

Para pleitear a condenação do Requerido, o Requerente se pauta na alegação de que o Requerido teria agido sem a devida aprovação em assembleia e de forma arbitraria e unilateral, porque estaria fazendo uma série de benfeitorias, circunstâncias estas já refutadas e afastadas veementemente nesta peça.

Indenizar (indenizar) em análise etimológica consiste na ação de tornar "indene" (do latim indemne), sendo esta a qualidade daquilo "que não sofreu perda ou dano", "ileso, incólume, íntegro", ou seja, indenizar em termos simples significa em restaurar a integridade/incolumidade de um bem/direito que, de alguma forma foi lesada.

Com efeito, pode-se dizer com convicção que o Requerido não deu causa aos danos narrados pelo Requerente , porque NÃO HOUVE DANOS, pois todos os serviços adquiridos dentro do valor de mercado e foram devidamente prestados e entregues no CONDOMÍNIO MIRANTE LAGO.

Destacamos ainda que não foi comprovado nenhum gasto excessivo, que fosse indispensavel a autorizaçaõ da assembleia de moradores.

Todos os serviços questionados neste processo visaram a preservação e enriquecimento do patrimonio do CONDOMÍNIO MIRANTE DO LAGO, e assim de fato ocorreu, como comprova o amplo acervo fotografico juntado. Sob esse prisma, a fim de que o Requerido pudesse ser responsabilizado e condenado a indenizar pelo dano material, seria INDISPENSÁVEL à prova INEQUÍVOCA de que agiu propositalmente e tivesse auferido vantagens indevidas o que teria sido a "causa determinante" do dano material, ainda mais diante de tantas contraprovas existentes nos próprios autos.

Ausente tal prova, rompido está o nexo de causalidade existente entre a alegada conduta do agente e o dano material produzido, inviabilizando a condenação pretendida.

DA QUANTIA INDENIZATÓRIA:

Tecidas essas considerações, à vista dos fatos conforme ocorridos e ausentes quaisquer prova cabal de que o Requerido realmente tivesse perpetrado ato ilícito e dado azo à punição, não há que se falar em condenação em indenizar o suposto dano material, havendo de ser rejeitada qualquer pretensão neste sentido, conforme ora se requer.

Caso seja acolhido tal pedido neste patamar, infelizmente, será acolhida pelo Judiciário a cristalina tentativa de enriquecimento ilícito!

Desde já requer pela impugnação dos documentos, em especial o laudo feito pelo morador do condomínio, apresentados pelo requerente.

CONCLUSÃO:

Concluindo, em que pesem os argumentos deduzidos como forma de sustentação do pedido, o conjunto probatório carreado aos autos não é suficiente a comprovar a existência de elementos substanciais que demonstrem os atos ilícitos eventualmente praticados pelo requerido, de onde decorre a inexistência de dano indenizável, por isso:

- Requer-se a concessão dos benefícios da gratuidade da Justiça, diante da prova ora carreada aos autos de que o Requerido é pessoa humilde, profissional autonomo, sobrevivendo aos impactos da PANDEMIA a mais de 01 ano, e incapaz de custear o feito sem prejuízo de sua própria sobrevivência.

E AINDA, Diante de todo o exposto , requer-se que, pela análise do mérito, seja a presente ação julgada IMPROCEDENTE, declarando inexistente dever de indenizar.

Requer ainda, em caso remoto de condenação, que o valor indenizatório seja estipulado pelo juiz levando em consideração o caso concreto, bem como, a situação econômica do réu.

O Réu provará o alegado por todos os meios admitidos em Juízo, especialmente pela juntada de outros documentos necessários ao deslinde da causa, perícias e vistorias, depoimento pessoal do Autor, sob pena de confissão e a oitiva das testemunhas, bem como requer que o juízo determine toda as FO (ocorrencias condominiais) referente as reclamações de infiltrações no condomonio do anos de 2016 e até agosto de 2017, que estão arquivadas na administração do condomínio.

Belém 02 de dezembro de 2021

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DR NomeRIBEIRO 00.000 OAB/UF