Rescisão do contrato e devolução do dinheiroResponsabilidade do FornecedorDIREITO DO CONSUMIDOR

Petição Inicial - TJSC - Ação Promessa de Compra e Venda - Procedimento Comum Cível - contra Parque Residencial Sol e Mar

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20 de Agosto de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2014.8.24.0023

Petição Inicial - TJSC - Ação Promessa de Compra e Venda - Procedimento Comum Cível - contra Parque Residencial Sol e Mar

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA _____ VARA CÍVEL DA COMARCA DA CAPITAL - Nome

LUCILENA BUZIN , brasileira, divorciada, autônoma, inscrito no CPF sob o nº. 000.000.000-00e portadora do RG n.: 00000-00, residente e domiciliado na Rua Desembargador Osvaldo Areas Horn, nº. 182, casa n.3, Cachoeira do Bom Jesus, Florianópolis/SC, CEP: 88056-050, vem respeitosamente perante Vossa Excelência por meio de seu procurador infra-firmado, propor

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PRELIMINAR

DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA

em face de PARQUE RESIDENCIAL SOL E MAR LTDA, inscrita no CNPJ/MF n. 13.434.989/0001-93, com sede na Rua Fabriciano Inácio Monteiro, n.1471, Vargem do Bom Jesus, Florianópolis/SC,CEP:88058-020 e SC IMÓVEIS , inscrita no CRECI 2471-J, com sede na Rua Irmão Joaquim, 88, Centro, Florianópolis/SC, CEP 88020- 620, pelos motivos de fato e de direito que a seguir passa a expor:

1. DOS FATOS

As partes firmaram Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, na data de 27 de julho de 2012, objetivando a aquisição de um imóvel constituído pelo apartamento 306 Bloco F, no Condomínio Parque Residencial Sol e Mar a ser construído em um terreno na Vargem do Bom Jesus na EndereçoFlorianópolis, registro de incorporação R.003/113.280 (documento em anexo);

A referida venda foi intermediada pela requerida Nome, que estava oferecendo as unidades no feirão da Caixa, o sinal da compra foi pago diretamente para a empresa Nome, conforme recibo em anexo.

O valor do imóvel na data em que foi firmado o contrato entre as partes foi de R$ 00.000,00

O pagamento se daria da seguinte forma conforme consta no contrato:

- a) Como arras o valor de R$ 00.000,00:

a) 1.1 R$ 00.000,00, pagos á vista, mediante depósito bancário na conta promitente vendedora.

a) 1.2 R$ 00.000,00, dividido em 22 parcelas de R$ 00.000,00. Sendo que essas

parcelas serão atualizadas pelo INCC-M (sistema SAC),conforme item 6.1.2 abaixo. O primeiro vencimento foi em 10/08/12.

- b) O valor de R$ 00.000,00, saldo residual seria financiado através de um agente financeiro. Este valor conforme estabelecido pelo item 6.2.1 do contrato sofreria a incidência do correção do INCC-M, sendo o mês de junho de 2012, base para cálculo de atualização.

A requerente honrou o contrato firmado entre as partes até 14/12/2012, quando a requerente identificou que o empreendimento oferecido pelos requeridos não estava tendo o devido andamento.

Inicialmente o prazo previsto para entrega do imóvel era para 24 meses conforme cláusula sétima do contrato.

Destacamos que o requerido coloca o referido prazo se inicia apenas após aprovação de todos os projetos exigidos por lei e mediante assinatura dos contratos entre agente financeiro e os promitentes adquirentes, observado ainda o percentual mínimo de 30% das unidades comercializadas.

A requerente constatou que havia sido enganada, tendo em vista que foi induzida a concluir a compra pela IMÓVEIS Nome, mesmo sem saber quando iria se iniciar as obras.

A requerente passou o ano de 2013 correndo atrás dos requeridos para saber informações sobre a liberação da Prefeitura para inicio das obras. Conforme e-mails em anexo.

Cada dia mais estava ficando em evidência que a obra não seria concluída dentro do prazo estabelecido pela Requerida. Além disso, não estava descartada a possibilidade de vir a sofrer sérios, graves e irreparáveis prejuízos financeiros, além do abalo moral e psicológico que o evento vinha provocando.

Até a presente data o estágio das obras continua na mesma situação nada absolutamente nada foi feito para inicio das obras. O que não deixa dúvidas que o empreendimento não vai ser entregue mais uma vez dentro de mais um possível prazo informado pela Requerida o que caracteriza o descumprimento contratual firmado entre as partes.

Diante dos fatos expostos não poderia a requerente se manter inerte em uma situação de tamanho risco e continuar efetuando pagamento das prestações a Requerida após as inúmeras tolerâncias de prazos e tentativas de chegar a um acordo, não restou alternativa à Autora se não a de propor a presente demanda judicial.

2. DO DIREITO

2.1 APLICAÇÃO DO CDC

Importante citar a aplicação das normas do direito do consumidor à hipótese dos autos, posto que é incontroversa a existência de relação de consumo, segundo redação dos artigos e do CDC de forma que a responsabilidade da Requerida seja objetiva.

O artigo do Código de Defesa do Consumidor determina como fornecedor, alem do prestador de serviço, o profissional que desenvolve atividade de construção, in verbis:

Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final .

Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção , transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

§ 1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel , material ou imaterial.

É o caso, igualmente notório, de aplicação do inciso VIII, do art. 6º da lei consumerista que determina a facilitação da defesa dos direitos do consumidor com a inversão do ônus da prova, providência que desde logo é requerida.

No caso dos autos, constata-se, ainda, a aplicabilidade das seguintes disposições da lei 8.078/90, por se constituírem direitos básicos do consumidor: Art. 6º, IV e VI, assim como art. 84 e seus parágrafos que trata sobre a proteção jurídica do consumidor e as providências cautelares e antecipatórias a que tem direito. Relativamente à falta de idoneidade contratual e a inclusão de informação inverídica no contrato, cabível o disposto no art. 51, IV do mesmo código.

Diante do exposto, devem ser aplicadas as regras do Código de Consumidor no presente caso.

2.2 DESFAZIMENTO DO CONTRATO

Reza o art. do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

I - a proteção da vida, saúde e segurança contra os riscos provocados por práticas no fornecimento de produtos e serviços considerados perigosos ou nocivos;

(...)

VI - a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos;

VII - o acesso aos órgãos judiciários e administrativos com vistas à prevenção ou reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos ou difusos, assegurada a proteção jurídica, administrativa e técnica aos necessitados;

VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;

(...)

A autora cumpriu com suas obrigações, diferentemente das requeridas que de forma abusiva e de má-fé não utilizou os devidos critérios pactuados para a construção do imóvel em tela e consequentemente seu financiamento.

Isso desequilibrou a relação contratual colocando a consumidora em enorme desvantagem frente às requeridas, ensejando a rescisão do contrato em função do desequilíbrio na relação de consumo. O CDC estabelece a responsabilidade objetiva do prestador de serviço, em seu artigo 14, "in verbis":

Art. 14 - O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

§ 1º . O serviço é defeituoso quando não oferece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:

I - o modo de seu fornecimento;

II - o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam;

III - a época em que foi fornecido

Destacamos ainda que cláusula sétima ao condicionar o inicio das obras a venda de pelo menos 30% das unidades causa uma insegurança para requerente.

Este fato fica evidente que depois de dois anos ainda não ocorreu o inicio das obras.

Deve ser aplicada a penalidade prevista no § 5º, do art. 35, da Lei 4.591/64 que dispõe:

Art. 35 . O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea i, do art.

32.

§ 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sôbre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.

Tendo em vista o descumprimento da legislação citada e da aplicação do previsto no § 5º, do art. 35, da Lei 4.591/64, requer a aplicação da multa à Requerida de 50% do valor efetivamente pago pela autora, devidamente atualizado e acrescido de juros de 1% ao mês, conforme estabelece o dispositivo citado acima.

2.3 PRINCÍPIO DA BOA-FÉ E PROBIDADE

No tocante aos princípios a serem seguidos nas relações contratuais, estabelece o Código Civil em seus artigos 421 e 422:

"Art. 421 . A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato."

"Art. 422 . Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé."

Diante dos fatos narrados e das provas acostadas nos autos, resta claro que a Requerida agiu, desde o início das negociações e durante o curso do contrato, com notória má-fé e falta de probidade , o que, igualmente, autoriza o desfazimento do negócio.

2.4 DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS

A requerente sempre cumpriu com sua obrigação pactuada no contrato com a Requerida efetuando o pagamento conforme estabelecido no contrato na Cláusula Segunda que trata do preço/prazo/formas e condições de pagamento, o montante total de todos os valores pagos, já atualizados, é de R$ 00.000,00(documentos em anexo);

Tendo em vista o descumprimento do contrato firmado entre as partes, o contrato há que ser desfeito com a condenação da Requerida na restituição de todas as quantias que lhe foram pagas, devidamente atualizadas monetariamente desde o dia do pagamento e acrescidas de juros de 1% ao mês a partir do efetivo pagamento.

2.5 DAS PERDAS E DANOS

É inaceitável, Excelência, o ato imprudente e negligente das requeridas ao propor a venda de imóveis sem a devida documentação, ou seja, a falta de Licença Ambiental Prévia - LAP para inicio e consequentemente término das obras, a qual já expirou o prazo.

Passado mais de dois anos da assinatura do contrato sem o início das obras por má-fé das requeridas, a autora viu-se lesada pela perda da expectativa de ter sua casa própria, pagando aluguel no decorrer do período contratual até o momento (doc. 05), sedo que poderia ter adquirido, comprado e financiado outro imóvel.

A conduta das requeridas consiste em ato ilícito, previsto no ordenamento jurídico brasileiro, possível de reparação nos termos da lei, in verbis :

"Art. 157. Ocorre lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta.

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 187. Também comete um ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Art. 927. Aquele que por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo Único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem".

Ainda diz o art. 419 do Código Civil "a parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização".

Na fixação das perdas e danos, deverá o Juiz, atendo-se ao nexo de causalidade, inscrito nos artigos 402 e 403 do Código Civil, levar em conta critérios de proporcionalidade na apuração do quantum, atendidas as condições do ofensor, do ofendido e do bem lesado.

As perdas e os danos causados a autora estão devidamente comprovados nos documentos juntados na inicial, ou seja, o atraso no inicio e consequentemente conclusão das obras, ultrapassando o prazo contratual, bem como a falta de licença ambiental prévia não informada no contrato. Situação que impossibilitou a autora de ter sua "casa" própria, tendo a mesma que continuar pagando aluguel, sendo que tal valor poderia ter sido convertido para outro financiamento de imóvel (contrato de locação anexo).

Destaca-se o julgado do Tribunal de Justiça de Santa Catarina:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS - PROMITENTE VENDEDORA DO IMÓVEL QUE ATRASA O TÉRMINO DAS OBRAS - ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR - NÃO RENOVAÇÃO DO ALVARÁ PARA PROSSEGUIR O EMPREENDIMENTO - POSTERIOR CONCESSÃO, VIA MANDADO DE

SEGURANÇA - PRAZO EXTRAPOLADO - RESCISÃO DEFERIDA - RESISTÊNCIA AO PLEITO PELO PAGAMENTO DE PERDAS E DANOS - DESNECESSIDADE DE EFETIVA COMPROVAÇÃO - PRESUNÇÃO DE SUA OCORRÊNCIA INABALADA - VALOR FIXADO EM QUANTIA RAZOÁVEL - RECURSO DESPROVIDO. "Faz jus às perdas e danos, sob a forma de lucros cessantes, o comprador de imóvel residencial, ao valor dos alugueres que deixou de usufruir, em razão da não entrega do imóvel no prazo estipulado pela incorporadora. Demais disso, imerece guarida o argumento acerca da inexistência de provas quanto aos lucros cessantes, na medida em que é possível presumir, de modo razoável, que o comprador deixou de lucrar, ou seja, que houve uma diminuição potencial do seu patrimônio. Há que se ressaltar que os lucros cessantes são uma construção intelectual destinada a elaborar uma presunção juris tantum acerca do montante que o credor deixou de perceber, em virtude do inadimplemento de uma obrigação" (Des. José Volpato de Souza).(Apelação Cível n. 2005.015548-9, de São José /SC, Relator: Sérgio Izidoro Heil, Órgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Civil, Data: 02/09/2005).

Assim, Emérito Julgador, requer-se a indenização por perdas e danos a ser arbitrado por vossa excelência, pela perda da expectativa da autora em obter sua casa própria no prazo contratado, deixando de adquirir, comprar e financiar outro imóvel, tendo em vista que a mesma ainda mora de aluguel.

3. DOS PEDIDOS

1. Sejam deferidas as medidas requeridas em sede de antecipação dos efeitos da tutela:

a) Seja expedido mandado ao cartório do 2º ofício do registro de imóveis da Capital para que promova a averbação da existência desta ação na matrícula de número 113.280, onde está descrito o terreno onde deveria estar registrada a incorporação e sendo erguido o prédio do qual fazem parte as economias compromissadas;

e) Seja reconhecida a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova.

2. Determine a citação das requeridas por AR, para que a mesma, querendo, no prazo legal, conteste o feito, sob pena de revelia;

3. Defira a produção de todos os meios de prova em direito admitida, especialmente a juntada dos documentos em anexo, os quais servem para comprovar as alegações do autor;

4 . Julgue procedente à presente demanda, para que:

4.1. Declarar rescindido o contrato celebrado entre a Requerida e a requerente, pelas seguintes razões que materializam inadimplemento contratual da Requerida: 1) pela ofensa aos princípios da probidade e da boa-fé contratual; 2) pelo atraso (não início) injustificado das obras por prazo superior a 30 (trinta) dias ; 3) a evidente impossibilidade da Requerida de cumprir a obrigação de entregar os bens no prazo combinado.

4.2. Determine a devolução de todos os valores pagos pela requerente para a requerida, os quais totalizam o montante de R$ 00.000,00devidamente corrigidos monetariamente e juros remuneratórios legais a contar da assinatura do contrato, bem como juros de mora a partir da citação;

4.3 . Sejam condenados os réus ao pagamento de indenização pelos danos materiais e morais sofridos pela autora, tendo em vista a especulação imobiliária do período em que foi firmado o contrato até a presente data;

4.4. Condenar a Requerida ( PARQUE RESIDENCIAL SOL E MAR LTDA) no pagamento da multa de 50% nos termos do § 5ºº, do art. 35 5 da Lei 4.591 1/64, sobre a quantia paga pela requerente;

5. Condene as requeridas ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes na base de 20% sobre o valor da causa.

Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00

Nestes termos, pede deferimento.

Florianópolis, 24 de novembro de 2014

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Nome

00.000 OAB/UF