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27 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.26.0615

Petição Inicial - TJSP - Ação de Rescisão Contratual Cumulada com Reintegração de Posse - Procedimento Comum Cível - de Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - Cdhu

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EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA COMARCA DE TANABI, ESTADO DE SÃO PAULO.

COMPANHIA

DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU , com seus atos constitutivos arquivados na JUCESP sob nº 596.784/76 e inscrição no CNPJ/MF sob nº 00.000.000/0000-00, sediada à Endereço, neste ato representada por seus advogados, ao final subscritos, vem, respeitosamente a presença de Vossa Excelência, com fundamento nos artigos 319 e 560 e seguintes do Código de Processo Civil, 389, 394 e 1210 do Código Civil, propor a presente AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE em face de Nome, brasileira, portador do RG nº 00000-00e do CPF nº 000.000.000-00, residente e domiciliado à Endereço, EndereçoCEP 00000-000, pelos motivos de fato e de direito a seguir demonstrados:

I - DOS FATOS:

A Requerente é sociedade de economia mista, integrante da Administração Indireta do Estado de São Paulo, criada com o objetivo de conferir moradia digna à população mais carente, que não lograria êxito em obtê-la no denominado mercado imobiliário regular.

Por conta disso, a Requerente promove a edificação de habitações de interesse social para posterior atribuição às famílias previamente cadastradas, em cumprimento à política habitacional do Governo do Estado, mediante financiamento subsidiado.

Nesse contexto, em 30 de novembro de 1995, a Requerente firmou com a parte Requerida um "Contrato de Promessa de Compra e Venda", para aquisição financiada de imóvel Endereço, EndereçoCEP 00000-000.

Na referida avença, a parte Requerida assumiu a obrigação de efetuar os pagamentos das prestações do financiamento nos vencimentos pactuados, bem como de não ceder o imóvel a terceiros sem a prévia anuência da Requerente.

Ocorre que, a parte Requerida não vem cumprindo suas obrigações contratuais no que se refere ao pagamento das prestações mensais do financiamento, inadiplência esta, que, atualmente, é de 37 parcelas.

Tal situação veio a ensejar o envio de notificação extrajudicial para oportunizar a purgação do débito, sob pena de constituição em mora da parte Requerida, a qual foi efetivada pelo Oficial Registrador de Títulos e Documentos e encaminhada ao endereço do imóvel objeto da ação, devendo, portanto, ser considerada válida independentemente se recebida pela destinatária, conforme entendimento jurisprudencial 1 .

Mesmo assim, a parte Requerida optou por se quedar inerte quanto ao adimplemento do débito, restando a mora constituída, assim como o esbulho possessório praticado, o que autoriza a propositura da presente ação.

II - DO MÉRITO:

II.1 - DA CAUSA PARA RESCISÃO CONTRATUAL:

1 COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE HABITACIONAL. CDHU. INADIMPLÊNCIA DO RÉU. NOTIFICAÇÃO ENCAMINHADA AO ENDEREÇO DO IMÓVEL. MUDANÇA DE DOMICILIO NÃO COMUNICADA. VALIDADE DA NOTIFICAÇÃO

Como exposto na narrativa fática, a Requerente, na condição de entidade integrante do Sistema de Financiamento Habitacional, fez construir às suas expensas, na cidade de Nome, estado de São Paulo, um conjunto de unidades habitacionais, uma das quais, situada no endereço informado no preambulo, sendo prometido para venda à parte Requerida por meio do "Contrato de Promessa de Compra e Venda" celebrado em conformidade com as normas do Sistema de Financiamento Habitacional.

Neste instrumento contratual foi estabelecido como obrigação do mutuário Requerido o adimplemento das prestações mensais do financiamento e a vedação de cessão do imóvel a qualquer título, sendo, ambas as hipóteses, consideradas como causa de rescisão contratual.

Assim, em razão da infringência das citadas cláusulas contratuais, somada a inércia da parte Requerida quanto a purgação da mora e/ou regularização da situação de fato do imóvel, não resta alternativa à Requerente senão propor a presente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração na posse do imóvel, amparada pelas razões de direito a seguir expostas:

II.2 - DA DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS:

Os recursos financeiros colocados à disposição da Requerente são destinados à execução da Política Habitacional do Estado de São Paulo, sendo que 80% (oitenta por cento) dos investimentos habitacionais realizados pela Requerente advêm de adicional do ICMS criado por lei para tal finalidade.

Isto significa dizer que todo o subsídio fornecido à parte Requerida no contrato firmado com a Requerente, com objetivo de viabilizar a aquisição de sua casa própria, constitui dinheiro público que deveria ser destinado ao cidadão bom pagador, cumpridor de suas obrigações contratuais.

Assim sendo, a inadimplência da parte Requerida, além de caracterizar infração contratual ensejadora de rescisão, também resulta em flagrante enriquecimento ilícito, visto o longo período de permanência no imóvel sem a devida contraprestação, em detrimento de outros cidadãos de baixa renda que aguardam uma oportunidade igual à que foi dada a Requerente.

Desta forma, devido a substancial inadimplência da Requerida que alcança 37 parcelas, a rescisão contratual cumulada com a reintegração da posse do imóvel, torna-se medida impositiva ao caso, assim como o perdimento das poucas parcelas do financiamento pagas pela parte Requerida.

APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse. Sentença de procedência para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes e reintegrar a autora na posse do imóvel, com perdimento das parcelas pagas . Insurgência da requerida. Restituição dos valores pagos que se afigura indevida, diante do longo período em que ocupou o imóvel sem a contraprestação devida . Recurso a que se nega provimento. (TJSP; Apelação Cível 1020499- 71.2015.8.26.0451; Relator (a): Maurício Campos da Silva Velho; Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba - 6a Vara Cível; Data do Julgamento: 19/02/2019; Data de Registro: 19/02/2019).

COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL c.c. REINTEGRAÇÃO DE POSSE - Inadimplemento do comprador - Descumprimento de cláusulas contratuais - Rescisão do contrato e reintegração da CDHU na posse do bem - Aplicação do artigo 252 do Regimento interno desse Tribunal - Direito da promitente vendedora de reaver a posse direta do imóvel - Perdimento de valores - Possibilidade - Longo período de disponibilização do imóvel - Compensação autorizada - Precedentes desta Corte-- Recurso desprovido. (TJSP; Apelação 0060482-14.2010.8.26.0114; Relator (a): Fábio Podestá; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 8a Vara Cível; Data do Julgamento: 30/07/2018; Data de Registro: 30/07/2018)

CDHU - Rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com reintegração de posse - Inadimplemento contratual - Rescisão bem decretada - Descabimento de devolução das parcelas pagas diante do longo tempo de ocupação sem a devida contraprestação - Decisão que obsta o enriquecimento sem causa de qualquer das partes - Impossibilidade de instituir-se no imóvel concessão de uso especial - Motivação da sentença que é adotada como razão de decidir em Segundo Grau - Aplicação do art. 252, do Novo Regimento Interno do Tribunal de Justiça, para manter a decisão - Preliminar de nulidade afastada - Recurso improvido. (TJSP; Apelação 0045207-90.2012.8.26.0005; Relator (a): Fábio Quadros; Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Foro Regional V - São Miguel Paulista - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 28/06/2018; Data de Registro: 04/07/2018)

APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de Imóvel. CDHU. Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse . Sentença de Procedência. Inconformismo da possuidora do Bem. Não acolhimento. Inadimplência constatada da Promissária Compradora. Rescisão da Avença com a consequente reintegração na posse do Imóvel. Compensação dos valores quitados pelo tempo de uso do Bem sem pagamento de qualquer contraprestação . Inteligência das Súmulas nº 1 e 3 desta Egrégia Corte. Sentença de Primeiro Grau mantida. Ratificação nos termos do artigo 252, do Regimento Interno. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação 0011688- 95.2010.8.26.0005; Relator (a): Penna Machado; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro Regional V - São Miguel Paulista - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 24/04/2018; Data de Registro: 03/05/2018)

MORADIA POPULAR - Inadimplência que justifica a resolução de contrato e a reintegração da posse - Falta de interesse utilidade na revisão do contrato, visto que o promitente comprador pagou poucas parcelas em quase duas décadas de uso do imóvel e não reverteria a inadimplência - Inaplicabilidade analógica da súmula 286 STJ - Alegação de que os reajustes das prestações mensais e do saldo devedor se deram de forma irregular - Não comprovação de qualquer incorreção na forma como realizado o reajuste dos encargos mensais - Perda da totalidade das parcelas pagas - Cabimento - Uso prolongado do imóvel sem o pagamento de contraprestação - Prejudicial afastada -Sentença mantida - Recurso desprovido. (TJSP; Apelação 0009723-34.2012.8.26.0063; Relator (a): Moreira Viegas; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de Barra Bonita - 2a Vara; Data do Julgamento: 11/04/2018; Data de Registro: 11/04/2018).

Assim, pela confrontação da jurisprudência supra com a documentação anexada a exordial, conclui-se a mora prolongada e injustificada da parte Requerida, por anos, período em que houve ocupação gratuita do bem, em nítido prejuízo ao sistema habitacional e das inúmeras famílias que postulam acesso à casa própria, dispostas a pagar o preço de aquisição, situação que torna inconcebível a devolução das parcelas pagas, sob pena de estar se promovendo o enriquecimento sem causa.

Todavia, caso este r. juízo não entenda desta forma, requer seja, ao menos, arbitrada taxa pelo período de ocupação do imóvel sem qualquer contraprestação e realizado o levantamento do estado em que a parte Requerida deixar o imóvel, uma vez que o recebeu em perfeitas condições de conservação, uso e habitabilidade, o que torna sua obrigação restituí-lo nas mesmas condições, de modo a viabilizar o ingresso da nova família beneficiada.

Neste sentido, o Tribunal de Justiça paulista já se posicionou:

" Por último, também cabe aos réus a obrigação de entregar o imóvel nas mesmas condições em que receberam, portanto, em bom estado de conservação, com instalações elétricas e hidráulicas funcionando adequadamente, possibilitando, assim, a utilização plena do bem, ou seja, apto a moradia de outrem ". (TJSP, Apelação Com Revisão 9216064- 75.2005.8.26.0000; Relator (a): Natan Zelinschi de Arruda; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro de Bragança Paulista - 1a. Vara Cível; Data do Julgamento: 28/01/2009; Data de Registro: 09/02/2009)

Como se não bastasse, necessário ser levado em consideração também a multa disposta em contrato, em caso de rescisão por culpa do mutuário, valor este que também deverá ser abatido do saldo a ser restituído, na hipótese deste r. juízo entender pela impossibilidade de compensação das parcelas amortizadas pelo período de fruição irregular do imóvel e consequente necessidade de devolução dos valores pagos.

Por fim, a retomada do imóvel implicará na obrigação da Requerente de arcar com possíveis despesas propter rem perante terceiros, ou seja, suportar eventuais dívidas de IPTU, contas de água e condomínio (se for unidade vertical) que possam recair sobre o imóvel, já que, como acima explicitado, o imóvel será destinado a outro beneficiado, que deverá recebê-lo livre de quaisquer ônus e dívidas, o que reforça a necessidade de compensação dos valores pagos pelo período de ocupação do bem sem a devida contraprestação.

II.3 - DA INDENIZAÇÃO PELAS POSSÍVEIS BENFEITORIAS IMPLEMENTADAS:

Sobre o tema, necessário salientar que o contrato rescindendo previu a necessidade de prévia anuência da Requerente quando a parte Requerida pretendessem introduzir qualquer modalidade de benfeitoria no imóvel, o que, de plano, afasta qualquer possibilidade de indenização por eventuais benfeitorias realizadas sem a devida comprovação de anuência desta Companhia.

Importante consignar ainda que a previsão contratual supra não visa o enriquecimento ilícito desta Companhia, mas sim, assegurar a manutenção das estruturas e da situação de habitabilidade do imóvel, até porque, no caso de inadimplemento das prestações como ocorre no presente caso, não pode a Requerente se responsabilizar perante o novo adquirente da unidade ou perante terceiros e órgãos públicos em geral por alterações não constantes no projeto original.

Desta forma, necessário será o desfazimento destas modificações do projeto estrutural originário, não podendo se conceber que esta Companhia ainda tenha que ressarcir o mutuário inadimplente pela realização destas obras não permitidas.

A jurisprudência é pacifica no sentido de que as "benfeitorias" realizadas sem anuência desta Companhia não devem ser ressarcidas ao mutuário, em caso de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse do imóvel. Senão vejamos:

Rescisão contratual e reintegração de posse - CDHU - Cessão do compromisso de compra e venda - Ausência de anuência da promitente vendedora - Inadimplemento incontroverso - Determinada a rescisão do contrato - Perda dos valores pagos e eventuais benfeitorias - Possibilidade - Ausência de abusividade - Decisão mantida - Recurso improvido. (TJSP; Apelação 0056648-03.2010.8.26.0114; Relator (a): Eduardo Sá Pinto Sandeville; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 8a. Vara Cível; Data do Julgamento: 26/09/2018; Data de Registro: 26/09/2018)

MORADIA POPULAR - Compromisso de compra e venda - Contrato de gaveta - Inadimplência do promissário comprador - Falecimento do mutuário - Necessidade de comunicação do evento em tempo razoável, o que não ocorreu - Rescisão - Perda da totalidade das parcelas pagas - Cabimento - Pedido justificado em razão do uso prolongado do imóvel sem o pagamento de contraprestação - Benfeitorias não provadas e que tampouco merecem indenização - Sentença mantida - Recurso desprovido. (TJSP; Apelação 0001906-59.2011.8.26.0060; Relator (a): Moreira Viegas; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de Auriflama - Vara Única; Data do Julgamento: 24/01/2018; Data de Registro: 24/01/2018)

PROMESSA DE COMPRA E VENDA - Ação de resolução contratual c.c. reintegração de posse - Cerceamento - Inexistência - Inadimplemento e cessão indevida do contrato - Não pagamento das prestações - Resolução - Ocupação do imóvel por longevo período, sem a devida contraprestação - Perdas das parcelas pagas e das benfeitorias - Admissibilidade, nessa específica situação, sem violação ao Código de Defesa do Consumidor, por não ser desproporcional - Ocupante do imóvel a título de locatário da cessionária - Ausência de direito de indenização por acessão ou benfeitorias - Recurso desprovido. (TJSP; Apelação 0006367- 70.2011.8.26.0320; Relator (a): Alcides Leopoldo; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro de Limeira - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 31/01/2018; Data de Registro: 31/01/2018)

RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE - Preliminar de falta de interesse de agir que se confunde com o mérito - Afastamento da tese da 'exceptio non adimpleti contractus' - Falta de regularização do empreendimento imobiliário que, além de não comprovada, não justificaria a suspensão de todos os pagamentos por parte dos apelantes - Comportamento dos adquirentes/cessionários de direitos que fere os ditames da boa-fé objetiva, ao deixar de pagar as parcelas do preço, mas manter a posse do imóvel - Resolução do contrato por inadimplemento - Efeito "ex tunc" da sentença resolutória - Longo período de ocupação indevida do imóvel - Perdimento da totalidade das parcelas pagas, bem como das eventuais benfeitorias feitas na unidade habitacional, que servem para compensar as perdas e danos sofridos pela autora - Sentença mantida - Recurso não provido. (TJSP; Apelação 0009600-84.2010.8.26.0005; Relator (a): Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro Regional V - São Miguel Paulista - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 28/11/2017; Data de Registro: 29/11/2017)

Assim sendo, não há que se falar em indenização por eventuais benfeitorias realizadas no imóvel pela parte Requerida, eis que estas não tiveram anuência desta Companhia, motivo pelo qual deverão ser desfeitas para resguardar a segurança da família que será beneficiada com imóvel reintegrado.

IV - DOS PEDIDOS:

Pelo exposto, requer:

a) A citação da parte Requerida no endereço mencionado no preâmbulo, com os benefícios dos artigos 212 e seguintes do Código de Processo Civil, para querendo, contestar a presente ação, sob pena de revelia e confissão quanto a matéria de fato;

b) A procedência da presente ação para declarar rescindido o contrato celebrado com a parte Requerida com a consequente reintegração da Requerente na posse do imóvel para todos os fins de direito;

c) Seja a parte Requerida condenada ao perdimento integral dos valores despendidos a título de amortização do financiamento, em razão do longo período de fruição indevida do imóvel;

c.1) Na hipótese deste r. juízo não entender pelo perdimento integral das parcelas pagas, requer seja arbitrado valor mensal pela ocupação do imóvel, bem como determinada a dedução de eventuais débitos de IPTU, água e condomínio incidentes sobre o imóvel desde o período de sua ocupação, sobre o montante a ser devolvido, expedindo-se, para tanto, em fase de cumprimento de sentença, ofício à Prefeitura Municipal local, concessionária responsável pelo serviço de água e esgoto, bem como ao síndico do conjunto em epígrafe, se o caso , para que apresentem de forma discriminada os débitos existentes sobre o imóvel no período de ocupação, de modo a viabilizar a compensação com os valores desembolsados pela parte Requerida;

d) Seja a parte Requerida condenada ao perdimento de eventuais benfeitorias introduzidas no imóvel, nos termos do disposto no tópico II.3 desta peça;

e) Seja a parte Requerida condenada ao pagamento de custas, despesas processuais, honorários advocatícios e multa nos termos previstos em contrato;

Protesta pela produção de todos os meios de prova em direito admitidos, sem exceção, em especial, pelo depoimento pessoal da parte Requerida e demais provas que se fizerem necessárias ao deslinde do feito, que desde já ficam requeridas;

Informa-se ainda, que a Requerente não possui interesse na realização de audiência de conciliação, tendo em vista a inércia da parte Requerida em resolver a questão extrajudicialmente;

Outrossim, requer seja concedido o prazo de 15 (quinze) dias para a juntada das custas e substabelecimento referentes a distribuição da ação.

Requer-se, por fim, que todas as intimações sejam destinadas aos advogados Nome, regularmente inscrito na 00.000 OAB/UF, endereço eletrônico email@email.come Nome, regularmente inscrito na 00.000 OAB/UF,500, endereço eletrônico email@email.com , ambos com escritório na EndereçoCEP: 00000-000, São José do Rio Preto/SP.

Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00.

Termos em que,

Pede deferimento.

São José do Rio Preto/São Paulo, 08 de janeiro de 2020.

Nome

00.000 OAB/UF

Nome

00.000 OAB/UF