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2 de Julho de 2022

Peça extraída do processo n°XXXXXXX-XX.2020.8.26.0114

Petição - TJSP - Ação Locação de Imóvel - Liquidação Provisória de Sentença pelo Procedimento Comum - contra Start Negócios Imobiliários

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 4a VARA CÍVEL DO FORO DA CIDADE JUDICIÁRIA - COMARCA DE CAMPINAS, ESTADO DE SÃO PAULO.

Processo digital nº 0000000-00.0000.0.00.0000

Liquidação provisória de sentença (art. 512, CPC/15)

Contestação (art. 511, CPC/15)

START NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA., por seu bastante procurador que esta subscreve nos autos do Incidente de liquidação provisória de sentença ( art. 512, CPC/15 ) que lhe é movido por Nome, em trâmite por esta DD. Vara e R. Cartório da 4º Ofício Cível , vem, mui respeitosamente, à presença de V. Exa., nos termos do artigo 511 , do CPC/15 , apresentar a sua contestação nos termos adiante pormenorizados:

I - Da síntese da pretensão da autora

Nobre Julgador , em breve síntese, o presente incidente foi iniciado para se realizar a liquidação (provisória) dos julgados encartados às fls. 08/12 e fls. 13/18 (proferidos nos autos do

PROCESSO DIGITAL Nº 1007279-42.2018.8.26.0114 ).

Apenas para lembrar, as decisões mencionadas condenaram a ré ( Start Negócios Imobiliários Ltda. ) ao pagamento de alguns encargos contratuais decorrentes da locação do imóvel localizado na Endereço- BOSQUE, CAMPINAS/SP (a ré era administradora daquela locação).

Importante salientar que as decisões mencionadas ainda não se estabilizaram - haja vista a existência de RECURSO ESPECIAL em tramitação pelo STJ - mas, mesmo assim, a autora optou por requerer a liquidação provisória ( art. 512, CPC/15 ), afirmando ser credora do valor de R$ 00.000,00(vinte e quatro mil, oitocentos e noventa e

seis reais e seis centavos) , juntando, para tanto, a planilha encontrada à fl. 169

destes autos.

Ou seja, a parte contrária deseja que este R. Juízo , ao proferir futura decisão para a LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA , a condene a ré o pagamento da quantia supramencionada.

Contudo, conforme se demonstrará, a condenação a ser imposta não poderá ser superior ao importe de R$

7.744,57 (sete mil, setecentos e quarenta e quatro reais e cinquenta e sete centavos) .

II - Análise da efetiva condenação imposta à ré

O exame dos dispositivos encontrados na R. Sentença e no V. Acórdão (transcrições abaixo), confirma que a ré foi condenada: ( i ) ao pagamento dos valores das bonificações (concedidos à locatária sem a devida autorização da inventariante); ( ii ) ao pagamento das multas e juros dos aluguéis pagos em atraso e não cobradas no curso da locação e, ainda; ( iii ) ao pagamento do valor correspondente à multa contratual (cláusula penal) prevista na cláusula 11a do contrato:

"(...)

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda, para declarar que a credora dos valores consignados é a ré Elizabeth Andrade Pavesi, e para declarar o direito da ré Elizabeth de receber da autora, na fase de cumprimento, as bonificações indevidamente descontadas; a correção monetária sobre o valor do débito quando da desocupação; os juros de mora legais sobre o valor do débito quando da desocupação; a multa, calculada sobre o valor do débito quando da desocupação, prevista na cláusula 3a, corrigidos, segundo tabela do TJSP, desde quando devidos, ou seja, as bonificações, desde os vencimentos dos aluguéis, e o restante, desde a desocupação. Incidem, ainda, sobre o devido juros de mora de 1% ao mês, calculados a partir da intimação da autora desta sentença" . (gn) - fls. 08/12 .

"(...)

Verifica-se que a autora concedeu à parte locatária bonificações e isenções (juros, correção e multas contratuais), sem qualquer autorização prévia por parte da locadora, legitimada a receber os locativos. Aqui, registra-se que não há que se falar em ausência de impugnação específica por parte da requerida Elizabeth, posto que tratou de apontar a inconsistência dos depósitos de fls. 46, 48 e 52 em sua defesa, sendo possível à apelante ter conhecimento das importâncias faltantes por simples análise da defesa, do contrato e de cálculo aritmético.

(...)

Desse modo, deve a autora responder pela diferença do valor recebido pela locatária e aquele valor estipulado no contrato (encargos moratórios e multas devidas), porque transigiu em nome próprio, sem consentimento da parte mandante, sendo que os valores serão apurados em futura liquidação de sentença . (gn) - fls. 13/18 .

Portanto, para a apuração do débito, a autora, no mínimo, deveria respeitar as diretrizes estabelecidas nos julgados; todavia, tal fato não ocorreu, já que o cálculo de fls. 169 não respeitou os limites da condenação, conforme se demonstrará na sequência desta exposição .

III - Dos limites da condenação

A análise do cálculo de fl. 169 comprova que a autora pretende que este R. Juízo , ao estabelecer o valor o quantum debeatur , condene a ré ao pagamento de obrigação muito superior àquela fixada nos julgados.

Explica-se. A R. Sentença ( fls. 08/12 - trecho abaixo descrito) foi enfática ao declarar que a autora ( Sra. Nome) notificou à administradora - sobre a sua investidura na condição de inventariante e, portanto, responsável pelo recebimento dos frutos provenientes da locação - apenas no dia 26.12.2017:

"Na medida em que a segunda ré assumiu a inventariança no final de 2012, cabia-lhe, a partir daí, verificar se o imóvel estava alugado e ato contínuo alertar a autora . No entanto, ela só o fez em 26.12.17 (fls.28). Se a segunda ré, maior interessada, demoro mais de cinco anos para procurar seus direitos sobre o imóvel , a autora não tinha razão para, antes disso, desconfiar que a situação de administração do espólio tivesse mudado . A segunda ré, ao assumir a inventariança, não cuidou de alertar a autora a respeito, de tal maneira que, tacitamente, anuiu com a manutenção da situação da locação ". (gn)

Ora, se até o dia 26.12.17 a ré desconhecia por completo a condição e o cargo da autora, porquanto, as negociações pretéritas foram realizadas mediante autorização dos herdeiros e inventariantes até então conhecidos, é certo afirmar que todas as composições e recebimentos efetivados antes daquela data NÃO poderiam ser questionadas, nem tampouco compor do débito de qualquer condenação .

Ou seja, somente a partir do recebimento da notificação é que a autora poderia exigir, na qualidade de inventariante, que a ré lhe prestasse contas da administração, inclusive, sobre as eventuais bonificações concedidas após aquela data.

Assim, não pode a autora postular que a administradora seja responsável por um período em que as transações eram aprovadas por outros herdeiros .

O limite fixado pelo julgado de fls. 08/12 é muito claro, possuindo a cientificação e a oposição formulada pela autora apenas efeito ex nunc .

Repita-se: até 26.12.17 a autora não havia cientificado à ré sobre seu cargo de inventariante, inexistindo a possibilidade de a futura liquidação alcançar acordos e bonificações concedidos pelos outros herdeiros, haja vista a regra prevista no artigo 2º, da Lei nº 8.245/91 .

Nota-se, então, que autora, ao elaborar seu cálculo, não respeitou os limites da condenação e o acolhimento de sua pretensão implicará em enriquecimento sem causa .

Frente as considerações apresentadas, esta contestação/impugnação deverá se acolhida para se decotar do cálculo acostado à fl. 169 , todos os valores lançados antes do dia 05.10.2018 , uma vez que inexiste qualquer obrigação anterior àquela data.

III.I - Dos descontos concedidos - bônus dos aluguéis s

Como exposto alhures, somente após o dia

26.12.17 a autora possuía legitimidade para questionar a forma de

administração do contrato de locação e, consequentemente, se opor à concessão de bônus ou descontos à locatária.

Por esta razão, é seguro afirmar que apenas a partir de 05.01.18 é que a autora poderia reivindicar o crédito decorrente da locação .

Nesse diapasão, é incontestável que a obrigação da imobiliária/ré" em reembolsar os bônus ", corresponde apenas às prestações com vencimento nas seguintes datas: 05.01.18 ,

05.02.18 , 05.03.18 , 05.04.18 e 05.05.18 (vide planilha abaixo) período em que,

de fato, a requerente foi declarada como pessoa responsável pelo recebimento dos frutos decorrentes da locação:

VENCIMENTO PERÍODO DO ALUGUEL VALOR DO BÔNUS

05.01.2018 DE 05.12.17 A 04.01.18 R$ 00.000,00

05.02.2018 DE 05.01.18 A 04.02.18 R$ 00.000,00

05.03.2018 DE 05.02.18 A 04.03.18 R$ 00.000,00

05.04.2018 DE 05.03.18 A 04.04.18 R$ 00.000,00

05.05.2018 DE 05.04.18 A 04.05.18 R$ 00.000,00

Importante frisar, que os valores dos aluguéis correspondentes ao período descrito acima, foram recebidos nas respectivas datas de vencimento; portanto, isentos da multa e juros moratórios.

Desta feita, caberia à ré, apenas e tão somente, o reembolso das quantias indicadas acima, inexistindo qualquer razão ou fundamento para o pagamento de bonificações concedidas antes de 26.12.17 .

III.II - Da suposta liberação de multas juros e bônus do vencimento 05.06.18

Outro equívoco no cálculo da autora, refere- se ao aluguel com vencimento em 05.06.18 (período de 05.05.18 a 04.06.18 ).

Note que a peticionante indica em sua planilha, que a ré" supostamente isentou a locatária da cobrança de multa e juros pelo atraso ".

Contudo, o simples exame do extrato encartado à fl. 112 , evidencia que a imobiliária cobrou o valor da multa ( R$ 00.000,00[setecentos e quarenta e nove reais e trinta e cinco centavos] ) e juros moratório ( R$ 00.000,00[quarenta e quatro reais e noventa e seis centavos] ), sem conceder qualquer" bônus "à locatária, sendo que todo o valor foi devidamente repassado à autora.

Com isso, não prospera a alegação de suposta falta de cobrança de encargos, inexistindo saldo remanescente por parte da ré em relação à prestação locatícia com vencimento em 05.06.18 .

III.III - Da suposta liberação de multas juros e bônus dos vencimentos de

05.07.18 até 14.08.18

O mesmo se diga em relação aos valores transacionados na rescisão contratual ( fl. 122 ), correspondentes aos alugueres com vencimento em 05.07.18 , 05.08.18 , e dias finais da locação (período entre 05.08.18 a 14.08.18 ).

Anote-se que o demonstrativo em comento ( fl.

122 ) confirma a cobrança das multas e juros moratórios do período de

inadimplência, sem qualquer desconto ou concessão de bonificações à locatária.

Vale destacar que a quantia apurada na resilição ( fl. 122 ) foi transacionada mediante solicitação da própria autora ( fls. 131/135 ), e devidamente recebido (pago pela empresa locatária), conforme provam os depósitos judiciais levantados pela credora ( fls.

136/167 ).

Ou seja, não há que se falar em qualquer tipo de benefício conferido pela imobiliária ré , sendo incontroverso que todo o crédito foi recebido pela administradora (entre 05.07.18 e

14.08.18 ) e devidamente repassado à autora.

III. IV - Da multa contratual - cláusula 11a

Outrossim, a autora não faz jus o recebimento do valor integral da multa contratual prevista na cláusula 11a (cláusula penal), em razão da resilição antecipada do pacto locatício .

Isso porque, a multa a ser imposta à inquilina dever sempre ser proporcional aos meses remanescentes para o término da locação , conforme a norma estabelecida no artigo da Lei nº 8.245/91 c.c. art. 413 , do CC/02.

Talvez por um lapso, a autora tenha deixado de aplicar a aritmética prevista na legislação.

Evidentemente que, com a entrega das chaves em 14.08.18 , a penalidade a ser aplicada corresponderia aos 08 (oito) meses restantes para o término da locação (que ocorreria em 04.03.19 ).

Assim, o valor da penalidade a ser ressarcido pela ré, quando muito, seria de R$ 00.000,00(três mil, cento e treze reais e trinta e

seis centavos) 1 .

Pensar diferente seria permitir, mais uma vez, o enriquecimento sem causa da autora, o que não se pode permitir.

IV - Do montante devido a título de condenação

Ao término desta exposição pode-se constar que a pretensão da autora é muito superior à realidade da condenação, porquanto, a planilha de fl. 169 contemplou obrigações inexistentes, valores efetivamente recebidos e repassados à credora, além de penalidade rescisória muito superior à devida pela própria locatária.

Nesse espeque, entende-se que a ré, no máximo, deverá ressarcir os valores dos" bônus "concedidos para as prestações com vencimentos de 05.01.18 , 05.02.18 , 05.03.18 , 05.04.18 e 05.05.18 , e a multa contratual prevista cláusula 11a proporcional aos 08 (oito) meses restantes para o término da contrato.

Desta feita, é correto afirmar que a condenação a ser fixada não poderá ser superior a quantia de R$ 00.000,00

(sete mil, setecentos e quarenta e quatro reais e cinquenta e sete centavos) , conforme

memorial descritivo anexo.

V - Considerações finais

Conforme mencionado anteriormente, a simples análise do arcabouço processual, por si só, comprova que o valores consolidados pela autora à fl. 169 estão incorretos em razão do excesso apontado, daí a certeza este R. Juízo deverá rechaçá-los reconhecendo a assertividade dos cálculos apresentados pela ré neste momento.

Diante do exposto, requer à V. Exa., que:

a) Reconheça a inconsistência e excesso do cálculo da autora

indicado no memorial de fl. 169 , para afastar o valor pretendido nesta fase de liquidação;

b) Reconheça a assertividade dos cálculos apresentados pela ré e,

uma vez ocorrido o trânsito em julgado das decisões acostadas às fls. 08/12 e fls. 13/18 , lhe seja imposta uma condenação não superior ao importe de R$ 7.744,57 (sete mil, setecentos e quarenta e quatro reais e cinquenta e sete centavos) .

Termos em que

Pede e Espera Deferimento

Campinas/SP, 28 de julho de 2.020.

Nome

Advogado 00.000 OAB/UF

Washington Eduardo Perozim

Advogado 00.000 OAB/UF

Memorial descritivo

Valores atualizados até 28/07/2020 - Indexador utilizado: TJ/SP: Débitos Judiciais

Bonificação concedida ao aluguel vencimento 05.01.18 (período de 05.12.17 a 04.01.18)

05/01/2018 R$ 00.000,00 : 67,556931 x 73,270576 R$ 00.000,00

Juros moratórios [ de 14/12/2018 a 28/07/2020: 1,00% simples ] = 19% R$ 00.000,00Subtotal R$ 00.000,00

Bonificação concedida ao aluguel vencimento 05.02.18 (período de 05.01.18 a 04.02.18)

05/02/2018 R$ 00.000,00 : 67,712311 x 73,270576 R$ 00.000,00

Juros moratórios [ de 14/12/2018 a 28/07/2020: 1,00% simples ] = 19% R$ 00.000,00Subtotal R$ 00.000,00

Bonificação concedida ao aluguel vencimento 05.03.18 (período de 05.02.18 a 04.03.18)

05/03/2018 R$ 00.000,00 : 67,834193 x 73,270576 R$ 00.000,00

Juros moratórios [ de 14/12/2018 a 28/07/2020: 1,00% simples ] = 19% R$ 00.000,00Subtotal R$ 00.000,00

Bonificação concedida ao aluguel vencimento 05.04.18 (período de 05.03.18 a 04.04.18)

05/04/2018 R$ 00.000,00 : 67,881676 x 73,270576 R$ 00.000,00

Juros moratórios [ de 14/12/2018 a 28/07/2020: 1,00% simples ] = 19% R$ 00.000,00Subtotal R$ 00.000,00

Bonificação concedida ao aluguel vencimento 05.05.18 (período de 05.04.18 a 04.05.18)

05/05/2018 R$ 00.000,00 : 68,024227 x 73,270576 R$ 00.000,00

Juros moratórios [ de 14/12/2018 a 28/07/2020: 1,00% simples ] = 19% R$ 00.000,00Subtotal R$ 00.000,00

Multa Contratual - Cláusula 11a - proporcional aos 8 (oito) meses finais para o término do contrato (de 14.08.18 - entrega das chaves - até 04.03.19 - último mês do contrato)

14/08/2018 R$ 00.000,00 : 69,466894 x 73,270576 R$ 00.000,00

Juros moratórios [ de 14/12/2018 a 28/07/2020: 1,00% simples ] = 19% R$ 623,93 Subtotal R$ 3.907,76

TOTAL GERAL R$ 00.000,00