Rescisão do contrato e devolução do dinheiroResponsabilidade do FornecedorDIREITO DO CONSUMIDOR

Contestação - TJSC - Ação Rescisão do Contrato e Devolução do Dinheiro - Procedimento Comum Cível - contra Parque Residencial Sol e Mar

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20 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2014.8.24.0023

Contestação - TJSC - Ação Rescisão do Contrato e Devolução do Dinheiro - Procedimento Comum Cível - contra Parque Residencial Sol e Mar

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EXCELENTÍSSIMA SENHOR JUÍZ DE DIREITO DA 4a VARA CÍVEL DA COMARCA DE FLORIANÓPOLIS/Nome

Autos de número 0300773-62.2014.8.24.0090

Ref.:

Contestação

PARQUE RESIDENCIAL SOL E MAR LTDA , pessoa jurídica de direito privado inscrita no CNPJ/MF sob o nº 00.000.000/0000-00, sediada na Endereço, Vargem do Bom Jesus, Florianópolis/Nome, por seu advogado (Doc. 01), nos autos do processo da AÇÃO ORDINÁRIA movida por Nome, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar sua CONTESTAÇÃO , consoante razões aduzidas a seguir.

I. Síntese da demanda.

1. Narra a Autora que firmou em 27 de julho de 2012, compromisso particular de compra e venda de bem imóvel 1 , pelo qual comprometeu-se a comprar, e a Ré a vender, um apartamento localizado no empreendimento Parque Residencial Sol e Mar, conforme descrito no referenciado contrato.

2. Aduz que somente honrou com as obrigações por si assumidas até o dia 14 de dezembro daquele ano de 2012, quando teria constatado que o empreendimento "não estava tendo o devido andamento", e que até a presente data a situação continua inalterada.

3. Com bases nestes fatos, a Autora postula o desfazimento da avença com o reconhecimento de culpa da Ré, bem como a sua condenação a restituir os valores que recebeu (R$ 00.000,00), acrescida dos encargos moratórios e de multa de 50% (Art. 35 , § 5 º da Lei 4.591/64) e ao pagamento de indenização pelos danos morais e materiais experimentados.

II. Fatos.

4. Com relação à não entrega da unidade imobiliária, a verdade é que o início das obras aguarda liberação da licença ambiental, que segue em análise na FATMA - Fundação do Meio Ambiente, conforme verifica-se no documento de protocolo junto ao órgão ( Doc. 02 ).

5. O protocolo do requerimento de licenciamento ambiental data de 19 de janeiro de 2012, sendo que todas as exigências e diligências solicitadas pelo órgão licenciador foram cumpridas, mas até o momento, por omissão ou inação, não houve a liberação das licenças ambientais.

6. Isto se dá, inclusive, em detrimento da preferência deferida aos pedidos de licenciamento ambiental dos empreendimentos declarados de interesse social, tal como assegurado na Resolução 412 do CONAMA (DOU nº 90 em 14/05/2009):

Art. 5º O licenciamento ambiental de novos empreendimentos habitacionais de interesse social, de pequeno potencial de impacto ambiental, dar-se-á mediante uma única licença, compreendendo a localização, instalação e operação.

§ 1º O prazo máximo para análise conclusiva sobre o pedido de licença ambiental é de 30 (trinta) dias, contados a partir da entrega de toda a documentação obrigatória.

§ 2º O prazo será interrompido, em caso de necessidade de complementação das informações técnicas, mediante despacho fundamentado. [...]

7. A demora por parte do órgão vem causando enormes prejuízos também à Ré, uma vez que a mesma lançou a venda das unidades, com o projeto estritamente em acordo com as exigências dos órgãos ambientais, não incorrendo em qualquer ato de má-fé ou agindo de forma abusiva contra a Requerente.

8. Sem o licenciamento ambiental a Ré não pode dar início às obras.

III. Preliminarmente: ilegitimidade passiva ad causam.

9. Depreende-se dos documentos acostados aos autos que parte do pagamento realizado pela Autora foi feito à co-Ré Nome, precisamente, R$ 00.000,00, no dia 1º de agosto de 2012 (fl. 35).

10. A Ré, absolutamente, não é parte legitima para responder ao pleito da Autora no que respeita a este valor.

11. A Autora sempre teve ciência inequívoca que os honorários de corretagem não seriam pagos à Ré, até mesmo pela redação do compromisso de compra, que em sua cláusula 19a contem previsão expressa de que os honorários de corretagem seriam pagos ao co-Réu Nome.

12. A legitimidade das partes é requisito indispensável para validade da ação, sendo motivo de extinção do feito sem análise do mérito.

13. Novamente é pertinente invocar art. do CPC que, além do interesse de agir, relaciona a legitimidade como requisito necessário à propositura ou contestação da ação.

14. A respeito, Nomepreleciona, verbis :

(...) para que o provimento do mérito seja alcançado, para que a lide seja efetivamente solucionada, não basta existir um sujeito ativo e um sujeito passivo. É preciso que os sujeitos sejam, de acordo com a lei, partes legitimas , pois se tal não ocorrer o processo se extinguirá sem julgamento do mérito (art. 267, VI) (grifei)

15. Ainda, na lição do insigne LIEBMAN citado por Nome:

(...) porque a ação só atua no conflito de partes antagônicas, também a legitimidade passiva é elemento ou aspecto da legitimação de agir. Por isso, só há legitimação para o autor quando realmente age diante ou contra aquele que na verdade deverá operar efeito à tutela jurisdicional, o que emprega a ação do feitio de `direito bilateral ́."2 (grifei)

16. Inafastável, no que respeita ao valor entregue ao Co-Réu, o decreto de ilegitimidade passiva ad causam da Ré, com a consequente extinção do feito sem julgamento do mérito, nos termos do artigo 267, VI do CPC.

IV. Mérito.

a. A Ré não incorreu em mora.

17. Consta no compromisso de compra e venda - item nº 7 (fl. 19) - informação clara e não contrária à lei de que o prazo de 24 meses para a conclusão das obras apenas se iniciaria após a liberação de todas as licenças, e, ainda, com a venda de ao menos 30% das unidades.

18. Tal circunstancia era de conhecimento inequívoco da Autora, conforme admitido na exordial.

19. Realmente, na peça vestibular, a Autora reconhece que tinha pleno conhecimento de que o prazo para entrega do empreendimento é de 24 meses, e que este prazo somente será considerado iniciado quando aprovados todos os projetos exigidos por lei, contratado o financiamento e concretizadas as vendas de, pelo menos, 30% das unidades imobiliárias.

20. Inexiste, portanto, motivo para a Requerente afirmar que a Ré está em mora com relação à entrega da unidade imobiliária comprometida à venda.

21. Não há, aliás, na legislação de regência qualquer previsão que vede o início das vendas de unidades imobiliárias antes do início das obras.

22. Atualmente a Ré encontra-se na dependência da conclusão no processo de licença no órgão ambiental, para finalmente poder iniciar e dar andamento às obras, conforme planejado.

23. Oportuno informar que, inclusive, a obra está em conformidade com a Lei 4.591 de 1964, que dispõe sobre condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, constando o registro de incorporação no Cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Florianópolis, sob o nº R-3- 113.280 (fl. 50).

24. Em decisão proferida no Agravo de Instrumento de nº 2014.045153-0, onde a Requerida figura como Agravada, ao indeferir o pedido de liminar, o Exmo. Desembargador Rodolfo Tridapalli, para afastar a mora alegada pelo Agravante, reconheceu que, conforme previsto no contrato entabulado entre as partes, o início das obras depende da concessão de financiamento bancário e da concessão de licenças pelo poder público (destaques nossos):

Cuida-se de Ação de Resolução Contratual ajuizada pela Agravante contra a Agravada, na qual o Juízo de Primeiro Grau indeferiu o pedido liminar formulado pela autora/Agravante consistente na suspensão dos pagamentos mensais a que está obrigada e, também, da mora, e obstar a ré/Agravada de negativar seu nome. Explicou o Magistrado singular que o contrato depende de aprovação de financiamento junto à instituição financeira, porém, a Recorrente não trouxe documentos que comprovassem a formalização do financiamento bancário, fazendo carecer a lide de fumaça do bom direito .

Perlustrando os autos e as razões recursais, verifica-se que a Recorrente não refutou os fundamentos do Juiz a quo, atinente à carência de documentos que viabilizem a análise do pedido liminar . No caso, o contrato entabulado entre as partes realmente depende de várias condições além do financiamento bancário, inclusive relativas às licenças necessárias para o início da obra, a serem expedidas pelos órgãos públicos competentes .

b. Inadimplemento da Autora

25. Importa esclarecer que o contrato ajustado entre as partes encontrava-se sob o manto do princípio do pacta sunt servanda , pois nele não há qualquer condição abusiva, desproporcional ou de difícil compreensão.

26. Imperioso, ademais, salientar, que o distrato não foi alvo de qualquer contestação por parte da Autora.

27. A Autora quer imputara à Ré a culpa pela rescisão do contrato ao passo em que confessa que, da sua parte, honrou a avença até dezembro de 2012, isto é, somente durante 4 meses.

28. A pretensão da Autora colide frontalmente com o princípio da boa-fé e beira as raias da litigância de má-fé.

29. Segundo afirmado na exordial, a Autora obrigou-se a pagar a Ré o valor de R$ 00.000,00, sendo:

 Como arras e princípio de pagamento do preço o valor de R$ 00.000,00, dos quais R$ 00.000,00

no ato (ou à vista) e R$ 00.000,00em 22 parcelas no valor de R$ 00.000,00, acrescidas de correção apurada pelo INCC-M, vencendo a primeira em 10 de agosto de 2012.

 Saldo no valor de R$ 00.000,00, mediante a contratação de financiamento.

30. Assim, até dezembro, a Autora deveria ter pago R$ 00.000,00, correspondentes à entrada e mais cinco parcelas no valor de R$ 00.000,00.

31. Contudo, a Autora comprova nos autos apenas o pagamento à Autora de apenas R$ 00.000,00(fls.32/34).

32. Além disso, é no mínimo esdrúxula a alegação da Autora de que a partir de dezembro de 2012 deixou de honrar a avença porque teria constatado que o empreendimento" não estava tendo o devido andamento ".

33. Ora Excelência, esquecendo, apenas por apego ao debate, que o início do prazo para o entrega do empreendimento depende do advento da aprovação de todos os projetos exigidos por lei, da contratação de financiamento e da concretização de vendas de, pelo menos, 30% das unidades imobiliárias, um atraso de 5 meses para o início das obras num empreendimento desta magnitude é perfeitamente aceitável.

34. A realidade é que a Ré tornou-se inadimplente e agora vê no atraso do licenciamento ambiental uma oportunidade para, ardilosamente, eximir-se da mora, o que demonstra, a toda evidência, que a propositura desta demanda é casuísta, caracterizadora, inclusive de ato ilícito sujeito a apuração de responsabilidade, pois engendra ato ardiloso e dissimulado, com desvio finalístico e contrário à boa-fé, aos costumes e às regras sociais, praticado com o livre propósito de beneficiar a si próprio e em detrimento da Ré, sendo, portando, um ato ilícito, conforme dispõe o art. 187 do Código Civil, verbis :

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

35. De fato, apesar de a conduta da Autora parecer o exercício regular de um direito, atende aos requisitos postos por todas as correntes doutrinárias para a caracterização do abuso de direito, tanto em seu aspecto subjetivo - a intenção de prejudicar alguém -, como em seu aspecto objetivo - desvio de finalidade -, subsumindo-se ainda ao abuso de direito analisado segundo a teoria finalista -"a ilicitude, a relação de contrariedade entre a conduta do homem e o fim pretendido pela ordem jurídica"3 -

36. Em se tratando de verdadeiro e acintoso abuso de direito, e portanto, nos termos do art. 187 do Código Civil, um ato ilícito, outra alternativa não resta a esse Poder Judiciário senão repeli-lo.

37. O fato é que nos termos da Cláusula 13a (fl. 26), o atraso superior a 60 dias no pagamento das parcelas do contrato importa na sua rescisão, independentemente de notificação .

38. Como visto, a Autora já estava inadimplente em dezembro de 2012, e a partir daí deixou de pagar qualquer quantia, dando causa à rescisão do contrato por falta no pagamento das parcelas.

39. Ou seja, o atraso no licenciamento ambiental não está relacionado à rescisão do contrato sob exame.

c. Responsabilidade civil - elementos essenciais -. Responsabilidade subjetiva. Inexistência.

40. No presente caso não está gravada a possibilidade de ocorrência de responsabilidade civil, vez que estão ausentes os elementos fundamentais para gerarem o dever de reparar.

41. O irretocável ensinamento de Nomeé especialmente claro nas definições relativas à responsabilidade civil subjetiva, contemplada no Código Civil Brasileiro:

Para se admitir, portanto, a responsabilidade civil de alguém, há de localizar-se no caso concreto um prejuízo efetivo que tenha resultado da atuação de outrem, por meio de conduta voluntária, seja ou não intencional o objetivo de lesar. Em nosso direito, o dever de reparar o prejuízo gerado pelo ato ilícito assenta-se na conjugação necessária de três elementos fundamentais:

42. No caso em tela não é possível alegar a existência desses 3 elementos, o que demonstra que o pedido da Autora deve ser julgado totalmente improcedente.

a) a culpa lato sensu, de maneira que só o fato lesivo intencional ou imputável ao agente por ação ou omissão de dever, autoriza a responsabilidade civil;

43. Não está demonstrada, e muito menos comprovada, a existência de ato ilícito ou qualquer conduta culposa que possa ser atribuída ao Réu.

b) O dano, ou seja, a lesão provocada no patrimônio da vítima; e

c) O nexo de causalidade entre o dano e o comportamento censurável do agente.

44. Conclui-se, portanto, que não está configurada nenhuma hipótese de culpa lato sensu que possa ser imputado ao Réu.

d. Falta de nexo de causalidade

45. Já demonstrado que não há conduta ilícita e muito menos dano efetivo, seria dispensável qualquer explanação acerca do nexo de causalidade entre esses dois itens. Porém, por apego à argumentação e ao princípio da impugnação específica, o Réu demonstra que também não é possível caracterizar a existência de tal nexo.

46. Ensina Silvio Rodrigues e orienta a jurisprudência:

Para que surja a obrigação de reparar, mister se faz prova da existência de uma relação de causalidade entre a ação ou omissão culposa do agente e o dano experimentado pela vítima. Se a vítima experimentar um dano, mas não se evidenciar que o mesmo resultou do comportamento ou da atitude do réu, o pedido de indenização, formulado por aquela, deverá ser julgado improcedente (Direito civil - Responsabilidade Civil, Saraiva, 1986, vol. 4, p. 18)

47. No mesmo sentido, observa o eminente Rui Stoco:

É necessário que se estabeleça uma relação de causalidade entre a injuridicidade da ação e o mal causado, ou, na feliz expressão de Demogue, 'é preciso esteja certo que, sem este fato, o dano não teria acontecido. Assim, não basta que uma pessoa tenha contravindo a certas regras; é preciso que sem esta contravenção, o dano não ocorreria. (Traité des Obligations em général, vol. IV, n. 66)

48. E mais:

O nexo causal se torna indispensável, sendo fundamental que o dano tenha sido causado pela culpa do sujeito. (Responsabilidade civil e sua interpretação jurisprudencial, 2. ed. rev. e ampl., São Paulo: Revista dos Tribunais, p. 59)

49. Diante disso, o pedido da inicial não merece prosperar e a presente ação deve ser julgada totalmente improcedente.

V. Do Quantum Indenizatório

50. Não obstante a ausência de direito a indenização e de comprovação de qualquer dano indenizável, cumpre apontar os critérios para uma eventual condenação (que se admite apenas para argumentar) para que não se configure em expresso enriquecimento sem causa.

51. Com efeito, o valor da indenização deve se coadunar com a situação fática que deu origem ao infortúnio indenizado, de modo que não importe em enriquecimento sem causa e também não pode ser de tal monta, a ponto que a parte deseje que algo de diferente aconteça nas relações que mantém, a fim de receber posteriormente a respectiva indenização.

52. Em julgado recente, da lavra do Eminente Desembargador Henry Petry Junior colhe-se:

APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. INSCRIÇÃO INDEVIDA. - PROCEDÊNCIA NA ORIGEM.

(1) CONTRATAÇÃO NÃO DEMONSTRADA. TERCEIRO FRAUDADOR.RISCO INERENTE À ATIVIDADE EMPRESÁRIA. ABALO MORAL PRESUMIDO. DEVER DE INDENIZAR. [...]

(2) QUANTUM. EXISTÊNCIA DE OUTRA DEMANDA. FIXAÇÃO COM VISTAS A EVITAR ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. MINORAÇÃO.

- A compensação por danos morais deve considerar, além da extensão do dano, o grau da culpa do ofensor e suas condições econômico-financeiras, os fins pedagógico, inibitório e reparador da verba, a fim de que reste proporcional. Assim, deve o arbitramento do quantum indenizatório fundar-se sempre no critério de razoabilidade, tendente a reconhecer e condenar o réu a pagar valor que não importe enriquecimento indevido para aquele que suporta o dano, mas uma efetiva compensação de caráter moral e uma séria reprimenda ao ofensor, desestimulando a reincidência. Minoração que se impõe, nos parâmetros desse Órgão Fracionário, a fim de evitar enriquecimento do ofendido, diante da existência de outra demanda aforada com identidade de pedido e de causa de pedir. [...] SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E PARCIALMENTE PROVIDO ( AC n. 2013.007895-5, da Capital, rel. Des. Henry Petry Junior, j. 01.08.2013).

53. Ainda:

ORGAZ, em sua obra El Dano Resarcible, Buenos Aires, 1952, citado por SERPA LOPES,

p. 493, destaca três princípios fundamentais acerca do problema da indenização, quais sejam, colocar-se a vítima, tanto quanto possível, no mesmo estado patrimonial em que

estaria, se não ocorresse o evento danoso; o responsável deve reparar o dano em toda a sua extensão, porém, nem mais nem menos, e, finalmente, a vítima, porém, não deve enriquecer-se com o ato ilícito. (Ap. Cív. n.º 1.625/95, j. 23.05.95, pub. in RT 726/392, grifamos).

54. Assim sendo, caso V.Exa. entenda que apesar das razões antes sustentadas, se faça jus ao recebimento de alguma indenização, deverá a mesma ser fixada em patamares adequados aos fatos em análise, para se evitar um enriquecimento sem causa que, caso equivocadamente ocorra, deverá ser observado o disposto nos artigos 884, 885 e 886 do Código Civil, sob pena de recusar vigência à Legislação Federal.

VI. Requerimentos.

55. Diante do exposto, REQUER seja em primeiro plano decretada a ilegitimidade passiva da Ré para responder aos termos desta demanda no que respeita ao pagamento feito à co-Ré, operando-se, neste particular, a extinção do feito nos termos do artigo 267, VI do CPC, e, sucessivamente, no mérito, a improcedência dos pedidos deduzidos pela Autora.

Termos em que,

Pede deferimento.

Florianópolis, 20 de fevereiro de 2015

Nome

ADVOGADO - 00.000 OAB/UF-B