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27 de Junho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.26.0047

Petição Inicial - TJSP - Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais - Procedimento Comum Cível

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DE UMA DAS VARAS CÍVEIS DA COMARCA DE ASSIS- SP.

A presente atuação está regida pelos termos do convênio firmado pela Defensoria Pública com a OAB/SP.

Nome, brasileiro, auxiliar de serviços gerais, portador do RG nº 00000-00, devidamente inscrito no CPF/MF sob nº 000.000.000-00, residente e domiciliado na Endereço, da cidade de Assis/SP, neste representado por seu advogado e bastante procurador, que este subscreve, nomeado por meio de convênio celebrado entre a OAB e a defensoria Pública do Estado de São Paulo, com escritório profissional, sito EndereçoCEP 00000-000vêm, mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência, com fulcro no inciso I do art. 22 da Lei n.º 8.245/91, propor a presente

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS

em face de Nome, brasileira, estabelecida à EndereçoCEP 00000-000, pelas razões de fato e direito a seguir expostas.

1. DOS FATOS

No mês de Janeiro de 2020, o Requerente firmou com a Requerida contrato de locação residencial, pelo prazo de 6 (Seis) meses, do imóvel localizado na Endereço, nesta cidade de Assis/SP.

Conforme consta no contrato de locação, o Requerente obrigou-se ao pagamento mensal de R$ 00.000,00, convencionado a ser pago todo dia 23 (Vinte e Três) de cada mês.

Ocorre que, desde que ingressou no imóvel o Autor da presente demanda sempre teve problemas relacionados ao mesmo, pois o imóvel apresenta diversos vícios ocultos, como goteiras e vazamentos, sendo todos esses vícios comunicados a Requerida que nunca lhe deu uma resposta satisfatória e, na maioria das vezes, sequer um retorno.

Em razão da indiferença da Requerida, o Autor da presente ação teve que muitas vezes arcar com os custos das benfeitorias do imóvel, que são de responsabilidade integral do Locador, que deve responder por todos os vícios e defeitos anteriores a locação do imóvel.

O Requerente possui fotos e vídeos de todos os danos que o imóvel apresenta, sendo que encaminhou todos os arquivos para a Requerida, entretanto, ela não realizou os devidos reparos na residência, ocasionando danos morais e materiais que serão explicitados nesta inicial.

2. DO DIREITO

2.1 DA RESCISÃO CONTRATUAL POR INABITALIDADE E INEXIGIBILIDADE DE MULTA RESCISÓRIA

Como demonstrado pelo Requerente que o imóvel alugado apresenta graves problemas, sendo esses vícios ocultos, o contrato deve ser rescindido por culpa exclusiva do locador, o qual é obrigado a disponibilizar o imóvel em condições dignas de moradia.

pacífica no STJ:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - RESCISÃO DO CONTRATO POR FALTA DE HABITABILIDADE - INFILTRAÇÕES - DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL ANTES DE FINDO O PRAZO CONTRATUAL - ENCARGOS COM MULTA E NOVA PINTURA INDEVIDOS - CONTRATO RESCINDIDO POR CULPA DO LOCADOR - RECURSO IMPROVIDO . (TJ-MS - AC: 21387 MS 2006.021387-0, Relator: Des. Paulo Alfeu Puccinelli, Data de Julgamento: 29/01/2007, 3a Turma Cível, Data de Publicação: 15/02/2007). Locação de imóveis. Ação executiva de título extrajudicial. Embargos à execução. Exclusão da multa contratual. 1. Não havendo culpa da locatária na rescisão contratual, que desocupou o imóvel antecipadamente por falta de condições de habitabilidade, era mesmo de se excluir da execução o valor da multa contratualmente prevista. 2. Os encargos da locação previstos no contrato são devidos até a efetiva desocupação do imóvel pelo inquilino.3. Negaram provimento aos recursos. (TJ-SP - APL: 9159718362007826 SP 9159718- 36.2007.8.26.0000, Relator: Vanderci Álvares, Data de Julgamento: 21/03/2011, 25a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/03/2011). EMBARGOS À EXECUÇÃO - LOCAÇÃO DE IMÓVEL - JULGAMENTO ANTECIPADO QUE NÃO ENSEJA CERCEAMENTO DE DEFESA, NÃO HAVENDO QUE SE FALAR EM NULIDADE DA SENTENÇA - IMÓVEL LOCADO QUE APRESENTAVA SÉRIOS PROBLEMAS DE USO DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA ADMISSIBILIDADE MULTA COMPENSATÓRIA INDEVIDA - SENTENÇA MANTIDA. Apelação improvida. (TJ-SP - APL: 00043456720128260073 SP 0004345-67.2012.8.26.0073, Relator: Jayme Queiroz Lopes, Data de Julgamento: 10/07/2014, 36a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/07/2014). DIREITO CIVIL. CONTRATOS. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. SEGURO-FIANÇA. SUB-ROGAÇÃO DO AGENTE SEGURADOR. LEGITIMIDADE PASSIVA DA SEGURADORA COMO SUB ROGATÁRIA DO TITULAR DO IMÓVEL. PRELIMINAR AFASTADA. DANOS NO IMÓVEL ANTERIORES À OCUPAÇÃO PELO LOCADOR. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. DISPENSA DAS MULTAS

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financeiro responsável pelo seguro-fiança contratado pelas partes na avença principal sub-roga-se nos créditos do locador em caso de descumprimento do contrato, sendo, portanto, parte legítima para figurar no polo passivo relativo à validade do crédito sub-rogado. - O locatário não responde por despesas anteriores à ocupação do imóvel nem tampouco por vícios aos quais não deu causa. - A inércia do locador após regular notificação extrajudicial autoriza a resolução unilateral do contrato em favor do locatário, sem ônus, caso não providencie os reparos necessários à habitabilidade digna do imóvel locado (art. 22, I, II, III e IV da Lei 8.245/91). - É lícito ao Juízo determinar ao responsável pelo apontamento a protesto que promova sua retirada, em prazo hábil, sob pena de multa diária (art. 461 do CPC). - Recurso ao qual se nega provimento. Diante do exposto, resolve esta Turma Recursal, por unanimidade de votos, conhecer do recurso e, no mérito, negar provimento, nos exatos termos do voto (TJPR - 2a Turma Recursal - 0009238- 73.2014.8.16.0182/0 - Curitiba - Rel.: Sergio Bernardinetti - J. 31.08.2015).(grifei).

Ademais, o inciso I do art. 22 da Lei n.º 8.245/91, expressamente prevê que o locador deve entregar o imóvel ao locatário em estado de servir ao uso a que se destina, nos seguintes termos:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

Assim, nos termos da jurisprudência acima e nos termos do inciso I do art. 22 da Lei do Inquilinato, é que deve ser reconhecida a pretensão inicial do Requerente, de ver rescindido o contrato de locação isento do pagamento de multa rescisória. A exclusão da multa contratual é medida que se impõe. Indiscutível a culpa da Requerida na rescisão contratual pretendia pelo Requerente.

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2.2 DA APLICAÇÃO INVERSA DA MULTA CONTRATUAL

Note-se ainda que o havendo rescisão do contrato de locação por culpa do locador, a multa contratual deve lhe ser aplicada inversamente.

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DO CONTRATO. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DO LOCADOR. ISENÇÃO DE MULTA. INVERSÃO DA CLÁUSULA DE INADIMPLEMENTO. IMPOSSIBILIDADE. PREVISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS ÚTEIS. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO. ARTIGOS 4; 9, II; 22, I; 23, I E 35 DA LEI Nº 8.245/91. PAGAMENTO DE ALUGUEL DEVIDO NO PERÍODO EM QUE HÁ DIREITO DE MORADIA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO IMPROVIDO . 1. A empresa locadora assumiu, em contestação, não ter cumprido com a obrigação que lhe incumbia no que se refere à entrega do imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, sendo a esta imposta a responsabilidade pela rescisão contratual (arts. , II e 22, I, Lei nº 8.245/91). 2. A responsabilidade pela rescisão do contrato não impõe a inversão da cláusula contratual de multa por inadimplemento, porque ausente esta previsão no pacto. Ademais, à apelada foi sancionada, de certa forma, pelo afastamento da multa, em pese ter havido devolução do imóvel antes do prazo contratado, isto porque deu causa à resilição da locação (art. , Lei nº 8.245/91). 3. "Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção", inteligência do artigo 35 da Lei nº 8.245/91. 4. É devido o pagamento do aluguel no período sobre o qual o locatário assumiu a obrigação mediante a locação e tinha o direito de moradia (art. 23, I da Lei nº 8.245/91) 5. Havendo sucumbência recíproca, o pagamento dos honorários advocatícios e das custas processuais deve ser repartido entre as partes, a teor do artigo 21 do Código de Processo Civil. (TJ-DF - APC: 00000-00 0025161-86.2013.8.07.0001, Relator:

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Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 09/09/2014. Pág.: 223).

Excelência, é nítido que a Requerida não cumpriu com sua obrigação de entregar o imóvel em condições adequadas para sua destinação, devendo ser totalmente imposta ao locador do imóvel a obrigação de indenizar o Requerente.

Considerando que houve culpa exclusiva do Locador, requer-se a condenação da Requerida ao pagamento de 50% (Cinquenta por Cento) dos aluguéis vencidos e vincendos, corrigidos monetariamente.

Desta forma, o aluguel mensal combinado era de R$ 00.000,00pelo período de 6 (Seis) meses, perfazendo o montante de R$ 00.000,00, firmado em contrato.

2.3 DOS DANOS MORAIS

Conforme demonstrado pelos fatos narrados e pelas demais provas que a acompanham, o imóvel locado pela Requerida apresenta condições indignas de moradia e diversos vícios ocultos.

Restou comprovado também, que o Requerente buscou diversas vezes a solução dos problemas apresentados, tendo que fazer reparos no imóvel que não eram de sua responsabilidade.

Excelência, a demora, a falha na prestação dos serviços a ela várias vezes informados, e, em especial, os transtornos daí decorrentes, extrapolam aos aborrecimentos corriqueiros que podem surgir de referido negócio jurídico, ensejando a obrigação de reparação moral por parte da Requerida.

Desta feita, nos termos da fundamentação acima, requer a condenação da Requerida ao pagamento de indenização pelos danos morais suportados pelo Requerente, causados em especial pela inércia em resolver as questões levantadas pela Autor no que diz respeito aos vícios ocultos do imóvel em questão, devendo referida indenização ser arbitrada em importe não inferior a R$ 00.000,00.

Isto posto, requer-se:

a) No mérito, declarar por rescindido o contrato de locação entabulado entre as partes por culpa da Requerida, excluindo-se por consequência a incidência da multa contratual;

b) Condenar a Requerida ao pagamento de indenização por danos morais em valor não inferior a R$ 00.000,00, em decorrência da evidente desídia em resolver problemas relativos as condições de habitabilidade do imóvel, nos termos da fundamentação;

c ) Condenar a Requerida ao pagamento reverso da multa contratual estipulada, no total de R$ 00.000,00;

d) A produção de todos os meios de prova admitidos em direito, em especial a juntada de novos documentos, prova testemunhal e o depoimento pessoal das partes;

e) O Requerente informa que não possui interesse na realização de audiência de conciliação e mediação nos termos do art. 319, VII do Código de Processo Civil;

f) Que seja a Requerida obrigada a arcar com as custas processuais e honorários advocatícios, fixando o no mínimo de R$ 00.000,00;

g) Por fim, requer se a juntada de mídia digital.

Atribui-se a causa o valor de R$ 00.000,00

Termos em que

Pede e espera deferimento.

Assis/SP, 03 de Março de 2020

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